Решение № 3А-170/2024 3А-24/2025 3А-24/2025(3А-170/2024;)~М-250/2024 М-250/2024 от 3 февраля 2025 г. по делу № 3А-170/2024

УИД № 69OS0000-03-2024-000534-26

Дело № 3а-24/2025


Решение

именем Российской Федерации

4 февраля 2025 г. г.Тверь

Тверской областной суд в составе:

председательствующего судьи Пержуковой Л.В.

при секретаре судебного заседания Жуковой Ю.А.,

с участием представителя административного истца ФИО1, представителей административного ответчика ГБУ «Центр кадастровой оценки» ФИО2, ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО4 об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Тверской области «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации» от 14 ноября 2024 г. № ОРС-69/2024/000991 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости равной рыночной стоимости,

установил:

ФИО4 обратился в Тверской областной суд с административным исковым заявлением, уточненным в ходе судебного разбирательства, об оспаривании решения ГБУ «Центр кадастровой оценки» от 14 ноября 2024 г. № ОРС-69/2024/000991 об отказе в установлении кадастровой стоимости арендуемого им земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости - 34400000 руб., определенной по состоянию на 26 сентября 2024 г.

Заявленные требования мотивированы тем, что кадастровая стоимость данного объекта недвижимого имущества превышает его рыночную стоимость, что нарушает права административного истца, вносящего арендную плату, в расчете которой используется кадастровая стоимость.

С целью установления кадастровой стоимости указанного земельного участка равной его рыночной стоимости ФИО4 обратился в ГБУ «Центр кадастровой оценки» с заявлением, по результатам рассмотрения которого Учреждением принято оспариваемое решение со ссылкой на несоответствие представленного в подтверждение рыночной стоимости отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 заявленные административные исковые требования поддержала с учетом их уточнений.

Представители административного ответчика ГБУ «Центр кадастровой оценки» ФИО2 и ФИО3 не согласились с административными исковыми требованиями о признании незаконным решения бюджетного учреждения, против установления кадастровой стоимости в заявленном размере рыночной стоимости, определенной представленным в суд исправленным отчетом об оценке, не возражали.

Представители остальных участвующих в деле лиц: Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области, ППК «Роскадастр» и Администрации города Твери, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения настоящего дела, в судебное заседание не явились.

Выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером № по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка; ориентир жилой дом; участок находится примерно в 420 м. по направлению на северо-восток от ориентира; почтовый адрес ориентира: <адрес>, относящийся к категории земель населенных пунктов, имеющий вид разрешенного использования – под производственную базу, передан административному истцу на праве аренды по договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, заключаемому без проведения торгов, от 21 октября 2019 г. № 451-1. Государственная регистрация права аренды произведена 7 ноября 2019 г.

Как следует из произведенного арендодателем расчета арендной платы за данный земельной участок на 2024 год, при её определении используется кадастровая стоимость земельного участка, равная 68625349,20 руб.

Учитывая данное обстоятельство, административный истец вправе обратиться в суд с заявленными требованиями, поскольку результатами определения кадастровой стоимости и оспариваемым решением бюджетного учреждения затронуты его права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Тверской области утверждены приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 28 ноября 2022 г. № 9-нп по состоянию на 1 января 2022 г.

Арендуемый административным истцом земельный участок вошел в перечень земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке.

Согласно выписке из ЕГРН от 4 февраля 2025 г. его кадастровая стоимость в размере 68625349,20 руб. определена по состоянию на 1 января 2022 г., внесена в ЕГРН 21 января 2023 г., подлежит применению с 1 января 2023 г. и является актуальной.

Вопросы оспаривания кадастровой стоимости и установления её в размере рыночной стоимости регулирует статья 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», положения которой применяются для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости в отношении всех объектов недвижимости в субъекте Российской Федерации, учтенных в ЕГРН, с даты, указанной в соответствующем решении высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (пункт 3 части 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

На основании части 2 статьи 6, пункта 5.1 части 1 статьи 7 данного Федерального закона рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости и принятие решений по ним относится к полномочиям бюджетных учреждений в сфере государственной кадастровой оценки, которыми данные учреждения наделяются уполномоченным органом субъекта Российской Федерации.

На территории Тверской области таким учреждением является ГБУ «Центр кадастровой оценки», созданное на основании распоряжения Правительства Тверской области от 7 декабря 2017 г. № 407-рп «О реорганизации государственного унитарного предприятия Тверской области «Тверское областное бюро технической инвентаризации».

Пунктом 1 постановления Правительства Тверской области от 18 апреля 2022 г. № 258-пп установлена дата перехода к применению на территории Тверской области положений статьи 22.1 названного Федерального закона для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 1 июля 2022 г.

Таким образом, после 1 июля 2022 г. на территории Тверской области установление кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости осуществляется в порядке, установленном указанным нормативным положением путем рассмотрения заявлений заинтересованных лиц и принятия соответствующих решений ГБУ «Центр кадастровой оценки».

21 октября 2024 г. административный истец обратился в данное бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости – 23800000 руб. по состоянию на 26 сентября 2024 г.

В подтверждение данной рыночной стоимости административный истец представил отчет об оценке от 10 октября 2024 г. № 6068з, составленный оценщиком ФИО5

14 ноября 2024 г. ГБУ «Центр кадастровой оценки» принято оспариваемое решение об отказе в удовлетворении поданного административным истцом заявления с указанием на допущенные оценщиком нарушения Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В части наличия у административного ответчика полномочий на принятие данного решения и соблюдения процедуры его принятия требования действующего законодательства ГБУ «Центр кадастровой оценки» соблюдены, что в ходе судебного разбирательства участвующими в деле лицами не оспаривалось.

Как следует из оспариваемого решения, причиной его принятия явились допущенные оценщиком при составлении отчета об оценке нарушения статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пункта 22 «д» ФСО № 7. Так, при достаточном количестве предложений на продажу незастроенных земельных участков (или участков со строениями под снос) производственно-складского назначения в расчете стоимости оцениваемого объекта использованы объекты-аналоги, являющиеся едиными объектами недвижимости (зданиями с земельным участком), что является некорректным и вводит пользователей отчета в заблуждение о текущей ситуации на рынке земельных участков производственно-складского назначения г. Твери. Оценщиком неверно определена валовая корректировка объектов-аналогов; скорректированные на долю стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости цены аналогов оказались ниже минимальных значений рыночного диапазона цен предложений на незастроенные участки; не обосновано применение корректировки на местоположение в населенном пункте к аналогу № 3, местоположение которого сопоставимо с местоположением объекта оценки.

В целях устранения допущенного нарушения при составлении данного отчета об оценке административным истцом в суд представлен отчет об оценке от 30 января 2025 г. № 6068/1з, в котором рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 69:40:0100629:727 определена по состоянию на 26 сентября 2024 г. в размере 34400000 руб.

Оценив данный скорректированный отчет об оценке в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает, что он соответствует требованиям действующего законодательства.

Оценка произведена в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральными стандартами оценки, на основе собранной оценщиком информации, удовлетворяющей требованиям достаточности, достоверности и существенности.

Отчет содержит необходимые данные, идентифицирующие объект оценки, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка земельных участков в Тверской области, информацию о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость.

В отчете имеются ссылки на источники информации, используемой при проведении оценки, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приведены копии объявлений, размещенных в сети «Интернет».

Рыночная стоимость объекта оценки определена с применением сравнительного подхода, метода корректировок. Мотивы отказа от использования доходного и затратного подходов оценщиком приведены.

Используя сравнительный подход (метод корректировок), оценщик в соответствии с пунктом 22 ФСО № 7 отобрал 3 земельных участка-аналога индустриального назначения, расположенные в городе Твери, сопоставимые с объектом оценки по ценообразующим факторам, их цены скорректировал по итогам сравнения с оцениваемым объектом, и, согласовав полученные результаты, определил итоговую величину рыночной стоимости.

Участвующие в деле лица результаты оценки, определенные данным отчетом об оценке не оспаривали, доказательств, опровергающих изложенные в нем выводы оценщика, не представили.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что у ГБУ «Центр кадастровой оценки» при рассмотрении заявления административного истца имелись предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости в связи с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке его рыночной стоимости. Оспариваемое решение Учреждения требованиям нормативных правовых актов, регулирующих спорные правоотношения, соответствует, в связи с чем административные исковые требования о признании его незаконным удовлетворению не подлежат. При этом кадастровая стоимость земельного участка подлежит установлению в размере рыночной стоимости, определенной отчетом об оценке от 30 января 2025 г. № 6068/1з по состоянию на 26 сентября 2024 г.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО4 удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка; ориентир жилой дом; участок находится примерно в 420 м. по направлению на северо-восток от ориентира; почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 26 сентября 2024 г. в размере 34400000 руб.

В удовлетворении требования о признании незаконным решения ГБУ «Центр кадастровой оценки» от 14 ноября 2024 г. № ОРС-69/2024/000991 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Тверской областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Л.В. Пержукова

Мотивированное решение составлено 5 февраля 2025 г.

Председательствующий Л.В. Пержукова