Апелляционное определение № 33-20261/2025 33-971/2026 от 13 января 2026 г.

Санкт-Петербургский городской суд

Рег. №... №...) Судья: Панова А.В.

УИД: №...


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:

председательствующегосудей

Бакуменко ФИО1 ФИО2 Р.В.

при помощнике

ФИО3

рассмотрела в открытом судебном заседании 14 января 2026 года апелляционную жалобу ФИО4 на решение Куйбышевского районного суда <адрес> от <дата> по гражданскому делу №... по иску администрации <адрес> Санкт-Петербурга к ФИО4 о продаже жилого помещения с публичных торгов,

Заслушав доклад судьи Санкт-Петербургского городского суда Бакуменко Т.Н., выслушав объяснения представителя истца ФИО5, представителя ответчика ФИО6,

У С ТА Н О В И Л А:

<адрес> Санкт-Петербурга обратилась в суд с иском к ФИО4 о продаже жилого помещения с публичных торгов, просила продать с публичных торгов принадлежащее на праве собственности ФИО4 жилое помещение общей площадью 147,6 кв.м расположенное по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> литера А, <адрес> выплатой ФИО4 вырученных от продажи жилого помещения денежных средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника указанного выше жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние.

В обоснование исковых требований <адрес> Санкт-Петербурга указала, что ФИО4 является собственником отдельной 4-комнатной квартиры общей площадью 147,6 кв.м расположенной по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, литера А, <адрес>. Согласно данных ЕГРП в отношении данного жилого помещения на период с <дата> по <дата> имеется обременение в виде договора об ипотеке от <дата> заключенного с АО «Райффайзенбанк».

<дата> в результате проведенной комиссионной проверки прокуратуры <адрес> в данном жилом помещении выявлена самовольная перепланировка, а именно:

в капитальной стене оборудован дверной проем между помещениями 1 (коридор) и 3 (комната);

в помещении 5 (комната) разделено на два отдельных помещениях, перегородка между помещениями 5 (комната) и 11 (коридор) демонтирована, на части помещения 11 оборудовано помещение санузла с установкой внутри ванны, унитаза и раковины;

между помещениями 9 (коридор) и 10 (кухня) перенесена перегородка в сторону уменьшения площади помещения 10, также в перегородке оборудован дверной проем;

в помещении 10 демонтированы две газовые плиты и раковина;

в помещении 8 (ванная) демонтирована ванна и раковина, на части помещения 8 оборудовано помещение совмещенного санузла с установкой душевого трапа, раковины и унитаза;

на части помещения 7 (кладовая) также оборудовано помещение совмещенного санузла с установкой душевого рапа, раковины и унитаза;

в остальные помещения доступ не обеспечен.

Разрешительная и согласованная в установленном порядке документация произведенные работы на перепланировку и переустройство не представлена.

По факту выявленной самовольной перепланировки и переустройства Администрацией в адрес ответчика были направлены уведомления о необходимости в срок до <дата> привести спорное жилое помещение в прежнее состояние или представить согласованную утвержденную в установленном порядке разрешительную документацию на произведенные работы, и предупреждением, что в случае неисполнения данного представления в установленный срок, Администрация обратится в суд с иском о продаже жилого помещения с публичных торгов.

Решением Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> по делу №... удовлетворены исковые требования <адрес> Санкт-Петербурга об обязании ФИО4 привести планировку <адрес> по Невскому проспекту в Санкт-Петербурге в прежнее состояние в соответствии с кадастровым планом по состоянию на <дата>.

В Отделе судебных приставов по <адрес> Санкт-Петербурга на основании исполнительного листа, выданного по решению Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга <дата> возбуждено исполнительное производство в отношении ФИО4 об обязании привести планировку <адрес> по Невскому проспекту в Санкт-Петербурге в прежнее состояние в соответствии с кадастровым планом по состоянию на <дата>. До настоящего времени исполнительное производство находится на исполнении в Отделе судебных приставов, принятые судебным приставом-исполнителем к ФИО4 меры в рамках Федерального закона «Об исполнительном производстве» являются безрезультатными, судебный акт ответчиком не исполняется длительное время.

Решением Куйбышевского районного суда <адрес> от <дата> постановлено об удовлетворении иска, постановлено о продаже с публичных торгов принадлежащее на праве собственности ФИО4 жилое помещение общей площадью 147,6 кв.м расположенное по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> литера А, <адрес> выплатой ФИО4 вырученных от продажи жилого помещения денежных средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника указанного жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние.

С ФИО4 взыскана государственная пошлина в размере 3 000 рублей.

ФИО4 подана апелляционная жалоба, в которой ответчик просит отменить состоявшееся судебное постановление, вынести новое решение об отказе в удовлетворении иска.

ФИО4, представители третьих лиц АО «Райффайзенбанк», Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры в суд апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом, в соответствии с требованиями ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В связи с чем, руководствуясь положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе и возражениях относительно жалобы. Суд апелляционной инстанции оценивает имеющиеся в деле, а также дополнительно представленные доказательства.

В пункте 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <дата> №... «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции» разъяснено, что повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционной жалобы и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов апелляционной жалобы.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в обжалуемой ответчиком части, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено, что ФИО4 на праве собственности принадлежит 4-комнатная <адрес> расположенная на 3 этаже многоквартирного <адрес>, в Санкт-Петербурге, общей площадью 147,6 кв.м на основании договора купли-продажи (л.д.12-19 том 1).

В отношении данной квартиры с <дата> установлено обременение как на объект культурного наследия на основании Постановления Правительства Российской Федерации от <дата> №... «О перечне объектов исторического и культурного наследия федерального значения, находящихся в <адрес> – Петербурге». Также в отношении квартиры с <дата> установлено обременение в виде договора об ипотеке от <дата> заключенного с АО «Райффайзенбанк».

<дата> в результате проведенной комиссионной проверки прокуратуры <адрес> Санкт-Петербурга в квартире выявлена самовольная перепланировка, а именно:

- в капитальной стене оборудован дверной проем между помещениями 1 (коридор) и 3 (комната);

- в помещении 5 (комната) разделено на два отдельных помещений, перегородка между помещениями 5 (комната) и 11 (коридор) демонтирована, на части помещения 11 оборудовано помещение санузла с установкой внутри ванны, унитаза, раковины;

- между помещениями 9 (коридор) и 10 (кухня) перенесена перегородка в сторону уменьшения площади помещения 10, также в перегородке оборудован дверной проем;

- в помещении 10 демонтированы две газовые плиты и раковина;

- в помещении 8 (ванна) демонтирована ванна и раковина;

- на части помещения 7 (кладовая) также оборудовано помещение совмещенного санузла с установкой душевого трапа, раковины и унитаза.

В иные помещения доступ комиссии не предоставлен (л.д.22-23 том 1).

В адрес ответчика истцом направлялось уведомление о необходимости в срок до <дата> привести жилое помещение в прежнее состояние, или предоставить согласованную и утвержденную в установленном порядке разрешительную документацию на произведенные работы, с предупреждением, что в случае неисполнения данного уведомления в установленный срок Администрация обратится в суд о продаже жилого помещения с публичных торгов (л.д.24-31 том 1). Однако, нарушения не устранены, разрешительная и согласованная документация не предоставлена, доступ в помещение не предоставлен (лд.32, 33 том 1).

Суд первой инстанции, разрешая спор и руководствуясь положениями, предусмотренными Жилищным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, установив обстоятельства не исполнения ответчиком решения суда о приведения помещения в первоначальное состояние, приняв во внимание, что ответчик не оспаривал факты неисполнения решения суда в том числе отсутствие утвержденной документации по согласованию перепланировки, пришел к выводу об удовлетворении иска.

Суд первой инстанции установил, что ответчик длительное время не исполняет решение суда, жилое помещение до настоящего времени не приведено в состояние до перепланировки и переустройства, с оборудованием в обустроенных комнатах санузлов, использовалось для краткосрочной сдачи в наем, в качестве гостиницы, в связи с чем суд пришел к выводу, что все имеющиеся способы воздействия, необходимые до принятия такой крайней меры как продажа с публичных торгов объекта недвижимости, исчерпаны, крайняя мера в виде продажи с публичных торгов может быть применена к ответчику.

В апелляционной жалобе ответчик ссылается на то, что в ходе судебного разбирательства им были начаты работы по устранению недостатков, о чем он сообщил суду первой инстанции в судебном заседании <дата>, выполнить работы к <дата> не удалось, однако при осмотре помещения <дата> комиссией было установлено, что работы проводятся, данный факт представителем истца не оспаривался.

Податель жалобы полагает, что решение суда является несоразмерным тяжести допущенных им нарушений, не учел предпринимаемые им меры по приведению перепланировки в первоначальное состояние.

Данные доводы заслуживают внимания.

Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения производятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

В силу части 1 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, произведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 того же кодекса, и (или) с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 этого кодекса.

В соответствии с частью 3 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

Согласно пункту 1 части 5 названной статьи, если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 означенной статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 данной статьи, принимает решение в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние.

Из приведенных правовых норм следует, что продажа с публичных торгов принадлежащего собственнику жилого помещения предусмотрена законодателем в качестве исключительной меры ответственности за самовольное переустройство и (или) перепланирование жилого помещения, влекущие нарушение прав и законных интересов граждан, создающие угрозу их жизни или здоровью.

Как установлено решением Куйбышевского районного суда <адрес> от <дата> по гражданскому делу №... в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, принадлежащей ФИО4 произведена перепланировка, переустройство: перегородка между помещениями 1 и 2 (коридор и комната) перенесена, в результате чего площадь помещения 1 уменьшилась; в помещении 2 (комната) оборудовано дополнительное помещение с дверным проемом; между помещениями 4,7,8 (коридор, кладовая, ванная) перегородки демонтированы и установлены новые, в результате чего площадь помещения 4 (коридор) уменьшилась, в помещении 7 (кладовая) образовано дополнительное помещение, в помещении 8 (ванная комната) также оборудовано дополнительное помещение; между помещениями 4 (коридор), 9 (туалет) и 10 (кухня) также демонтированы перегородки; между помещениями 9 и 10 установлена новая перегородка, в результате чего площадь помещения 10 (кухня) уменьшена; в помещении 10 (кухня) демонтированы две газовые плиты и раковина; в помещении 9 (туалет) демонтирован унитаз; в капитальной стене между помещениями 9 и 6 (комната) обустроен дверной проем; в помещении 6 (комната) оборудовано дополнительное помещение; в капитальной стене между помещениями 4 и 5 (комната) обустроен дополнительный дверной проем; внутренняя перегородка в помещении 5 демонтирована и оборудованы новые перегородки, разделяющие помещение 5 на две отдельные комнаты с оборудованием внутри каждой из образованных комнат по одному дополнительному помещению; между помещениями 5 и 3 (комната) на месте ниши оборудован дверной проем, в результате чего часть помещения 5 и помещение 3 объединены в одно помещение; на площади помещения 3 оборудовано дополнительное помещение; в капитальной стене между помещение 3 и 1 (комната и коридор) оборудован новый дверной проем в дополнительное помещение, оборудованное на площади помещения 3.

Судом по указанному делу установлено, что ответчиком в период проведения проверки и направления предписаний вплоть до рассмотрения дела документ, подтверждающий согласование межведомственной комиссией при <адрес> Санкт-Петербурга перепланировки жилого помещения, принадлежащего ответчику, не представлен.

Соответствующее решение собственников помещений многоквартирного <адрес> по Невскому проспекту в Санкт-Петербурге не принималось.

Согласно справке МВК <адрес>, в порядке ст.28 ЖК РФ процедура перепланировки и переустройства жилого помещения не производилась и не завершалась.

В связи с чем суд по указанному делу установил, что состояние жилого помещения, принадлежащего ответчику, в настоящее время не соответствует кадастровому плану, произведенная перепланировка квартиры в установленном порядке не согласована, является самовольной, и нарушает права собственников помещений многоквартирного дома.

Из материалов дела не следует, что действиями ответчика, создается угроза жизни и здоровью граждан и что произведенная перепланировка (переустройство) привело к нарушению прочности или разрушению конструкции здания.

Согласно акту совершения исполнительных действий <дата> квартира, принадлежащая ответчиком была осмотрена судебным приставом-исполнителем и установлен факт того, что квартира не используется как отель ( л.д.74 т.1).

Судебная коллегия принимает во внимание, что истцом не представлено достаточных доказательств, свидетельствующих о том, что лишение ответчика права собственности путем продажи жилого помещения является единственным способом защиты нарушенного права. При установленных по делу обстоятельствах и представленных доказательствах выбранный способ защиты права нельзя признать соразмерным допущенным нарушениям, соответствующим соблюдению баланса частных и публичных интересов, поскольку продажа жилого помещения с публичных торгов является исключительной мерой ответственности.

Поскольку принятие ответчиком мер к приведению перепланировки в первоначальное состояние имеет существенное значение, судебной коллегией приняты представленные ответчиком доказательства совершения действий по исполнению решения суда.

Так, из договора от <дата>, заключенного ФИО4 с ООО «Стройэксперт групп» следует, что подрядчик взял на себя обязательство по разработке проектной документации по перепланировке квартиры; предоставлении услуги консультирования на проведение историко-культурной экспертизы проектной документации; подготовке необходимого пакета документов для передачи в инстанции, ответственные за рассмотрение и утверждение проектно-сметной документации в структурах, проводящих согласование; технического сопровождения проектной документации ( л.д.40 т.2).

ФИО4 так же <дата> с ООО «строительно-производственная компания «СтройБалтИнвест» заключен договор на выполнение работ с использованием материалов заказчика, согласно которому подрядчик взял на себя обязательство выполнения работ по демонтажу произведенной перепланировки и приведения его в первоначальный вид.

В материалы дела так же представлены документы, подтверждающие право подрядчиков вести деятельность, являющуюся предметом договоров.

В суд апелляционной инстанции представлены копии протокола договорной цены в качестве приложения к договору подряда от <дата> №...-П, согласно которому стоимость работ составит 1 000 000 руб., так же предусмотрены работы, которые подрядчик обязуется выполнить; акта приема-передачи документов к договору №... от <дата> ( приложение №...), согласно которому ФИО4 передал подрядчику технический паспорт с кадастровым паспортом от <дата>, акт обследования от <дата>, акт обследования от <дата>, акт комиссионной проверки от <дата>; протокола согласования цены ( приложение №... к договору от <дата>), согласно которому стоимость работ составит 300 000 руб.

Из представленных ответчиком фотографий следует, что помещение находится в стадии ремонта, проводится уборка помещений, восстановлены два дверных проема.

Таким образом, ответчиком предпринимаются меры к восстановлению перепланировки, и решение о продаже квартиры с торгов является преждевременным.

В связи с чем решение суда подлежит отмене, а иск Администрацию оставлению без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,-

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Куйбышевского районного суда <адрес> от <дата> отменить.

Иск администрации <адрес> к ФИО4 о продаже жилого помещения с публичных торгов оставить без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 28.01.2026