Решение № 2-1792/2017 2-1792/2017~М-1366/2017 М-1366/2017 от 29 марта 2017 г. по делу № 2-1792/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 марта 2017 года г. Ханты-Мансийск

Ханты-Мансийский районный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе: председательствующего судьи Костиной О.В.,

при секретаре Разноглядовой А.Г.,

с участием: представителя истца К., ответчика Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1792/17 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ЮграСтройМонтажСервис» к Б. о расторжении договора купли-продажи нежилого здания с рассрочкой платежа и возвращении сторон в первоначальное положение,

установил:

истец обратился в суд с иском к ответчику о расторжении договора купли-продажи нежилого здания с рассрочкой платежа и возвращении сторон в первоначальное положение, мотивируя свои требования тем, что между сторонами заключен договор купли-продажи нежилого здания с рассрочкой платежа от 1 марта 2016 года на сумму 12 000 000 рублей, в соответствии с п. 1.1. которого продавец обязался передать в собственность покупателя нежилое строение – административное здание, расположенное по адресу: <адрес> на земельном участке площадью 577, 8 кв.м. Полагает, что условие п. 4.1 договора, в соответствии с которым в случае расторжения договора по вине или инициативе покупателя, покупатель выплачивает продавцу штраф в размере суммы, выплаченной покупателем по договору на момент расторжения, предусматривает возможность расторжения договора на основании пп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ. В связи с заблуждением о предмете договора и возможностях использования приобретенного земельного участка, истец обращался к ответчику об уменьшении суммы сделки и готовности расторгнуть договор, в связи с неполучением ответа, ответчику неоднократно направлялось предложение о расторжении договора. Кроме того, указывает, что приобретая нежилое здание и земельный участок, истец добросовестно заблуждался в пригодности здания, соответствии его строительным, санитарным и иным нормам. Экспертным заключением № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного ООО «Мастер Проект» подтверждается, что здание не соответствует строительным нормам и правилам, не имеет возможности его эксплуатации по назначению и представляет угрозу жизни и здоровья окружающих. Просит, ссылаясь на ст.ст. 450, 452, 475, 557 ГК РФ, расторгнуть договор купли-продажи нежилого здания с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ, возвратить стороны в первоначальное положение путем прекращения взаимных обязательств,, вытекающих из договора купли-продажи, в том числе связанных с доплатой, прекращения права собственности истца на административное здание, расположенное по адресу: <адрес>, площадью 577 кв.м. и земельный участок по этому же адресу, площадью 1 575 кв.м. и возврата указанных объектов в собственность ответчика; взыскать с ответчика в пользу истца уплаченные по договору денежные средства в сумме 450 000 рублей.

Представитель истца в судебном заседании требования поддержал, дав пояснения аналогичные доводам иска.

Ответчик заявленные требования не признал, пояснил, что требования необоснованны, истцу было известно техническое состояние здания, все недостатки, на которые ссылается ответчик, являются явными. Кроме того, они ранее в августе 2015 г. уже заключали предварительный договор купли-продажи здания и земельного участка, обговаривали цену в размере 17 150 000 рублей, но основной договор не был заключен, так как истцу было отказано в предоставлении кредита. Первоначальная стоимость объекта была значительно уменьшена по сравнению с предварительным договором купли-продажи после того, как покупателю стало известно обо всех характеристиках товара. Кроме того, с октября 2015 года истец пользовался данным имуществом на основании договора аренды.

Суд, выслушав представителя истца, ответчика, исследовав письменные материалы дела, приходит к выводу о том, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В соответствии со ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

В соответствии с п.п. 1, 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ продавец земельного участка должен предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации, в том числе, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

В силу п.2 ст. 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из материалов дела следует и установлено в судебном заседании, что 01 марта 2016 года между сторонами заключен договор купли-продажи здания с рассрочкой платежа, предметом которого является недвижимое имущество: нежилое строение – административное здание, расположенное по адресу: 628011, <адрес> на земельном участке площадью 577, 8 кв.м, принадлежащем продавцу на праве собственности, цена здания с учетом цены земельного участка составляет 12 000 000 рублей (п. 2.1 договора). Данный договор зарегистрирован в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ХМАО-Югре, право собственности Б. на спорные объекты прекращены.

ДД.ММ.ГГГГ сторонами подписан акт приема-передачи к договору купли-продажи нежилого здания от ДД.ММ.ГГГГ, пунктом 3 которого предусмотрено, что состояние недвижимого имущества соответствует условиям договора купли-продажи, претензий у покупателя по передаваемому недвижимому имуществу не имеется.

ДД.ММ.ГГГГ истец обращается к ответчику с предложением уменьшить сумму сделки, путем подписания дополнительного соглашения к договору до 7 000 000 рублей, указывая на совершение сделки с перспективой расширения земельного участка. Полагает, что Б. ввел покупателя в заблуждение, поскольку в Департаменте муниципальной собственности администрации г. Ханты-Мансийска было отказано в заявлении о выделении свободных участков для аренды или продажи, и ранее также было отказано и Б. Также указано на готовность расторжения договора.

ДД.ММ.ГГГГ истец обращается к ответчику с предложением о расторжении договора купли-продажи нежилого здания с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

ДД.ММ.ГГГГ истец вновь обращается к ответчику с предложением о расторжении договора на условиях, предусмотренных п. 4.1 договора с ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Общество вновь обращается к Б. о расторжении договора, ссылаясь, что стороны при заключении договора предполагали предоставить право расторгнуть договор по инициативе одного из контрагентов по любому другому основанию, прямо не указанному в законе или договоре.

Основанием для обращения в суд послужило ненадлежащее качество, по мнению истца, приобретенного по договору купли-продажи здания. При этом истец ссылается на заключение ООО «Мастер Проект» на соответствие объекта: «Административное здание по <адрес> нормативным требованиям, возможности его эксплуатации по назначению без угрозы жизни и здоровью окружающих, выполненному ООО «Мастер Проект», согласно которому процент износа здания составляет 64 %, является ветхим, аварийным, не соответствует строительным нормам и правилам, не имеет возможности его эксплуатации по назначению и представляет угрозу жизни и здоровью окружающих.

Проверка качества товара, порядок которой не установлен специально законом, осуществляется покупателем в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи (п.2 ст. 474 ГК РФ), что применительно к спорным правоотношениям означает осмотр покупателем приобретаемого недвижимого имущества.

В судебном заседании установлено, что перед заключением сделки истец знал о состоянии здания, претензий к его качеству не предъявлял. Так, согласно договору аренды земельного участка и нежилого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между сторонами, в пользование истцу был предоставлены спорные объекты недвижимости: земельный участок с расположенным на нем административным зданием по адресу: ХМАО-Югра, <адрес>. Как следует из письменных возражений на исковое заявление, истец пользовался спорным недвижимым имуществом в течение 6 месяцев, что стороной истца в судебном заседании не отрицалось.

Кроме того, суд учитывает, что согласно предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества (с условием обеспечения обязательства задатком) от ДД.ММ.ГГГГ стоимость спорного имущества была оговорена сторонами в размере 17 150 000 рублей, в то время как спорный договор купли-продажи нежилого здания с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ предусматривает оценку здания с ценой земельного участка в сумме 12 000 000 рублей, что также свидетельствует о том, что покупатель знал о состоянии недвижимости, в связи с чем стороны пришли к соглашению об уменьшении цены.

Истцом в нарушение ст. 56 ГПК РФ, не доказано, что при заключении договора купли-продажи он не знал и не мог знать о недостатках приобретаемого недвижимого имущества. Исходя из объема, характера и степени выраженности имеющихся у спорного здания конструктивных недостатков и дефектов, на которые указывает истец, он, осматривая и принимая недвижимое имущество от продавца до заключения договора, а также в процессе его использования по договору аренды, не мог не знать о существовании таковых, поскольку данные недостатки могли быть установлены им с достаточной степенью очевидности, специальных познаний в сфере строительства для этого не требовалось, и такие недостатки не могут быть признаны скрытыми.

Доказательств того, что истец делал осмотреть здание с привлечением специалистов, и ему было отказано, материалы дела не содержат.

Кроме того, заключение ООО «Мастер Проект», на которое истец ссылается, как на доказательство своих доводов, не может быть принято во внимание, так как оригинал данного документа суду не представлен.

Суд, руководствуясь положениями вышеуказанных норм права, с учетом исследованных доказательств, исходя из того, что характер имеющихся дефектов не является скрытым, истец на момент заключения договора купли-продажи знал о техническом состоянии недвижимого имущества, должен был действовать с учетом той степени заботливости и осмотрительности, какая требовалась от него по характеру договора, оснований для расторжения сделки купли-продажи не усматривает. Следовательно, исковые требования не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.56, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования общества с ограниченной ответственностью «ЮграСтройМонтажСервис» к Б. о расторжении договора купли-продажи нежилого здания с рассрочкой платежа и возвращении сторон в первоначальное положение, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Ханты-Мансийский районный суд.

Мотивированное решение суда составлено и подписано 4 апреля 2017 года.

Судья Ханты-Мансийского

районного суда О.В.Костина