Решение № 3А-248/2025 3А-6/2026 3А-6/2026(3А-248/2025;)~М-117/2025 М-117/2025 от 31 марта 2026 г. по делу № 3А-248/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Омский областной суд в составе

председательствующего судьи Ланцовой М.В.

при секретаре Новокшоновой И.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 18 марта 2026 года в городе Омске административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Абсолют» к Бюджетному учреждению Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» об оспаривании решений и установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Абсолют» (далее – ООО «Абсолют», общество) обратилось в суд с указанным административным исковым заявлением, ссылаясь на то, что является собственником объектов недвижимости:

- земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью 1 467 114 +/- 424 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир здание, почтовый адрес ориентира: <...>;

- земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью 763 952 +/- 306 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир здание, почтовый адрес ориентира: <...> (т. 2 л.д. 9-17).

Кадастровая стоимость спорных земельных участков определена в соответствии с приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 9 сентября 2022 года № 78-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Омской области» и по состоянию на 1 января 2022 года для земельного участка с кадастровым номером № <...> составляет 418 230 187,98 рублей, для земельного участка с кадастровым номером № <...> – 223 975 447,36 рублей; дата начала применения – 1 января 2023 года (т. 2 л.д. 7, 8).

На основании отчетов об оценке от 12 декабря 2024 года №№ 0239-01/24(1)И, 0239-01/24(2)И, выполненных ООО «Логика» (оценщик ИАИ), административный истец обратился в Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» (далее – бюджетное учреждение) с заявлениями об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере 153 984 395 рублей, земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере 99 646 082 рубля.

Решениями бюджетного учреждения от 21 января 2025 года №№ ОРС-55/2024/000165, ОРС-55/2024/000166 в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости отказано.

Ссылаясь на несоответствие кадастровой стоимости объектов недвижимости их рыночной стоимости, что влечет увеличение налоговых обязательств, административный истец 3 марта 2025 года обратился в суд с требованием об оспаривании указанных решений и установлении кадастровой стоимости спорных земельных участков в размере их рыночной стоимости согласно отчетам об оценке; датой подачи заявлений просил считать 23 декабря 2024 года (т. 1 л.д. 3-5).

В судебном заседании представитель административного истца ССВ уточнила заявленные требования, просила установить кадастровую стоимость спорных земельных участков в размере их рыночной стоимости согласно исправленным отчетам об оценке от 12 марта 2026 года №№ 0239-01/24(1)И, 0239-01/24(2)И (т. 4 л.д. 93-94)

Представитель бюджетного учреждения ТДА в судебном заседании возражала против удовлетворения требований, полагала, что решения бюджетного учреждения являются законными; вопрос об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной оставила на усмотрение суда.

Представитель Администрации города Омска ОКВ в судебном заседании полагал, что в удовлетворении требования о признании решений бюджетного учреждения незаконными следует отказать, не возражал против установления кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной согласно отчетам об оценке от 12 марта 2026 года №№ 0239-01/24(1)И, 0239-01/24(2)И.

Изучив материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ).

Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 9 сентября 2022 года № 78-п утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Омской области.

На основании подпункта 1 пункта 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» постановлением Правительства Омской области от 16 декабря 2020 года № 542-п установлено, что применение на территории Омской области положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости осуществляется с 1 января 2021 года.

Таким образом, с 1 января 2021 года в Омской области применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, и не применяются положения статьи 22 указанного закона.

Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» наделено полномочиями на территории Омской области по определению кадастровой стоимости, а также предоставляет услугу по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (ст.ст. 6 и 7 Закона № 237-ФЗ, п. 1.1.1 Регламента рассмотрения бюджетным учреждением заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, утвержденного приказом бюджетного учреждения от 31 декабря 2020 года № 116 (далее – Регламент) (т. 1 л.д. 229-238).

В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ).

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Пунктами 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Налоговая база для исчисления земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса (статья 390 НК РФ).

Результаты определения кадастровой стоимости спорных земельных участков затрагивают права и законные интересы административного истца в сфере налогообложения. Соответственно ООО «Абсолют» вправе требовать установления кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.

В соответствии с частями 3 и 5 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ административный истец 23 декабря 2024 года обратился в бюджетное учреждение с заявлениями об установлении кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости по состоянию на 3 октября 2024 года (т. 1 л.д. 204, 217).

В обоснование рыночной стоимости объектов недвижимости представлены отчеты №№ 0239-01/24(1)И, 0239-01/24(2)И от 12 декабря 2024 года (т. 1 л.д. 67-121,122-175).

Согласно указанным отчетам по состоянию на 3 октября 2024 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> составляет 153 984 395 рублей, земельного участка с кадастровым номером № <...> составляет 99 646 082 рубля.

В соответствии с пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

21 января 2025 года бюджетным учреждением приняты решения №№ ОРС-55/2024/000165, ОРС-55/2024/000166 об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости. Согласно решениям в отчете выявлены нарушения требований законодательства, методологии оценочной деятельности, которые являются значимыми и существенно влияют на итоговую величину стоимости объектов недвижимости.

В частности, указано, что отсутствует обоснование использования оценщиком в расчетах лишь части доступных ему объектов-аналогов (замечание 1); не применена корректировка на наличие у объектов оценки коммуникаций (замечание 2); при нахождении объектов оценки в городе Омске оценщиком приняты в расчетах аналоги, расположенные в районах Омской области (замечание 3.1); в отчетах не отражена многоконтурность объектов оценки, не проведен анализ сведений об аналогах на количество контуров и не применены соответствующие корректировки (замечание 3.2); не введена корректировка на категорию земельного участка (замечание 3.3), в отчетах отсутствуют скриншоты объявлений о продаже предложений 1-3, 8-15 (замечание 4); в отчете имеются описки, не влияющие на рыночную стоимость объекта оценки (замечание 5).

Согласно части 15 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Определением суда от 21 мая 2025 года по настоящему делу назначена судебная экспертиза для установления наличия в представленных отчетах нарушений требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, указанных в оспариваемых решениях бюджетного учреждения (первый вопрос), и для проверки отчетов на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки, Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости объектов недвижимости (второй вопрос). Проведение экспертизы поручено федеральному бюджетному учреждению Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (т. 2 л.д. 88-89).

Согласно заключению эксперта № 998/2-4-25 от 10 декабря 2025 года в отчете имеются нарушения, указанные в оспариваемых решениях бюджетного учреждения:

по замечанию № 1 – приведенные в таблицах 7 на стр. 38-42 отчетов сведения об объектах недвижимости с кадастровыми номерами № <...> (объект-аналог № 1), № <...> (объект-аналог № 8), № <...> (объект-аналог № 11), № <...> (объект-аналог № 12) подтверждают сопоставимость с объектами оценки по ценообразующим факторам, но неправомерно не включены в расчеты при определении рыночной стоимости объектов оценки;

по замечанию № 2 – не применена корректировка на наличие у объектов оценки коммуникаций;

по замечанию № 3 – не применена корректировка на категорию земельного участка, что приводит к занижению итоговой рыночной стоимости

Иные замечания, указанные в решении бюджетного учреждения, экспертом не подтверждены.

Также согласно заключению эксперта отчеты ООО «Логика» №№ 0239-01/24(1)И, 0239-01/24(2)И от 12 декабря 2025 года не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки, Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков в части:

- в отчетах не проведен полный анализ основных факторов, влияющих на цены сопоставимых объектов недвижимости, необоснованно не применены корректировки на агроклиматические условия, на почвенное плодородие, на расстояние до пунктов приема, хранения и переработки с/х продукции, на наличие подъездных путей с твердым покрытием, на функциональное назначение, на наличие орошения;

- оценщиком не приведено обоснование использования в расчетах лишь части доступных объектов-аналогов;

- информация о наличии либо отсутствии коммуникаций у объекта оценки не подтверждена;

- не введена корректировка на отличие ценообразующего фактора коммуникации земельного участка у объектов оценки и объектов аналогов, что привело к искажению итоговой рыночной стоимости;

- не применена корректировка на категорию земельного участка, что приводит к занижению итоговой рыночной стоимости.

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Оценивая заключение № 998/2-4-25 от 10 декабря 2025 года, подготовленное экспертом Федерального бюджетного учреждения Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации СНА, суд не усматривает оснований сомневаться в достоверности и обоснованности выводов. Эксперт СНА обладает достаточным опытом и необходимой квалификацией, не имеет заинтересованности в исходе спора. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные на его основе выводы. Эксперт имеет высшее образование по специальности «Теплогазоснабжение, вентиляция и охрана воздушного бассейна», квалификацию инженер-строитель, прошла профессиональную переподготовку в 2006 году по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости», стаж работы в области оценки 17 лет, прошла дополнительную профессиональную переподготовку по экспертным специальностям «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, с целью определения рыночной и иной стоимости» и «Исследование объектов землеустройства с целью определения их рыночной и иной стоимости», имеет с 28 апреля 2024 года аттестацию на право самостоятельного производства судебной строительно-технической экспертизы по специальности 16.2 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, с целью определения рыночной и иной стоимости», стаж экспертной работы по указанной специальности с 2023 года, с 27 июня 2024 года аттестацию на право самостоятельного производства судебной землеустроительной экспертизы по специальности 27.2 «Исследование объектов землеустройства с целью определения их рыночной и иной стоимости», стаж экспертной работы по указанной специальности с 2024 года (т. 2 л.д. 99).

Поскольку замечания бюджетного учреждения в отношении представленных отчетов об оценке частично подтверждены экспертом, являются значимыми, влияющими на правильность расчета рыночной стоимости, основания для удовлетворения требований административного истца о признании оспариваемых решений незаконными отсутствуют. В судебном заседании установлено, что отчеты об оценке №№ 0239-01/24(1)И, 0239-01/24(2)И от 12 декабря 2024 года требованиям законодательства Российской Федерации не соответствуют и, как следствие, не могли быть положены в основу решений об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, имелись основания для отказа в удовлетворении заявлений, предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, оспариваемые решения приняты уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы их принятия.

Относительно требований административного истца об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, суд исходит из следующего.

В предмет доказывания по данной категории дел входит такое юридически значимое обстоятельство как размер рыночной стоимости объекта недвижимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения бюджетного учреждения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В ходе судебного разбирательства административным истцом в обоснование рыночной стоимости объектов недвижимости неоднократно представлялись исправленные отчеты об оценке (т. 2 л.д. 181-185, 192-263, т. 3 л.д. 1-71).

В судебном заседании 18 марта 2026 года представитель административного истца ССВ просила установить рыночную стоимость земельных участков на основании отчетов об оценке №№ 0239-01/24(1)И, 0239-01/24(2)И от 12 марта 2026 года, в которых замечания эксперта устранены (т. 3 л.д. 137-210, т. 4 л.д. 1-75).

В связи этим административные исковые требования административным истцом уточнены (т. 4 л.д. 93-94).

Проанализировав содержание указанных отчетов, суд считает, что в них устранены замечания эксперта, отражена полная и непротиворечивая информация об объектах оценки и объектах-аналогах, содержатся достоверные сведения, влияющие на определение рыночной стоимости рассматриваемых объектов оценки (ценообразующие факторы), произведены необходимые корректировки (поправки).

Так, при подготовке исправленного отчета оценщиком включены в расчет в качестве объектов-аналогов земельные участки с кадастровыми номерами № <...>, № <...>, № <...>, № <...> (стр. 80-83 отчетов).

Также оценщиком учтены замечания в части необходимости применения корректировок на наличие у объектов оценки коммуникаций и категорию земельного участка. В расчетных таблицах на стр. 109-117 исправленных отчетов об оценке указанные корректировки применены.

Согласно отчетам об оценке №№ 0239-01/24(1)И, 0239-01/24(2)И от 12 марта 2026 года по состоянию на 3 октября 2024 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> составляет 282 673 072 рубля, земельного участка с кадастровым номером № <...> составляет 179 721 786 рублей.

Каких-либо допустимых доказательств, опровергающих выводы оценщика, свидетельствующих об иной рыночной стоимости объектов оценки, чем отражено в указанных отчетах, суду не представлено.

Возражений относительно исправления оценщиком недостатков отчетов, указанных в заключении эксперта, административным ответчиком, заинтересованным лицом не приведено.

Таким образом, оценив имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд делает вывод о соответствии отчетов №№ 0239-01/24(1)И, 0239-01/24(2)И от 12 марта 2026 года требованиям действующего законодательства и находит возможным определить кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости на основании указанных отчетов.

Согласно пункту 6 части 2 статьи 18 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

С учетом изложенного, датой подачи заявлений следует считать 23 декабря 2024 года.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 3 октября 2024 года в размере его рыночной стоимости 282 673 072 рубля.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 3 октября 2024 года в размере его рыночной стоимости 179 721 786 рублей.

Датой подачи заявлений считать 23 декабря 2024 года.

В остальной части административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Абсолют» оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Омский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья М.В. Ланцова

Мотивированное решение изготовлено 1 апреля 2026 года.