Решение № 2-2-12383/2018 2-2-1373/2019 2-2-1373/2019(2-2-12383/2018;)~М0-2-11428/2018 М0-2-11428/2018 от 4 июня 2019 г. по делу № 2-2-12383/2018

Решение

Именем Российской Федерации

04 июня 2019 г. <адрес>

Автозаводский районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи ФИО10

при секретаре ФИО5,

с участием: представителя истца ФИО2 по доверенности ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО2 к ФИО3 и ФИО4 о признании права собственности на земельный участок,

Установил:

ФИО2 обратился в суд с иском о признании за ним права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, общество пчеловодов «Нектар» в санитарно-защитной зоне <данные изъяты>», омшаник 12 площадью 455 кв.м. по договору купли-продажи земельного участка с омшаником и погребом от ДД.ММ.ГГГГ

Заявленные требования были мотивированы тем, что с ДД.ММ.ГГГГ в владении ФИО2 находится земельный участок № площадью 455 кв.м в обществе пчеловодов «<данные изъяты>», расположенный по адресу: <адрес>, общество пчеловодов «Нектар» в санитарно-защитной зоне <данные изъяты>» с расположенными на нем объектами недвижимости, состоящими из омшаника и погреба.

Указанное имущество перешло во владение ФИО2 на основании договора купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенным с прежним собственником ФИО1, договор был нотариально удостоверен, имеет подпись и печать нотариуса ФИО6 Однако, регистрационных действий сторонами не было предпринято, и на сегодняшний день земельный участок стоит на кадастровом учете под номером №, имеет статус записи как «ранее учтенный», а также сведения о прежнем владельце в строке «Правообладатель», что не соответствует действительности.

Договор купли-продажи спорного земельного участка истец считает заключенным, поскольку данный договор был фактически исполнен сторонами - ФИО1 передал земельный участок истцу ФИО2 и получил за него денежные средства; ФИО2, в свою очередь, принял указанный земельный участок и начал его использовать по назначению, ДД.ММ.ГГГГ муниципальным предприятием «Инвентаризатор» была выдана справка ФИО2 на вышеуказанное недвижимое имущество для последующего оформления права собственности на постройки с выпиской из технического паспорта.

Длительное время, с 1998 г. спорный земельный участок находился в пользовании истца, который использует его по целевому назначению. При этом бывший собственник указанным земельным участком не пользуется, на его использование никогда не претендовал, на момент заключения договора купли-продажи система регистрации прав на недвижимое имущество, предусмотренная Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имуществом и сделок с ним», еще не существовала ввиду отсутствия самого этого Закона, в то время как в силу ст. 6 данного Закона права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления его в силу, признаются юридически действительными при отсутствии государственной регистрации, введенной указанным Законом.

Приобретение права собственности на имущество по сделке, является производным способом приобретения права. Отчуждатель должен обладать правом собственности, возникшем на законных основаниях, на передаваемое другому лицу имущество. Права прежнего владельца зафиксированы в ЕГРН с 1996 г.

Право ФИО2 на спорный земельный участок никто не оспаривает. Он открыто владеет и пользуется принадлежащим ему недвижимым имуществом.

В ходе судебного разбирательства по заявленным исковым требованиям, ненадлежащий ответчик администрация г.о. Тольятти была замена на надлежащего – ФИО3 и ФИО4, являющихся наследниками после смерти ФИО1

В судебном заседании по рассмотрению заявленных требований представитель истца по доверенности – ФИО7 (л.д. 15) основания и доводы, изложенные в исковом заявлении, поддерживал и настаивал на удовлетворении исковых требований. Дополнительно он пояснял, что истец давно является членом общества пчеловодов «Нектар», после приобретения спорного земельного участка он открыто владеет им и использует по целевому назначению, оплачивает взносы в общество пчеловодов и задолженности не имеет. Ранее ни он, ни продавец земельного участка за регистрацией договора купли-продажи не обращались, а когда истец решил зарегистрировать свои права, то узнал, что продавец уже умер. В настоящее время он не может зарегистрировать свои права на принадлежащий ему земельный участок.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, хотя в ее адрес направлялось извещение по двум известным адресам (л.д. 94, 99-100, 104). О причинах неявки ответчика ФИО3 суду неизвестно, заявлений и ходатайств до начала слушания от нее не поступало.

С учетом положений ч. 4 ст. 167 ГПК РФ, суд признав причину неявки ответчика неуважительной, с согласия представителя истца, провел судебное заседание в отсутствие ответчика ФИО3

Ответчик ФИО4 в судебное заседание также не явился, хотя он уведомлялся о слушании дела (л.д. 101-102). До начала судебного заседания от него поступило заявление о признании исковых требований (л.д. 103).

3-е лицо – представитель администрации г.о. Тольятти в судебное заседание не явился, хотя в его адрес направлялось извещение (л.д. 96). Ранее в судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ представитель администрации по доверенности ФИО8 с предъявленными требованиями не соглашался, указывая, что после заключения договора купли-продажи спорного земельного участка истец своевременно не обратился за регистрацией договора в земельный комитет. Отсутствие регистрации не позволяет в полной мере владеть, пользоваться и распоряжаться указанным объектом недвижимости.

3- е лицо – представитель Управления Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явился и о причинах своей неявки суду не сообщил, хотя в его адрес судом направлялось извещение (л.д. 96).

3-е лицо – представитель потребительского общества пчеловодов любителей «Нектар» в судебное заседание не явился и о причинах своей неявки суду не сообщал, хотя судом направлялось извещение (л.д. 95).

3-е лицо – представитель ПАО «<данные изъяты> в судебное заседание также не явился, хотя был уведомлен о слушании дела под роспись (л.д. 91). До начала судебного заседания от представителя <данные изъяты>» поступил отзыв на исковое заявление, согласно которого по информации функциональных служб общества, право собственности ПАО «<данные изъяты>» на объекты не зарегистрировано. Сведения о ранее возникших правах и о распоряжении ими в обществе отсутствуют. Просил о рассмотрении дела в его отсутствие (л.д. 97-98).

Суд, выслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела, оценивая собранные доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого доказательства в отдельности, а также в их совокупности, пришел к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению исходя из следующего.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки по отчуждению этого имущества.

Согласно ч. 3 ст. 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно разъяснениям, данных в п. п. 58, 59, 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров связанных с защитой права собственности и других вещных прав», лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Анализируя вышеуказанные нормы законодательства, при разрешении спора следует исходить из того, что если договор с отчуждением недвижимого имущества был заключен в требуемой форме, исполнен, а переход права собственности не был зарегистрирован, то договор становится обязательным для сторон. Данное имущество является предметом исполненного обязательства, возникшего из надлежащего договора, приобретатель является законным владельцем имущества, хотя право собственности до момента государственной регистрации сохраняется за лицом, которое произвело его отчуждение.

Из материалов дела следует, что ФИО1 на праве собственности принадлежал земельный участок с омшаником и погребом, расположенный по адресу: <адрес>, общество пчеловодов «<данные изъяты>» в санитарно-защитной зоне АО «<данные изъяты>, омшаник 12 площадью 455 кв.м., которым он распорядился, продав его ФИО2 за 5 200 рублей, омшаник с погребом за 8000 рублей, общая сумма договора составила 13200 рублей, что подтверждается договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 5).

В соответствии с п. 4 и п. 6 договора купли-продажи денежные средства продавец получил с покупателя полностью после подписания данного договора.

Согласно п. 14 договора, он вступает в силу с момента регистрации в Комитете по земельным ресурсам и земельной реформе, в ММПФ «<данные изъяты><адрес>.

Данный договор в установленном законом порядке никем не оспорен, недействительным не признан.

Исходя из указанного, суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи названного земельного участка с омшаником и погребом, соответствуют требованиям действующего законодательства и фактически исполнен сторонами.

Из справки МП «Инвентаризатор» от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что МП «<данные изъяты>» проведена учетная регистрация омшаника с погребом инв. №, расположенных в санитарно-защитной зоне АО <данные изъяты>» общества пчеловодов «<данные изъяты>» (л.д. 8-10). О чем также была выдана выписка из технического паспорта (л.д. 10 стр. 2 – 11).

С указанного времени, ФИО2 стал открыто владеть и пользоваться земельным участком с расположенными на нем омшаником и погребом, о чем также свидетельствуют предоставленные в материалы дела копия членской книжки ФИО2 в обществе пчеловодов «Нектар» (л.д. 56-58), справка ПОПЛ «<данные изъяты>» о том, что именно ФИО2 пользуется земельным участком по назначению и каких-либо задолженностей по уплате членских и целевых взносов не имеет (л.д. 72), а также отсутствие притязаний на объект недвижимости как от прежнего собственника ФИО1, так от третьих лиц.

Как следовало из показаний представителя истца на протяжении времени судебного разбирательства и уведомления Управления Росреестра по самарской области от ДД.ММ.ГГГГ, после принятия и вступления в силу ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ФИО2 за регистрацией земельного участка с омшаником и погребом не обращался (л.д. 12).

Вместе с тем судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ прежний владелец и продавец земельного участка – ФИО1 умер, что подтверждается копией свидетельства о смерти (л.д. 27 стр. 2). В связи с этим, переход права собственности на проданный истцу земельный участок с омшаником и погребом надлежащим образом в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для него не представляется возможным.

Согласно материалов наследственного дела № после смерти ФИО1 в наследственные права вступили сын ФИО1 и супруга ФИО3 При этом, спорный земельный участок с омшаником и погребом в состав наследственного имущества не входят (л.д. 26-40). Из представленных ответчиками заявлений также усматривается, что они как наследники ФИО1 признали факт состоявшейся сделки и каких-либо претензий в отношении заявленного земельного участка с омшаником и погребом не имеют.

В силу ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Вместе с тем, отсутствие государственной регистрации, при наличии волеизъявления сторон на совершение сделки купли-продажи недвижимого имущества, и заключение договора по форме и содержанию, соответствуют действующему законодательству, само по себе не влечет признание сделки ничтожной. В каждом конкретном случае следует выяснять причины, по которым такая государственная регистрация не была осуществлена.

Нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие порядок заключения договора купли-продажи, не устанавливают требование о государственной регистрации в качестве условия действительности договора.

Сам по себе факт смерти собственника недвижимого имущества не является безусловным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований о признании права собственности за покупателем на приобретенное имущество.

При таких обстоятельствах, суд, оценивая в совокупности представленные доказательства, установив, что договор купли-продажи полностью соответствует требованиям действующего законодательства, фактически исполнен сторонами, при этом, возможности зарегистрировать право собственности на данный земельный участок во внесудебном порядке истец в настоящее время не имеет, в связи со смертью ФИО1, пришел к выводу о том, что его требования о признании за ним права собственности, являются законными, поскольку иного способа защиты права истца в данном случае не предусмотрено.

Доказательств того, что при заключении договора у продавца отсутствовала свобода волеизъявления, или имелись заболевания, препятствующие выразить свою волю при продаже спорного земельного участка с омшаником и погребом, в ходе судебного следствия не добыто. Наследники умершего продавца, несмотря на их извещение о рассматриваемом гражданском деле, каких-либо возражений о признании за истцом права собственности не заявили.

Доводы представителя администрации г.о. Тольятти о том, что истец своевременно не обратился за регистрацией перехода права собственности в земельный комитет не могут быть приняты судом во внимание, поскольку нормами права не предусмотрен срок, в течение которого стороны договора должны обратиться в орган по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним за государственной регистрацией договора и перехода права собственности.

С учетом изложенного, суд не усматривает оснований для отказа истцу в удовлетворении заявленных им требований, напротив они признаются судом обоснованными, исходя из установленных правоотношений между ФИО2 и ФИО1, вытекающих из заключенного между ними договора купли-продажи, что подтверждается действиями сторон в ходе исполнения данного договора.

Также необходимо отметить, что поскольку судом признается за истцом право собственности на земельный участок с омшаником и погребом, то данное решение суда будет являться основанием для регистрации государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Принимая во внимание вышеизложенное, на основании ст. ст. 8.1, 218, 432, 433, 454, 549, 550, 551 ГК РФ, ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования ФИО2 – удовлетворить.

Признать за ФИО2 право собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, общество пчеловодов «Нектар» в санитарно-защитной зоне <данные изъяты>», омшаник 12 площадью 455 кв.м. по договору купли-продажи земельного участка с омшаником и погребом от ДД.ММ.ГГГГ

Данное решение является основанием для государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 с одной стороны и ФИО2.

Решение может быть обжаловано, в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме, в Самарский областной суд через Автозаводский районный суд <адрес>.

В окончательной форме решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья С.В. Фролова