Решение № 2-105/2018 2-105/2018 ~ М-72/2018 М-72/2018 от 29 мая 2018 г. по делу № 2-105/2018

Дело № 2-105/2018


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 мая 2018 года г. Козловка

Козловский районный суд Чувашской Республики

в составе судьи Потемкина О.А.

при секретаре Беспаловой Н.В.,

с участием представителя истца ФИО1 - ФИО2, действующей по доверенности от <дата>,

рассмотрев в помещении суда в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Андреево-Базарского сельского поселения Козловского района Чувашской Республики о признании договора состоявшимся, государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество,

установил:

Истец ФИО1 первоначально обратился в суд с иском к администрации Андреево-Базарского сельского поселения Козловского района Чувашской Республики о признании права собственности на нежилое здание с земельным участком под ним, сославшись на то, что в его владении находится недвижимое имущество- нежилое здание с кадастровым номером 21:12:000000:1237 с земельным участком, площадью 1751,8 кв.м. расположенные в <адрес>, приобретенные <дата> на основании договора купли-продажи, заключенного между ним и ТОО "Раксалана". С момента заключения договора купли-продажи и по настоящее время он открыто, непрерывно и добросовестно владеет спорным недвижимым имуществом, считает себя его собственником. В течение всего срока давностного владения претензий от бывшего собственника и иных лиц к нему (истцу) не предъявлялось, споров относительно владения и пользования не заявлялось. Государственная регистрация права собственности не совершалась. Ссылаясь на указанные обстоятельства и нормы законодательства (абз. 2 ст. 12, п. 3 ст. 218, п. 1 ст. 234 ГК РФ), просил признать за ним право собственности на нежилое здание с кадастровым номером 21:12:000000:1237 и на земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>

В период нахождения дела в производстве суда истец ФИО1 изменил в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее - ГПК РФ) исковые требования, обратившись <дата> с уточненным исковым заявлением, в котором, ссылаясь на исполнение сторонами договора купли-продажи от <дата> всех установленных в нем обязательств, определенность в индивидуализации объекта сделки, ликвидацию продавца ТОО "Раксалана", как юридического лица, и невозможность в установленном Законом о регистрации порядке осуществить государственную регистрацию перехода к нему права собственности на здание столовой, просил признать договор от <дата>, заключенный между ТОО "Раксалана" и ним, т.е. ФИО1, состоявшимся и возложить на Управление Росреестра по Чувашской Республике обязанность осуществить государственную регистрацию перехода к нему права собственности на здание столовой, расположенное по адресу: <адрес>.

<дата> ФИО1 вновь уточнил заявленные исковые требования, обратившись с дополнительным заявлением, просил признать договор купли-продажи от <дата>, заключенный между ТОО "Раксалана" и ним, т.е. ФИО1, состоявшимся и вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности к нему (ФИО1) на здание столовой, расположенное по адресу: <адрес>

В части ранее заявленных требований о признании права собственности на земельный участок по адресу: <адрес>, и о возложении на Управление Росреестра по Чувашской Республике обязанности осуществить государственную регистрацию перехода к нему (ФИО1) права собственности на здание столовой, расположенное по адресу: <адрес>, истец ФИО1 в соответствии со ст.ст. 39, 173 ГПК РФ письменным заявлением от <дата> отказался, просил производство по делу в этой части иска прекратить.

Поступившие заявления ФИО1 об изменении, уточнении иска и об отказе в части исковых требований приобщены к материалам дела.

Определением Козловского районного суда Чувашской Республики от <дата> производство по делу в части иска ФИО1 к администрации Андреево-Базарского сельского поселения Козловского района Чувашской Республики о признании права собственности на земельный участок по адресу: <адрес>, и возложении на Управление Росреестра по Чувашской Республике обязанности осуществить государственную регистрацию перехода к ФИО1 права собственности на здание столовой, расположенное по адресу: <адрес>, прекращено, в связи с отказом истца, принятого судом.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела был извещен надлежащим образом, уполномочил представлять свои интересы ФИО2

Представитель истца - ФИО2, действующая в рамках полномочий по доверенности от <дата>, в судебном заседании исковые требования своего доверителя в редакции иска от <дата> поддержала, просила их удовлетворить по изложенным в нем мотивам и основаниям. При этом дополнительно пояснила, что спорное здание столовой представляет собой одноэтажное кирпичное строение, построенное в 1962 году и расстроенное в 1987 году. Первоначальным собственником данного здания было РАЙПО. Впоследствии здание столовой было отчуждено МП "Средний Аниш", которое, в свою очередь, <дата> продало его ТОО "Раксалана". Документов, подтверждающих возникновение права собственности первоначального собственника и переход права собственности к МП "Средний Аниш" не сохранилось. Имеется лишь договор купли-продажи от <дата>, заключенный между МП "Средний Аниш" и ТОО "Раксалана", и договор купли-продажи от <дата>, заключенный ТОО "Раксалана" с ФИО1 Технические характеристики спорного здания столовой соответствуют описанию, приведенному в техническом паспорте, составленным по состоянию на <дата>. При этом, данный технический паспорт не является правоустанавливающим документом на столовую, не может служить основанием для выводов о ее принадлежности РАЙПО. Полагала, что в спорном договоре имущество и место его расположения, с учетом распоряжения главы администрации Андреево-Базарского сельского поселения Козловского района Чувашской Республики <число> от <дата> "О присвоении адреса", надлежащим образом индивидуализировано, что позволяет определить предмет сделки. Договор купли-продажи от <дата> фактически сторонами исполнен, здание столовой передано во владение истца ФИО1, который оплатил продавцу- ТОО "Раксалана" его полную стоимость в размере 120500000 руб., согласованную сторонами в договоре. С <дата> ФИО1 несет бремя содержания данного имущества. При этом до настоящего времени его право владения и пользования никем не оспорено. Препятствием для государственной регистрации права собственности истца ФИО1 на здание столовой является отсутствие у продавца на момент заключения договора купли-продажи зарегистрированного права на него, отсутствие записей о продавце в ЕГРЮЛ, а также отсутствие регистрации ранее возникшего права ФИО1 в органах БТИ в порядке, установленном Инструкцией о порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР, утв. приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 21.02.1968 № 83. Полагает, что иной возможности произвести государственную регистрацию права собственности ФИО1 на спорное имущество, кроме как на основании судебного решения, не имеется. Просила признать договор от <дата>, заключенный между ТОО "Раксалана" и ФИО1, состоявшимся, и принять решение о государственной регистрации перехода права собственности на здание столовой, расположенное по адресу: <адрес>, к ФИО1 на основании договора купли-продажи от <дата>.

Ответчик- представитель администрации Андреево-Базарского сельского поселения Козловского района Чувашской Республики, надлежаще извещенный о месте, дате и времени, в суд не явился. В заявлении от <дата><число> глава Андреево-Базарского сельского поселения ФИО4, не имея возражений по заявленным требованиям, просил рассмотреть дело без участия их представителя, иск ФИО1 удовлетворить.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - представитель Управления Росреестра по Чувашской Республике, будучи извещенным о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явился. В направленном в адрес суда отзыве на иск заместитель руководителя Управления Росреестра по Чувашской Республике ФИО5 выразила отсутствие заинтересованности Управления в разрешении спора о праве.

С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, а также поступивших от них заявлений, принимая во внимание мнение представителя истца, суд посчитал возможным рассмотреть гражданское дело при имеющейся явке.

Суд, выслушав объяснения представителя истца ФИО2, исследовав письменные доказательства по делу в их совокупности, приходит к следующим выводам.

<дата> между МП "Средний Аниш" в лице директора ФИО11, с одной стороны, и ТОО "Раксалана" в лице директора ФИО8, с другой стороны, заключен договор купли-продажи здания столовой, площадью 374,9 кв.м, с земельным участком, хозяйственными и служебными постройками, находящейся в <адрес>. Данным договором установлено, что обязательство продавца по передаче предмета сделки покупателю считается исполненным без дополнительного составления передаточного акта. Подписи и печати сторон на договоре имеются.

Из договора от <дата> следует, что продавец ТОО "Раксалана", в лице директора ФИО8, продал, а покупатель ФИО3 купил за 120500000 руб. принадлежащее продавцу здание столовой, площадью 374,9 кв.м, с земельным участком и хозяйственными постройками, находящееся в <адрес>. Условиями договора предусмотрено, что обязательство продавца по передаче покупателю предмета сделки считается исполненным без дополнительного составления передаточного акта. Печати и подписи сторон на договоре имеются.

Технические характеристики объекта недвижимого имущества- столовой с инвентарным номером 0166/2214, расположенного по адресу: <адрес>, отражены в техническом паспорте, составленном Бюро технической инвентаризации Козловского района по состоянию на <дата>, из которого следует, что описываемое здание построено в 1962 году (лит. А, А1), пристроено в 1987 году (лит. А2), имеет общую площадь 374,9 кв.м, в том числе, площадь нежилых помещений 278,23 кв.м.

Согласно кадастровой выписке <число>, выданной <дата> Управлением Росреестра по Чувашской Республике, нежилое здание столовой с кадастровым номером 21:12:000000:1237, внесено в ГКН <дата>, расположено по адресу: <адрес>, имеет площадь 278,2 кв.м. Указанные сведения имеют статус ранее учтенных.

Распоряжением главы Андреево-Базарского сельского поселения Козловского района Чувашской Республики <число> от <дата> в связи с проводимой инвентаризацией нежилому зданию с кадастровым номером 21:12:000000:1237 присвоен адрес- <адрес>.

<дата> постановлением администрации Андреево-Базарского сельского поселения Козловского района Чувашской Республики <число> утверждена схема расположения земельного участка площадью 2638 кв.м по адресу: <адрес>, в кадастровом квартале 21:12:013701, разрешенное использование: магазины, зона О "общественно-деловая зона".

<дата> государственным регистратором Управления Росреестра по Чувашской Республике ФИО6 приостановлена на три месяца государственная регистрация права собственности ФИО1 на здание с кадастровым номером 21:12:000000:1237 по основанию несоответствия представленных документов по форме и содержанию требованиям законодательства РФ, о чем заявителю направлено соответствующее уведомление <число>.

Согласно справке Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы <число> по Чувашской Республике <число> от <дата> в Едином государственном реестре юридических лиц сведения о ТОО "Раксалана" отсутствует.

В силу ч. 2 ст. 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Согласно п.п. 1 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров.

Пунктом 2 статьи 218 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки по отчуждению этого имущества.

В соответствии со ст. ст. 307, 309, 310 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Одним из оснований возникновения обязательств является договор. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

На основании п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с п. п. 1, 3 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Суд вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности по требованию одной из сторон договора купли-продажи недвижимости к другой стороне, если последняя уклоняется от государственной регистрации перехода права.

В силу ч. 7 ст. 15 Федерального закона N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

В силу положений п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости в силу положений ст. ст. 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации являются условия о предмете и цене этого имущества. При отсутствии в договоре согласованных сторонами условий об объекте недвижимого имущества и его цене, договор считается незаключенным. При этом законодателем для договора продажи недвижимости предусмотрена письменная форма, заключающаяся в составлении одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).

Таким образом, для заключения договора купли-продажи родильного отделения необходимо было составление одного документа, подписанного сторонами (продавцом и покупателем), в котором стороны должны согласовать существенные условия договора.

Исходя из разъяснений, содержащихся в п. п. 60, 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности. Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

По смыслу вышеприведенных норм права и разъяснений высших судебных инстанций, в предмет доказывания по иску о государственной регистрации перехода права собственности включаются факт заключения между продавцом и покупателем законной сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение продавца от государственной регистрации перехода права собственности.

Исходя из обстоятельств спора, материально-правовой целью иска ФИО1 является необходимость государственной регистрации его права собственности на спорное имущество в Едином государственном реестре недвижимости. В качестве обоснования возникновения своего права на спорный объект недвижимости истец ФИО1 представил договор купли-продажи от <дата>, заключенный между ним и ТОО "Раксалана", технический паспорт от <дата>, справку ФНС об отсутствии данных на ТОО "Раксалана" в ЕГРЮЛ, распоряжение <число> от <дата> о присвоении адреса.

Оценив представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи с точки зрения ст. 67 ГПК РФ, суд считает установленным, что ТОО "Раксалана" на основании договора купли-продажи от <дата> является собственником здания столовой, расположенного по адресу: <адрес>. <дата> между ТОО "Раксалана" и ФИО1 заключен договор купли-продажи указанного объекта недвижимости. Данные договоры купли-продажи составлены в простой письменной форме. Переход права собственности на спорное здание не зарегистрирован.

Проанализировав договор купли-продажи от <дата>, суд правовых оснований для признания его недействительным (ничтожным) либо незаключенным не усматривает, доказательств расторжения или оспаривания сделки в судебном порядке сторонами и заинтересованными лицами не представлено.

Обязательства сторон надлежащим образом исполнены, расчеты между ними произведены, спорное здание столовой с хозяйственными постройками фактически передано истцу ФИО1, который владеет и пользуется им на протяжении более 15 лет. Как следует из исследованных доказательств по делу в спорном договоре имущество и место его расположения индивидуализированы указанием на его адрес и характеристики в виде площади, совпадающей со сведениями, содержащимися в техническом паспорте и ЕГРН. Описание объекта, указанного в договоре, не признано недействительным в установленном порядке, в достаточной степени позволяет установить, какое именно недвижимое имущество отчуждается и где оно располагается. Доказательств заключения вышеуказанного договора в отношении иного имущества суду не представлено.

Таким образом, суд считает, что требования ст. 554 ГК РФ при продаже спорного объекта недвижимости не нарушены. Буквально истолковав условия договора, проанализировав последующие действия его сторон, суд приходит к выводу, что между ТОО "Раксалана" и ФИО1 при подписании договора было достигнуто соглашение по всем существенным условиям, характерным для договора купли-продажи недвижимого имущества, а воля продавца была направлена именно на отчуждение спорного объекта недвижимости. При этом суд считает необходимым отметить, что отсутствие у продавца на момент заключения договора купли-продажи недвижимости права собственности на него не является основанием для признания такого договора недействительным, с учетом того, что законодательный запрет на заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца, на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в органах регистрации, отсутствует. Напротив, положения ст. 455 ГК РФ не исключают возможности заключения договора в отношении товара, который еще не принадлежит одной из сторон и только должен поступить в его собственность.

В этой связи, руководствуясь п. 2 ст. 567 ГК РФ, основываясь на разъяснениях, изложенных в п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", суд признает установленным обстоятельство передачи ликвидированным юридическим лицом (ТОО "Раксалана") истцу ФИО1 спорного объекта недвижимости на законных основаниях - на основании договора купли-продажи от <дата>. В связи с прекращением деятельности продавца - юридического лица, покупатель лишен возможности осуществить государственную регистрацию перехода к нему права собственности на приобретенную недвижимость. При этом отсутствие государственной регистрации права собственности продавца, по мнению суда, не является препятствием для государственной регистрации права собственности истца на приобретенное имущество. Иные способы зарегистрировать право собственности на спорное здание у ФИО1 объективно отсутствуют.

При таких обстоятельствах, суд полагает возможным признать договор купли-продажи от <дата>, заключенный между ТОО "Раксалана" и ФИО1, состоявшимся, устранить допущенное нарушение прав и законных интересов истца ФИО1 путем осуществления государственной регистрации перехода к нему права собственности на здание столовой, расположенное по адресу: <адрес>.

Таким образом, иск ФИО1 к администрации Андреево-Базарского сельского поселения Козловского района Чувашской Республики подлежит удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Иск ФИО1 к администрации Андреево-Базарского сельского поселения Козловского района Чувашской Республики удовлетворить.

Признать договор купли-продажи от <дата>, заключенный между ТОО "Раксалана" и ФИО1, состоявшимся.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на здание столовой с кадастровым номером 21:12:000000:1237, расположенное по адресу: <адрес>, к ФИО1 на основании договора купли-продажи от <дата>.

Решение является основанием для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Чувашской Республики в течение месяца со дня составления мотивированного решения путем подачи жалобы через Козловский районный суд Чувашской Республики.

Судья О.А. Потемкин

Мотивированное решение составлено 01 июня 2018 года