Решение № 3А-246/2017 3А-246/2017~М-292/2017 М-292/2017 от 14 ноября 2017 г. по делу № 3А-246/2017

Дело № 3а-246/2017


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

Пермский краевой суд в составе

председательствующего судьи Буланкова Р.В.,

при секретаре Нициевской Л.Н.,

с участием представителя административного истца ФИО1,

представителя заинтересованного лица ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Перми 15 ноября 2017 года административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «СтройДело» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в виде установления кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,

установил:

ООО «СтройДело» обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами **9037, **151, **128 в виде установления кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований, с учетом уточненного административного искового заявления от 15 ноября 2017 года указано, что ООО «СтройДело» является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами **9037, **151, **128, что подтверждается договорами аренды № ** от 10 апреля 2017 года, № ** от 6 апреля 2017 года, № ** от 11 апреля 2017 года. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость земельных участков составляет: **128 – 2043506,06 рублей, **151 – 867716,49 рублей, **9037 – 556210,57 рублей. Указанная кадастровая стоимость утверждена Постановлением Правительства Пермского края от 21 ноября 2013 года № 1610-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Пермского края и средних (взвешенных по площади) значений удельных показателей кадастровой стоимости земель населенных пунктов Пермского края» и актом об утверждении кадастровой стоимости от 12 марта 2014 года. При расчете арендной платы за владение и пользование данными земельными участками используется их кадастровая стоимость в соответствии с Законом Пермского края № 604-ПК от 07 апреля 2010 года «О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Пермского края». В подтверждение рыночной стоимости данного земельного участка истцом представлены отчеты № ** от 26 июля 2017 года, № ** от 26 июля 2017 года об оценке рыночной стоимости земельного участка, которые подготовлены ООО «Капитал и право» с выводами о рыночной стоимости земельных участков в размере: **128 – 253057 рублей, **151 – 112382 рублей, **9037 – 36461 рублей, что существенно расходится с утвержденной кадастровой стоимостью и, следовательно, влияет на права истца как плательщика арендной платы.

В ходе судебного разбирательства была назначена судебная оценочная экспертиза. В соответствии с заключением эксперта от 13 ноября 2017 года, рыночная стоимость земельных участков определена: **128 по состоянию на 1 января 2013 года – 248800 рублей, **151 по состоянию на 1 января 2013 года – 105600 рублей, **9037 по состоянию на 12 марта 2014 года – 40500 рублей.

В судебном заседании стороной административного истца уточнены заявленные требования в части установления кадастровой стоимости земельных участков с учетом выводов, содержащихся в заключении эксперта от 13 ноября 2017 года.

Представитель административного истца в судебном заседании настаивал на удовлетворении заявленных требований по доводам уточненного административного искового заявления.

Представитель Правительства Пермского края в суд не явился, в письменном отзыве указал, что заявленные требования считает не подлежащими удовлетворению.

Представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в суд не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие. В письменном отзыве указано на обстоятельства, что ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» не является надлежащим ответчиком по делу.

Представитель Муниципального образования г.Березники в судебном заседании возражала об удовлетворении заявленных требований.

Заслушав объяснения лиц, принимавших участие в судебном заседании, исследовав доказательства, суд приходит к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ) отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости, регулируются названным Федеральным законом.

Согласно части 1 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных указанным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном названным Федеральным законом порядке.

Пунктами 1, 4 части 5 статьи 13 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ установлено, что в кадастр недвижимости вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости и разрешенном использовании земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. В силу пункта 3 названной нормы в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 22 июля 2010 года № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты в Российской Федерации», вступившим в силу со дня его официального опубликования 26 июля 2010 года, были внесены изменения в Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в Закон была включена глава III.1 «Государственная кадастровая оценка», устанавливающая специальные правила о порядке определения кадастровой стоимости и рассмотрения споров о результатах ее определения.

Согласно статье 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из положений статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03 июля 2014 года № 1555-О следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости – кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости может быть осуществлено в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки, или в соответствии со статьей 24.19 указанного Федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

Преимущество применения рыночной стоимости земельных участков, определяемой в силу пункта 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации по правилам законодательства об оценочной деятельности, состоит, в частности, в том, что ее устанавливают в отношении конкретных земельных участков, а это предполагает большую точность по сравнению с массовой оценкой.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО «СтройДело» является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами **9037, **151, **128, что подтверждается договорами аренды № ** от 10 апреля 2017 года, № ** от 6 апреля 2017 года, № ** от 11 апреля 2017 года.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами составляет: **128 – 2043506,06 рублей, **151 – 867716,49 рублей, **9037 – 556210,57 рублей.

Из правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 6 Постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» следует, что с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

ООО «СтройДело», являясь арендатором указанных объектов недвижимости, вправе поставить вопрос об оспаривании кадастровой стоимости спорных земельных участков, поскольку как следует из представленных документов, арендная плата по договору аренды определяется в соответствии с Законом Пермского края от 07 апреля 2010 года № 604-ПК «Об установлении размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Пермского края, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Пермского края» и рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости земельного участка с применением соответствующих ставок и коэффициентов.

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации изложенным в пункте 12 постановления от 30 июня 2015 года № 28 необходимо учитывать, что объектами оценки при определении кадастровой стоимости являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости. При проведении государственной кадастровой оценки датой определения кадастровой стоимости является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости (абзац второй статьи 24.15 Закона об оценочной деятельности). При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абзац четвертый статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Государственная кадастровая оценка земель, в том числе стоимость земельных участков, арендатором которых является ООО «СтройДело», утвержденная вступившим в силу с 01 января 2014 года постановлением Правительства Пермского края от 21 ноября 2013 года № 1610-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Пермского края и средних (взвешенных по площади) значений удельных показателей кадастровой стоимости земель населенных пунктов Пермского края», определена в результате проведения государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Пермского края по состоянию на 01 января 2013 года, а также утверждена актом об утверждении кадастровой стоимости от 12 марта 2014 года по земельному участку с кадастровым номером **9037.

Административным истцом ООО «СтройДело» уточненные требования аргументированы результатами подготовленной в ходе судебного разбирательства судебной оценочной экспертизы.

В соответствии с заключением эксперта Ж. ООО «Инвест-аудит» от 13 ноября 2017 года, рыночная стоимость земельных участков определена в размере: **128 по состоянию на 1 января 2013 года – 248800 рублей, **151 по состоянию на 1 января 2013 года – 105600 рублей, **9037 по состоянию на 12 марта 2014 года – 40500 рублей. Эксперт Ж., проводивший экспертизу, включен в реестр членов Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков». Гражданская ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована.

Представленное экспертное заключение соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Федеральному закону от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки (ФСО № 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, ФСО № 2, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298, ФСО № 3, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, ФСО № 4, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года № 508, ФСО № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611).

Описание объектов оценки дает однозначное представление о них. В отчете присутствует описание последовательности определения стоимости объектов оценки, выбор примененных оценщиком подхода и методов оценки. Как следует из отчета, при оценке земельного участка оценщик применил сравнительный подход, в рамках которого использовал метод сравнения продаж по объектам-аналогам (по элементам сравнения местоположение, площадь, вид передаваемых прав, дата предложения, разрешенное использование).

В качестве объектов сравнения использованы данные о предложении на продажу прав собственности на четыре земельных участка, расположенных в Пермском крае, информация о которых получена из каталогов базы данных: portal.rosreestr.ru; metrosphera.ru; domofond.ru. Источники информации приложены к отчету. При этом в качестве объектов-аналогов оценщик выбрал земельные участки, которые существенно не отличаются от оцениваемого земельного участка.

Согласно экспертному заключению аналоги подобраны с соответствующим местоположением и сопоставимы по своим основным экономическим, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. По ценообразующим характеристикам аналогов, имеющим отличия от объекта оценки, оценщиком применены корректировки (по местоположению, по площади).

Суд считает, что при подготовке заключения использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности.

Статьей 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости объекта или несоответствия представленного экспертного заключения требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, стороной административного ответчика не представлено.

Доводы, изложенные в представленном административным ответчиком отзыве, позицию заявителя не опровергают.

С учетом изложенного, заявленное ООО «СтройДело» требование подлежит удовлетворению, кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами **9037, **151, **128 следует установить равной их рыночной стоимости, определенной на основании заключения эксперта от 13 ноября 2017 года.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения необходимо указывать дату подачи соответствующего заявления.

Датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.

Материалами дела подтверждаются обстоятельства обращения ООО «СтройДело» в Комиссию 11 сентября 2017 года, в связи с чем датой подачи административным истцом заявления об установлении кадастровой стоимости является дата обращения в Комиссию (11 сентября 2017 года) с целью определения даты, с которой подлежит применению установленная судом кадастровая стоимость земельного участка.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «СтройДело» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 926 кв.м., с кадастровым номером **128, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: занимаемый зданием, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 248800 рублей по состоянию на 1 января 2013 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 393 кв.м., с кадастровым номером **151, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: занимаемый частью 1-этажного здания, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 105600 рублей по состоянию на 1 января 2013 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 173 кв.м., с кадастровым номером **9037, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: оптовые базы и склады, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 40500 рублей по состоянию на 12 марта 2014 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами **9037, **151, **128, считать дату обращения в Комиссию – 11 сентября 2017 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня составления мотивированного решения – 20 ноября 2017 года.

Судья – подпись