Решение № 3А-195/2025 3А-195/2025~М-106/2025 М-106/2025 от 17 сентября 2025 г. по делу № 3А-195/2025

Дело № 3а-195/2025

22OS0000-01-2025-000184-39


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 сентября 2025 года г. Барнаул

Алтайский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Кайгородовой О.Ю.,

при секретаре Яшкиной А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Алтайского краевого союза организации профсоюзов к краевому государственному бюджетному учреждению «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» об оспаривании решения, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Алтайский краевой союз организации профсоюзов обратился в Алтайский краевой суд с административным иском к краевому государственному бюджетному учреждению «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» (далее – КГБУ «АЦНГКО»), в котором, с учетом уточнения, просит признать незаконным и отменить решение от 10 февраля 2025 года № ОСР-22/2025/000028 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, а также установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *** расположенного по адресу: Российская <адрес> в размере его рыночной стоимости.

Административные исковые требования мотивированы тем, что административный истец является собственником спорного земельного участка. Согласно полученной выписке Единого государственного реестра недвижимости, кадастровая стоимость земельного участка составляет 911 825 192,85 руб. Не согласившись с размером установленной кадастровой стоимости, административный истец обратился во внесудебном порядке в уполномоченный орган с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной согласно отчету об оценке № 427-12-2024 от 24 декабря 2024 года, составленного оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Век А оценка» ФИО1 Решением КГБУ «АЦНГКО» от 10 февраля 2025 года № ОСР-22/2025/000028 отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Полагая, что разница между рыночной и кадастровой стоимостью земельного участка нарушает права административного истца, поскольку влечет увеличение земельного налога, последний обратился в суд с указанным иском.

Представитель административного истца ФИО2 в судебном заседании просила установить кадастровую стоимость земельного участка в размере, определенном в заключении судебной экспертизы ФБУ «Алтайская лаборатория судебной экспертизы Минюста России».

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, для участия в рассмотрении дела не явились, представлены письменные ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие представителей.

Ранее в судебном заседании представители административного ответчика КГБУ «АЦНГКО» - ФИО3, ФИО4 возражали против удовлетворения требований о признании незаконным решения учреждения, разрешение требований об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной оставили на усмотрение суда.

Алтайкрайимущество в письменном отзыве возражало против удовлетворения заявленных требований.

Представитель филиала ППК «Роскадастр» по Алтайскому краю - ФИО5 в письменном отзыве разрешение требований оставил на усмотрение суда.

Выслушав пояснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

При рассмотрении административного дела установлено, что Алтайский краевой союз организаций профсоюзов является собственником земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес> что подтверждается договором купли-продажи земельного участка № 2291 от 22 сентября 2008 года (т.1 л.д.12-18), свидетельствами о государственной регистрации права (т.1 л.д.19, 20), выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (т.1 л.д.43-46).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 12 марта 2025 года № КУВИ-001/2025-65348184, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** определена в размере 911 825 192,85 рублей по состоянию на 1 января 2022 года, дата начала применения установлена 1 января 2023 года, дата внесения изменений – 20 декабря 2022 года (т.1 л.д.42).

Постановлением Правительства Алтайского края от 29 декабря 2022 года № 533 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту Федеральный закон № 237-ФЗ) 1 января 2023 года установлено датой перехода к применению на территории Алтайского края положений статьи 22.1 Федерального закона от № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Частью 1 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ определено, что кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

В силу пункта 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

13 января 2025 года председатель Алтайского краевого союза организаций профсоюзов ФИО6 обратился в КГБУ «АЦНГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости (т.1 л.д.161-162), к указанному заявлению был приложен, в том числе, отчет об оценке от 24 декабря 2024 года № 427-12-2024, составленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Век А оценка» ФИО1 (т.1 л.д.48-121).

17 января 2025 года в адрес административного истца направлено уведомление № ПЗ-22/2025/000028 о поступлении заявления и принятии его к рассмотрению (т.1 л.д.163).

Решением бюджетного учреждения от 10 февраля 2025 года № ОРС-22/2025/000028 отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с наличием нарушений требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке (т.1 л.д.166-171).

В обоснование принятого решения указано, что нарушены требования статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», подп. «2» п.10 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, подп. «б», «д» п.22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, а именно: на стр.39 приведено обоснование корректировки на разрешенное использование, где содержится указание на возможность использования в качестве объектов-аналогов земельных участков под жилую застройку, при этом коэффициент корректировки будет значительно ниже, чем если использовать в качестве аналогов участки под коммерческую застройку как сделано в отчете. На рынке недвижимости имеются возможные аналоги под жилую застройку более близкие по расположению и площади к оцениваемому. На стр.55 корректировка на разрешенное использование составила -43% (т.е. под коммерческую застройку). На стр.55 произведена корректировка на площадь для всех объектов-аналогов. Корректировка для объектов-аналогов №№ 1,2,3 составила 39%, 35% и 36% соответственно. Вышеуказанное свидетельствует о том, что объекты-аналоги не относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и не сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. Оценщик игнорирует указания авторов справочника «Справочник оценщика недвижимости» под ред. ФИО7 об ограниченности применения корректировок. Использование корректировки ограничено для объектов с резко отличающимися параметрами сравнения (значениями площади, этажности и т.п.), поскольку такое отличие свидетельствует о том, что объект не может рассматриваться как объект-аналог. Оценщик игнорирует указания авторов справочника «Справочник оценщика недвижимости» под ред. ФИО7 об ограниченности применения корректировок: «Авторы обращают особое внимание на то, что использование корректировок ограничено для объектов, существенно отличающихся друг от друга по тем или иным параметрам сравнения. Использование корректирующего коэффициента, большего по значению, чем +-30%, может говорить о таком существенном различии и свидетельствует о том, что использование таких объектов в качестве объектов-аналогов не рекомендуется». Оценщик ко всем объектам-аналогам применяет корректировку на торг. Возможность торга в тексте объявлений о продаже объектов-аналогов продавцами не указывается, тем более в таком размере (на стр.55 скидка на торг округлено 917 000 руб. для аналога № 3). Исследования по возможной величине торга в пределах городов Алтайского края, а также о самом факте снижения цены продавцами на регулярной основе оценщиком в рамках отчета не производилось. Применяемая оценщиком корректировка на торг не соответствует условиям рынка и ее применение ведет к необоснованному занижению итоговой стоимости. Оценщик пользуется средними значениями корректировок, не соотнося их с данными рынка, хотя в «Справочнике оценщика недвижимости», на который ссылается оценщик в рамках исследуемого отчета об оценке указано, что необходимо соотносить корректировки и данные рынка, причем данные рынка являются более актуальными, чем данные справочника.

Кроме того, нарушены требования подп. «в» п.11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, а именно: на стр.31-32 проведен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым относится оцениваемых объект. Согласно сведениям открытых источников, на рынке недвижимости представлены объекты из сегмента объекта оценки или более подходящих для корректировки, которые не вошли в выборку, и их цена за 1 кв.м. значительно выше, тем самым подтверждая, что данный диапазон значительно шире, а сегмент рынка наполнен предложениями о продаже участков, аналогичных оцениваемому, в большей степени, чем описано в отчете. В рамках выборки предложений о продажах схожих объектов оценщик приводит предложения о продаже пяти земельных участков, часть из которых была взята оценщиков в качестве объектов-аналогов. По состоянию на дату оценки имеется достаточное для анализа и проведения расчетов количество предложений о продаже земельных участков назначения более близкого к объекту оценки, которые оценщик не включил в выборку. Данные предложения значительно расширяют диапазон удельных цен предложений и формируют более высокое значение средних цен, на основании которых оценщик производил отбор аналогов.

Согласно части 15 статьи 22.1 Федерального закона от № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Стороной административного истца соблюден установленный частью 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации трехмесячный срок обращения в суд с административным исковым заявлением, которое направлено в адрес Алтайского краевого суда 18 марта 2025 года.

Анализируя приведенные выше обстоятельства применительно к положениям статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, суд полагает, что оспариваемое Решение принято полномочным органом и с соблюдением порядка его принятия, что не оспаривалось административным истцом.

Решение принято в установленный пунктом 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ тридцатидневный срок с даты подачи Алтайским краевым союзом организаций профсоюзов заявления, содержит необходимые реквизиты и подписано руководителем бюджетного учреждения.

Определением суда от 28 апреля 2025 года по делу назначена судебная экспертиза для установления соответствия отчета об оценке от 24 декабря 2024 года № 427-12-2024, составленного оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Век А оценка» ФИО1 требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Согласно экспертному заключению эксперта ФБУ «Алтайская лаборатория судебной экспертизы Минюста России» от 3 сентября 2025 года № 964/6-4-25 отчет об оценке от 24 декабря 2024 года № 427-12-2024, составленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Век А оценка» ФИО1 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Заключение эксперта получено в предусмотренном законом порядке, соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, проведено компетентным специалистом в области экспертизы отчета об оценке, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, представляет собой полный и последовательный ответ на поставленные судом вопросы, неясностей и противоречий не содержит. Оснований не доверять указанному заключению у суда не имеется, в связи с чем, его результаты принимаются судом.

Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что содержание оспариваемого решения в полной мере соответствует нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения, а кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости не могла быть установлена в размере рыночной стоимости определенной в отчете об оценке, поскольку представленный в бюджетное учреждение отчет об оценке от 24 декабря 2024 года № 427-12-2024 не соответствовал требованиям законодательства в области оценочной деятельности, соответственно не мог являться основанием для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В связи с этим суд считает, что при рассмотрении заявления Алтайского краевого союза организаций профсоюзов у КГБУ «АЦНГКО» имелись предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости.

По смыслу положений статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

Поскольку совокупность указанных в статье 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации условий для признания решения КГБУ «АЦНГКО» решение от 10 февраля 2025 года № ОРС-22/2025/000028 незаконным отсутствует, заявленное требование административного истца не подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Учитывая изложенное, суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (пункт 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года).

Принимая во внимание указанные обстоятельства, суд вправе установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной экспертом при проведении судебной экспертизы.

Согласно пункту 6 части 2 статьи 18 Федерального закона от № 237-ФЗ для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, применяются с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет.

Датой подачи административным истцом заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости следует считать 13 января 2025 года.

Согласно части 1 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Расходы экспертного учреждения на проведение судебной экспертизы подлежат возмещению в соответствии с правилами статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, то есть стороной, не в пользу которой состоялся судебный акт.

Как установлено ранее, определением Алтайского краевого суда от 28 апреля 2025 года по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФБУ «Алтайская лаборатория судебной экспертизы Минюста России», обязанность по оплате экспертизы в части вопроса о соответствии отчета об оценке от 24 декабря 2024 года № 427-1-2024 федеральным стандартам оценки возложена на административного ответчика КГБУ «АЦНГКО», в части вопроса об установлении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером *** на административного истца Алтайский краевой союз организаций профсоюзов.

Определением Алтайского краевого суда от19 июня 2025 года удовлетворено заявление ФБУ «Алтайская лаборатория судебной экспертизы Минюста России», в состав комиссии экспертов привлечен специалист ФИО8, не работающий в ФБУ «Алтайская лаборатория судебной экспертизы Минюста России», для проведения судебной экспертизы, назначенной определением Алтайского краевого суда от 28 апреля 2025 года.

8 сентября 2025 года экспертное заключение поступило в суд, размер оплаты за производство судебной экспертизы составил 104 652 рубля.

Из представленного экспертным учреждением заявления на взыскание расходов по производству экспертизы, следует, что денежные средства в счет оплаты судебной экспертизы не поступали.

В соответствие с выводами экспертного заключения эксперта ФБУ «Алтайская лаборатория судебной экспертизы Минюста России» от 3 сентября 2025 года № 964/6-4-25, отчет об оценке от 24 декабря 2024 года № 427-12-2024, составленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Век А оценка» ФИО1, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости 639 636 071 рубль.

Поскольку, административные исковые требования об оспаривании принятого КГБУ «АЦНГКО» решения суд оставляет без удовлетворения, а требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости сводится к реализации в судебном порядке указанного права административного истца и не может свидетельствовать о принятии судебного акта против административного ответчика, судебные расходы за проведение судебной экспертизы в полном объеме подлежат возложению на сторону административного истца, в общей сумме 104 652 рубля.

С административного истца Алтайский краевой союз организаций профсоюзов подлежит взысканию сумма в размере 104 652 рубля.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 226-227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении требований Алтайского краевого союза организации профсоюзов о признании незаконным решения краевого государственного бюджетного учреждения «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» от 10 февраля 2025 года № ОРС-22/2025/000028 отказать.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 18 декабря 2024 года, в равном его рыночной стоимости размере 639 636 071 рубль.

Датой обращения Алтайского краевого союза организации профсоюзов с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости считать 13 января 2025 года.

Взыскать с Алтайского краевого союза организации профсоюзов в пользу ФБУ «Алтайская лаборатория судебной экспертизы Минюста России» расходы по оплате судебной экспертизы в размере 104 652 рубля.

На решение может быть подана апелляционная жалоба через Алтайский краевой суд в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.Ю. Кайгородова