Апелляционное определение № 33-8575/2025 от 8 декабря 2025 г.

УИД 59RS0004-01-2024-008556-32

Дело № 33-8575/2025 (2-1091/2025)

Судья Сажина К.С.

Мотивированное апелляционное

определение изготовлено 09.12.2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Пермь 03.12.2025

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе председательствующего судьи Смирновой М.А., судей Хузяхралова Д.О., Мехоношиной Д.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Беляевой Е.Ю. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании убытков

по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Мотовилихинского районного суда г. Перми от 20.06.2025.

Заслушав доклад судьи Смирновой М.А., пояснения представителя истца ФИО3, представителя ответчика ФИО4, изучив материалы дела, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о взыскании убытков в размере 4 777 000 рублей, в том числе расходы, связанные с устранением несоответствий установленных строительных требований объекта недвижимости, в размере 4 442 000 рублей, издержки, связанные с рассмотрением дела в арбитражном суде, в размере 335 000 рублей; судебных расходов в размере 32 085 рублей.

В обоснование исковых требований указано, что 26.11.2019 между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи, по которому истец приобрела здание с кадастровым номером **:135 и земельный участок. В ноябре 2019 года ООО «Безопасность в промышленности» был подготовлен технический отчет, согласно которому строительные конструкции здания находятся в работоспособном состоянии и опасности для лиц, эксплуатирующих и находящихся вблизи здания, не представляют. 10.09.2021 администрацией Ленинского района г. Перми подан иск в Арбитражный суд Пермского края к ФИО1 о сносе самовольной постройки. В ходе проведения экспертных исследований по делу № **/2021 установлено, что здание не соответствует градостроительным, строительным, санитарно-гигиеническим, противопожарным нормам и правилам. Строительство здания осуществлено без разрешения на строительство, эксплуатация здания осуществляется без разрешения на ввод в эксплуатацию, здание не соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, не соблюдены расстояния от инженерных сетей, здание частично расположено на соседних земельных участках и на неразграниченных землях и др. В связи с наличием выявленных несоответствий нормативным требованиям экспертами сделан вывод о том, что эксплуатация здания не является безопасной для здоровья и жизни всех граждан, являющихся пользователями здания (в том числе собственника). При этом эксперты пришли к выводу о возможности приведения спорного здания в соответствии с установленными требованиями и правилами, приведен перечень мероприятий. Проведение мероприятий по приведению здания в соответствие с установленными требованиями не исключает дальнейшую безопасную эксплуатацию собственником и третьими лицами (без угрозы жизни и здоровью граждан). Решением Арбитражного суда Пермского края от 20.12.2023 по делу № **/2021 на ФИО1 возложена обязанность осуществить снос самовольной постройки или произвести приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, строительными нормами и правилами. При продаже имущества продавец гарантировал, что недвижимое имущество соответствует градостроительным и санитарно-эпидемиологическим требованиям законодательства, при этом допустил злоупотребление гражданскими правами и обязанностями, скрыл наличие существенных недостатков здания. ФИО1 произвела и далее должна будет произвести расходы для восстановления нарушенного права. Согласно экспертному исследованию от 19.03.2024 рыночная стоимость устранения недостатков здания составляет 4 442 000 рублей. Кроме того, ФИО1 приобретен гараж, расположенный на земельном участке с кадастровым номером **:157, и понесены расходы, связанные уточнением границ земельного участка с кадастровым номером **:16. При рассмотрении дела № **/2021 ФИО1 понесла судебные расходы в размере 335 000 рублей. ФИО1 не получила доходы, которые получила бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы ее право не было нарушено (упущенная выгода), размер которых на сегодняшний день также определяется соответствующим экспертным исследованием.

Решением Мотовилихинского районного суда г. Перми от 20.06.2025 в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе истец ФИО1 просит решение суда отменить как основанное на неверном толковании норм материального и процессуального права, ссылается на неправильное установление судом обстоятельств, имеющих значение для дела. Указывает, что судом проигнорированы правила течения срока двухгодичного гарантийного срока при выявлении недостатков. По мнению апеллянта, гарантийный срок не течет, если покупатель лишен возможности использовать товар по обстоятельствам, зависящим от продавца, в том числе в случае, если покупатель не может пользоваться товаром из-за обнаруженных в нем недостатков. До разрешения судом иска о признании постройки самовольной по существу истец была лишена возможности обратиться с требованиями к ответчику с претензией, так как о скрытом недостатке истец узнала только в ходе рассмотрения дела. Судом не учтено, что истец имеет самостоятельный выбор на защиту своего права. Способ защиты путем предъявления требований о соразмерном уменьшении покупной цены предусмотрен статьями 557, 475 Гражданского кодекса Российской Федерации. Суд данные положения проигнорировал, отказав в иске, поскольку истец не обращался с требованиями о расторжении договора. Поскольку по договору передан товар ненадлежащего качества, что в силу статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель вправе требовать возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением обязательства. В исковом заявлении указывалось на взыскании с ответчика не только реальных убытков, но и убытков, на которые истец могла бы претендовать в будущем (упущенная выгода). Судом проигнорирован факт того, что на момент совершения сделки объект находился в гражданском обороте, не был признан самовольной постройкой. Стороны договора купли-продажи действовали исходя из того, что объект является законным, покупатель действовал добросовестно, проверив все зависящие от него обстоятельства. Апеллянт не согласен с выводом суда об ее недобросовестности. При заключении договора ответчиком представлено заключение, согласно которому объект находился в работоспособном состоянии и не создавал угрозы жизни и здоровью третьих лиц. Судебные расходы в размере 335 000 рублей истцом понесены в рамках рассмотрения дела арбитражным судом, напрямую связаны с выявлением скрытого недостатка в объекте, являющегося предметом договора купли-продажи. Процессуальное положение истца в качестве ответчика по другому делу не является препятствием для взыскания данных издержек. Отказывая в иске к ФИО2 на том основании, что он является ненадлежащим ответчиком по делу, суд не поставил в порядке статьи 41 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на обсуждение сторон вопрос о замене его на надлежащего ответчика.

В суде апелляционной инстанции представитель истца на доводах апелляционной жалобы настаивал. Представитель ответчика полагает решение суда законным, просил отказать в удовлетворении жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились. Учитывая, что данные лица были надлежащим образом извещены о дате времени и месте рассмотрения дела, в силу части 2 статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы размещена заблаговременно на интернет-сайте Пермского краевого суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», с учетом изложенного, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия находит возможным, рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Проверив материалы, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав лиц, участвующих в деле, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу пункта 1 статьи 470 Гражданского кодекса Российской Федерации товар, который продавец обязан передать покупателю, должен соответствовать требованиям, предусмотренным ст. 469 названного кодекса, в момент передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товара этим требованиям не предусмотрен договором купли-продажи, и в пределах разумного срока должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются.

Статьей 475 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца в том числе возмещения своих расходов на устранение недостатков товара (абзац 4 пункта 1).

Из материалов дела следует, что до 2014 года на земельном участке с кадастровым номером **:16, принадлежащем Д., располагался объект капитального строительства – гаражный бокс, который снесен. В 2014 году собственником участка осуществлено строительство двухэтажного нежилого здания площадью 91,3 кв.м. Постановка на государственный кадастровый учёт здания осуществлена 21.10.2014 в упрощённом порядке на основании декларации об объекте недвижимого имущества от 23.09.2014 как вспомогательного строения, объекту присвоен кадастровый номер **:135. Согласно сведениям из автоматизированной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности города Перми, информация о выданных разрешениях на строительство объектов капитального строительства, о выдаче разрешений на ввод объектов капитального строительства в эксплуатацию на земельном участке с кадастровым номером **:16 отсутствует. 21.10.2014 за Д. зарегистрировано право собственности на здание.

17.08.2016 между Д. и ФИО2 заключен договор купли-продажи, предметом которого являлись нежилое здание с кадастровым номером **:135 и земельный участок с кадастровым номером **:16. При заключении договора продавец уведомил покупателя о том, что вид разрешенного использования земельного участка не соответствует фактическому использованию, то есть на указанном земельном участке фактически расположено нежилое помещение, а не гараж-бокс, нежилое здание частично расположено на смежном участке.

В 2016 году вид разрешённого использования земельного участка был изменён на «административно-хозяйственные, деловые, общественные учреждения и организации».

26.11.2019 между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи, предметом которого являлись нежилое здание с кадастровым номером **:153 и земельный участок с кадастровым номером **:16, расположенные по адресу: ****. Согласно разделу 2 договора продавец заверил, что недвижимое имущество соответствует градостроительным и санитарно-эпидемиологическим требованиям законодательства. Цена договора составляет 4 500 000 рублей (т. 1 л.д. 24-25).

По результатам проведенного в ноябре 2019 технического обследования ООО «Безопасность в промышленности» подготовлен технический отчет, согласно которому строительные конструкции здания находятся в работоспособном состоянии и опасности для лиц, эксплуатирующих и находящихся вблизи здания, не представляет; требуется выполнение ремонта отмостки для исключения подмывания фундамента атмосферных осадков; Даны рекомендации о необходимости разработки проекта реконструкции здания с последующим внесением туда конструктивных элементов, не входящих в имеющийся проект и правкой существующих; ремонт отмостки; демонтаж хрупкой части МУ между 2 и 3 плитой перекрытия.

04.12.2019 право собственности на нежилое здание с кадастровым номером **:135 и земельный участок с кадастровым номером **:16, расположенные по адресу: ****, зарегистрировано за ФИО1

10.09.2021 администрация Ленинского района г. Перми обратилась в Арбитражный суд Пермского края с иском к ФИО1 о сносе самовольной постройки. Решением Арбитражного суда Пермского края от 20.12.2023 по гражданскому делу № **/2021 на ФИО1 возложена обязанность в течение года осуществить снос самовольной постройки: двухэтажного административного здания (хозяйственное строение), площадью 91,3 кв.м. (кадастровый **), расположенного по адресу: ****, или в течение двух с половиной лет произвести приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, строительными нормами и правилами (т. 1, л.д. 234-241).

В рамках гражданского дела № **/2021 проведена строительно-техническая экспертиза, согласно выводам экспертов, содержащимся в заключении № **/2022 от 15.07.2022, двухэтажное административное здание по адресу: ****, кадастровый номер **:153 не соответствует градостроительным, строительным, санитарно-гигиеническим, противопожарным нормам и правилам, в частности: строительство здания осуществлено без разрешения на строительство, эксплуатация здания осуществляется без разрешения на ввод в эксплуатацию; здание не соответствует проектной документации на строительство, отделка фасада здания осуществлена без паспорта внешнего облика объектов капитального строительства, система водоотведения не функционирует (на даты натурных осмотров), расстояние между зданием и строением гаража на смежном участке составляет менее 12 метров, деревянные конструкции крови и чердачного перекрытия не покрыты огнезащитными составами, качество досок и брусков конструкций кровли не соответствует требованиям пункта 4.5. Таблицы 1 ГОСТ 596 55-2021, электропроводка на втором этаже выполнена без использования металлических труб и коробов, провода в электрораспределительной коробке, установленной на чердачном перекрытии, не крыты под крышкой, пароизоляционный слой чердачного перекрытия устроен не сплошным слоем (имеет разрывы), на кровле здания не установлены снегозадержатели, высота помещений первого этажа и помещения кабинета на втором этаже в чистоте менее 2,7 м, ширина дверных проемов в свету составляет менее 0,9 м, на путях эвакуации имеет перепад высот дверного порога величиной 82 мм, на выходе из здания наружу имеет перепад высот от дверного порога до входной площадки величиной 133 мм, на путях эвакуации в дверном проеме ведущем наружу здания имеет порог с перепадом высот величиной 82 мм, на путях эвакуации устроена лестница с забежными ступенями, имеющими различные параметры высоты и глубины, входная площадка имеет ширины менее 1,5 ширины полотна наружной двери, при возведении здания не соблюдены расстояния от инженерных сетей (тепловая сеть расположена под фундаментом, сеть водопровода на расстоянии 4,1 м от фундамента здания, канализационная сеть на расстоянии 2,7 м от фундамента, здание выходит за границы земельного участка с кадастровым номером **:16 и частично расположено на земельных участках с кадастровыми номерами **:157, **:10, **:2 и не разграниченными землями). Объект не является безопасным для здоровья и жизни граждан (гр. дело № **/2023 л.д. 20-185 т. 1).

Согласно заключению экспертов № 347/10-3/2023 от 31.05.2023 (дополнительная экспертиза) приведение двухэтажного административного здания в соответствие с установленными требованиями градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил, а также параметрам установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки города Перми, Генеральному плану города Перми, нормам в части расположения относительно соседних объектов недвижимости, границ земельного участка, территории общего пользования, охранных зонах без его полного сноса возможно. Проведение мероприятий по приведению здания в соответствие с установленными требованиями не исключает (то есть допускает/позволяет) дальнейшую его безопасную эксплуатацию собственником и третьими лицами (без угрозы жизни и здоровью граждан. Мероприятия, необходимые для приведения здания в соответствие с установленными требованиями, приведены экспертами (т. 1 л.д. 28-76).

Согласно экспертному исследованию ООО «Проспект» № 83ЕУ-23 от 26.05.2023 рыночная стоимость устранения недостатков (дефектов) административного здания (хозяйственного строения) по адресу: ****, в соответствии с выводами заключения № **/2022 от 15.07.2022 составляет 1 397 000 рублей (гр. дело № **/2023 л.д. 56-98 т. 2).

Согласно экспертному исследованию ООО «Проспект» № 22ЕЭ-24 от 19.03.2024 рыночная стоимость устранения несоответствий установленным требованиям строительства административного здания (хозяйственного строения) по адресу: ****, в соответствии с выводами заключения № 347/10-3/2023 от 31.05.2023 составляет 4 442 000 рублей (т. 1 л.д. 77-101).

Решением Арбитражного суда Пермского края от 07.12.2023 по делу № **/2021 исковые требования администрации Ленинского района г. Перми удовлетворены. На ИП ФИО1 возложена обязанность в течение года осуществить снос самовольной постройки: двухэтажного административного здания (хозяйственное строение) площадью 91,3 кв.м. (кадастровый номер **:135) распложенный по ул. **** г. Перми или в течение двух с половиной лет (2,5 года) произвести приведение самовольной постройки в соответствии с установленными требованиями, строительным нормам и правилам (т. 1 л.д. 113-121).

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что в силу положений статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации истцом пропущен двухгодичный срок обращения за защитой нарушенного права; приобретенное истцом по договору здание является самовольной постройкой, оно не могло являться предметом сделки, а ответчик ФИО2 является ненадлежащим ответчиком по заявленному требованию о взыскании убытков в виде расходов на устранение недостатков здания, поскольку не является лицом, осуществившим самовольную постройку.

С указанными выводами суда первой инстанции полагает возможным согласиться частично, однако оснований для отмены обжалуемого решения, которым в удовлетворении исковых требований отказано, по доводам апелляционной жалобы не усматривает исходя из следующего.

Доводы апелляционной жалобы о нарушении судом норм процессуального права, судом необоснованно отказано в принятии к производству суда уточненного искового заявления, не разрешения вопроса о замене ненадлежащего ответчика основанием к отмене обжалуемого решения не являются.

Из материалов дела следует, что исковые требования о взыскании денежных средств заявлены ФИО1 к ответчику ФИО2 (т. 1 л.д. 4-13), 21.10.2024 ФИО1 уточнила исковые требования (т.1 л.д.147-156), в котором круг ответчиков и третьих лиц по делу истцом не изменялся. В судебном заседании 18.06.2025 ФИО1 представлено в суд уточненное исковое заявление с ходатайством о привлечении соответчика и отложении судебного разбирательства (т. 2 л.д. 113-115). Протокольным определением от 18.06.2025 в удовлетворении ходатайства судом первой инстанции отказано (т. 2 л.д. 117).

Содержащиеся в части первой статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации положения, предоставляя истцу право изменить основание или предмет иска, не предполагают возможности одновременного изменения и предмета, и основания иска, поскольку это, по существу, означало бы подачу нового иска, что противоречит правилам его предъявления, установленным в статьях 131 и 132 данного Кодекса. Кроме того, из содержания названных норм главы 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации во взаимосвязи с его статьями 135 и 136, среди прочего, прямо вытекает требование о соответствии исковых требований, в том числе уточненных, приведенным истцом фактическим обстоятельствам и представленным в их подтверждение доказательствам.

Обращаясь 18.06.2025 в суд с заявлением об уточнении исковых требований, ФИО1 фактически изменила одновременно предмет и основание иска, указав, что ФИО2 и Д. являются лицами, совместно причинившими вред (убытки) истцу, в связи с продажей товара ненадлежащего качества. С учетом предмета иска и установленных по делу юридически значимых обстоятельств оснований для принятия уточенного иска и привлечение Д. в качестве соответчика к участию в деле у суда первой инстанции не имелось. При этом судебная коллегия отмечает, что истец ФИО1 вправе обратиться к Д. с самостоятельным иском о взыскании убытков, как и ранее о данном процессуальном праве судами разъяснялось ФИО1 при рассмотрении гражданского дела № **/2023.

В силу присущего гражданскому судопроизводству принципа диспозитивности только истец определяет, защищать ему или нет свое нарушенное или оспариваемое право (часть первая статьи 4 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), к кому предъявлять иск (пункт 3 части второй статьи 131 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации) и в каком объеме требовать от суда защиты (часть третья статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Вследствие этого суд обязан разрешить дело по тому иску, который предъявлен истцом, и только в отношении того ответчика, который указан истцом, за исключением случаев, прямо определенных в законе. В то же время истец при подготовке дела или во время его разбирательства в суде первой инстанции вправе ходатайствовать перед судом о замене ответчика, в случае если посчитает его ненадлежащим (часть первая статьи 41 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). По смыслу части 1 статьи 41 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации замена ненадлежащего ответчика является правом, а не обязанностью суда, рассматривающего дело.

Из материалов дела не следует, чтобы истец просила суд произвести замену ответчика ФИО5 на надлежащего ответчика Д. В деле отсутствуют правые основания, при которых отсутствовала бы возможность рассмотрения дела судом без участия соответчика Д. в связи с характером спорного правоотношения (абзац 2 части 3 статьи 40 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, положения статьи 41 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, будучи следствием действия принципа диспозитивности в гражданском процессе, не могут рассматриваться как нарушающие процессуальных права истца, перечисленные в жалобе.

В данном гражданском деле Д. привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, данное решение не затрагивает права и интересы указанного лица, соответственно, судебная коллегия не нашла оснований для перехода к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Однако судебная коллегия не согласна с выводами суда о том, что по заявленным исковым требованиям о возмещении ущерба, основанием которых истец ФИО1 указывает на нарушение прав покупателя, которому продан товар ненадлежащего качества, ответчик ФИО2 не может быть надлежащим ответчиком со ссылкой на положения постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 44 от 12.12.2023. Такой вывод противоречит нормам материального права и обстоятельствам дела.

Действительно в соответствии с пунктом 35 указанного выше постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44, если решение суда о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями принято против ответчика, который не осуществлял ее строительство (например, приобретателя объекта недвижимости, право собственности на который было зарегистрировано в ЕГРН), он вправе обратиться в суд с иском к лицу, действиями (бездействием) которого были нарушены его права, с требованием о возмещении убытков (например, к лицу, осуществившему самовольную пристройку).

Из указанного разъяснения следует, что иск о возмещении убытков в случае предъявления требований о сносе самовольной постройки может быть предъявлен к тому, кем были причинены убытки, одним из таких лиц может быть застройщик.

Согласно пункту 1 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в числе прочего, путем: восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; возмещения убытков. Выбор способа нарушенного права должен соответствовать характеру нарушенного права, способ защиты права, избранный истцом, должен восстанавливать это нарушенное право. Данные разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации не ограничивают (не запрещают) лицу, право которого нарушено, выбрать иной способ защиты права, предусмотренный действующим гражданским законодательством; в постановлении отсутствуют указания на то, что иск о возмещении убытков в случае предъявления требований о сносе самовольной постройки должен во всяком случае предъявляться застройщику, осуществившему самовольное строительство.

Обращаясь в суд настоящим иском, ФИО1 в обоснование требований указывает, что ФИО2 продан товар ненадлежащего качества, что повлекло возникновение у покупателя убытки в виде расходов, необходимых для проведения этой постройки в соответствие в действующими строительными, градостроительными, противопожарными и санитарно-гигиеническими нормами и правилами, соответственно, ответчиком по данной категории споров является продавец товара, Д. участником рассматриваемых правоотношений не является.

Судебная коллегия отмечает, что при приобретении объекта недвижимости, который не мог являться объектом гражданских прав по договору купли-продажи, и который в последствии были признан самовольной постройкой, подлежащей сносу либо приведению ее в соответствии с требованиями норм и правил, судом первой инстанции подлежали применению нормы права, в силу которых такой собственник вправе обратиться в суд с иском о возмещении убытков на основании статьей 15, 461, 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

В силу пункта 1 статьи 461 Гражданского кодекса Российской Федерации при изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент строительства в 2014 году) самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

В пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличия убытков.

По смыслу статей 15 и 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации для удовлетворения требований о взыскании убытков лицо, обращающееся с таким заявлением, должно доказать совокупность следующих обстоятельств: нарушение стороной обязательств по договору, наличие причинной связи между понесенными убытками и ненадлежащим исполнением стороной обязательств по договору, документально подтвержденный размер убытков, а также вину нарушителя. Недоказанность одного из указанных обстоятельств является основанием для отказа в иске. При установлении причинной связи между нарушением прав заявителя и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Изучив материалы дела в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к выводу о том, что истцом ФИО1 не представлены относимыми и допустимые доказательства, подтверждающие нарушение прав ее ответчиком ФИО2

Как следует из искового заявления, текста договора купли-продажи (пункт 5) и пояснений сторон, до заключения договора покупатель ФИО1 осмотрела объект недвижимости, приняла объект в исправном техническом состоянии, пригодный для эксплуатации. Продавец ФИО2 гарантировал покупателю ФИО1, что имущество соответствует градостроительным и санитарно-эпидемиологическим требованиям (пункт 2.1. договора). До заключения договора специалистами проведено обследование, согласно которому дефекты и повреждения строительных конструкций объект не имеет, выданы ряд рекомендаций, в том числе в отношении отмостки здания, плит перекрытия. С момента продажи административного здания каких-либо претензий по качеству товара ФИО1 к продавцу ФИО2 не предъявляла. Сведений о том, что рекомендации, указанные в указанном техническом заключении, ФИО1 выполнялись, проводились проектные и ремонтные работы в отношении спорного строения материалы дела не содержат.

Из установленных по делу обстоятельств следует, что с иском о признании здания самовольной постройкой и ее сносе администрация Ленинского района г. Перми обратилась с иском спустя два года с момента заключения сделки между ФИО2 и ФИО1 Основанием обращения администрацией Ленинского района г. Перми с иском в суд к ИП ФИО1 явилось нарушение градостроительных норм и правил, в том числе отсутствие разрешения на строительство здания, расположенного по адресу: <...>, расположение спорного здания за границей земельного участка с кадастровым номером **:16. В ходе рассмотрения дела № **/2021 арбитражным судом назначалась комплексная строительно-техническая, землеустроительная и дополнительная строительно-техническая экспертизы, по результатам которых эксперты пришли к выводу о то, что здание с кадастровым номером **:135 не соответствует градостроительным, строительным, противопожарным нормам и правилам, экспертами приведен перечень мероприятий, направленных на приведение административного здания в соответствии с установленными требованиями.

Согласно выводам экспертов, содержащихся в заключении № **/2022 от 15.07.2022 угроза жизни и здоровью граждан выражается из несоблюдения противопожарного расстояния до строения гаража на соседнем земельном участке, несоответствие конструкции устроенной электропроводки, наличия перепада высот на путях эвакуации, наличия несоответствия параметров входной площадки и несоответствия параметров лестницы требованиям безопасности эвакуации и перемещения по зданию и прилегающей территории, отсутствии мероприятий по обеспечению доступности для инвалидов и других групп населения с ограниченными возможностями передвижения, отсутствия функционирующей системы водоснабжения и водоотведения. Таким образом, экспертами приведены в заключении нарушения в области пожарной безопасности, строительных и санитарно-гигиенических требований.

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По общему правилу, установленному пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Таким образом, бремя доказывания недобросовестности и неразумности действий ответчика, повлекших за собой причинение убытков, возложено на истца.

Юридически значимыми по делу обстоятельствами являются фактическое состояние объекта на момент его осмотра покупателем при заключении договора купли-продажи, наличие явных и видимых недостатков, с которыми покупатель соглашается ее приобретать, и с учетом которых сторонами согласовывается цена договора; отступление от первоначального состояния, возникновение несогласованных сторонами недостатков, а также причины и период возникновения таких недостатков. При продаже недвижимого имущества юридическое значение также имеют факты сообщения продавцом покупателю информации о характеристиках товара и его техническом состоянии, соответствующем условиям договора, отступления от качества, обычно предъявляемые к товару, выступающему предметом договора купли-продажи, должны быть оговорены продавцом и покупателем в договоре купли-продажи, в противном случае, покупатель вправе осуществлять защиту своих прав, предусмотренным законом способом.

Между тем представленные в материалы дела доказательства не подтверждают того, что на момент передачи недвижимого имущества ответчиком от истца была скрыта какая-либо информация относительно передаваемого недвижимого имущества, наличие каких-либо недостатков, о которых истец не был осведомлен и не мог не знать, действуя добросовестно и с должной степенью осмотрительности.

Из установленных по делу обстоятельств следует, что покупателем ФИО1 был произведен осмотр приобретаемого ею здания, указанное имущество подлежало осмотру и при проведении его оценки в целях предоставления кредитных денежных средств, в связи с чем, действуя с должной осмотрительностью, добросовестно и разумно в соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, ФИО1 имела возможность обнаружить какие-либо недостатки, если таковые имелись до заключения договора купли-продажи от 26.11.2019, обратившись к специалистам, с их помощью произвести тщательный осмотр приобретаемого имущества, который был поставлен на государственный кадастровый учет по декларации, то есть без проверки уполномоченными органами на предмет его соответствия градостроительным, строительным, противопожарным и санитарно-гигиеническим требованиям, о котором было истцу известно. Положениями части 5 статьи 7, части 1 статьи 62 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что сведения, содержащиеся в ЕГРН, являются общедоступными в пределах, установленных законом; данные сведения, за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом, предоставляются ППК «Роскадастр» по запросам любых лиц способом, установленным органом нормативно-правового регулирования. Данных о том, что ФИО6 предоставил при заключении договора купли-продажи неполный пакет документов в отношении объекта недвижимости, ФИО1 была ограничена в получении информации в ЕГРН в отношении здания и земельного участка, на котором оно расположено, материалы дела не содержат.

Относимых и допустимых доказательств о том, что указанные в судебных заключениях выявленные нарушения не являются скрытыми недостатками, невозможность их установления при осмотре объекта недвижимости, истцом суду не представлено.

О несоответствии бетонной отмостки здания нормативным требованиям, необходимости проведения ремонтных работ в отношении конструкций крыши покупателю было известно из технического отчета, выполненного ООО «Безопасность в промышленности» на момент заключения договора. Отсутствие бетонного столба в помещениях тамбура, оказывающего влияние на безопасность здания, устройство электропроводки с нарушением требований, было выявлено только экспертами на момент осмотра, данных о том, что объект передан покупателю непригодный для эксплуатации, с учетом эксплуатации самим истцом объекта более двух лет на момент осмотра, материалы дела не содержат. Выявленные нарушения в области требований безопасной эвакуации, иных противопожарных требований не могут быть поставлены в вину ответчику, а также быть основанием для оценки его действий, направленными на недобросовестное поведение при продаже объекта недвижимости истцу, поскольку каких-либо заверений о соответствии объекта данным требованиям продавец покупателю не давал, не ограничивал ФИО1 в проведении осмотров здания до его приобретения и привлечения специалистов в указанной области. Недостатки, связанные с отделкой фасада, устройством снего- и водозадерживающих устройств, отсутствие мероприятий по обеспечению доступности для инвалидов и других групп населения с ограниченными возможностями передвижения, не являются скрытыми, отсутствие функционирующей системы водоснабжения и водоотведения, при заключении договора покупателем каких-либо претензий к качеству объекта в указанной части не предъявлялось.

Нарушения в области градостроительных норм и правил, а именно, размещение здания относительно внешних границ земельного участка и внутри него, также не являются скрытыми недостатками. Как указывалось ранее сведения, в том числе основные характеристики, включающие в себя сведения о характерных точках местоположения объектов недвижимости, являются общедоступными. При той степени осмотрительности и добросовестности покупатель имел возможность при привлечении специалиста (кадастрового инженера), в том числе за счет продавца, выяснить данные обстоятельства до заключения договора. Доказательств о том, что ФИО6 умышленно скрыл данную информацию от покупателя, относимыми и допустимыми доказательствами не подтверждено, наличие реестровой ошибки в ЕГРН ФИО1 также устранено при проведении кадастровых работ в отношении земельного участка. Судебная коллегия отмечает, что оснований для устранения данных нарушений именно путем приобретения гаража, расположенного на земельном участке с кадастровым номером **:157, и его сноса, как указано в письме ООО «Центр экспертизы строительства» на вопросы ответчика, изложенными в ходатайстве от 11.08.2023, не установлено, поскольку в экспертном заключении от 31.05.2023 экспертами указано несколько способов (мероприятий) для обеспечения противопожарных требований, в том числе не связанных со сносом гаража.

Относительно мероприятий, направленных на исключение нахождения спорного объекта недвижимости на тепловых сетях, судебная коллегия отмечает, что в рамках дела **/2021 экспертами сообщено, что вскрытие для освидетельствования подземных сетей вблизи и под объектом экспертами не выполнялось, местоположение сетей определено по сведениям ЕГРН, а также по данным дополнительно представленных документов (выкопировка из Проекта межевания территории по ул. **** в жилом районе Центр Ленинского района, топографическая съемка от 24.01.2007, исполнительская съемка сетей от 01.11.2016). Согласно письму ПАО «Т Плюс» от 30.08.2022 магистральные тепловые сети, принадлежащие ПАО «Т Плюс» расположены вблизи земельного участка с кадастровым номером **:16. В сведениях ЕГРН о земельном участке с кадастровым номером **:16 отсутствует информация об обременениях, связанных с установлением охранных зон инженерных сетей (водо- и канализационных сетей), охранная зона коммунальных тепловых сетей внесена в ЕГРН только с 27.04.2024. Соответственно, данных о том, что ФИО6 обладал данной информацией и скрыл ее от покупателя, материалы дела не содержат.

При указанных обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что при надлежащем осмотре объекта перед его приобретением ФИО1 имела возможность провести полный, в том числе с участием специалистов, осмотр здания и приняла решение о его покупке, тем самым осуществив принадлежащее ей право по своему усмотрению путем избрания определенного варианта поведения (пункт 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку противоправность поведения причинителя вреда является обязательным условием наступления ответственности, предусмотренной статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, то с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 35 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», установленные по делу обстоятельства не свидетельствуют о возможности возложения на ответчика обязанности по возмещению покупателю расходов по приведению объекта недвижимости в соответствие с установленными требованиями, без установления вины продавца в нарушении прав покупателя при заключении договора купли-продажи.

Отсутствие состава правонарушения, включающего наступление вреда, противоправность поведения причинителя вреда, причинную связь между противоправным поведением причинителя вреда и наступлением вреда, а также его вину, исключает возможность удовлетворения исковых требований.

Кроме того, судебная коллегия отмечает, что согласно пункту 3.1. договора купли-продажи недвижимого имущества (жилого дома и земельного участка) от 26.11.2019 истец приобрела объекты недвижимости за 4 500 000 рублей, стоимость каждого объекта сторонами не определена. Таким образом, в данном случае размер убытков 4 777 000 рублей, связанных приведением только здания к установленным требованиям, значительно превышает стоимость, затраченную истцом при покупке двух объектов недвижимости, что свидетельствует о недобросовестном поведении истца.

Доводы жалобы о том, что ответчик обязан возместить все расходы ФИО1, понесенные ею при рассмотрении дела № **/2021, несостяотельны по вышеуказанным причинам. Кроме того, представленные истцом суду апелляционной инстанции документы (договор, соглашения, платежные документы), не подтверждают факт их несения непосредственно ФИО7

Основания для возложения на ФИО2 обязанности по возмещению убытков в виде упущенной выгоды у суда апелляционной инстанции отсутствуют в силу положений статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, такие требования ФИО1 суду первой инстанции не заявлялись, доказательств, подтверждающих данное требование суду не представлялось, новые требования при имеющихся обстоятельствах дела рассмотрению судом апелляционной инстанции не подлежат.

С учетом выбранного истцом способа защиты нарушенного права, основываясь на анализе представленных в дело доказательств, судебная коллегия приходит к выводу о том, что правовые основания для удовлетворения исковых требований ФИО1 о взыскании с ответчика денежных средств в размере 4 777 000 рублей и судебных расходов, у суда первой инстанции отсутствовали.

Ошибочные выводы суда первой инстанции о пропуске истцом срока обращения за судебной защитой, отсутствие оснований для удовлетворения иска в связи с не предъявлением истцом требований о расторжении договора купли-продажи не являются основанием к отмене обжалуемого решения по формальным основаниям, поскольку это не привело к принятию неправильного судебного акта.

Истцом не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции; доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта. Апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Мотовилихинского районного суда г. Перми от 20.06.2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без изменения.

Председательствующий: подпись

Судьи: подписи