Решение № 2-4656/2017 2-4656/2017~М-4187/2017 М-4187/2017 от 11 декабря 2017 г. по делу № 2-4656/2017

Дело <№ обезличен>–4656/2017


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 декабря 2017 года <адрес>, Московская область

Химкинский городской суд Московской области в составе

председательствующего судьи Кобызева В. А.,

при секретаре Фроловой Е. А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к АО «Маяк» о защите прав потребителя,

установил:

Истец ФИО1 обратился в суд к АО «Маяк» с требованиями о защите прав потребителя.

В обоснование иска указано, что между гр. РФ ФИО1 (далее – «Участник долевого строительства) и ОАО «Маяк» (далее – «Застройщик») <дата> был заключен договор № <№ обезличен> участия в долевом строительстве (далее – «Договор участия в долевом строительстве»).

По условиям Договора участия в долевом строительстве Застройщик обязуется построить многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: Московская область, <адрес> (далее – «Жилой дом»), и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома передать Участнику долевого строительства Объект долевого строительства – жилое помещение – четырехкомнатную <адрес>, на 5 этаже, секция 3, номер на площадке 1, (далее – «Квартира»), расположенную в Жилом доме, а Участник долевого строительства обязуется принять Объект долевого строительства и уплатить обусловленную Договором цену.

Цена Договора участия в долевом строительстве составляет 12 609 900,00 руб. (Двенадцать миллионов шестьсот девять тысяч девятьсот рублей 00 копеек), п. 4.1 Договора участия в долевом строительстве).

Истец исполнил в полном объёме свои обязательства по оплате цены Договора участия в долевом строительстве в размере 12 609 900, 00 руб.

В мае 2017 <адрес> направляет Участнику долевого строительства по электронной почте для ознакомления акт об уточнении взаиморасчетов по результатам обмеров (инвентаризации) БТИ по Договору (далее – «Акт»). Согласно п. 2 Акта, в соответствии с обмерами БТИ, фактическая площадь Квартиры, включающая общую площадь Квартиры, а также площади помещений вспомогательного назначения (лоджий, балконов), составила 145,20 (сто сорок пять целых двадцать сотых) кв. м., что на 5,09 (пять целых девять сотых) кв. м. больше проектной площади, указанной в пункте 1.3 Договора, и что цена Договора с учетом уточненной фактической площади составила 13 068 000,00 (Тринадцать миллионов шестьдесят восемь тысяч рублей 00 копеек). В п. 3 вышеуказанного Акта указано, что Участник долевого строительства обязуется осуществить доплату Застройщику – денежной суммы в размере 458 100,00 (Четыреста пятьдесят восемь тысяч сто рублей 00 копеек).

Определение цены Договора формируется как произведение цены за единицу общей приведенной площади на общую приведенную площадь Объекта долевого строительства. Это применимо к квартирам, в которых есть балконы, лоджии, веранды, террасы. Общая приведенная площадь определяется как сумма общей площади жилого помещения и площади балкона, лоджии, веранды, террасы с понижающим коэффициентом. Эти коэффициенты установлены в Приказе Минстроя России от <дата><№ обезличен>/пр и составляют: коэффициент 0,5 – для лоджий, коэффициент 0,3 – для балконов и террас, коэффициент 1,0 – для веранд.

Согласно п. 4.5 Договора цена Договора участия в долевом строительстве подлежит дополнительному уточнению, после проведения обмеров органами, осуществляющими техническую инвентаризацию, иных оснований в Договоре не указано. Каких либо дополнительных соглашений об изменении цены и иных условий Договора участия в долевом строительстве Участник долевого строительства с Застройщиком не подписывала.

Согласно данным технического паспорта от <дата> на Квартиру, БТИ применило коэффициент 0,5 к лоджиям, и коэффициент 0,3 к балконам.

На момент заключения Договора участия в долевом строительстве площадь Квартиры составляла 140,11 кв. м., которая в последующем уточняется по обмерам БТИ и составляет 132,60 кв. м. согласно техническому паспорту. <адрес> Квартиры уменьшилась на 7,51 кв. м.

Истец просил взыскать задолженность (излишне уплаченные денежные средства) в размере 675 900,00 (Шестьсот семьдесят пять тысяч девятьсот рублей 00 копеек); проценты за пользование чужими денежными средствами, согласно ст. 395 ГК РФ за период с <дата> по день фактической выплаты (на <дата> – в размере составляет 59 986,13 (Пятьдесят девять тысяч девятьсот восемьдесят шесть рублей 13 копеек).

Истец также указал, что застройщик обязался передать объект долевого участия не позднее <дата>. Вместе с тем, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено <дата>, а передача объекта не произведена, чем нарушен предусмотренный договором строк передачи объекта долевого строительства.

Истец указывал, что период просрочки, по его мнению с <дата> по <дата>, составил всего 101 день, истец просил взыскать с ответчика неустойку в размере 764159,94 рублей, компенсацию морального вреда 30000 рублей.

Истец в судебном заседании в лице представителя по доверенности иск поддержал.

Ответчик ОАО «МАЯК» в лице представителя по доверенности возражал против иска, указав, что <дата> истцу направлено уведомление о готовности объекта, которое получено истцом <дата>, хотя могло быть получено <дата>, считая данные обстоятельства злоупотреблениям, также указывал, что в результате обмеров объекта долевого участия, его площадь увеличилась, однако итсец не произвел доплату за увеличение общей площади, просил применить положения ст. 333 ГК РФ и снизить размер неустойки.

Изучив материалы дела и представленные доказательства в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, выслушав объяснения явившихся лиц, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что истец является участником долевого строительства. Правовым основанием участия истца в долевом строительстве является договор № С3(КВ1)Э5 участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязался построить многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: Московская область, <адрес> после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать участнику, обусловленный договором объект долевого участия, а участник обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого участия от застройщика по акту приема-передачи при наличии разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Договором определен перечень работ, подлежащих обязательному выполнению в квартире застройщиком, срок передачи застройщиком квартиры участнику, который сторонами определен до <дата>, при этом участник обязался приступить к принятию объекта долевого участия после получения сообщения от застройщика о завершении строительства и готовности квартиры к передаче. Застройщик обязался передать квартиру по акту приема-передачи в срок, установленный договором; обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами акта приема-передачи квартиры.

Разрешая требования истца о взыскании излишне уплаченных за квадратные метры денежных средств в размере 675900 рублей и процентов за пользование указанным денежными средствами, суд исходил из следующего.

В соответствии со ст. 5 Федерального закона от <дата> N 214ФЗ в договоре указывается цена договора, т.е. размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу указанных норм стороны свободны в определении его условий и вправе самостоятельно определять как понятие подлежащего передаче объекта долевого строительства, так и инвестиционную стоимость строящегося объекта в соответствии с проектной документаций.

В силу п. 4.5. цена договора подлежит уточнению исходя из фактической площади объекта на стоимость одного квадратного метра, указанной в п. 4.2. (90000 рублей). Согласно п. 4.7. Договора стороны пришли к соглашению, что при определении стоимости летних помещений (лоджий, балконов, террас) они не руководствуются п.п. 3.34–3.37 Инструкции утв. приказом Минземстроя РФ от <дата><№ обезличен>.

Истцом оплачено 12609900 рублей, фактическая площадь 145,20 кв.м. При таких данных, основания для взыскания с ответчика излишне уплаченной цены договора, а равно процентов за её пользование отсутствуют, поскольку истцом произведена оплата исходя из 140,11 метров квадратных.

Разрешая требования о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого участия, суд исходит из следующего.

В силу ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполнятся надлежащим образом в соответствие с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствие с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Вышеуказанный договор участия в долевом строительстве прошел государственную регистрацию.

В соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Как усматривается из представленных доказательств, обязательство по передаче объекта не исполнено, в результате того, что ответчик отказывается передать объект до полной оплаты цены договора с учетом итоговой инвентаризации.

Оценивая доводы ответчика о злоупотреблении истца и уклонении от принятия ответчика, суд учитывает следующее.

В соответствии с положениями п. 4 статьи 8 Федерального закона <№ обезличен>ФЗ от <дата> ответчик обязан был направить истцу сообщение о завершении долевого строительства и необходимости принятия объекта долевого строительства не менее чем за один месяц до наступления указанного в договоре срока передачи объекта долевого строительства, то есть до <дата>.

Вместе с тем, такое уведомление было направлено ответчиком с нарушением сроков, а именно <дата>, получено участником <дата>. Нарушение данной обязанности, принимая во внимание фактическое нарушение срока передачи, является основанием для расчета просрочки с <дата>.

Обязанность по уведомлению участника долевого строительства о готовности объекта к передаче и передача объекта по акту возложена на застройщика в силу договора о долевом участии в строительстве многоквартирного жилого дома, заключенного с истцом. Просрочка исполнения данной обязанности, сама по себе не является основанием для привлечения застройщика к ответственности, однако является основанием для того, что дальнейший срок передачи может быть признан судом просрочкой в случаях не исполнения обязанности передать объект в указанный договоре срок.Кроме того, представитель ответчика в судебном заседании пояснил, что ответчик не намерен передавать объект долевого участия вплоть до полной оплаты по договору долевого участия с учетом увеличения площади по результатам инвентаризации.

Вместе с тем, суд полагает, что удержание объекта и не передача объекта участнику по названным ответчикам основаниям является незаконным, поскольку ответчик не лишен права взыскать задолженность по части цены договора, при этом ответчик обязан передать объект долевого участия, учитывая оплату основной части обязательства (ст. 328 ГК РФ).

Последствия нарушения участником обязательств по оплате цены договора прямо указаны в ст. 5 Закона <№ обезличен>ФЗ и не предусматривают права застройщика на приостановление исполнения обязанностей по передаче объекта участникам строительства, в то время как применение ст. 328 ГК РФ возможно лишь в случаях, если договором или законом не предусмотрено иное (п. 4 ст. 328 ГК РФ). Кроме того, применение права, предусмотренного положения ст. 328 ГК РФ должно иметь место лишь в ответствующей части, однако удержание объекта в полном объеме не отвечает данному принципу

При таких обстоятельствах, у суда нет законных оснований для признания злоупотребления со стороны истца, выразившегося в непринятии объекта долевого участия.

Давая указанное толкование, суд исходит из положений п. 14 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ <дата>.

Представленный истцом расчет неустойки, в соответствии с которым неустойка за просрочку исполнения обязательства по передаче квартиры составляет 764159,94 рублей, является правильным, вопреки требованиям ст. 56 ГПК РФ ответчиком контррасчет не представлен.

Применяя по заявлению ответчика положения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом разъяснений в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <дата><№ обезличен> «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», суд находит подлежащую уплате неустойку явно несоразмерной последствиям нарушения обязательств заемщика.

Оценивая степень несоразмерности неустойки, суд исходит из действительного (а не возможного) размера вреда, причиненного в результате нарушения застройщиком взятых на себя обязательств, учитывая при этом, что цена договора не является единственным критерием для определения размера заявленной неустойки.

Поскольку суд не ограничен определенным кругом обстоятельств, которые он принимает во внимание при оценке последствий нарушения обязательства, то при решении вопроса о снижении размера неустойки ввиду ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства судом могут приниматься во внимание обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения договорного обязательства.

Так, при снижении размера неустойки по настоящему делу суд принимает во внимание, что строительство многоквартирного жилого дома было завершено с незначительным нарушением срока, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано <дата>, по акту приема-передачи объект может быть принят истцом.

В пункте 80 постановления Пленума разъяснено, что если заявлены требования о взыскании неустойки, установленной договором в виде сочетания штрафа и пени за одно нарушение, а должник просит снизить ее размер на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд рассматривает вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств исходя из общей суммы штрафа и пени.

При таких обстоятельствах, исходя из компенсационной природы неустойки, которая не может служить мерой обогащения, размер неустойки за несвоевременное исполнение обязательства по передаче объекта суд уменьшает и определяет ко взысканию в размере 96000 рублей, учитывая при этом пределы, установленные пунктом 1 статьи 395 ГК РФ, согласно которой размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

Снижение неустойки более данного предела нарушит принцип запрета на извлечение преимущества из своего незаконного поведения, которое выразилось в ненадлежащем исполнении обязательства.

Установив факт нарушения прав потребителя, суд, руководствуясь требованиями ст. 151 ГК РФ, положениями параграфа 4 части второй ГК РФ, статьей 15 Закона Российской Федерации от <дата> «О защите прав потребителей» приходит к выводу о взыскании денежной компенсации морального вреда, которая определяется судом в размере 4000 рублей с учетом характера причиненных потребителю нравственных страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

Кроме того, в соответствии с п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», учитывая, что истцом соблюден досудебный порядок, суд взыскивает с продавца за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф, который учитывая применение по настоящему делу положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет в размере 50000 рублей.

Разрешая требования истца о признании одностороннего акта от <дата> недействительным, суд полагает их не подлежащими удовлетворению, поскольку такой акт ответчиком не составлялся.

Разрешая требования о взыскании судебных расходов, суд исходит из следующего.

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда РФ в абз. 4 п. 21 Постановления от 21 января 2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (ст. ст. 98, 102, 103 ГПК РФ, ст. 111 КАС РФ, ст. 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении требования о взыскании неустойки, которая уменьшается судом в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды (ст. 333 ГК РФ).

Норма п. 1 ст. 103 ГПК РФ, предусматривает, что государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина – в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации, таким образом, в пользу местного бюджета подлежит взысканию с ответчика государственная пошлина.

В силу абзаца девятого ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся другие признанные судом необходимыми расходы.

При таких данных издержки, связанные с рассмотрением данного дела, были обусловлены не только оплатой заявителем услуг представителей, но и изготовлением доверенности на представление его интересов в суде, которые являются необходимыми, однако не подлежат возмещению, поскольку в тексте доверенности не указано, что она выдана для представления интересов истца по конкретному делу.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Иск ФИО1 – удовлетворить частично.

Взыскать с АО «Маяк» в пользу ФИО1 96000 рублей в качестве неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства (договор № <№ обезличен> от <дата>, период просрочки с <дата> по <дата>), 4000 (Четыре тысячи рублей 00 копеек) в качестве компенсации морального вреда, 50000 (Пятьдесят тысяч рублей 00 копеек) в качестве штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.

Взыскать с АО «Маяк» в пользу местного бюджета судебные расходы по уплате государственной пошлины 3080 (Три тысячи восемьдесят рублей 00 копеек) рублей, от уплаты которой при подаче иска был освобожден истец.

Иск в части требований о взыскании задолженности по оплате цены договора, процентов за пользование чужими денежными средствами, в части превышающей удовлетворенные требования о взыскании неустойки, штрафа, судебных расходов на оплату услуг нотариуса, признании одностороннего акта от <дата> недействительным – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московской областной суд через Химкинский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

В окончательной форме решение суда принято <дата>.

Судья Кобызев В. А.

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>