Решение № 3А-1069/2020 3А-57/2021 3А-57/2021(3А-1069/2020;)~М-757/2020 М-757/2020 от 27 января 2021 г. по делу № 3А-1069/2020

к делу № 3а-57/2021


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«28» января 2021 года город Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Сидорова В.В.,

при секретаре судебного заседания Масливец Д.Я.,

рассмотрел в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному исковому заявлению АО «Тандер» к департаменту имущественных отношений Краснодарского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, филиалу ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной,

У С Т А Н О В И Л:

АО «Тандер» обратилось в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной нежилого здания с кадастровым номером 23:49:0205018:1129, площадью 23566,7 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>.

С учетом уточнения исковых требований, просит суд установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы.

В обоснование заявленных требований ссылается на то, что согласно отчету независимого оценщика рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 23:49:0205018:1129 по состоянию на 01.01.2018г. составляет 824 660 000 рублей.

Однако, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 23:49:0205018:1129 определена уполномоченным органом по состоянию на 01.01.2018г. в размере 1250169918,95 рублей.

Административный истец считает, что результаты государственной кадастровой оценки стоимости вышеуказанного объекта недвижимости являются неверными и нарушают его права, в связи с чем, обратился в суд с вышеуказанными требованиями.

В отзыве на административное исковое заявление представитель административного ответчика – департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО1 просит отказать в удовлетворении заявленных АО «Тандер» требований, ссылаясь на отсутствие у департамента имущественных отношений Краснодарского края полномочий по проверке сведений, указанных в отчетах, правильности применяемых при оценке методик, а также иных полномочий, направленных на проверку сведений, влияющих на определение кадастровой стоимости объектов капитального строительства.

Представитель административного ответчика – филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю по доверенности ФИО2 представила отзыв на административное исковое заявление, в котором указано на отсутствие требований, относящихся к компетенции ФГБУ «ФКП Росреестра».

В дополнениях к отзыву на административное исковое заявление представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО3 полагает определенную экспертом рыночную стоимость объекта оценки недостоверной, а заключение эксперта ненадлежащим доказательством.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, причины неявки суду не сообщили.

В силу ст. 291 КАС РФ административное дело может быть рассмотрено в порядке упрощенного (письменного) производства в иных случаях, предусмотренных КАС РФ, если в судебное заседание не явились все лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте его рассмотрения, явка которых не является обязательной или не признана судом обязательной, или представители этих лиц.

Суд считает возможным рассмотреть данное дело по существу в отсутствие не явившихся участников процесса в порядке упрощенного (письменного) производства, поскольку о месте и времени рассмотрения дела стороны были извещены надлежащим образом.

Исследовав представленные доказательства и материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с положением статьи 403 Налогового Кодекса Российской Федерации, налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных данной статьей.

Изменение кадастровой стоимости объекта налогообложения в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации, регулирующим проведение государственной кадастровой оценки, и настоящим пунктом.

В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации (за исключением городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) устанавливает в срок до 1 января 2020 года единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 данного Кодекса.

Согласно статье 1 Закона Краснодарского края от 4 апреля 2016 года № 3368-КЗ «Об установлении единой даты начала применения на территории Краснодарского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения», установить единую дату начала применения на территории Краснодарского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 1 января 2017 года.

Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьёй 24.19 Федерального закона.

Из материалов дела следует, что административный истец является собственником объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером 23:49:0205018:1129, площадью 23566,7 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>.

Согласно пункту 1 статьи 373 Налогового кодекса РФ налогоплательщиками налога признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 данного Кодекса.

Согласно части 2 статьи 375 Налогового кодекса РФ, налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 данного Кодекса.

С учетом положений, закрепленных в частях 1, 3 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», Постановлении главы администрации (губернатора) Краснодарского края № 318 от 27 апреля 2017 года, а также, принимая во внимание дату определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства, правоотношения, связанные с пересмотром кадастровой стоимости такого объекта, подлежат регулированию в соответствии с нормами Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Так, из содержания положений статьи 3 указанного Закона следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 данного Федерального закона.

В результате проведенной государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 23:49:0205018:1129 определена уполномоченным органом по состоянию на 01.01.2018г. в размере 1250169918,95 рублей.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иной даты определения кадастровой стоимости. В связи с чем, суд считает 01 января 2018 года верной датой определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, что также подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта.

Согласно данным отчета № 33/К-20-193 от 15.05.2020г., выполненного оценщиком ИП ФИО4, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 23:49:0205018:1129 по состоянию на 01.01.2018г. составляет 824660 000 рублей.

Учитывая, что между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, определением суда от 14 августа 2020 года по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 29.09.2020г., выполненному ООО «Краснодарский центр оценки и правовых экспертиз», рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 23:49:0205018:1129 по состоянию на 01.01.2018г. составляет 896510 000 рублей.

В связи с несогласием представителя Департамента имущественных отношений Краснодарского края с результатами и выводами, содержащимися в заключении судебной экспертизы, а именно: в п. 2.3 эксперт не учел требования п. 11 ФСО № 1, не обосновал отказ от использования затратного подхода при расчете стоимости объекта экспертизы, обоснование выбора подходов, предусмотренное п. 11 ФСО № 1 отсутствует; эксперт самовольно принял в расчет неправильную площадь 17 963,8 кв.м. объекта экспертизы, вместо верной 23 566,7 кв.м, тем самым исключив площадь в размере 5 602,9 кв.м, исказил объект экспертизы и занизил стоимость, в целях устранения возможных сомнений в объективности, ясности и полноте проведенного экспертного исследования, для соблюдения баланса и установления достоверных сведений по делу, определением суда от 26 октября 2020 года по делу назначена дополнительная судебная экспертиза.

Как следует из заключения дополнительной судебной экспертизы от 16 декабря 2020 года, выполненной ООО «Краснодарский центр оценки и правовых экспертиз», экспертом приведено обоснование выбора применяемых подходов к оценке, которое отражено в разделе 2.3 заключения на стр. 21 первичной экспертизы (2.3. Выбор применяемых подходов к оценке).

В части отказа от применения затратного подхода, экспертом указано следующее: затратный подход не применялся, так как рынок коммерческой недвижимости достаточно развит, имеется возможность применить доходный подход. С учетом положений п. 24 «в» ФСО-7, эксперт вправе отказаться от применения затратного подхода».

Так, согласно п. 24 «в» ФСО-7: «затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют)».

Доходный подход при определении рыночной стоимости объекта экспертизы использован, в связи с чем, затратный подход обоснованно не применен.

В части возражений по поводу принятой в расчет неверной площади объекта оценки, экспертом разъяснено, что арендопригодная площадь учитывается арендодателем доходной недвижимости при расчёте арендной платы, поскольку некоторые помещения доходного здания, блока или этажа здания не используются для сдачи в аренду, хотя выполняют важные и обязательные функции при эксплуатации и обслуживании здания. Обычно, это помещения общего пользования (коридоры, площади лестничных клеток, тамбуры и прочее) вспомогательные помещения (венткамеры, технические помещения), а также комнаты управления и обслуживания здания и хранения инвентаря.

В техническим паспорте имеются данные о площади этажа по наружному обмеру, в связи с чем, расчет общей площади каждого этажа произведен от общей площади по данным ЕГРН пропорционально площади этажа по наружному обмеру. В техническом паспорте отсутствует экспликация арендопригодной площади. Арендопригодная площадь рассчитана с применением коэффициента арендной площади по справочнику автор ФИО5, <...> г.: для расчета принято среднее значение 0,78.

Таким образом, методика оценки и положения стандартов оценки, экспертом соблюдены. Ввиду отсутствия нарушений, внесение изменений в выводы первичной экспертизы не требуется.

При этом, заключения судебной экспертизы соответствуют требованиям Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», не противоречат положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки. В ходе судебного разбирательства представителями ответчиков и заинтересованных лиц выводы эксперта не опровергнуты. Ошибок при производстве арифметических расчетов не выявлено, достоверность данных расчетов лицами, участвующими в деле, также не оспаривается.

Суд, исследовав заключение судебной оценочной экспертизы и заключение дополнительной судебной экспертизы, оценив их по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется.

Оснований не доверять представленным заключениям экспертизы у суда также не имеется, поскольку они являются допустимыми по делу доказательствами. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса РФ, экспертные заключения содержит расписку эксперта о том, что он предупрежден об уголовной ответственности по указанной статье Уголовного кодекса РФ. Эксперт имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы.

Заключения судебной экспертизы содержат подробное описание проведенного исследования и с учетом этого исследования дан ответ на поставленные вопросы.

При проведении экспертиз эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

Экспертные заключения составлены в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости объекта недвижимости проведена на основании материалов дела.

При оценке спорного объекта недвижимости был применен доходный подход (невозможность применения сравнительного и затратного подходов при оценке экспертом обоснована). Экспертом приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методы и методики определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку полученных результатов.

Суд считает заключение судебной оценочной экспертизы заключения и дополнительной судебной экспертизы, объективными и полными, а выводы – обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости является достоверным.

Допрошенная в судебном заседании эксперт ФИО6, предупрежденная об уголовной ответственности, предусмотренной 307 УК РФ, пояснила, что основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный. При выборе следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. В проведенных экспертизах эксперт указывает, что выбор подходов производился на основании пункта 24б ФСО № 7, который гласит, что затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка. Применялся доходный подход. При этом, заявление ДИО КК о необходимости применения затратного подхода, не согласуется с пунктом 1.3 методических рекомендаций «о государственной кадастровой оценке» № 226 от 12 мая 2017 года, в которых четко указано, что для моделирования стоимости может быть использована методология любого из подходов. Выбор методов и подходов обоснован, ссылки применены. Также стандартами оценки предусмотрено, что выбор подходов и методов оценки определяется оценщиком. Расчет произведен по арендопригодной площади, иными словами это полезная площадь. Аналоги представлены полностью арендопригодной площади, поэтому для уравнивания объектов, экспертом введена поправка, что полностью согласуется с методикой оценки. Здание является 4-этажным, 3 этажа используются, 4-й этаж технический. К вспомогательной площади относятся технические помещения и помещения общего пользования. Помещения сдаются частями, поэтому образуются помещения общего пользования в достаточно высоком объеме. В справочнике оценщика недвижимости представлены коэффициенты перехода от общей площади к арендопригодной, применен коэффициент 0,78, о чем указано во всех проведенных экспертизах. Технический паспорт не представлен в полном объеме, в связи с чем, невозможно определить полностью площадь вспомогательных и технических помещений. При сдаче в аренду по частям, могут образовываться разные конфигурации помещения. Наиболее целесообразно применить данные из справочника оценщика недвижимости.

Таким образом, доказательств того, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено.

Возражения представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО1 на заключение судебной экспертизы опровергнуты пояснениями эксперта ФИО6, выполнившей экспертное заключение, дополнительное экспертное заключение и допрошенной в судебном заседании.

В связи с чем, суд приходит к выводу, что административным истцом доказан факт несоответствия кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости его рыночной стоимости, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как собственника данного объекта недвижимости.

Таким образом, учитывая объем заявленных требований и установленные факты, суд находит административный иск АО «Тандер» об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной согласно выводам судебной оценочной экспертизы, подлежащим удовлетворению.

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

На основании положений статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 данного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Административный истец обратился с настоящим иском в суд 08 июля 2020 года, сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 08 июля 2020 года.

При таких обстоятельствах, административный иск АО «Тандер» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, определенной согласно выводам судебной оценочной экспертизы, подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административный иск АО «Тандер» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной – удовлетворить.

Установить в отношении объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером 23:49:0205018:1129, площадью 23566,7 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...> кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01 января 2018 года в размере 896510 000 рублей.

Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 23:49:0205018:1129.

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 23:49:0205018:1129 считать 08 июля 2020 года.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение пятнадцати дней со дня получения лицами, участвующими в деле, копии решения.

Судья В.В. Сидоров