Апелляционное определение № 33-2675/2026 от 13 апреля 2026 г.

УИД: 56RS0008-01-2025-004140-64

Дело № 33-2675/2026

(2-2099/2025)


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Оренбург 14 апреля 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:

председательствующего судьи Сенякина И.И.,

судей Данилевского Р.А. и Ярыгиной Е.Н.,

при секретаре Лоблевской Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Бузулукского районного суда Оренбургской области от 08 декабря 2025 года по гражданскому делу по иску общества с ограниченной ответственностью «Элита» к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 о переводе прав и обязанностей покупателя земельного участка, заслушав доклад судьи Сенякина И.И., оценив доводы апелляционной жалобы, рассмотрев материалы дела в пределах этих доводов,

УСТАНОВИЛА:

ООО «Элита» обратилось в суд с указанным выше иском к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 по тем основаниям, что (дата) между ФИО2, ФИО3, ФИО4 и ООО «Элита» был заключен долгосрочный договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, сроком на десять лет, начиная с (дата), срок действия договора аренды истекает (дата).

(дата) ООО «Элита» посредством почтового отправления получило претензионное требование от ФИО1 о расторжении договора аренды от (дата) на данный земельный участок, а также возврате земельного участка и исполнении обязательств в рамках указанного договора об уплате арендных и налоговых платежей.

Из претензионного соглашения ФИО1 ООО «Элита» стало известно, что первоначальные собственники земельного участка ФИО2, ФИО3 и ФИО4 (дата) продали данный земельный участок ФИО5

Истец полагал, что при продаже указанного земельного участка было нарушено право преимущественной покупки ООО «Элита» использующего данный земельный участок на праве аренды, так как ФИО1 ни собственником, ни арендатором данного земельного участка ни являлась.

С учетом уточненных исковых требований просил перевести права и обязанности покупателя ФИО1 по договору купли-продажи от (дата) земельного участка с кадастровым номером № со следующими характеристиками: местоположение: (адрес), площадью 228 000 кв.м., категория земель-земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, заключенного между ФИО2, ФИО3, ФИО4, и ФИО1 на ООО «Элита».

Указать, что решение суда является основанием для перевода денежных средств внесенных ООО «Элита» на депозит Бузулукского районного суда в сумме *** на счет ФИО1 и для регистрации права собственности ООО «Элита» на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 228 000 кв.м. расположенный по адресу: (адрес).

Признать не возникшим (отсутствующим) зарегистрированное право собственности и погасить в Едином государственном реестре недвижимости запись о регистрации права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 228 000 кв.м., расположенный по адресу: (адрес).

Решением Бузулукского районного суда Оренбургской области от 08 декабря 2025 года исковое требования ООО «Элита» к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 о переводе прав и обязанностей покупателя земельного участка удовлетворены, суд постановил:

- перевести права и обязанности покупателя ФИО1 по договору купли-продажи от (дата) земельного участка c кадастровым номером № со следующими характеристиками: местоположение: (адрес), площадью 228 000 кв.м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, заключенного между ФИО2, ФИО3, ФИО4 и ФИО1 на ООО «Элита»;

- признать отсутствующим право собственности ФИО1 на земельный участок c кадастровым номером № со следующими характеристиками: местоположение: (адрес), площадью 228 000 кв.м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства;

- погасить в Едином государственном реестре недвижимости запись o регистрации права собственности ФИО1, (дата) года рождения, на земельный участок c кадастровый номером №, площадью 228 000 кв.м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: (адрес).

Кроме того, судом указано, что настоящее решение является основанием для государственной регистрации права собственности ООО «Элита» на земельный участок c кадастровым номером №, площадью 228 000 кв.м., расположенный по адресу: (адрес) в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Оренбургской области.

Также, решение суда является основанием для перевода денежных средств внесенных ООО «Элита» на лицевой счет Оренбургского областного суда денежных средств в сумме *** платежным поручением № от (дата) с назначением платежа: перевод денежных средств при переводе прав и обязанностей покупателя номер судебного дела № 2-2099/2025 на счет ФИО1

Не согласившись с решением суда, ФИО1 подала на него апелляционную жалобу, в которой, с учетом дополнений, просит решение суда первой инстанции отменить. В обосновании жалобы указывает, что ООО «Элита», как арендатор земельного участка, не относится к числу субъектов, имеющих преимущественное право покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения. Обращает внимание на то, что истец ненадлежащим образом исполнял принятые на себя обязательства по оплате аренды, в связи с чем пропустил срок исковой давности. Указывает, что в настоящее время ФИО3, ФИО4 обратились в суд к ООО «Элита» с требованием о применении последствий недействительности ничтожной сделки, поскольку данные лица спорный договор аренды не заключали. Полагает, что судом, при указании на перевод денежных средств в размере *** на ее счет за земельный участок, не была учтена естественная инфляция и увеличение рыночной стоимости данного участка до ***.

В представленном в суд апелляционной инстанции отзыве на апелляционную жалобу ФИО3, ФИО4 указывается на допущенные судом первой инстанции процессуальные нарушения, поскольку уточненное исковое заявление не было направлено в адрес ответчиков. Указывают, что согласно несудебному экспертному заключению, подписи в договорах аренды земельного участка от (дата) и от (дата) выполнены не ими, а другими лицами. При таких обстоятельствах, считают, что каки-либо обязательства между ними и истцом отсутствовали. Указывают, что является недопустимым восстановление гражданских прав и обязанностей недобросовестного участника гражданских правоотношений за счет нарушения гражданских прав добросовестного участника гражданских правоотношений. Просят удовлетворить требования апелляционной жалобы.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, представители Управления Росреестра по Оренбургской области не явились, судебная коллегия в соответствие со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации определила рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

В соответствии со ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, заслушав в судебном заседании объяснения представителя ООО «Элита» - Х.Т.В., которая возражала против удовлетворения апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия оснований для ее удовлетворения не находит.

Судом установлено и следует из материалов дела, что (дата) между собственниками долей в праве общей долевой собственности на земельный участок ФИО2, ФИО3, ФИО4 был заключен договор аренды земельного участка с ООО «Элита», по условиям которого долевые собственники земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № площадью 228000 кв.м., местоположение которого (адрес). Договор аренды был заключен на срок 10 лет с момента государственной регистрации и был зарегистрирован Управлением Федеральной Службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области (дата).

В соответствии с п. п. 1.2, 1.3, договор аренды от (дата) заключен сроком на 10 лет, и вступает в силу с момента его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области. Срок действия договора начинается с (дата). Передача земельного участка арендодателем считается осуществленной при государственной регистрации настоящего договора и отдельным документом не оформляется. Если одна из сторон за три месяца до окончания действия договора не уведомит другую сторону о его прекращении, договор будет считаться пролонгированным на следующий установленный п. 1.2 настоящего договора срок. Условия настоящего пункта сохраняют силу на все последующие периоды.

Пункт 3.1.5 договора предусматривает, что арендатор имеет права на заключение в преимущественном порядке договора на новый срок, продлении срока действия настоящего договора и/или выкуп земельного участка.

Как следует из представленной копий регистрационного дела ФИО2, ФИО3, ФИО4 (дата) заключили договор купли-продажи с ФИО1 в отношении земельного участка, по условиям которого продали земельный участок с кадастровым номером №. По соглашению сторон цена земельного участка составила ***. Согласно п. 4 договора купли-продажи от (дата) отчуждаемый земельный обременен правами других лиц, ограничения в пользовании земельного участка: аренда.

Право собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером № зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (дата), о чем сделана соответствующая запись № от (дата).

Из уведомления Министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области от (дата) следует, что ФИО3, ФИО2, ФИО4 обратились в учреждение с заявлением о намерении продать земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №. Министерство сельского хозяйства, торговли, пищевой и перерабатывающей промышленности Оренбургской области письмом от 21 июля 2023 года сообщило об отсутствии предложений по использованию Оренбургской областью преимущественного права покупки. В связи с этим, ФИО3, ФИО2, ФИО4 уведомлены об отказе от реализации преимущественного права покупки в собственность Оренбургской области указанных земельных участков.

Из уведомления администрации муниципального образования Курманаевский район Оренбургской области от (дата) следует, что ФИО3, ФИО2, ФИО4 обратились в учреждение с заявлением о намерении продать земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №. Учитывая мнение заинтересованных служб, принято решение об отказе от преимущественного права приобретения в муниципальную собственность выше указанного земельного участка по цене ***.

Разрешая настоящие исковые требования, суд первой инстанции признал, что положения Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», равно как и положения Гражданского кодекса Российской Федерации, не содержат в себе запрет на установление преимущественного права покупки другими лицами в случае, если орган местного самоуправления или орган субъекта не воспользуется таким правом.

Одновременно с этим, учитывая требования ст. ст. 8, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, судом отмечено, что в силу свободы договора и возможности определения сторонами его условий (при отсутствии признаков его несоответствия действующему законодательству и существу возникших между сторонами правоотношений) они становятся обязательными при разрешении спора, вытекающего из данного договора.

Кроме того, в соответствии с подпунктом 4 пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

Как уже указывалось выше, п. 3.1.5 договор аренды от 17 декабря 2021 года предусмотрено, что арендатор имеет права на заключение в преимущественном порядке договора на новый срок, продлении срока действия настоящего договора и/или выкуп земельного участка.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что из содержания указанного пункта договора в соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации вытекает обязанность арендодателя в случае намерения произвести отчуждение земельного участка предоставить преимущественное право покупки земельного участка его арендатору.

Возникшее в силу договора обязательство у арендодателей предоставить такое право арендатору подлежит исполнению в силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что преимущественное право истца на приобретение отчуждаемого земельного участка основано на условиях соглашения, однако фактом заключения между ответчиками договора куплипродажи от (дата) указанное право общества было нарушено, истцом выбран надлежащий способ защиты нарушенного права, не противоречащий ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, учитывая изложенные и установленные обстоятельства суд обоснованно удовлетворил настоящие исковые требования.

Довод апелляционной жалобы о том, что ООО «Элита», как арендатор земельного участка, не относится к числу субъектов, имеющих преимущественное право покупки земельного участка, прямо опровергается содержанием п. 3.1.5 договор аренды от (дата) во взаимосвязи с положениями ст. ст. 8, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Также, судебная коллегия отклоняет доводы апелляционной жалобы о пропуске истцом установленного срока на обращение в суд с настоящими исковыми требованиями.

Учитывая правовую природу настоящего спора, исходя из положений ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает верным при разрешении указанного довода исходить из требований ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Так, в силу п. 2 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Вместе с тем, согласно п. 3 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Из содержания переписки, состоявшейся между истцом и ФИО1 по вопросу расторжения договора аренды, в том числе, от (дата), следует, что о состоявшейся сделке купли-продажи спорного земельного участка между ответчиками ООО «Элита» узнало (дата).

При этом, судебная коллегия отмечает, что сторона ответчика не приводила доводов, а также не представляла каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что о заключении данного договора купли-продажи истец узнал ранее (дата).

Кроме того, материалы дела не содержат доказательств того, что до заключения спорного договора купли-продажи, собственники земельного участка уведомляли истца о намерении продать земельный участок.

Судебная коллегия признает, что не являясь стороной спорного договора купли-продажи, истец не мог знать о факте его заключения, следовательно момент перехода права собственности к ФИО1 нельзя признать в качестве начала исчисления установленного срока на обращение в суд с настоящими исковыми требованиями. Судебная коллегия полагает верным исчислять такой срок с момент, когда истец узнал о совершенной сделке, то есть с (дата).

С исковыми требованиями в рамках настоящего спора ООО «Элита» обратилось в суд (дата), что подтверждается оттиском печати на почтовом конверте, адресованном в суд первой инстанции.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что истец обратился в суд в пределах трех месячного срока.

Довод апелляционной жалобы о том, что в настоящее время ФИО3, ФИО4 обратились в суд к ООО «Элита» с требованием о применении последствий недействительности ничтожной сделки, поскольку данные лица спорный договор аренды не заключали, не может являться основанием для отмены или изменения обжалуемого решения суда, поскольку на момент рассмотрения спора, договор аренды от (дата) недействительным не признан. Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции обосновано исходил из условий указанного договор аренды.

Также, у судебной коллегии отсутствуют основания для принятия в качестве доказательства по делу заключение почерковедческой экспертизы, поскольку данное доказательство было получено после вынесения обжалуемого решения суда.

Одновременно с этим, как указано в п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 года № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» при предъявлении такого иска истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за земельный участок сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке земельного участка необходимых расходов.

При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано о замене покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также о взыскании с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.

Таким образом, при переводе на истца прав и обязанностей покупателя при продаже имущества с нарушением его преимущественного права покупки в случае удовлетворения таких требований истец обязан возместить покупателю уплаченную им стоимость приобретенной доли.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что внесенные истцом на депозит денежные средства подлежат взысканию в пользу ФИО1 как возврат цены указанного договора за переданное истцу имущество в размере ***.

Оснований для признания оценки суда неправильной судебная коллегия не находит.

Судебная коллегия отмечает, что вопреки доводам апелляционной жалобы, при замене покупателя истцом в договоре купли-продажи возмещению подлежит именно сумма, уплаченная первоначальным покупателем, то есть в данном случае, согласно договору купли-продажи от (дата), сумма в размере ***.

Других значимых для дела доводов, являющихся основанием для отмены или изменения решения суда, апелляционные жалоба не содержит.

Таким образом, учитывая требования закона и установленные судом обстоятельства, суд правильно разрешил возникший спор, а изложенные в апелляционной жалобе доводы, являются необоснованными, направленными на иное толкование норм действующего законодательства, переоценку собранных по делу доказательств и не могут служить основанием для отмены решения суда, поскольку не опровергают выводов суда, были предметом исследования и оценки судом первой инстанции, необоснованность их отражена в судебном решении с изложением соответствующих мотивов, нарушений норм процессуального законодательства, влекущих отмену решения, по делу не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Бузулукского районного суда Оренбургской области от 08 декабря 2025 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение составлено 28 апреля 2026 года.