Апелляционное определение № 33-2524/2026 от 9 февраля 2026 г.

судья Стуров С.В.

61RS0059-01-2025-000645-58

дело № 33-2524/2026(2-я инст.)

дело № 2-509/2025(1-я инст.)


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

10 февраля 2026 года

г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда

в составе:

председательствующего Михайлова Г.В.

судей Власовой А.С., Голубовой А. Ю.

при секретаре Туриеве О. Р.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации Цимлянского района Ростовской области, третье лицо Администрация Саркеловского сельского поселения, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности, признании недействительным договора аренды земельного участка,

по апелляционной жалобе ФИО1

на решение Цимлянского районного суда Ростовской области от 12 ноября 2025 года.

Заслушав доклад судьи Михайлова Г.В., судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации Цимлянского района Ростовской области о признании права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности, признании недействительным договора аренды земельного участка, указав на то, что оно добросовестно, открыто и непрерывно владеет земельным участком, расположенным по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Истица является правопреемником ФИО12 которые до нее также, владели данным земельным участком на протяжении более 20 лет, общий срок добросовестного владения участком составляет более 40 лет.

Также родители истца ФИО13. с начала 70-х годов заселились как сотрудники по решению руководства «Цимлянские вина» в 3/5 дома по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. В момент заселения, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН «Цимлянские вина» предоставили участок напротив для ведения хозяйства, строительства сарая, зернохранилища. Но документально данный факт не был зафиксирован, так четная сторона улицы АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН не имела адресов. Адрес спорному земельному участку был присвоен лишь в 2017 году, во время постановки на кадастровый учет.

На основании договора дарения 3/5 доли жилого дома с земельным участком собственником стала ФИО1, также истец продолжила владеть спорным земельным участком, на котором имеются: гараж, курятник, свинарник, зерносклад, следила за ним в целях противопожарной безопасности, содержала в порядке. Право собственности на указанный земельный участок у истца отсутствует, поскольку у четной стороны улицы АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН не было адресов, истец и соседи, проживая более 40 лет здесь, не знали, что нужно было оформить землю, что отражено в акте проверки Администрации Саркеловского сельского поселения от 10.08.2016г. №4/16. Также в акте есть пояснение: «Участком пользовались очень давно и не знали, что нужно оформить землю». Но в приложении к акту проверки от 10.08.2016 №4/16 есть фототаблица, на которой видно многолетние капитальные строения на участке, ухоженная территория.

Истец указывает, что при передаче полномочий в 2017 году Администрация Саркеловского сельского поселения не осведомила Администрацию Цимлянского района Ростовской области о том, что истец уже занималась вопросом постановки на кадастровый учет земельного участка. В результате Администрация Цимлянского района Ростовской области, не обладая полной информацией, заключила с истцом договор аренды №77/17 от 23.08.2017 земельного участка, государственная собственность на который не разграничена на период с 23.08.2017 до 22.08.2037. Однако, п. 4.3.3 договора №77/17 истец считает противоречивым, требованию использовать участок без права возведения капитальных зданий, строений, сооружений и не правомерным, поскольку на участке имеются капитальные строения уже более 20 лет.

Истец на протяжении более 40 лет содержала в порядке, ремонтировала хозпостройки, оплатила постановку на кадастровый учет, использовала участок для ведения личного подсобного хозяйства: содержала скот, следила за ним в целях противопожарной безопасности.

Ссылаясь на указанные требования, с учетом уточнения исковых требований в порядке ст.39 ГПК РФ, истец просил суд признать недействительным договор аренды земельного участка №77/17 от 23.08.2017, государственная собственность на который не разграничена, признать за ней право собственности на земельный участок, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 344 кв.м., в силу приобретательной давности.

Решением Цимлянского районного суда Ростовской области от 12.11.2025 в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ФИО1 подала апелляционную жалобу дополнения к ней, в которых просит данное решение отменить и принять новое об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование доводов жалобы, апеллянт указывает на то, что она добросовестно, открыто и непрерывно на протяжении 40 лет владеет земельным участком, расположенным по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН содержит в порядке, ремонтирует хозпостройки, осуществляет оплату за постановку на кадастровый учет, следит за ним в целях пожарной безопасности, использует его для содержания скота. Полагает, что в связи с непредставлением в 2017 году администрацией Саркеловского сельского поселения администрации Цимлянского района сведений о том, что истец уже занималась вопросом постановки на кадастровый учет, последняя необоснованно заключила с ней договор аренды № 77/17 от 23.08.2017. Кроме того, полагает, что п. 4.3.3 договора аренды о требовании использовать участок без права возведения капитальных строений является противоречивым, поскольку на спорном земельном участке имеются капитальные строения более 20 лет, что подтверждается актом проверки от 10.08.2016 № 4/16. Также автор жалобы указывает, что факт непрерывного владения и пользования спорным земельным участком и строениями подтвержден показаниями свидетелей, оценка пояснениям которых судом дана не была, в решении не отражены фамилии всех допрошенных свидетелей. Более того, по мнению апеллянта в п.1 договора аренды вид разрешенного использования не совпадает с предусмотренным в приказе об утверждении классификатора видов разрешенного использования. Ссылается на заключение договора аренды ввиду юридической неграмотности. Указанные обстоятельства, по мнению апеллянта, свидетельствуют о необходимости признания договора аренды недействительным и признании за истцом права собственности на земельный участок в порядке приобретательной давности.

В силу части 1 статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав апеллянта ФИО1, ее представителя по доверенности ФИО2, представителей сторон, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководствовался положениями статей 234, 432 ГК РФ, статей 15, 16, 39.1, 39.20 ЗК РФ и учитывая отсутствие доказательств предоставления предшественникам истца земельного участка, на основании которых у истца или ее родителей могло возникнуть право собственности на спорный земельный участок, не нашел законом предусмотренных оснований для признания за истцом права собственности на земельный участок в порядке приобретательной давности.

А также принимая во внимание положения статьи 39.8 ЗК РФ, статей 166, 432, 606, 609 ГК РФ и придя к выводу, что истец владеет земельным участком на законном основании на основании договора аренды, условия которого соответствуют требованиям законодательства, действовавшего на момент его заключения, были согласованы сторонами при их подписании, суд не усмотрел оснований для признания договора аренды недействительным.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют установленным обстоятельствам дела и действующим нормам закона.

Согласно ст. 234 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо - гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации (п. 1).

До приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих права на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания (п. 2).

Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является (п. 3).

Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 настоящего Кодекса, начинается со дня поступления вещи в открытое владение добросовестного приобретателя, а в случае, если было зарегистрировано право собственности добросовестного приобретателя недвижимой вещи, которой он владеет открыто, - не позднее момента государственной регистрации права собственности такого приобретателя (п. 4).

В силу статьи 234 ГК РФ и разъяснений пунктов 15 - 21 постановления Пленума N 10/22 от 29 апреля 2010 г. в предмет доказывания по делу о признании права собственности в силу приобретательной давности входит факт добросовестного, открытого и непрерывного владения истцом спорным имуществом как своим собственным в течение срока, установленного действующим законодательством.

Лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, должно доказать наличие указанных в статье 234 ГК РФ пяти необходимых условий (трех объективных и двух субъективных): открытое владение имуществом; непрерывное владение имуществом; владение в течение установленного законом срока; добросовестное владение имуществом; владение имуществом как своим. Истец должен представить доказательства непосредственного владения и пользования спорным имуществом на протяжении всех лет (ежедневно и ежегодно).Отсутствие любого из пяти перечисленных условий исключает приобретение права собственности в порядке статьи 234 ГК РФ.

Добросовестность владения означает, что лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности (абзац 3 пункта 15 постановления Пленума N 10/22 от 29 апреля 2010 г.)

Статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

Согласно разъяснениям, приведенным в п. 16 постановления Пленума N 10/22 от 29 апреля 2010 г. право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено как на бесхозяйное имущество, так и на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу.

При разрешении споров в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, следует учитывать, что они приобретаются в собственность в порядке, установленном земельным законодательством.

В данном случае судом и материалами дела установлено, что в собственность ФИО14 передано 3/5 долей жилого дома с надворными постройками на земельном участке, состоящие из 4-х жилых комнат, общей площадью 86,9 м 2, в том числе 61,1 м 2 жилой, по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, что подтверждается договором на передачу в собственность граждан от 25.03.1998 и регистрационным удостоверением №121 от 31.03.1998.

Согласно архивной справки №102/6.21-195 от 13.10.2025, в документах архивного фонда Р-149 Ф «Винсовхоз «Цимлянский» не обнаружены документы о выделении земельного участка, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, либо по четной стороне ул. АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в период 1970-1980 годах ФИО15

Как следует из ответа АО «Цимлянские вина» №1 от 13.10.2025 на запрос суда установлено, что предприятие было приватизировано и перешло в частную собственность в 1990-х годах. В процессе реорганизации и перехода, а также в связи с произошедшим на предприятии потопом, часть архивных документов, в том числе за указанный исторический период (1970-1980 гг.), была утрачена безвозвратно. В 2020 году компания была приобретена новым собственником в рамках процедуры банкротства предыдущего владельца. При смене собственника архив документации, новому собственнику АО «Цимлянские вина» передан не был, и в настоящее время на балансе Общества данные документы отсутствуют. В целях оказания содействия суду и исчерпания всех возможных источников получения информации, Обществом был направлен запрос в Волгодонский филиал Государственного архива Ростовской области. По полученному ответу, запрашиваемые документы в указанном архиве не хранятся. АО «Цимлянские вина» не имеет технической и фактической возможности предоставить запрашиваемые документы.

Спорный земельный участок с кадастровым номером АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, находящийся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 344 кв.м. предоставлен истцу ФИО1 на основании договора аренды №77/17 от 23.08.2017, на срок с 23.08.2017 по 22.08.2037.

В процессе рассмотрения дела установлено, что во исполнение условий договора аренды арендатор производил оплату арендных платежей.

Допрошенные в судебном заседании суда первой инстанции свидетели ФИО16. подтвердили факт пользования спорным земельным участком истцом ФИО1

Исходя из установленных обстоятельств, суд первой инстанции, правомерно пришел к выводу об отказе в признании права собственности в порядке приобретательной давности, так как истцом не представлено относимых и допустимых доказательств в подтверждение совокупности обстоятельств для признания права собственности на спорный земельный участок в силу приобретательной давности.

Суд первой инстанции правильно указал, что в материалах дела отсутствуют доказательства возникновения права на спорный земельный участок, как у истца, так и ее родственников, а именно правоустанавливающих документов на спорный земельный участок, на основании которых у ее родителей или у нее могло возникнуть право собственности на данный земельный участок.

При этом истец владеет спорным земельным участком на законных основаниях, на основании договора аренды земельного участка №77/17 от 23.08.2017.

При таких обстоятельствах, доводы апеллянта о наличии оснований для признания за истцом права собственности в силу приобретательной давности судебной коллегией подлежат отклонению, поскольку применительно к вышеприведенным нормам права и разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, отсутствует совокупность условий для признания за истцом права собственности в порядке приобретательной давности на спорный земельный участок.

Подлежат отклонению судебной коллегией и доводы апеллянта о содержании земельного участка и длительного пользования не свидетельствуют о владении спорным объектом недвижимости как своим собственным. Сам по себе факт длительного пользования земельным участком не является основанием возникновения у истца права собственности в силу приобретательной давности.

Ссылки апеллянта на акт проверки (обследования) соблюдения законодательства от 10.08.2016 № 4/16, также не являются основанием для возникновения у истца права собственности в силу приобретательной давности, поскольку подтверждает лишь факт на момент его принятия незаконного использования земельного участка, без оформленных в установленном порядке документов в нарушение положений ст. 26 ЗК РФ.

Указание апеллянта на свидетельские показания в подтверждение факта владения и пользования земельным участком на протяжении длительного времени ввиду установленных обстоятельств по делу не является юридически значимым при разрешении вопроса о признании права собственности в силу приобретательной давности.

Доводы жалобы о наличии оснований для признания договора аренды недействительным также не могут быть приняты во внимание, ввиду несостоятельности.

В соответствии с частью 1 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации - условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

На основании пункта 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации - по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В силу статьи 609 ГК РФ - договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Часть 1 статьи 432 ГК РФ определяет, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. При этом существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно статье 166 ГК РФ - сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

В процессе рассмотрения данного дела судом установлено, что заключенный между администрацией Цимлянского района и ФИО1 договор аренды земельного участка №77/17 от 23.08.2017 соответствует требованиям законодательства, действовавшего в момент совершения сделки.

При заключении сторонами договора аренды были согласованы все существенные условия, согласно которым арендодатель передает в аренду, а арендатор принимает земельный участок из категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН находящийся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 344 кв.м. Срок аренды установлен с 23.08.2017 по 22.08.2037.

При подписании договора и в процессе использования земельного участка на праве аренды, разногласий относительно пунктов договора об отсутствии права возведения капитальных зданий, строений, сооружений арендатором ФИО1 высказано не было.

Во исполнение условий договора аренды арендатор производил оплату арендных платежей.

Кроме того, расположение на спорном земельном участке строений и их пользование, как и земельным участком, само по себе не является доказательством возникновения у истца права на этот участок, в связи с чем предоставлением земельного участка в аренду права истца не нарушены.

Поскольку истец владеет спорным земельным участком на законных основаниях, на основании договора аренды, то у суда первой инстанции обоснованно не имелось оснований для признания договора №77/17 аренды земельного участка недействительным.

Иные доводы апелляционной жалобы не могут являться основанием для удовлетворения жалобы, поскольку указанные обстоятельства не влекут за собой обязанность банка изменять условия кредитного договора и не освобождают заемщика от исполнения кредитных обязательств.

Выводы решения суда подтверждены материалами дела, которым суд дал надлежащую оценку. Юридически значимые обстоятельства судом определены правильно. Доводы апелляционной жалобы не содержат обстоятельств, которые опровергали выводы судебного решения и направлены на иную оценку доказательств, что не является основанием для отмены судебного решения.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Цимлянского районного суда Ростовской области от 12 ноября 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено:13.02.2026 года.