Решение № 3А-250/2025 3А-61/2026 3А-61/2026(3А-250/2025;)~М-184/2025 М-184/2025 от 4 мая 2026 г. по делу № 3А-250/2025

3а-61/2026 УИД 62OS0000-01-2024-000562-23


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 апреля 2026 года

г. Рязань

Рязанский областной суд в составе:

председательствующего судьи Логвина В.Н.,

при ведении протокола помощником судьи Девликамовой О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело №3а-61/2026 по административному исковому заявлению ФИО1 к Государственному бюджетному учреждению Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» и Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об оспаривании решения бюджетного учреждения и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Рязанский областной суд с вышеназванным административным иском к Государственному бюджетному учреждению Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» (далее также - ГБУ РО «Центр ГКО») и Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области (далее также - Минимущества Рязанской области), указав в обоснование, что он и ФИО2 являются участниками общей долевой собственности (размер доли каждого – по <скрыто>) на нежилое здание с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>.

С целью установления кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, 19.11.2025 он подал соответствующее заявление в ГБУ РО «Центр ГКО», представив подготовленный <скрыто> отчет № от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости здания с кадастровым номером № в размере 44 076 000 рублей по состоянию на 06.11.2025 года.

17.12.2025 ГБУ РО «Центр ГКО» приняло решение №ОРС-62/2025/000341 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

Ссылаясь на достоверность указанной в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, административный истец привел доводы о том, что действующая кадастровая стоимость вышеназванного здания завышена, а оспариваемое решение ГБУ РО «Центр ГКО» - необоснованное, указал на нарушение его прав, как налогоплательщика.

С учетом уточнения заявленных требований, ФИО1 просил суд признать незаконным решение ГБУ РО «Центр ГКО» от 17.12.2025 ОРС-62/2025/000341, а также установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости 48 016 000 рублей по состоянию на 06.11.2025года.

Сторона административных ответчиков, в лице единого представителя ГБУ РО «Центр ГКО» и Минимущества Рязанской области по доверенностям – ФИО3, представила письменные возражения относительно удовлетворения административного иска, указав, что отчет <скрыто> составлен с нарушениями законодательства об оценочной деятельности. Полагает, что бюджетным учреждением соблюдены требования нормативно-правовых актов, устанавливающих его полномочия, процедуру и порядок принятия оспариваемого решения.

Заинтересованное лицо ППК «Роскадастр», в лице филиала по Рязанской области, в письменном отзыве привело информацию о действующей кадастровой стоимости указанного в иске объекта недвижимости, определенной ГБУ РО «Центр ГКО» в рамках массовой государственной кадастровой оценки и утвержденной постановлением Минимущества Рязанской области.

Суд счел возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, их представителей, извещенных надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания.

Изучив административное исковое заявление и поступившие относительно него возражения, исследовав материалы дела, суд находит административный иск подлежащим частичному удовлетворению, по следующим мотивам.

Часть 1 статьи 245 КАС РФ предоставляет юридическим лицам и гражданам право обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений (далее - административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения), если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Распоряжением Правительства Рязанской области от 13.11.2020 N 534-р на территории Рязанской области установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 1 января 2021 года.

Статьей 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ предусматривается, что кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей) (часть 1). Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2). К заявлению об установлении рыночной стоимости должен быть приложен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа (часть 5). Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7). Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ).

Из материалов дела судом установлено, что административный истец ФИО1 и заинтересованное лицо ФИО2 являются участниками общей долевой собственности (размер доли каждого – по <скрыто>) на нежилое здание с кадастровым номером №, назначение - нежилое, площадью <скрыто> кв.метров, количество этажей - <скрыто>, в том числе подземных - <скрыто>, адрес (местоположение): <адрес> (л.д.17-25);

Постановлением Минимущества Рязанской области от 02.10.2023 N 28-П «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки одновременно в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Рязанской области» кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № определена по состоянию на 01.01.2023 в размере 61 541 903 рубля 94 копейки. Дата внесения сведений в ЕГРН – 15.11.2023, дата начала применения - 01.01.2024 года (л.д.20).

19.11.2025 в ГБУ РО «Центр ГКО» поступило заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости. С указанным заявлением, в соответствии с требованиями части 5 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», был представлен подготовленный <скрыто> отчет № от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 06.11.2025 в размере 44 076 000 рублей.

17.12.2025 ГБУ РО «Центр ГКО» приняло решение №ОРС-62/2025/000341 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Согласно разделу V решения, причинами к отказу послужили: использование неполных и недостоверных сведений, расчетные и иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости, нарушение требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости.

Анализируя вышеуказанные обстоятельства применительно к положениям статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", суд полагает, что оспариваемое решение было принято полномочным органом и с соблюдением порядка его принятия, что не оспаривалось административным истцом. Решение содержит необходимые реквизиты, подписано кадастровым оценщиком и директором ГБУ РО «Центр ГКО».

19.12.2025 в пределах трехмесячного срока, установленного частью 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, ФИО1 подал административное исковое заявление в суд.

Согласно части 11 статьи 22.1 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Для проверки доводов стороны административных ответчиков о несоответствии отчета <скрыто> требованиям законодательства об оценочной деятельности, 26.01.2026 по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно экспертному заключению <скрыто>, подготовленному экспертом <скрыто>, отчет <скрыто> об оценке рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером № не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки в части п.21 ФСО II, п.1.3ФСО III, п.9 ФСО V, п.7.10 ФСО VI, п.7.12 ФСО VI, п.7.13 ФСО VI, п.10 ФСО №7, п.11 ФСО №7, п.11в ФСО №7, п.11д ФСО №7, п.22в ФСО №7, п.23в ФСО №7.

Указанная в отчете рыночная стоимость здания с кадастровым номером 62:29:0020004:180 в размере 44 076 000 рублей, экспертом не подтверждена.

После устранения выявленных замечаний, дополнительных расчетов и анализа полученных результатов, рыночная стоимость здания с кадастровым номером № определена экспертом по состоянию на 06.11.2025 в размере 48 016 000 рублей.

Оценивая заключение проведенной судебной оценочной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что оно отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывают сомнений в достоверности.

Суд полагает, что экспертное заключение соответствует требованиям части 2 статьи 82 КАС РФ, положениям Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", дано в письменной форме, содержит подробное описание проведенного исследования и его результаты, с указанием примененных методов, ссылки на использованные нормативные правовые акты и литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы не противоречат действующему законодательству.

Эксперт ФИО11 является незаинтересованным по делу лицом, имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы, состоит в саморегулируемой организации оценщиков и по уровню своего образования, квалификации, стажу отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение эксперта в части наличия в отчете <скрыто> ошибок, повлиявших на определённую итоговую рыночную стоимость оцениваемого объекта недвижимости, несоответствия отчета федеральным стандартам оценки, не оспаривалось представителями сторон.

В связи с этим, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении заявления ФИО1 у бюджетного учреждения имелись установленные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

Суд считает, что в данном конкретном случае оспариваемое решение ГБУ РО «Центр ГКО» соответствует нормативным правовым актам, прав и законных интересов административного истца не нарушает. Совокупность указанных в статье 227 КАС РФ условий для признания оспариваемого решения бюджетного учреждения незаконным отсутствует, в удовлетворении заявленных требований в этой части следует отказать.

Обсуждая требование ФИО1 об установлении кадастровой стоимости здания в размере рыночной стоимости, суд учитывает следующее.

В силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Анализ рынка проведён экспертом ФИО12 с учетом информации, полученной из средств массовой информации в сети "Интернет", используемые материалы представлены в открытом доступе на соответствующих официальных сайтах. Приведенные в заключении эксперта сведения дают надлежащее представление о рынке недвижимости Рязанской области на дату оценки по сегменту торгово-офисного назначения и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость такого рода объектов.

Расчет рыночной стоимости объекта осуществлен экспертом в рамках доходного и сравнительного подходов. Отказ от применения затратного подхода обоснован. Определенная экспертом итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке нежилого здания эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; оценка объекта произведена с учетом его количественных и качественных характеристик; корректировки приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки; заключение содержит ссылки на источники используемой информации.

Экспертом ФИО13 даны подробные письменные пояснения относительно поступивших от представителя административных ответчиков возражений на экспертное заключение, приведено обоснование применения в расчете стоимости сравнительным подходом коэффициента доли стоимости земельного участка в стоимости ЕОН в размере 21%, согласно данным Справочника оценщика и судебного эксперта – 2025.

Суд соглашается с доводами эксперта и отклоняет замечания представителя административных ответчиков, находя, что экспертное заключение содержит достаточное количество сведений, позволяющих понять логику и объем проведенных исследований.

Доказательств, опровергающих достоверность определенной экспертом итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, лицами, участвующими в деле, в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ не представлено и в материалах дела не имеется.

После ознакомления с письменными пояснениями эксперта, стороны о назначении повторной экспертизы не просили, оснований для назначения такой экспертизы по своей инициативе суд не усматривает.

Суд приходит к выводу о том, что заключение судебной оценочной экспертизы достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки и может быть положено в основу судебного акта.

Разрешая административно-исковой спор, суд считает необходимым установить кадастровую стоимость здания в размере рыночной стоимости, определенной экспертом.

В соответствии с абзацем 5 пункта 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Результаты определения кадастровой стоимости здания затрагивают права ФИО1, обращение административного истца в суд обусловлено целью реализации права на справедливое налогообложение.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требования ФИО1 о признании незаконным решения Государственного бюджетного учреждения Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» от 17 декабря 2025 года № ОРС-62/2025/000341 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, отказать.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером №, площадью <скрыто> кв. метров, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости – 48 016 000 (сорок восемь миллионов шестнадцать тысяч) рублей по состоянию на 06 ноября 2025 года.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января 2024 года до вступления в силу нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки (при условии внесения сведений в ЕГРН).

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 19 ноября 2025 года.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Рязанский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья- В.Н. Логвин

Мотивированное решение изготовлено 05.05.2026 года.