Апелляционное определение № 33-5064/2026 от 1 апреля 2026 г.

Мотивированное
апелляционное определение изготовлено 02.04.2026

УИД 66RS0062-01-2025-001937-69

Дело № 33-5064/2026 (№ 2-1309/2025)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г.Екатеринбург 19.03.2026

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего

ФИО1

судей

Максимовой Е.В.

ФИО2

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи помощником судьи Култаевой Е.Б. рассмотрела в помещении суда в открытом судебном заседании в порядке апелляционного производства гражданское дело по иску Администрации г. Екатеринбурга к ФИО3 об изъятии жилого помещения, прекращении права собственности, возложении обязанности, признании права собственности, выселении,

по апелляционной жалобе истца на решение Академического районного суда г. Екатеринбурга от 26.12.2025.

Заслушав доклад судьи Максимовой Е.В., объяснения представителя истца ФИО4, ответчика ФИО3, заключение прокурора Переваловой А.А., судебная коллегия

установила:

Администрация г. Екатеринбурга обратилась в суд с вышеуказанным иском. В обоснование указала, что ФИО3 является собственником комнаты площадью 16,3 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый номер <№>. Постановлением Администрации г. Екатеринбурга № 1681 от 17.06.2022 многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу. 04.07.2022 ответчику направлено требование о сносе жилого дома в течение 6 месяцев. Постановлением Администрации г. Екатеринбурга № 284 от 03.02.2023 «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка под многоквартирным домом по адресу: <адрес> жилых помещений в нем» определено изъять жилые помещения в названном многоквартирном доме. 20.01.2025 Администрация г. Екатеринбурга направила ответчику проект соглашения об изъятии вышеуказанного жилого помещения для муниципальных нужд по цене 1375 600 руб. Цена возмещения определена Администрацией г. Екатеринбурга в соответствии с отчетом № 48-05/2024 от 12.12.2024 об оценке объекта недвижимости, выполненным ООО «Корпорация консалтинга». Вместе с тем ответчик подписать соглашение об изъятии жилого помещения по вышеуказанной стоимости отказывается. На основании изложенного просит изъять у ФИО3 жилое помещение: комнату площадью 16,3 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый <№>, для муниципальных нужд путем выкупа, с выплатой в качестве возмещения денежной суммы 1375600 руб. Обязать ответчика принять причитающееся ей возмещение за изымаемое жилое помещение и предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств. Прекратить право собственности ФИО3 на комнату площадью 16,3 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый <№>. Признать право собственности на комнату площадью 16,3 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый <№> за МО «город Екатеринбург», Выселить ФИО3 из вышеуказанного жилого помещения, обязать ФИО3 освободить жилое помещение от находящегося в нем имущества (т. 1 л.д. 6-9).

Решением Академического районного суда г. Екатеринбурга от 26.12.2025 постановлено:

исковые требования Администрации г. Екатеринбурга к ФИО3 об изъятии жилого помещения, прекращении права собственности, возложении обязанности, признании права собственности, выселении – удовлетворить частично.

Изъять у ФИО3 (СНИЛС <№> паспорт гражданина РФ <№> выдан ОУФМС России по <адрес> в <адрес><дата>, код подразделения <№>) жилое помещение: комнату 16,3 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый <№>, для муниципальных нужд путем выкупа с выплатой ей в качестве возмещения денежной суммы 2 707 992 руб. 20 коп.

Прекратить право собственности ФИО3 на комнату площадью 16,3 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый <№>.

Обязать ФИО3 принять причитающееся ей возмещение за изымаемое жилое помещение и предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств.

Признать право собственности на комнату площадью 16,3 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый <№>, за муниципальным образованием «город Екатеринбург».

Выселить ФИО3 из комнаты 16,3 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый <№>.

Обязать ФИО3 освободить комнату площадью 16,3 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый <№>, от находящегося в ней имущества.

Взыскать в пользу ФИО3 (СНИЛС <№> паспорт гражданина РФ <№> выдан ОУФМС России по <адрес> в <адрес><дата>, код подразделения <№>) с Администрации г. Екатеринбурга (ИНН <***>) расходы по оплате услуг эксперта в сумме 20 319 руб.

Истец Администрация г. Екатеринбурга подала апелляционную жалобу. В обоснование указано, что суд первой инстанции необоснованно принял экспертное заключение, в котором стоимость доли в праве на земельный участок в размере 1 198 428,47 руб. и доля в общем имуществе в размере 35 420,39 руб., включены в выкупную цену отдельно. Однако при определении рыночной стоимости жилого помещения сравнительным подходом эта стоимость уже учтена в цене объектов-аналогов, поскольку доля в общем имуществе и земельном участке следует судьбе жилого помещения. Повторное включение этих сумм ведёт к необоснованному завышению выкупной цены.

Эксперт рассчитал риелторские услуги исходя из стоимости поиска покупателя, тогда как при изъятии имущества для муниципальных нужд требуется лишь подбор нового жилого помещения. Объём и стоимость этих услуг существенно различаются. Кроме того, суд включил в возмещение 20 000 руб. за подбор временного жилья, хотя такие расходы не предусмотрены ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации и являются чрезмерными.

Суд взыскал компенсацию за неприкосновенный капремонт, однако предельный срок эксплуатации дома (1931 года постройки) истёк ещё в 1961 году, за 30 лет до передачи дома в муниципальную собственность и первой приватизации. Дом признан аварийным из-за истечения срока эксплуатации, а не из-за бездействия муниципалитета. Следовательно, причинно-следственная связь между невыполнением капремонта и аварийностью отсутствует.

Поскольку требование об изъятии имущества удовлетворено, а размер выкупной цены определен судом, отнесение всех расходов на экспертизу на истца необоснованно. Критерием распределения судебных издержек должна быть правомерность основного требования, а не производное расхождение в цифрах.

Истец просит изменить решение в части размера определения размера возмещения за изымаемое жилое помещение, принять в этой части новое решение. Решение в части взыскания расходов по оплате услуг эксперта отменить, вынести по делу новое решение.

Представитель истца ФИО4 в суде апелляционной инстанции доводы жалобы поддержала, ответчик ФИО3 просила решение суда оставить без изменения.

Прокурор Перевалова А.А. в заключении указала на законность и обоснованность выводов суда.

Изучив материалы дела, заслушав явившихся лиц, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Установлено, и не оспаривается сторонами, что ФИО3 на праве собственности принадлежит комната площадью 16,3 кв.м., расположенная по адресу: <адрес>, кадастровый <№> (т. 1 л.д. 10-13, 15-16, 91-92).

Согласно выписке из поквартирной карточки № 81514221 от 10.09.2025 в жилом помещении по адресу: <адрес>, комната 16,3 кв.м никто не зарегистрирован (т. 1 л.д. 96).

Постановлением Администрации г. Екатеринбурга № 1681 от 17.06.2022 многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу (т. 1 л.д. 17).

04.07.2022 Администрацией г. Екатеринбурга в адрес ФИО3 направлено требование от 04.07.2022 о сносе признанного аварийным многоквартирного жилого дома в срок до 04.11.2022 (т. 1 л.д. 18).

В установленный в требовании срок собственники жилых помещений снос многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> не осуществили.

03.02.2023 Администрацией г. Екатеринбурга принято постановление № 284 «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка под многоквартирным домом по адресу: <адрес> жилых помещений в нем» (т. 1 л.д. 20-23).

До настоящего времени соглашение об изъятии комнаты, площадью 16,3 кв.м, расположенной в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, сторонами не заключено ввиду отсутствия между сторонами согласия о размере подлежащего выплате ФИО3 возмещения.

Согласно представленному Администрацией г. Екатеринбурга отчету об оценке № 48-05/2024 от 12.12.2024, выполненному ООО «Корпорация консалтинга», рыночная стоимость возмещения собственнику комнаты, площадью 16,3 кв.м, расположенной в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, составляет 1375600 руб. (т. 1 л.д. 26-75), против данного размера возмещения ответчик возражала.

Для разрешения вопроса об определении размера возмещения за жилое помещение судом назначена судебная экспертиза (т. 1 л.д. 130-133).

Согласно заключению эксперта ФИО5 № Э05122025 рыночная стоимость комнаты площадью 16,3 кв.м, расположенной в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, составляет 1256631,96 руб., рыночная стоимость доли ФИО3 в праве собственности на общее имущество многоквартирного <адрес> в <адрес> – 35420,39 руб., рыночная стоимость доли ФИО3 в праве собственности на земельный участок под указанным многоквартирным домом – 1198482,47 руб. Размер убытков в связи с изъятием вышеуказанного жилого помещения с учетом положения ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации составляет 194576,20 руб. Размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного <адрес> в <адрес> составляет 22881,18 руб. (т. 1 л.д. 139-247).

Установив вышеуказанные обстоятельства, суд первой инстанции, руководствуясь ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 16 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», а также ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, и пришел к выводу о том, что возмещение ответчику должно определяться на основе судебной экспертизы с учетом всех предусмотренных законом составляющих. Суд частично удовлетворил иск, постановив изъять у ФИО3 жилое помещение с выплатой возмещения в размере 2 707 992,20 руб., включая рыночную стоимость комнаты, доли в общем имуществе и земельном участке, убытки и компенсацию за непроизведенный капремонт, прекратить ее право собственности, признать право собственности за муниципальным образованием, выселить ответчика, а также взыскать с Администрации в пользу ответчика 20 319 руб. расходов на проведение судебной экспертизы.

Судебная коллегия находит выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, соответствующими установленным по делу обстоятельствам и нормам материального права.

В соответствии со ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (часть 2).

Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством (часть 4).

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 6).

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (часть 7).

Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (часть 9).

Указанные три составляющие (рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли собственника в праве на такое имущество, а также рыночная стоимость доли в праве собственности на земельный участок под многоквартирным домом) поименованы законодателем как самостоятельные элементы возмещения. Вопреки доводам жалобы, они не поглощаются стоимостью самого жилого помещения, определенной сравнительным подходом. Как верно указал суд первой инстанции и пояснил эксперт, для объектов старого жилого фонда (1931 года постройки) стоимость доли в земельном участке может даже превышать стоимость самого помещения, что опровергает утверждение о ее скрытом учете в цене аналогов. Следовательно, включение в выкупную цену всех трех компонентов соответствует прямому предписанию закона и не является двойным счетом.

Экспертом обоснованно учтены минимальные расходы на услуги риелтора, которые объективно понесет собственник при подборе другого жилого помещения и временного жилья на период до приобретения постоянного. Часть 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации прямо относит к убыткам, подлежащим возмещению, расходы, связанные с изменением места проживания и временным пользованием иным жилым помещением. Поэтому расходы на подбор временного жилья в размере 20 000 руб. являются правомерными. Довод о том, что следовало применять тариф на поиск покупателя, а не поиск жилого помещения, не влияет на обоснованность расчета, поскольку эксперт определил минимальную среднюю стоимость услуг в размере 70 000 руб. с учетом всех необходимых операций для реализации жилищных прав ответчика.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Судом установлено, что первая приватизация в <адрес> состоялась в ноябре 1991 года. На тот момент дом (постройки 1931 года, нормативный срок эксплуатации 50 лет) уже имел значительный износ (по данным ГИС ЖКХ на 2012 год – 74%) и нуждался в капитальном ремонте. Доказательств проведения капитального ремонта ни прежним наймодателем, ни муниципалитетом после принятия дома в 2001 году не представлено. Именно ненадлежащее исполнение обязанности по капитальному ремонту, а не сам по себе истечение нормативного срока эксплуатации, привело к прогрессирующему износу и последующему признанию дома аварийным. Следовательно, включение компенсации в размере 22 881,18 руб. в состав возмещения соответствует правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014.

Поскольку решение состоялось в пользу ответчика, суд первой инстанции правомерно на основании ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации взыскал с Администрации г. Екатеринбурга часть расходов на проведение экспертизы пропорционально удовлетворенным требованиям. Истец ошибочно полагает, что основное требование об изъятии удовлетворено, а значит, расходы не подлежат взысканию. Однако предметом спора являлась именно сумма возмещения, в этой части суд обоснованно учел, что исковые требования Администрации г. Екатеринбурга удовлетворены частично, размер подлежащего выплате ответчику возмещения судом увеличен по сравнению предлагаемым истцом в досудебном порядке, распределение судебных расходов произведено с учетом правила пропорциональности, как следствие, в пользу ФИО3 с Администрации г. Екатеринбурга взыскана сумма расходов за проведение судебной экспертизы: 1375600 (цена при подаче иска)/ 2707992,2 (удовлетворено)= 50,79% то есть в пользу ответчика: 40000 руб.*29% = 20319 руб.

Обстоятельства несения расходов ФИО3 на оплату судебной экспертизы в сумме 40000 руб. подтверждены, о чем представлен чек от 20.10.2025 (т. 1 л.д. 127), заключение судебной экспертизы признано надлежащим доказательством по делу и положено в основу решения суда.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что суд первой инстанции правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам и постановил законное и обоснованное решение. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, не установлено.

Руководствуясь ст.ст. 320, 327.1, п. 1 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Академического районного суда г. Екатеринбурга от 26.12.2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу истца – без удовлетворения.

Председательствующий

ФИО1

Судьи

Е.В. Максимова

ФИО2