Решение № 3А-1742/2021 3А-1742/2021~М-1616/2021 М-1616/2021 от 29 сентября 2021 г. по делу № 3А-1742/2021

Дело № 3а-1742/2021

22OS0000-01-2021-001629-05


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 сентября 2021 года город Барнаул

Алтайский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Гончаровой Ю.В.,

при секретаре Хорохординой Д.А.,

с участием представителя административного истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению открытого акционерного общества «Залесовское» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, Управлению имущественных отношений Алтайского края об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

административный истец ОАО «Залесовское» обратилось в Алтайский краевой суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, Управлению имущественных отношений Алтайского края об установлении кадастровой стоимости земельных участков, расположенных в Алтайском крае в Залесовском районе с кадастровыми номерами *** в размере рыночной стоимости.

Требования мотивированы тем, что кадастровая стоимость предоставленных ОАО «Залесовское» на праве аренды вышеуказанных земельных участков значительно превышает их рыночную стоимость, что подтверждается отчетом об оценке. В связи с этим истец просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в равном их рыночной стоимости, поскольку расчет арендных платежей рассчитывается исходя из кадастровой стоимости участков.

С учетом положений ст.47 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Главы 25 указанного Кодекса, п.7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГ *** «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация Залесовского сельсовета <адрес> Алтайского края.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 настаивала на удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Административные ответчики Управление имущественных отношений Алтайского края, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, заинтересованные лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Алтайскому краю, администрация <адрес> Алтайского края, администрация Залесовского сельсовета <адрес> Алтайского края, надлежаще извещенные о дате и месте судебного заседания, своих представителей в суд не направили. Ранее Управление имущественных отношений Алтайского края, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Алтайскому краю, администрация <адрес> Алтайского края в материалы дела представили письменные отзывы на иск.

В соответствии со ст.ст.150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Выслушав пояснения представителя административного истца, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО2, исследовав представленные письменные доказательства, оценив их в совокупности, суд приходит к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

В соответствии с п.2 ст.3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с п.п.1,5 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 1 ст.391 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено определение налоговой базы в отношении земельного участка как его кадастровой стоимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Согласно п.2 ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Судом установлено, что на основании договора аренды земельного участка *** от ДД.ММ.ГГ ОАО «Залесовское» является арендатором земельного участка с кадастровым номером *** расположенного по адресу: <адрес>, площадью 1 700 265 кв.м., категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства. Срок действия договора по ДД.ММ.ГГ. Согласно разделу 3 договора при расчете арендной платы учитывается показатель кадастровой стоимости земельного участка.

На основании договора аренды земельного участка *** от ДД.ММ.ГГ ОАО «Залесовское» является арендатором земельного участка с кадастровым номером ***, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами земельного участка. Ориентир село. Участок находится примерно в 6,8 км, по направлению на юго-запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, площадью 2 709 328 кв.м., категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства. Срок действия договора по ДД.ММ.ГГ. Согласно разделу 3 договора при расчете арендной платы учитывается показатель кадастровой стоимости земельного участка.

На основании договора аренды земельного участка *** от ДД.ММ.ГГ, ОАО «Залесовское» является арендатором земельного участка с кадастровым номером ***, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир село. Участок находится примерно в 9,2 км, по направлению на юго-запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, площадью 1 938 142 кв.м., категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства. Срок действия договора по ДД.ММ.ГГ. Согласно разделу 3 договора при расчете арендной платы учитывается показатель кадастровой стоимости земельного участка.

На основании договора аренды земельного участка *** от ДД.ММ.ГГ, ОАО «Залесовское» является арендатором земельного участка с кадастровым номером ***, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир село. Участок находится примерно в 8,3 км, по направлению на юго-запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, площадью 1 983 962 кв.м., категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства. Срок действия договора по ДД.ММ.ГГ. Согласно разделу 3 договора при расчете арендной платы учитывается показатель кадастровой стоимости земельного участка.

На основании договора аренды земельного участка *** от ДД.ММ.ГГ, ОАО «Залесовское» является арендатором земельного участка с кадастровым номером ***, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир село. Участок находится примерно в 5,1 км, по направлению на юг от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, площадью 1 933 744 кв.м., категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства. Срок действия договора по ДД.ММ.ГГ. Согласно разделу 3 договора при расчете арендной платы учитывается показатель кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, установление в отношении вышеуказанных земельных участков кадастровой стоимости в размере их рыночной стоимости имеет правовое значение для административного истца как плательщика арендной платы.

Результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, включая земельные участки с кадастровыми номерами *** утверждены приказом Управления имущественных отношений Алтайского края от ДД.ММ.ГГ *** «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Алтайского края».

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГ кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости определена в следующих размерах:

с кадастровым номером *** - 4 624 720,8 руб.,

с кадастровым номером *** - 7 369 372,16 руб.,

с кадастровым номером *** - 5 271 746,24 руб.,

с кадастровым номером *** - 5 396 376,64 руб.,

с кадастровым номером *** - 5 259 783,68 руб.,

дата определения кадастровой стоимости ДД.ММ.ГГ, дата внесения сведений в ЕГРН о кадастровой стоимости ДД.ММ.ГГ, дата начала применения кадастровой стоимости – ДД.ММ.ГГ (л.д.12-16 т.1).

Исходя из положений п.7 ст.22 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В подтверждение рыночной стоимости земельных участков административным истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости от ДД.ММ.ГГ ***, составленный оценщиком ФИО2 (индивидуальный предприниматель), согласно которому рыночная стоимость земельных участков определена по состоянию на ДД.ММ.ГГ в следующих размерах:

с кадастровым номером *** - 697 109 руб.,

с кадастровым номером *** - 948 265 руб.,

с кадастровым номером *** - 736 494 руб.,

с кадастровым номером *** - 753 906 руб.,

с кадастровым номером *** - 734 823 руб. (л.д.61-122 т.1).

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности и может быть принят в качестве допустимого доказательства, подтверждающего достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельных участков.

Из данного отчета следует, что оценщик провел анализ рынка и внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки. При определении рыночной стоимости земельных участков оценщик использовал сравнительный подход как наиболее обеспеченный исходной информацией. При этом отчет содержит анализ рынка, ссылки на источники информации с приложением копий материалов и распечаток; описание последовательности определения стоимости объекта оценки. Для проведения расчетов по определению рыночной стоимости объекта оценки по сравнительному подходу оценщиком выбран метод сравнения продаж, как наиболее репрезентативный, поскольку учитывает фактически сложившийся на дату оценки уровень цен на земельные участки в регионе и текущую рыночную ситуацию в рассматриваемом сегменте недвижимости. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик выбрал единицы сравнения, обосновал свой выбор, применил необходимые корректировки.

В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить применяемые оценщиком сведения.

Кроме того, данный отчет скорректирован с учетом ранее поступивших от Управления имущественных отношений Алтайского края замечаний.

В данном случае оценка рыночной стоимости произведена индивидуально для конкретных земельных участков в отличие от методов массовой оценки объектов недвижимости, поэтому может отличаться от кадастровой стоимости, утвержденной приказом Управления имущественных отношений Алтайского края от ДД.ММ.ГГ ***.

Отчет об оценке подготовлен оценщиком ФИО2, являющейся членом Саморегулируемой организации «Союз «Федерация Специалистов Оценщиков», т.е. лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим необходимое образование. Документы, подтверждающие образование оценщика, страхование его ответственности и членство в некоммерческой организации оценщиков и экспертов, сдачу квалификационного экзамена по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» приложены к заключению. Представленный в материалы дела отчет пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, скреплен его личной печатью.

На замечания Управления имущественных отношений Алтайского края о несоответствии отчета о рыночной стоимости земельного участка допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО2 дала обоснованные возражения, о чем представила письменные пояснения, подтвердила достоверность своего исследования. Оценщик обосновала отказ от использования доходного подхода достаточностью предложений о продаже земель для применения сравнительного подхода, в результате которого получается наиболее достоверный результат, что не нарушает требования п.11 ФСО ***.

Относительно применения корректировки на местоположение ФИО2 пояснила, что в силу п.5 ФСО *** использовала данные исследования, проведенные ФИО3 «<адрес>ирование территории на основе бонитировки почв». Не доверять данным исследованиям нет оснований, так как автором статьи проведен анализ 50 летних наблюдений почвенных, климатических показателей, данных об урожайности на территории края, были использованы полевые методы исследований, лабораторные, агрохимические, математические методы обработки материалов на достоверность.

Как и объекты оценки, так и аналоги относятся к одному сегменту рынка – сельскохозяйственное назначение – под пашни, в связи с чем нарушений п.10 ФСО *** не допущено.

Расчет корректировки на назначение для аналога *** произведен с учетом разделения участка, состоящего из нескольких контуров (страницы 86-109 отчета) на: 25% кормовые угодья, 75 – пашни, что следует из общедоступных источников - Публичной кадастровой карты, режим «Космические снимки», а также уточнено в ходе телефонных переговоров с продавцами. Расчет корректировки изложен на странице 51 отчета на основании таблицы 55 «Справочник оценщика недвижимости – 2018. Земельные участки сельскохозяйственного назначения» под редакцией ФИО4

С учетом среднего срока экспозиции земельных участков сельскохозяйственного назначения – 13 месяцев (страница 52-53 отчета) ФИО2 не использовала корректировку на дату предложения, поскольку все аналоги предлагались к продаже в феврале и октябре 2018 года, т.е. не более 1 календарного года к дате оценки – ДД.ММ.ГГ.

При корректировке на площадь оценщик руководствовалась исследованием СтатРиелт. При этом запрета на использование аналогов, к которым могут быть определены суммарные корректировки более 30%, при оценке рыночной стоимости для оспаривания кадастровой стоимости нет. Такое условие предъявляется лишь банками при оценке залогового имущества.

Суд находит данные пояснения обоснованными, подтвержденными данными, считает, что нарушений п.11 ФСО ***, п.7, подп.«б» п.22 ФСО *** не установлено. Не доверять пояснениям оценщика оснований нет, она предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний.

Таким образом, указанные в возражениях Управления имущественных отношений Алтайского края доводы о несоответствии представленного отчета о рыночной стоимости требованиям законодательства об оценочной деятельности, не являются основанием для отказа в удовлетворении административных исковых требований.

Также суд принимает во внимание, что административными ответчиками и заинтересованными лицами доказательства иной рыночной стоимости земельных участков суду не представлены.

Учитывая, что установление кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной имеет для административного истца правовое значение, суд удовлетворяет исковые требования ОАО «Залесовское».

В связи с тем, что заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано административным истцом посредством почтового отправления ДД.ММ.ГГ, срок, предусмотренный ч.3 ст.245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не пропущен.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление открытого акционерного общества «Залесовское» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, Управлению имущественных отношений Алтайского края об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 1 700 265 кв.м., по состоянию на ДД.ММ.ГГ в равном его рыночной стоимости размере 697 109 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами земельного участка. Ориентир село. Участок находится примерно в 6,8 км, по направлению на юго-запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, площадью 2 709 328 кв.м., по состоянию на ДД.ММ.ГГ в равном его рыночной стоимости размере 948 265 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, <адрес>, площадью 1 938 142 кв.м., по состоянию на ДД.ММ.ГГ в равном его рыночной стоимости размере 736 494 рубля.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *** <адрес>, площадью 1 983 962 кв.м., по состоянию на ДД.ММ.ГГ в равном его рыночной стоимости размере 753 906 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, <адрес>, площадью 1 933 744 кв.м., по состоянию на ДД.ММ.ГГ в равном его рыночной стоимости размере 734 823 рубля.

Дата обращения с заявлением об изменении кадастровой стоимости земельных участков- ДД.ММ.ГГ.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение одного месяца со дня принятия решения в мотивированном виде в Судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции через Алтайский краевой суд.

Судья Ю.В. Гончарова

Мотивированное решение принято ДД.ММ.ГГ.