Решение № 2-42/2020 2-42/2020(2-802/2019;)~М-745/2019 2-802/2019 М-745/2019 от 28 января 2020 г. по делу № 2-42/2020

УИД 86RS0013-01-2019-001413-53


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 января 2020 года город Радужный

Радужнинский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе судьи Гаитовой Г.К., при секретаре Алекберовой А.Р., с участием истца ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-42/2020 по исковому заявлению ФИО3 к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Радужный о возобновлении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с иском к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации г. Радужный о возобновлении договора аренды земельного участка. В обоснование иска указал, что 22 апреля 2010 года между ним и ЖСК «Мой дом» заключено соглашение к договору аренды земельного участка № 183/2010 о безвозмездной передаче прав и обязанностей на земельный участок для строительства одноквартирного жилого дома общей площадью 816 кв. м (+/- 10 кв. м), расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером земельного участка № и кадастровым номером незавершенного строительством объекта № Решением суда от 28 июня 2017 года за ним признано право собственности на незавершенный строительством объект со степенью готовности 33%, расположенный по адресу: <адрес>. На период с 23 ноября 2016 года по 23 ноября 2019 года между сторонами заключен договор аренды земельного участка сроком на три года. Строительство дома практически завершено, степень готовности составляет 97%. На его обращение к ответчику от 17 декабря 2019 года о продлении договора аренды земельного участка получен отказ. Ссылаясь на ст. 12, 218, 219. ГК РФ, ст. 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», просил возобновить договор аренды от 05 сентября 2017 года № 75/2017 с 23 ноября 2019 года на неопределенный срок для окончания строительства жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 5-6).

В письменных возражениях на иск ответчик указал, что в соответствии с пп.10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. В соответствии с пунктом 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с пп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. Между сторонами заключен договор от 05 сентября 2017 года № 75/2017 на три года с 23 ноября 2016 года для размещения одноквартирного жилого дома, то есть истец уже воспользовался своим правом на однократное предоставление земельного участка для завершения строительства в соответствии с пп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. Согласно сведениям из ЕГРН от 08 ноября 2019 года истец по-прежнему является собственником объекта незавершенного строительства со степенью готовности 33%. Повторное предоставление земельного участка в аренду без торгов действующим законодательством не предусмотрено. Просил в иске отказать (л.д. 109-112).

Истец ФИО3 в судебном заседании иск поддержал в полном объеме по изложенным в исковом заявлении основаниям. Также пояснил, что заключил договор с кадастровым инженером ФИО2, который должен был подготовить документы для последующей регистрации прав, однако он в течение длительного времени ничего не делал, а впоследствии уехал из города. Затем он заключил договор с ФИО1, который оформил документы, и он, истец, успел зарегистрировать права на незавершенный строительством объект. После завершения строительства дома права зарегистрировать не успел, так как были допущены отклонения в параметрах, которые он не успел согласовать в отделе архитектуры в связи с окончанием срока действия договора. Кроме того, ответчик неправомерно заключил с ним договор аренды на три года сроком с 23 ноября 2016 года, поскольку право собственности на дом признано судом в 2017 году, и таким образом ответчик лишил его одного года аренды участка для завершения дома. Просил иск удовлетворить и возобновить договор аренды от 05 сентября 2017 года № 75/2017 с 23 ноября 2019 года на неопределенный срок для окончания строительства жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен, об уважительных причинах неявки суд не уведомил и не просил об отложении судебного разбирательства либо о рассмотрении дела без его участия (л.д. 108). На основании ч. 4 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика.

Выслушав истца, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

Порядок заключения договора аренды земельных участков регулируется нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, которые предусматривают общие требования к совершению таких сделок.

Особенности совершения договоров аренды земельных участков урегулированы в земельном законодательстве (ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

Как предусмотрено п. 1 ст. 11 Земельного кодекса Российской Федерации, к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.

Согласно п. 1 ст. 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, указанными в ст. 3.1 настоящего Федерального закона, осуществляется после государственной регистрации права собственности на них, если настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами не установлено иное. Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для распоряжения ими.

В соответствии с п. 2 ст. 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Как следует из материалов гражданского дела, на земельный участок кадастровый номер №, общей площадью 816 кв. м, по адресу: <адрес>, 28 ноября 2009 года изготовлен кадастровый паспорт № 8618/201/09-0787 (л.д. 12-13, 99-101).

Между муниципальным образованием г. Радужный (арендодатель) и жилищно-строительным кооперативом «Мой дом» заключен договор аренды земельного участка от 22 апреля 2010 года № 183/2010, по которому арендатору предоставлен в пользование земельный участок, кадастровый номер №, общей площадью 816 кв. м, находящийся по адресу: <адрес> для размещения одноквартирного жилого дома, сроком с 01 апреля 2010 по 22 ноября 2016 года (л.д. 91-97).

10 марта 2017 года между ЖСК «Мой дом» (арендатор) и ФИО3 (новый арендатор) заключено соглашение о передаче права аренды (перенаем), по которому истцу переданы права и обязанности арендатора по договору аренды от 22 апреля 2010 года № 183/2010 (л.д. 87).

Решением Радужнинского городского суда от 28 июня 2017 года, ФИО3 признан собственником объекта незавершенного строительства со степенью готовности 33%, расположенного на земельном участке по адресу: <адрес> На основании указанного решения в установленном законом порядке 08 ноября 2019 года зарегистрированы права истца на данный объект, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 08 ноября 2019 года (л.д. 7-10, 14-15, 73-76, 82-86, 102-104).

05 сентября 2017 года между муниципальным образованием г. Радужный и ФИО3 заключен договор аренды земельного участка № 75/2017, по которому истцу предоставлен в аренду земельный участок общей площадью 816 кв. м, кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>, на котором расположен объект незавершенного строительства, степень готовности 33%. Договор заключен сроком на три года с 23 ноября 2016 года (л.д. 16-18, 67-72, 77-81).

Согласно пункту 1 указанный договор, срок действия которого истек 23 ноября 2019 года, заключен сторонами на основании пп. 10 п. 2 ст. 39.6, пп. 6 п. 8 ст. 39.8, ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

При этом, доводы истца о неправомерном заключении указанного договора аренды сроком с 23 ноября 2016 года и необходимости его заключения с даты решения суда о признании права собственности на объект являются несостоятельными, поскольку договор заключен сторонами в установленном порядке, ни одной из сторон не оспорен, и срок его действия истек.

Постановлением администрации города Радужный от 12 сентября 2018 года № 1447 земельному участку с кадастровым номером №, со строительным адресом: <адрес>, присвоен адрес (в т.ч. почтовый): <адрес>. Тем же постановлением утверждена адресная схема расположения объектов адресации (л.д. 11, 61-65, 98).

Письмом ответчика от 18 декабря 2019 года № 23-Исх-5524 истцу отказано в предоставлении муниципальной услуги «Предоставление земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, или государственная собственность на который не разграничена, без торгов», поскольку истец ранее воспользовался правом на однократное предоставление земельного участка для завершения строительства (л.д. 19).

В соответствии с п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора (пункт 1). Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610)(пункт 2).

Поскольку правоотношения, вытекающие из аренды земельного участка регулируются специальным законом (Земельным кодексом Российской Федерации), то положения ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации применению при разрешении спора не подлежат.

Обсуждая доводы иска и письменных возражений в пределах заявленных требований, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем прекращения или изменения правоотношения, а также иными способами, предусмотренными законом, таким образом, перечень способов защиты гражданских прав не является исчерпывающим, при этом использование других способов защиты права допускается при наличии прямого указания закона.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом, однако этот выбор является правомерным и может быть поддержан судом только в том случае, если он действительно приведет к восстановлению нарушенного права или защите законного интереса, избранный способ защиты права должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру его нарушения.

В силу части 3 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение по заявленным требованиям.

В соответствии с пунктом 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Основания заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлены пунктом 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, в том числе, в случае предоставления: земельного участка, образованного из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства, за исключением земельных участков, отнесенных к имуществу общего пользования, членам данной некоммерческой организации или, если это предусмотрено решением общего собрания членов данной некоммерческой организации, данной некоммерческой организации (подпункт 6); земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления (подпункт 9); земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи (подпункт 10); земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса (подпункт 15); земельного участка арендатору (за исключением арендаторов земельных участков, указанных в подпункте 31 настоящего пункта), если этот арендатор имеет право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в соответствии с пунктами 3 и 4 настоящей статьи (подпункт 32).

В соответствии с пунктом 3 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Согласно п. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 ст. 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1-30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Доказательства, свидетельствующие о возможности применения пунктов 3 и 4 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации в материалах гражданского дела отсутствуют.

Согласно пункту 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Требования о заключении договора аренды на новый срок в соответствии с положениями ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации ФИО3 не заявлены, более того, договор аренды на новый срок, как это предусмотрено пунктом 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, был заключен 05 сентября 2017 года, следовательно, истец это право ранее уже реализовал.

Возможность продления договора аренды земельного участка на неопределенный срок положениями Земельного кодекса Российской Федерации не предусмотрена.

Иные, представленные истцом документы, в том числе экспертное заключение № 06-2017/0136, технический план объекта незавершенного строительства от 29 октября 2019 года, копии судебных документов по ранее рассмотренному делу, договор об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям от 30 июля 2018 года № 77Ф31.064.18, согласие на обработку персональных данных, фотография (л.д. 27-53, 54-60, 63-66, 88-90, 113, 114), юридического значения для разрешения настоящего спора не имеют и не влекут удовлетворение иска ФИО3

Ссылку истца в исковом заявлении на положения статей 218 и 219 Гражданского кодекса Российской Федерации суд отклоняет, поскольку сведения об оспаривании прав истца на незавершенный строительством в деле отсутствуют, в связи с чем данные нормы не применимы при разрешении настоящего спора.

Также не подлежат применению нормы ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», на которую истец ссылается в иске, поскольку на основании Федерального закона от 03 марта 2016 года № 361-ФЗ данная норма утратила силу с 01 января 2017 года, а сам закон – с 01 января 2020 года.

При таких обстоятельствах, учитывая, что: спорные отношения регулируются нормами Земельного кодекса Российской Федерации, как специальным законом, которым не предусмотрено продление договора на неопределенный срок; общие положения, предусмотренные ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, в этом случае применению не подлежат, а также принимая во внимание предмет требований и нормы ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд не находит оснований для удовлетворения иска.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления ФИО3 к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Радужный о возобновлении договора аренды земельного участка – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Радужнинский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры.

Резолютивная часть решения оглашена 29 января 2020 года.

Решение в окончательной форме принято 05 февраля 2020 года.

Судья Г.К. Гаитова