Решение № 3А-1003/2025 3А-159/2026 3А-159/2026(3А-1003/2025;)~М-613/2025 М-613/2025 от 21 апреля 2026 г. по делу № 3А-1003/2025

УИД: 52OS0000-01-2025-000716-21 Дело № 3а-159/2026

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Нижний Новгород 22 апреля 2026 года

Нижегородский областной суд в составе судьи областного суда Дудиной Е.С.,

при секретаре судебного заседания Комаровой Е.А.,

с участием представителя административного истца ФИО1, представителя административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области ФИО4, представителя заинтересованного лица администрации города Нижнего Новгорода ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО6 о признании незаконным решения ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Лаев С.Э. обратился в Нижегородский областной суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Государственного бюджетного учреждения Нижегородской области «Кадастровая оценка» по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости № ОРС-[номер] от [дата] об установлении кадастровой стоимости: нежилого здания, с кадастровым номером 52:18:0010505:17, площадью: 257,4 кв.м., расположенного по адресу: [адрес], в размере его рыночной стоимости 7 157 000 рублей, по состоянию на [дата].

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что в долевой собственности у ФИО6 (1/2 доля) находится нежилое здание, этажность: 2, в том числе подземных - 1, кадастровый [номер], общей площадью 257,4 кв.м., адрес: [адрес]. Собственником другой долевой собственности является ФИО12 (1/2 доля).

Кадастровая стоимость была определена в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и утверждена Приказом Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области № 326-13-964341/23 от 20.11.2023 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, расположенных на Нижегородской области по состоянию на 01 января 2023 года и составляет для здания с кадастровым номером [номер] – 14 614 520,78 рублей.

С данной кадастровой стоимостью административный истец не согласен, поскольку она затрагивает его законные права и интересы, так как, согласно статье 373 Налогового кодекса Российской Федерации (далее по тексту – НК РФ), административный истец является плательщиком налога.

В соответствии с отчетом, выполненным ООО «Коллегия независимых оценщиков и экспертов» [номер], рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату оценки [дата] составляет 7 157 000 рублей.

[дата] административный истец обратился к административному ответчику с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

[дата] административный ответчик принял решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, что подтверждается Решением [номер]. Тем самым, административный истец выполнил требование об обязательной досудебной процедуре рассмотрения спора.

В отзыве на административное исковое заявление административные ответчики Министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области и ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» просили в удовлетворении административных исковых требований ФИО6 отказать. Указывают, что оспариваемое решение не препятствует установлению кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости в случае устранения выявленных нарушений законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости, указанных в оспариваемых решениях.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО6 – ФИО1 административные исковые требования поддержала.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области ФИО4 и представитель заинтересованного лица администрации города Нижнего Новгорода ФИО5 просили в удовлетворении административных исковых требований ФИО6 отказать.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом в соответствии с требованиями положений главы 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Учитывая требования статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело без участия не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, установив юридически значимые обстоятельства, обсудив доводы административного искового заявления и отзыва на него, суд приходит к следующим выводам.

В силу требований ст. 62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.

В силу ч. 1 ст. 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

В соответствии с частью 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости.

К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений.

К дополнительным сведениям об объекте недвижимости относятся сведения, которые изменяются на основании решений (актов) органов государственной власти или органов местного самоуправления, сведения, которые содержатся в других государственных и муниципальных информационных ресурсах (за исключением сведений, указанных в части 2 настоящей статьи), и сведения, которые в соответствии с частями 1-3 статьи 38 настоящего Федерального закона вносятся в уведомительном порядке, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Пунктами 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В силу положений статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Приказом Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 28 октября 2022 года № 326-13-772354/22 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (земель сельскохозяйственного назначения, земель населенных пунктов, земель промышленности и иного специального назначения, земель лесного фонда, земель запаса) на территории Нижегородской области по состоянию на 01 января 2022 года.

В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года №269-ФЗ и постановлением Правительства Нижегородской области от 08 октября 2020 года №837 установлена дата перехода к применению на территории Нижегородской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 01 января 2021 года.

Из указанного следует, с 01 января 2021 года на основании пункта 3 части 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ в Нижегородской области применяются положения статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, и не применяются положения статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ, в связи с чем, с 01 января 2021 года на территории Нижегородской области вопросы об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости разрешаются бюджетным учреждением - Государственным бюджетным учреждением Нижегородской области «Кадастровая оценка» в порядке, предусмотренном статьей 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ.

Статьей 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ предусмотрен порядок установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, согласно которому:

Кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - заявление об установлении рыночной стоимости) может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг. Форма заявления об установлении рыночной стоимости и требования к его заполнению, а также требования к формату такого заявления и представляемых с ним документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки.

Днем поступления заявления об установлении рыночной стоимости считается день его представления в бюджетное учреждение или многофункциональный центр, либо день, указанный на оттиске календарного почтового штемпеля уведомления о вручении (в случае его направления регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении), либо день его подачи с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг.

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя.

Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого устанавливается в указанном отчете.

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Заявление об установлении рыночной стоимости возвращается без рассмотрения в случае:

1) если такое заявление подано без приложения соответствующего требованиям настоящей статьи отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости;

2) если такое заявление подано по истечении шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости;

3) если к такому заявлению приложен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, составленный лицом, являющимся на дату составления отчета или на день поступления заявления об установлении рыночной стоимости работником бюджетного учреждения, в которое такое заявление подано.

Бюджетное учреждение в течение пяти рабочих дней со дня поступления заявления об установлении рыночной стоимости направляет заявителю уведомление о поступлении указанного заявления и принятии его к рассмотрению. Форма уведомления о поступлении заявления об установлении рыночной стоимости и принятии его к рассмотрению, требования к его заполнению, а также требования к формату такого уведомления и представляемых с ним документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки.

Заявление об установлении рыночной стоимости подлежит рассмотрению в течение тридцати календарных дней со дня его поступления.

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: 1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; 2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения.

Формы решения об установлении рыночной стоимости, решения об отказе в установлении рыночной стоимости и требования к их заполнению, а также требования к формату таких решений и представляемых с ними документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки.

В течение пяти рабочих дней со дня принятия решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости бюджетное учреждение направляет в орган регистрации прав копию указанного решения, а также отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, представленный с соответствующим заявлением.

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В течение трех рабочих дней со дня вступления в силу решения суда о признании решения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта недвижимости незаконным бюджетное учреждение принимает решение об установлении рыночной стоимости по соответствующему заявлению.

Решение об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления либо органом государственной власти города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя в отношении земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования либо города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, но расположенного на соответствующей территории, в случае, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования либо города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, в том числе связанные с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет либо в бюджет города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя.

В соответствии с п. 1 ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу с 01.01.2017, в кадастр недвижимости (реестр объектов недвижимости) вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 14 которого основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является вступившие в законную силу судебные акты.

Нормой ч. 1 ст. 245 КАС РФ предусмотрено, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии (далее - административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости), с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений (далее - административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения), если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Согласно ч. 1 ст. 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (в редакции от 31.07.2020 года № 269-ФЗ) кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Исходя из положений ч. 15 ст. 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (в редакции от 31.07.2020 года № 269-ФЗ) решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Как следует из ч. 2 ст. 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (в редакции от 31.07.2020 года № 269-ФЗ), заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

При этом заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (ч. 7 ст. 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (в редакции от 31.07.2020 года № 269-ФЗ).

Анализ приведенных норм позволяет сделать вывод о том, что рыночная стоимость, устанавливаемая по правилам ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, определяется на дату, которая указана в отчете об оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение рыночной оценки объекта недвижимости (ст. 10 и 11 Федерального закона № 135-ФЗ (в редакции от 31.07.2020 года № 269-ФЗ). Следовательно, при оспаривании в суде решения бюджетного учреждения и установлении рыночной стоимости такая стоимость должна определяться на дату, указанную в отчете.

Бюджетное учреждение в течение пяти рабочих дней со дня поступления заявления об установлении рыночной стоимости направляет заявителю уведомление о поступлении указанного заявления и принятии его к рассмотрению. Форма уведомления о поступлении заявления об установлении рыночной стоимости и принятии его к рассмотрению, требования к его заполнению, а также требования к формату такого уведомления и представляемых с ним документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки (ч. 9 ст. 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (в редакции от 31.07.2020 года № 269-ФЗ).

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 06 августа 2020 года № П/0287 «Об утверждении форм заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и документов, формируемых в связи с рассмотрением такого заявления, требований к их заполнению, требований к формату таких заявления и иных документов в электронной форме утверждены форма уведомления о поступлении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и принятии его к рассмотрению и требования к заполнению уведомления о поступлении заявления об установлении кадастровой стоимости и представляемых с ним документов в электронной форме; форма решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, требования к заполнению форм решения об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, а также требований к формату таких решений и представляемых с ними документов в электронной формате.

Согласно ч. ч. 10-13 ст. 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (в редакции от 31.07.2020 года № 269-ФЗ) заявление об установлении рыночной стоимости подлежит рассмотрению в течение тридцати календарных дней со дня его поступления.

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: 1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее – решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; 2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее – решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения.

Формы решения об установлении рыночной стоимости, решения об отказе в установлении рыночной стоимости и требования к их заполнению, а также требования к формату таких решений и представляемых с ними документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки.

В целях реализации предусмотренных Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости, Правительством Нижегородской области принято распоряжение от 23 марта 2018 года № 253-Р «О создании государственного бюджетного учреждения Нижегородской области «Кадастровая оценка».

Основной целью деятельности учреждения является реализация полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости, в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Функции и полномочия учредителя ГБУ НО «Кадастровая оценка» осуществляет министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области.

Распоряжением министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 10 сентября 2018 года № Сл-326-2766/18 утвержден Устав и назначен директор государственного бюджетного учреждения Нижегородской области «Кадастровая оценка».

Согласно Уставу ГБУ НО «Кадастровая оценка», основной целью деятельности учреждения является реализация полномочий, в сфере государственной кадастровой оценки, в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (п. 2.1). Предметом деятельности Учреждения является оказание услуг (выполнение работ) непосредственно направленных на достижение уставных целей Учреждения (п. 2.3).

В соответствии с пунктом 2.4 Устава, для достижения цели, указанной в пункте 2.1. Устава, Учреждение осуществляет следующие основные виды деятельности: - определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки; - определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки; - предоставление разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости; - рассмотрение обращений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости; - хранение и предоставление копий отчетов, документов, информации и материалов, исходных и формируемых в ходе определения кадастровой стоимости; - сбор, обработка, систематизация и накопление информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, в том числе о данных рынка недвижимости, а также информации, использованной при проведении государственной кадастровой оценки и формируемой в результате ее проведения; - иные полномочия в соответствии с законодательством о государственной кадастровой оценке; - деятельность в соответствии с перечнем услуг (работ), оказываемых Учреждением по государственному заданию.

Пунктом 2 ст. 375, ст. 378.2 НК РФ установлено, сто налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 01 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке. Закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

Из материалов дела усматривается и судом установлено, что в долевой собственности у ФИО6 (1/2 доля) находится нежилое здание, этажность: 2, в том числе подземных - 1, кадастровый [номер], общей площадью 257,4 кв.м., адрес: [адрес]. Собственником другой долевой собственности является ФИО12 (1/2 доля).

Кадастровая стоимость была определена в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и утверждена Приказом Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области № 326-13-964341/23 от 20.11.2023 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, расположенных на Нижегородской области по состоянию на 01 января 2023 года и составляет для здания с кадастровым номером [номер] – 14 614 520,78 рублей.

С данной кадастровой стоимостью административный истец не согласен, поскольку она затрагивает его законные права и интересы, так как, согласно статье 373 Налогового кодекса Российской Федерации (далее по тексту – НК РФ), административный истец является плательщиком налога.

В соответствии с отчетом, выполненным ООО «Коллегия независимых оценщиков и экспертов» [номер], рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату оценки [дата] составляет 7 157 000 рублей.

[дата] административный истец обратился к административному ответчику с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

[дата] административный ответчик принял решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, что подтверждается Решением №ОРС-[номер].

Вместе с тем, суд приходит к выводу, что процедура принятия оспариваемого решения административным ответчиком не нарушена: решение принято уполномоченным должностным лицом в соответствии с представленной ему компетенцией, с соблюдением установленного законом порядка и сроков, соответствует форме, утвержденной приказом Федеральной службой государственной регистрации кадастра и картографии от 06 августа 2020 года № П/0287, и по этим основаниям административным истцом не оспаривается.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», для целей настоящего Федерального закона, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Согласно ст. 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец представил в суд отчет об оценке [номер] от [дата], подготовленный ООО «Коллегия независимых оценщиков и экспертов», согласно которому рыночная стоимость по состоянию на [дата] составляет для объекта с кадастровым номером [номер] – 7 157 000 рублей.

В соответствии с ч. 1 ст. 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

В ходе судебного разбирательства, с целью определения рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] и проверки представленного административным истцом отчета об оценке [номер] от [дата], подготовленный ООО «Коллегия независимых оценщиков и экспертов» на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности определением Нижегородского областного суда от [дата] делу назначена судебная оценочная экспертиза.

Проведение экспертизы поручено ООО «Агентство оценки» ФИО2

Экспертом ФИО2 подготовлено заключение [номер] от [дата], согласно выводам которого, отчет об оценке [номер] от [дата], подготовленный ООО «Коллегия независимых оценщиков и экспертов», не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

Кроме того эксперт ФИО2 провела расчет рыночной стоимости объекта недвижимости – нежилого здания, с кадастровым номером [номер], площадью: 257,4 кв.м., расположенного по адресу: [адрес], по состоянию на [дата], составляет 9 134 000 рублей.

От представителя административного ответчика ГБУ НО «Кадастровая оценка» – ФИО8 поступило ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы. В письменном ходатайстве поясняют, что заключение эксперта не основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Заключение эксперта не соответствует нормам и стандартам законодательства в области судебно-экспертной и оценочной деятельностей и основано на неподтвержденной и неполно исследованной информации, научно не обосновано. Считают, что экспертное заключение [номер] от [дата] выполненное ООО «Агентство оценки», экспертом ФИО2, не может быть использовано в качестве основания для принятия каких-либо решений относительно объекта экспертизы.

На заключение эксперта административным ответчиком представлена рецензия [номер] от [дата], подготовленная АО «Нижтехинвентаризация -БТИ Нижегородской области» (л.д. 132-143, том 2). В данной рецензии специалистом ФИО9 указаны следующие нарушения, а именно:

1. При ответе на вопрос [номер]:

- в таблице 2 «Описание объекта экспертизы - нежилого здания с кадастровым номером [номер]» (л.д. 22-24) представлено неполное описание объекта исследования, а именно отсутствует информация о распределении площадей помещений в исследуемом здании по этажам. Данная информация является существенной, поскольку используется при расчете рыночной стоимости здания в сравнительном и доходном подходе для внесения корректировки на «Этажность здания»;

- при расчете рыночной стоимости оцениваемого здания в рамках сравнительного подхода некорректно проведено сравнение выбранных аналогов по ценообразующему фактору «Материал стен»;

- при расчете рыночной стоимости оцениваемого здания в рамках сравнительного подхода характеристики объектов-аналогов №[номер],2 в части ценообразующего фактора «Состояние (износ)» установлены на необоснованной и неполно исследованной информации;

- при расчете рыночной стоимости оцениваемого здания в рамках сравнительного подхода характеристики оцениваемого объекта и объекта-аналога [номер] в части ценообразующего фактора «Этажность здания» установлены на необоснованной и неполно исследованной информации;

- при расчете рыночной стоимости оцениваемого здания в рамках доходного подхода характеристики объектов-аналогов [номер] в части ценообразующего фактора «Местоположение относительно красной линии» установлена на неполно исследованной информации (нарушение принципа достаточности);

- при расчете рыночной стоимости оцениваемого здания в рамках доходного подхода характеристики оцениваемого объекта в части ценообразующего фактора «Этажность здания» установлены на необоснованной и неполно исследованной информации.

2. При расчете рыночной стоимости нежилого здания в рамках сравнительного подхода характеристики всех объектов-аналогов в части ценообразующего фактора «Наличие отдельного входа» не установлены (нарушение принципа достаточности) и сравнение по данному ценообразующему фактору не проведено.

3. При расчете рыночной стоимости нежилого здания в рамках сравнительного подхода некорректно учтена доля стоимости, приходящейся на улучшение в общей стоимости единого объекта недвижимости (БОН) (л.д.74,75).

4. При расчете рыночной стоимости нежилого здания в рамках доходного подхода характеристики всех объектов-аналогов в части ценообразующего фактора «Наличие отдельного входа» не установлены (нарушение принципа достаточности) и сравнение по данному ценообразующему фактору не проведено.

5. При расчете рыночной стоимости нежилого здания в рамках доходного подхода характеристики всех объектов-аналогов в части ценообразующего фактора «Тип объекта недвижимости» не установлены (нарушение принципа достаточности) и сравнение по данному ценообразующему фактору не проведено.

Эксперт ФИО2 в письменных разъяснения, поступившие в суд [дата], а также при допросе в суде пояснила, что в материалах дела отсутствует информация о распределении площадей в исследуемом здании по этажам (отсутствует поэтажный план с экспликацией помещений), поэтому в описании объекта экспертизы не представлена информации о соотношении площадей. По результату осмотра объекта исследования экспертом выяснено, что помещения в здании расположены на 1 этаже и подвале, здание имеет прямоугольную форму, помещения подвала расположены под всеми помещениями 1 этажа, на основании чего эксперт пришел к заключению, что соотношение площадей 1 этажа и подвала одинаковые (по 50% каждый с учетом округления). Исходя из данного заключения и вводились корректировки в сравнительном и доходном подходе. Объект экспертизы и все выбранные аналоги являются капитальными кирпичными или панельными зданиями (либо расположены в капитальных кирпичных зданиях), считает, что корректировка не требуется. Таким образом, корректировка на материал стен введена верно, а замечание в рамках рецензии не корректны. Указанные специалистом-оценщиков в БТИ размеры износа для аналога 1 -46%, а для аналога 2- 54% подпадают в диапазон неудовлетворительного состояния, требующего проведение значительного капитального ремонта, однако данные аналоги находятся в удовлетворительном / рабочем состоянии. Объект-аналог [номер] расположенный [адрес] - 1968 года постройки, однако год постройки не единственный фактор, влияющий на состояние или износ ОКСа. Данный объект, согласно приложенных к объявлению фотографий и фото с Яндекс-карты, находится в удовлетворительном состоянии, а состояние аналога [номер] незначительно хуже исследуемого объекта. Поэтому аналогу [номер] присвоен износ 30%, то есть среднее значение для удовлетворительного состояния. Объект-аналог [номер] расположенный [адрес] - 1958 года постройки, однако год постройки не единственный фактор, влияющий на состояние или износ ОКСа. Данный объект, согласно тексту и приложенных фотографий, находится в удовлетворительном состоянии, а состояние аналога [номер] незначительно хуже исследуемого объекта. Поэтому аналогу [номер] присвоен износ 30%, то есть среднее значение для удовлетворительного состояния. По результату осмотра объекта исследования экспертом выяснено, что помещения в здании расположены на 1 этаже и подвале, здание имеет прямоугольную форму, помещения подвала расположены под всеми помещениями 1 этажа, на этом основании соотношение площадей 1 этажа и подвала одинаковые, то есть по 50% каждый с учетом округления. Исходя из данного заключения и вводились корректировки в сравнительном подходе.

Эксперт ФИО2 является незаинтересованным по делу лицом, перед началом производства судебной экспертизы предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, обладает необходимыми знаниями в исследуемой области, является оценщиком 1 категории общества с ограниченной ответственностью «Агентство оценки», членом Сообщества специалистов-оценщиков «СМАО», регистрационный [номер] от [дата], диплом НОУ «Московской финансово-промышленной академии» о профессиональной переподготовке ПП [номер], выдан [дата] Квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости» [номер] от [дата]. Стаж работы в оценочной деятельности - с [дата].

Суд полагает, что заключение эксперта ООО «Агентство оценки» ФИО2 [номер] от [дата] составлено с соблюдением требований статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 297, Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 298, Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 299, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 года № 611, является ясным и полным, вывод эксперта носит категорический характер и не является противоречивым, какие-либо сомнения в обоснованности заключения эксперта у суда отсутствуют.

Из заключения по результатам судебной экспертизы следует, что в распоряжение предоставлен весь объем необходимой информации обо всех существенных для расчета рыночной стоимости факторах и параметрах объекта оценки.

Так, заключение эксперта содержит подробное описание объекта оценки, анализ рынка объектов оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, описание процесса оценки объекта оценки в части применения сравнительного подхода к оценке, его выводы сделаны на основе метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, применение которого и аргументированное суждение об отказе при определении стоимости объектов оценки от затратного и доходного подходов, суд находит обоснованным, с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, которые относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ними по ценообразующим факторам, с применением корректирующих коэффициентов.

В силу пункта 25 ФСО № 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов – исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставления объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

По мнению суда, подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов экспертом произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

Оснований не доверять данному заключению, полученному по результатам проведения назначенной судом экспертизы и подготовленному экспертом, отвечающим установленным законодательством об оценочной деятельности требованиям, предъявляемым к оценщикам, а также предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, у суда не имеется.

Таким образом, доводы административного ответчика ГБУ НО «Кадастровая оценка», указанные в возражениях на заключение эксперта [номер] от [дата] не нашли подтверждения того, что допущенные нарушения привели к неправильному определению итоговой рыночной стоимости объекта оценки.

В удовлетворении ходатайства о назначении по делу повторной экспертизы административному ответчику ГБУ НО «Кадастровая оценка» отказано.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в том числе: отчет об оценке [номер] от [дата], подготовленный ООО «Коллегия независимых оценщиков и экспертов», заключение эксперта ООО «Агентство оценки» ФИО2 [номер] от [дата], суд по указанным выше основаниям отдает предпочтение заключению эксперта ООО «Агентство оценки» ФИО2 [номер] от [дата], полагая, что оно отвечает принципам относимости, допустимости и достоверности и подтверждает рыночную стоимость объектов недвижимости с кадастровым номером [номер], по состоянию на юридически значимую дату ([дата]), суд, руководствуясь приведенными выше положениями нормативных правовых актов, приходит к выводу о том, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной его рыночной стоимости по состоянию на [дата], подлежат удовлетворению.

В пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

Учитывая изложенное, в резолютивную часть решения подлежит включению дата подачи ФИО3 заявлений о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, которая соответствует дате обращения административного истца в ГБУ НО «Кадастровая оценка» - [дата].

Административным истцом также заявлено требование о признании решения ГБУ НО «Кадастровая оценка [номер] от [дата] об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости незаконными.

При вышеизложенных обстоятельствах, учитывая несоответствие отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации, федеральным стандартам в области оценочной деятельности, суд приходит к выводу о законности решения ГБУ НО «Кадастровая оценка» [номер] от [дата] и отказа в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровым номером [номер] в размере их рыночной стоимости, установленной отчетом об оценке [номер] от [дата], подготовленный ООО «Коллегия независимых оценщиков и экспертов», в связи с чем, административные исковые требования ФИО6 в указанной части удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 176, 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Административное исковое заявление ФИО6 удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания, с кадастровым номером [номер], площадью: 257,4 кв.м., расположенного по адресу: [адрес], в размере его рыночной стоимости 9 134 000 рублей, по состоянию на [дата].

Датой обращения с заявлениями об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] считать [дата].

В удовлетворении административного искового заявления ФИО6 о признании решения ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» № ОРС-[номер] от [дата] об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, незаконными – отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции путем подачи апелляционной жалобы через Нижегородский областной суд.

Судья Е.С. Дудина

Решение в окончательной форме принято [дата].

Судья Е.С. Дудина