Решение № 3А-149/2016 3А-17/2017 3А-17/2017(3А-149/2016;)~М-219/2016 М-219/2016 от 19 февраля 2017 г. по делу № 3А-149/2016

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело № 3а-17/2017


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

«20» февраля 2017 года г. Калининград

Калининградский областной суд в составе:

председательствующего судьи – Кулешовой Е.А.

при секретарях – Корженко И.А., Лакман Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску администрации муниципального образования «Пионерский городской округ» об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области № от 20 сентября 2016 года,

У С Т А Н О В И Л:

Администрация муниципального образования «Пионерский городской округ» обратилась в суд с вышеназванным административным иском к комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области, заинтересованные лица – Управление Росреестра по Калининградской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Калининградской области, ООО «ЖК Резиденция», указав в его обоснование следующее.

ООО «ЖК Резиденция» является арендатором земельного участка с разрешенным использованием: под незавершенное строительством здание универмага и его реконструкцию, общей площадью 4476 кв.м. с кадастровым номером 39:19:010210:14, расположенного по адресу: <...>, на основании соглашения от 02 сентября 2015 года об уступке прав и обязанностей по договору № аренды городских земель от 18 февраля 2003 года.

В соответствии с актом определения кадастровой стоимости этого участка от 23 мая 2016 года № его стоимость по состоянию на 20 мая 2016 года составляла 37629911 рублей 04 коп.

Получив отчет № об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 39:19:010210:14 от 31 августа 2016 года оценщика А., согласно которому эта стоимость оставляет 12057000 рублей, ООО «ЖК Резиденция» обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной.

Решением указанной комиссии № от 20 сентября 2016 года заявление ООО «ЖК Резиденция» было удовлетворено.

С этим решением администрация муниципального образования «Пионерский городской округ» не согласна, так как в результате его принятия бюджет муниципального образования недополучит ежегодно арендные платежи в размере 1850251 рублей 26 коп.

При составлении отчета оценщиком выбран сравнительный подход и метод оценки рыночной стоимости земельного участка со ссылкой на то, что оценщик не располагал достоверной информацией, позволяющей прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить. С этим администрация муниципального образования «Пионерский городской округ» не согласна, поскольку ООО «ЖК Резиденция» ведется работа по изменению целевого назначения земельного участка с «под незавершенное строительством здание универмага и его реконструкцию» на условно разрешенный вид использования земельного участка «многоэтажные жилые дома 5-16 этажей». Таким образом, в данном случае должен применяться доходный подход при составлении оценки, так как усматривается намерение использовать земельный участок для строительства многоквартирного дома с продажей квартир для последующего извлечения прибыли.

Оценка земельного участка произведена оценщиком как условно свободного, без учета стоимости расположенных на нем улучшений (зданий, сооружений и т.п.), с чем административный истец также не согласен, так как инициированные ООО «ЖК Резиденция» судебные споры позволяет ему сделать вывод о том, что это Общество намерено использовать объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, в связи с чем это неотделимое улучшение необходимо учитывать при производстве оценки рыночной стоимости земельного участка.

Также не согласна администрация муниципального образования «Пионерский городской округ» с использованием приведенных оценщиком объектов-аналогов, которые не сопоставимы по параметрам с находящимся в первой линии от моря оцениваемым земельным участком.

Просит признать незаконным и отменить решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области № от 20 сентября 2016 года в отношении земельного участка с кадастровым номером 39:19:010210:14, расположенного по адресу: <...>.

Представитель администрации муниципального образования «Пионерский городской округ» ФИО1 административный иск поддержала по изложенным в нем доводам.

Представители комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области (далее – Комиссия) ФИО2, Управления Росреестра по Калининградской области ФИО3, ООО «ЖК Резиденция» ФИО4, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Калининградской области ФИО5 против административного иска возражали, полагая что оспариваемое решение Комиссии закону не противоречит.

Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 2 ст. 245 КАС РФ органы государственной власти, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности соответствующего субъекта Российской Федерации или муниципального образования.

В соответствии с абз. первым ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами, органами государственной власти и органами местного самоуправления в комиссии и в суде.

Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, земельный участок с кадастровым номером 39:19:010210:14, расположенный по адресу: <...>, находится в аренде у ООО «ЖК Резиденция» на основании соглашения от 02 сентября 2015 года об уступке прав и обязанностей по договору № аренды городских земель от 18 февраля 2003 года.

Согласно Решению районного Совета депутатов Пионерского городского округа от 26 ноября 2015 года № 84 размер арендной платы за земельные участки в муниципальном образовании исчисляется исходя из их кадастровой стоимости.

ООО «ЖК Резиденция» 01 сентября 2016 года обратилось в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 39:19:010210:14, которая согласно акту определения кадастровой стоимости от 23 мая 2016 года № по состоянию на 20 мая 2016 года составляла 37629911,04 рублей.

С заявлением ООО «ЖК Резиденция» представило в Комиссию отчет Независимого Агентства Консалтинга и Оценки (ИП А.) об оценке рыночной стоимости земельного участка от 31 августа 2016 года №, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 20 мая 2016 года составляет 12057000 рублей.

Рассмотрев заявление ООО «ЖК Резиденция», Комиссия оспариваемым решением № от 20 сентября 2016 года пришла к выводу о том, что оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и установила кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 39:19:010210:14 в размере равном рыночной стоимости - 12057000 рублей.

В соответствии с ч. 5 ст. 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости рассматриваются по правилам главы 22 настоящего Кодекса.

На основании п. 1 ч. 2 ст. 227 КАС РФ по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом может быть принято решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление.

Оснований для признания оспариваемого решения Комиссии не соответствующим нормативным правовым актам судом при рассмотрении дела не установлено и административным истцом не указано.

ООО «ЖК Резиденция» в Комиссию с заявлением были представлены все необходимые документы, перечисленные в ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно протоколу заседания Комиссии от 20 сентября 2016 года № решение об удовлетворении заявления ООО «ЖК Резиденция» было принято членами Комиссии единогласно.

Доводы административного истца о том, в результате принятия Комиссией оспариваемого решения бюджет муниципального образования получит меньше арендных платежей, не могут являться основанием для удовлетворения заявленного административного иска, поскольку действующим законодательством арендаторам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено право обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда исходя из нее исчисляется арендная плата.

Реализация предоставленного законом таким арендаторам права на пересмотр кадастровой стоимости несомненно направлена на уменьшение размера подлежащих уплате арендных платежей.

Ссылки административного истца о том, что при составлении отчета оценщиком неправильно выбран сравнительный подход и метод оценки являются несостоятельными.

В соответствии с требованиями пункта 24 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 297 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Доводы административного истца о том, что ООО «ЖК Резиденция» ведется работа по изменению целевого назначения земельного участка правового значения не имеют, так как в силу ст. 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных Приказом Минэкономразвития РФ от 12 августа 2006 года № 222, изменение разрешенного вида использования земельного участка повлечет установление его новой кадастровой стоимости.

Также не имеют правового значения доводы административного иска о том, что оценщиком не учтено нахождение на земельном участке объекта незавершенного строительства.

В силу п. 20 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611, рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектами капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО № 1).

В соответствии с подп. «б» п. 11 ФСО № 7, если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта.

Поскольку анализ рынка земельных участков коммерческого назначения в г. Пионерском практически не развит по причине небольшого размера самого муниципального образования, для целей отчета оценщиком было учтено разрешенное использование земельного участка (под незавершенное строительством здание универмага и его реконструкцию), его местоположение (удаленность от центра г. Калининграда около 40 км), расположенность непосредственно в г. Пионерский, обеспеченность коммуникациями. Оценщиком были проведены корректировки для аналогов: на передаваемое право, на вид разрешенного использования, на местоположение и на общую площадь объекта (масштаб).

Выводы оценщика были сделаны в рамках его профессиональных знаний, в свою очередь административным истцом ни Комиссии, ни суду было не представлено сведений, которые могут поставить под сомнение правильность этих выводов.

Возражения администрации муниципального образования «Пионерский городской округ» относительно отчета об оценке, носящие бездоказательный характер, об иной рыночной стоимости земельного участка, либо о несоответствии представленного ООО «ЖК Резиденция» в Комиссию отчета об оценке требованиям ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки, не свидетельствуют.

При таких обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения административного иска.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении административного иска администрации муниципального образования «Пионерский городской округ» о признании незаконным и отмене решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области № от 20 сентября 2016 года - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Калининградского областного суда в течение месяца с даты составления мотивированного решения.

Мотивированное решение составлено 27 февраля 2017 года.

Судья Калининградского

областного суда Е.А. Кулешова