Решение № 3А-487/2025 3А-487/2025~М-389/2025 М-389/2025 от 3 сентября 2025 г. по делу № 3А-487/2025

Мотивированное
решение изготовлено 4 сентября 2025 года

66OS0000-01-2025-000529-38

3а-487/2025

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Екатеринбург

2 сентября 2025 года

Свердловский областной суд в составе:

председательствующего судьи Жейновой С.И.,

при секретаре Буглак А.С.,

с участием представителя административного истца, заинтересованного лица индивидуального предпринимателя ФИО1 - ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Портал Сид» об установлении архивной кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Портал Сид» (далее также – ООО «Портал Сид», административный истец) обратилось в суд с вышеуказанным административным иском, в обоснование требований указав, что являлось арендатором земельных участков с кадастровыми номерами: <№>, <№>, <№>, <№>, <№>, <№>, <№>, <№>, <№>, расположенных по адресу: <адрес> (далее – земельные участки).

Размер арендной платы за пользование земельными участками определялся исходя из их кадастровой стоимости, которая не соответствует рыночной, поэтому административный истец просит установить архивную кадастровую стоимость земельных участков в размере, равной их рыночной стоимости, по состоянию на 1января 2020года на основании отчета общества с ограниченной ответственностью «НОТА-ГРУПП» (далее – ООО «НОТА-ГРУПП») от 31 июля 2025 года №51-07/2025 в отношении:

- земельного участка с кадастровым номером: <№> в размере его рыночной стоимости 1096 000руб.;

- земельного участка с кадастровым номером: <№> в размере его рыночной стоимости 10345 000руб.;

- земельного участка с кадастровым номером: <№> в размере его рыночной стоимости 4336 000руб.;

- земельного участка с кадастровым номером: <№> в размере его рыночной стоимости 4139 000руб.;

- земельного участка с кадастровым номером: <№> в размере его рыночной стоимости 4249 000руб.;

- земельного участка с кадастровым номером: <№> в размере его рыночной стоимости 2788 000руб.;

- земельного участка с кадастровым номером: <№> в размере его рыночной стоимости 2082 000руб.;

- земельного участка с кадастровым номером: <№> в размере его рыночной стоимости 870 000руб.;

- земельного участка с кадастровым номером: <№> в размере его рыночной стоимости 4962 000руб.

Представитель административного истца, а также заинтересованного лица индивидуального предпринимателя ФИО1 - ФИО2 в судебном заседании заявленные требования поддержал, просил удовлетворить в полном объеме. Также просил суд восстановить срок для обращения в суд с административным иском об оспаривании архивной кадастровой стоимости земельных участков, указывая, что в производстве Арбитражного суда Свердловской области находится дело по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее - ТУ Росимущества в Свердловской области) к арендаторам земельных участков ИП ФИО1, ООО «Портал Сид» о взыскании арендной платы и пени по договорам аренды (дело № А60-70771/2024), при этом ООО «Портал Сид» было привлечено к участию в деле в качестве ответчика только 4 июня 2025 года.

Представители административных ответчиков Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области, государственного бюджетного учреждения Свердловской области «Центр государственной кадастровой оценки» (далее - ГБУ СО «Центр государственной кадастровой оценки»), заинтересованных лиц публично-правовой компании «РОСКАДАСТР» (далее – ППК «РОСКАДАСТР») в лице филиала ППК «РОСКАДАСТР» по Уральскому федеральному округу, ТУ Росимущества в Свердловской области, заинтересованное лицо ИП ФИО1 в судебное заседание не явились, об уважительности причин неявки суду не сообщили.

Поскольку в материалах дела имеются доказательства заблаговременного извещения неявившихся лиц о времени и месте рассмотрения дела, руководствуясь частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд определил рассмотреть административное дело в их отсутствие.

Выслушав объяснения представителя административного истца и заинтересованного лица, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Производство по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регулируется главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Так, частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу положений статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1). Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5).

Статьей 66 вышеназванного Кодекса определено, что кадастровая стоимость земельных участков устанавливается в результате государственной кадастровой оценки земель, проводимой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (пункт 2).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон № 237-ФЗ).

В пункте 2 части 1 статьи 3 Закона № 237-ФЗ установлено понятие, согласно которому кадастровой стоимостью объекта недвижимости является полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Законом № 237-ФЗ и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Во исполнение части 3 статьи 24 Закона № 237-ФЗ Правительством Свердловской области было издано постановление от 30 ноября 2017 года № 884-ПП, которым датой перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Свердловской области в соответствии с Законом № 237-ФЗ установлено 1 января 2018 года.

Поскольку Правительством Свердловской области не было принято решение о переходе к применению положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ ранее 1 января 2026 года, то согласно части 3 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» рассмотрение заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, полученных в соответствии с Законом № 237-ФЗ, осуществляется в соответствии со статьей 22 Закона № 237-ФЗ, в силу которой названные результаты могут быть оспорены в комиссии, созданной уполномоченным органом субъекта Российской Федерации, или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (части 1, 2, 3, 7 статьи 22 Закона № 237-ФЗ).

Частью 4 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Закона № 237-ФЗ, применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Согласно части первой статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как следует из материалов дела, ООО «Портал Сид» на основании договора аренды земельного участка от 2сентября 2019 года №АЗФ-81/1235 (т. 1 л.д. 32-45) являлось арендатором земельного участка с кадастровым номером <№>, расположенного по адресу: <адрес> до заключения соглашения от 18сентября 2023 года №1997/1 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 2 сентября 2019 года №АЗФ-81/1235 (т. 1 л.д. 46-47) с заинтересованным лицом ИП ФИО1

Кроме того, ООО «Портал Сид» на основании договора аренды земельного участка от 2 сентября 2019 года №АЗФ-78/1235 (т. 1 л.д. 48-61) являлось арендатором земельного участка с кадастровым номером <№>, расположенного по адресу: <адрес> до заключения соглашения от 1 декабря 2023 года №2000/1 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 2 сентября 2019года №АЗФ-78/1235 с заинтересованным лицом ИП ФИО1 (т. 1 л.д. 62-64).

Также ООО «Портал Сид» на основании договора аренды земельного участка от 29 августа 2019 года №АЗФ-73/1235 (т. 1 л.д. 65-78), соглашения от 2 октября 2019 года №2001 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 29 августа 2019 года №АЗФ-73/1235 (т. 1 л.д. 79-80) являлось арендатором земельного участка с кадастровым номером <№>, расположенного по адресу: <адрес> до заключения соглашения от 1 декабря 2023 года №2001/1 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 29августа 2019 года №АЗФ-73/1235 с заинтересованным лицом ИП ФИО1 (т. 1 л.д. 81-83).

Кроме того, ООО «Портал Сид» на основании договора аренды земельного участка от 27 августа 2019 года №АЗФ-70/1235 (т. 1 л.д. 84-97), соглашения от 2 октября 2019 года №2002 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 27 августа 2019 года №АЗФ-70/1235 (т. 1 л.д. 98-99), являлось арендатором земельного участка с кадастровым номером <№>, расположенного по адресу: <адрес> до заключения соглашения от 18 сентября 2023 года №2002/1 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 27августа 2019 года №АЗФ-70/1235 с ИПДенисовымС.И. (т. 1 л.д. 100-102).

Также ООО «Портал Сид», на основании договора аренды земельного участка от 27 августа 2019 года №АЗФ-71/1235 (т. 1 л.д. 103-116), соглашения от 2 октября 2019 года №2003 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 27 августа 2019года №АЗФ-71/1235 (т. 1 л.д. 117-118), являлось арендатором земельного участка с кадастровым номером <№>, расположенного по адресу: <адрес> до заключения соглашения от 1 декабря 2023года №2003/1 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 27августа 2019 года №АЗФ-71/1235 с ИПДенисовымС.И. (т. 1 л.д. 119-121).

Кроме того, ООО «Портал Сид» на основании договора аренды земельного участка от 29 августа 2019 года №АЗФ-74/1235 (т. 1 л.д. 122-135), соглашения от 2 октября 2019 года №2004 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 29 августа 2019года №АЗФ-74/1235 (т. 1 л.д. 136-137) являлось арендатором земельного участка с кадастровым номером <№>, расположенного по адресу: <адрес> до заключения соглашения от 18 сентября 2023года №2004/1 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 29 августа 2019 года №АЗФ-74/1235 с ИП ФИО1 (т. 1 л.д. 138-139).

Также ООО «Портал Сид» на основании договора аренды земельного участка от 2 сентября 2019 года №АЗФ-77/1235 (т. 1 л.д. 140-153), являлось арендатором земельного участка с кадастровым номером <№>, расположенного по адресу: <адрес> до заключения соглашения от 1 декабря 2023 года №2007/1 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 2 сентября 2019года №АЗФ-77/1235 с ИП ФИО1 (т. 1 л.д. 154-155).

Кроме того, ООО «Портал Сид» на основании договора аренды земельного участка от 2 сентября 2019 года №АЗФ-84/1235 являлось арендатором земельного участка с кадастровым номером <№>, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> (т. 1 л.д. 156-169), до заключения соглашения от 1 декабря 2023 года №2009/1 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 2 сентября 2019года №АЗФ-84/1235 с ИП ФИО1 (т. 1 л.д. 170-171).

Также ООО «Портал Сид» на основании договора аренды земельного участка от 2 сентября 2019 года №АЗФ-75/1235 (т. 1 л.д. 172-185) являлось арендатором земельного участка с кадастровым номером <№>, расположенного по адресу: <адрес> до заключения соглашения от 1 декабря 2023 года №2011/1 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 2 сентября 2019года №АЗФ-75/1235 (т. 1 л.д. 186-187).

Земельные участки на праве собственности принадлежат Российской Федерации.

Оспариваемая кадастровая стоимость земельных участков установлена приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 14 октября 2020 года № 3333 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Свердловской области» по состоянию на 1января 2020 года в отношении:

- земельного участка с кадастровым номером: <№> в размере 2157307,68руб.;

- земельного участка с кадастровым номером: <№> в размере 22123740,73руб.;

- земельного участка с кадастровым номером: <№> в размере 8288682,2руб.;

- земельного участка с кадастровым номером: <№> в размере 7410644,92руб.;

- земельного участка с кадастровым номером: <№> в размере 8118846,24руб.;

- земельного участка с кадастровым номером: <№> в размере 5360851,99руб.;

- земельного участка с кадастровым номером: <№> в размере 4114182,07 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером: <№> в размере 1633166,36руб.;

- земельного участка с кадастровым номером: <№> в размере 9522 779руб.

Сведения о кадастровой стоимости земельных участков внесены в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) – 3 декабря 2020 года.

Дата начала применения кадастровой стоимости – 1января 2021 года.

Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 21 ноября 2022 года № 5500 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Свердловской области» по состоянию на 1января 2022 года в отношении земельных участков утверждена новая кадастровая стоимость в отношении:

- земельного участка с кадастровым номером: <№> в размере 2401559,6руб.;

- земельного участка с кадастровым номером: <№> в размере 24357821,67руб.;

- земельного участка с кадастровым номером: <№> в размере 8997 052руб.;

- земельного участка с кадастровым номером: <№> в размере 8109075,12руб.;

- земельного участка с кадастровым номером: <№> в размере 8813724,08руб.;

- земельного участка с кадастровым номером: <№> в размере 5879417,98руб.;

- земельного участка с кадастровым номером: <№> в размере 4478821,88 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером: <№> в размере 1830320,14руб.;

- земельного участка с кадастровым номером: <№> в размере 10313221,38руб.

Сведения о кадастровой стоимости земельных участков в размере 2401559,6руб., 24357821,67руб., 8997052руб., 8109075,12руб., 8813724,08руб., 5879417,98руб., 4478821,88 руб., 1830320,14руб., 10313221,38руб. внесены в ЕГРН – 3января 2023 года, дата начала применения кадастровой стоимости – 1января 2023 года.

Решением Свердловского областного суда от 15 апреля 2025 года по делу №3а-147/2025 удовлетворены требования индивидуального предпринимателя ФИО1, установлена кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами: <№>, <№>, <№>, <№>, <№>, <№> по состоянию на 1 января 2022года в размере их рыночной стоимости 10273 000 руб., 4217000руб., 4307000 руб., 4132000 руб., 3070000 руб., 4747000руб. соответственно.

Таким образом, оспариваемые результаты определения кадастровой стоимости вышеуказанных земельных участков по состоянию на 1января 2020 года в размере 2157307,68руб., 22123740,73руб., 8288682,2руб., 7410644,92руб., 8118846,24руб., 5360851,99руб., 4114182,07 руб., 1633166,36руб., 9522 779руб. на момент рассмотрения дела являются архивными.

В абзаце 2 пункта 14 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством.

Судом установлено и подтверждается представленными в материалы дела документами, что в производстве Арбитражного суда Свердловской области находится дело по иску ТУ Росимущества в Свердловской области к арендаторам указанных выше земельных участков ИП ФИО1, ООО «Портал Сид» о взыскании арендной платы и пени по договорам аренды, расторжении договоров аренды (дело № А60-70771/2024).

Учитывая, что размер оспариваемой архивной кадастровой стоимости имеет для административного истца значение при определении размера задолженности по арендной плате за пользование земельными участками, суд считает возможным восстановить ООО «Портал Сид» срок для обращения в суд с административным иском и разрешить заявленные требования по существу.

Оспаривая архивную кадастровую стоимость земельных участков, административный истец представил в суд отчет об оценке от 31 июля 2025 года № 51-07/2025 (т. 2 л.д. 1-200), составленный оценщиком ООО «НОТА-ГРУПП», из которого следует, что рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2020 года составляет в отношении:

- земельного участка с кадастровым номером: <№> в размере 1096 000руб.;

- земельного участка с кадастровым номером: <№> в размере 10345 000руб.;

- земельного участка с кадастровым номером: <№> в размере 4336 000руб.;

- земельного участка с кадастровым номером: <№> в размере 4139 000руб.;

- земельного участка с кадастровым номером: <№> в размере 4249 000руб.;

- земельного участка с кадастровым номером: <№> в размере 2788 000руб.;

- земельного участка с кадастровым номером: <№> в размере 2082 000руб.;

- земельного участка с кадастровым номером: <№> в размере 870 000руб.;

- земельного участка с кадастровым номером: <№> в размере 4962 000руб.

Оценивая вышеуказанный отчет, суд учитывает, что он выполнен и подписан оценщиком ( / / )2, которая имеет высшее профессиональное образование, стаж работы в области оценочной деятельности, является членом межрегиональной саморегулируемой организации Ассоциации «Межрегиональный союз оценщиков», имеет квалификационный аттестат по направлению подготовки оценочной деятельности «Оценка недвижимости», ее профессиональная ответственность при осуществлении оценочной деятельности застрахована в установленном порядке.

При изучении отчета, суд пришел к выводу об обоснованности выводов оценщика, поскольку отчет выполнен в соответствии с действующими Федеральными стандартами оценки, отвечает установленным требованиям к его оформлению и содержанию, в приложении к отчету представлены копии документов, использованных оценщиком, в том числе при получении информации об объектах-аналогах. Применение сравнительного подхода в оценке обоснованно, определены правила отбора объектов-аналогов, о существенных характеристиках которых и цене их реализации на дату предложения представлена достоверная информация. При выполнении расчетов в рамках метода сравнения продаж оценщик обосновывает применение необходимых корректировок, учитывающих отличия объектов-аналогов от объектов оценки.

Проанализировав отчет, суд приходит к выводу, что он отвечает требованиям относимости и допустимости, поскольку содержит подробное описание проведенного исследования, основан на результатах достаточно подробного анализа рынка, содержит обоснование выбранных методов исследования, описание исследуемых объектов и объектов-аналогов, обоснование примененных корректировок и другие необходимые сведения, а выполненные расчеты соответствуют применяемым методам и подходам.

Доказательств, опровергающих выводы отчета, административными ответчиками, заинтересованными лицами не представлено, материалы дела таковых не содержат.

С учетом изложенного, административное исковое заявление о пересмотре результатов определения архивной кадастровой стоимости земельных участков подлежит удовлетворению.

Дата подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости (дата подачи административного искового заявления в суд) – 5 августа 2025 года.

В соответствии с требованиями части 3 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и положением пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости.

Если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Портал Сид» об установлении архивной кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости – удовлетворить.

Установить по состоянию на 1 января 2020 года архивную кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: <№> на период ее действия с 1 января 2021 года по 31декабря 2022 года в размере его рыночной стоимости 1096 000руб.

Установить по состоянию на 1 января 2020 года архивную кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: <№> на период ее действия с 1 января 2021 года по 31декабря 2022 года в размере его рыночной стоимости 10345 000руб.

Установить по состоянию на 1 января 2020 года архивную кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: <№> на период ее действия с 1 января 2021 года по 31декабря 2022 года в размере его рыночной стоимости 4336 000руб.

Установить по состоянию на 1 января 2020 года архивную кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: <№> на период ее действия с 1 января 2021 года по 31декабря 2022 года в размере его рыночной стоимости 4139 000руб.

Установить по состоянию на 1 января 2020 года архивную кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: <№> на период ее действия с 1 января 2021 года по 31декабря 2022 года в размере его рыночной стоимости 4249 000руб.

Установить по состоянию на 1 января 2020 года архивную кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: <№> на период ее действия с 1 января 2021 года по 31декабря 2022 года в размере его рыночной стоимости 2788 000руб.

Установить по состоянию на 1 января 2020 года архивную кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: <№> на период ее действия с 1 января 2021 года по 31декабря 2022 года в размере его рыночной стоимости 2082 000руб.

Установить по состоянию на 1 января 2020 года архивную кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: <№> на период ее действия с 1 января 2021 года по 31декабря 2022 года в размере его рыночной стоимости 870 000руб.

Установить по состоянию на 1 января 2020 года архивную кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: <№> на период ее действия с 1 января 2021 года по 31декабря 2022 года в размере его рыночной стоимости 4962 000руб.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков считать 5 августа 2025 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме через Свердловский областной суд.

Судья

С.И. Жейнова