Решение № 2-2467/2025 2-324/2026 2-324/2026(2-2467/2025;)~М-2186/2025 М-2186/2025 от 18 февраля 2026 г. по делу № 2-2467/2025

Дело № 2-324/2026

УИД № 42RS0008-01-2025-003321-58

ЗАОЧНОЕ
РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Рудничный районный суд г. Кемерово

в составе председательствующего судьи Тарасовой В.В.,

при ведении протокола секретарём Семеновой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Кемерово

5 февраля 2026 года

гражданское дело по иску Комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса к ФИО1 ФИО4 об изъятии объекта незавершённого строительства,

установил:

Комитет по управлению государственным имуществом Кузбасса (далее - КУГИ Кузбасса, Комитет) обратился в суд с настоящим иском к ФИО1, указывая, что между Комитетом и ФИО1 был заключён договор аренды № от 31.03.2010 земельного участка площадью <данные изъяты> из земель населённых пунктов с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

Земельный участок был предоставлен под строительство индивидуального жилого дома.

Истец указывает, что поскольку по истечению срока арендатор продолжает использовать земельный участок, а возражений со стороны арендодателя не поступало, в соответствии со статьёй 7.2 договора и статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации указанный договор аренды земельного участка считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок.

На спорном земельном участке расположен объект незавершённого строительства общей площадью <данные изъяты>, степень готовности 16%, право собственности на спорный объект недвижимости зарегистрировано за ФИО1

Комитет письмом от 25.08.2025 в одностороннем порядке отказался от договора аренды, в связи с чем договор аренды считается расторгнутым с 17.09.2025.

Ссылаясь на положение статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, Комитет просит суд изъять у ФИО1 объект незавершённого строительства с кадастровым номером <данные изъяты>, путём продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил Проведения публичных торгов по продаже объектов незавершённого строительства».

В судебное заседание лица, участвующие в деле не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Протокольным определением от 05.02.2026 постановлено рассмотреть дело в порядке заочного производства.

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 2 статьи 22 и подпунктом 3 пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом на основании договора аренды.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с положениями статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определённый договором.

Если срок аренды в договоре не определён, договор аренды считается заключённым на неопределённый срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключённого на неопределённый срок.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определён и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 31.03.2010 между КУГИ Кузбасса (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключён договор аренды земельного участка №, по условиям которого арендатору во временное возмездное владение и пользование предоставлен земельный участок, расположенный по адресу: <данные изъяты> (пункт 1.2, 1.3 договора) (л.д. 10 - 11).

Срок действия договора установлен с момента его заключения по 28.02.2011 (пункт 2.1 договора).

Условия настоящего договора применяются к отношениям сторон, возникшим с момента начала фактического использования арендатором земельного участка - с 21.04.2009 (дата фактического использования земельного участка) (пункт 2.3 договора).

Согласно пункту 4.4.3 договора арендатор обязан после получения в установленном законом порядке разрешений, предусмотренных нормативными правовыми актами, но не позднее одного года со дня заключения настоящего договора, приступить к использованию земельного участка в соответствии с пунктами 1.2, 1.3 договора.

Передача земельного участка арендатору производится по подписываемому сторонами акту приёма-передачи в течение пяти дней с момента заключения договора (пункт 5.1 договора).

Согласно акту приёмки-передачи от 31.03.2010 земельный участок, расположенный по адресу: г<данные изъяты>, передан арендодателем во временное возмездное владение и пользование на условиях договора аренды земельного участка ФИО1 (л.д. 43 оборот).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 22.10.2025 право собственности на земельный участок за ФИО1 не зарегистрировано (л.д. 13 - 19).

27.04.2011 администрацией г. Кемерово ФИО1 выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома на срок до 30.04.2021 (л.д. 40).

На основании указанного разрешения ответчиком на земельном участке по адресу: <адрес>, возведён объект незавершённого строительства, право собственности на который 18.08.2014 зарегистрировано за ФИО1 (л.д. 20 - 22).

Ввиду того, что по истечении срока, указанного в договоре аренды, арендатор продолжила использовать земельный участок, а возражений со стороны арендодателя не поступило, договор аренды земельного участка № от 31.03.2010 был возобновлён на тех же условиях на неопределённый срок.

25.08.2025 Комитетом в адрес ответчика направлено уведомление об отказе от договора аренды земельного участка от 31.03.2010 № с требованиями в 10 - дневный срок с момента получения уведомления передать земельный участок по акту приёма-передачи (л.д. 12).

Почтовая корреспонденция ответчиком не получена, возвращена в адрес Комитета в связи с истечением срока хранения (л.д. 66).

Поскольку действия договора аренды земельного участка № прекращено, а на земельном участке располагается объект незавершённого строительства, принадлежащий ответчику на праве собственности, указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с требованиями об изъятии у ФИО1 объекта незавершённого строительства, расположенного по адресу: <адрес>.

Разрешая заявленные требования, суд исходит из следующего.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, регулируются главой V.1 ЗК РФ.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершённого строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершённого строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершённого строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершённого строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

2) собственнику объекта незавершённого строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключённого договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путём продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

Положениями подпункта 6 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ определено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трёх лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершённого строительства, для завершения строительства этого объекта.

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершённого строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершённого строительства в соответствии с данным пунктом.

По смыслу названной нормы правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 01.03.2015, так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 01.03.2015, независимо от регистрации права собственности на объект незавершённого строительства и момента такой регистрации.

По правилам названной нормы для завершения строительства указанное лицо может заключить новый договор аренды, обратившись в уполномоченный орган в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ, но только на три года (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 по делу № 305-ЭС17-2608, А41-13398/2016).

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершённого строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс, который дополнен статьёй 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершённого строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путём продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершённого строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Требование в суд о продаже объекта незавершённого строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект (пункт 2 статьи 239.1 ГК РФ).

Требование о продаже объекта незавершённого строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключён (технологически присоединён) объект (пункт 3 статьи 239.1 ГК РФ).

В силу пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключён без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершённого строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершённого строительства, правомерно возведённого в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта, но в случае если после реализации права на однократное заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства, строительство объекта недвижимости не закончено, а договор аренды земельного участка прекращён, в связи с истечением срока, объект незавершённого строительства, расположенный на земельном участке, подлежит изъятию путём продажи с публичных торгов в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ. При этом основанием для отказа в удовлетворении требования о принудительном изъятии объекта незавершённого строительства является нарушение срока строительства объекта, обусловленное действиями уполномоченных органов либо лиц, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей.

Судом установлено, что ФИО1 является собственником объекта незавершённого строительства, расположенного по адресу: <адрес>.

Как следует из акта проверки соблюдения условий договора аренды земельного участка, относящегося к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена от 18.08.2025, согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости на земельном участке располагается объект незавершённого строительства с кадастровым номером <данные изъяты>, степенью готовности 16%, правообладателем которого является ФИО1 Фактически на земельном участке располагается металлический гараж, подключённый к линии электропередач. Строительные и земельные работы не ведутся. На территории лежит бетонная плита и бытовой мусор (жестяные банки, полиэтиленовые пакеты, пластмассовые бутылки и т.п). Участок не огорожен, покрыт древесно-кустарниковой и травяной растительностью, доступ возможен с земель общего пользования (л.д. 69 - 70).

Указанные обстоятельства подтверждаются представленными Комитетом фотоматериалами (л.д. 71, 72).

Таким образом, исходя из имеющихся в деле доказательств, суд приходит к выводу о том, что арендатор в течение длительного времени земельный участок по назначению не использовал, в частности, несмотря на выдачу разрешения на строительство в 2011 году с условием завершения строительства в 2021 году, размещённый на участке объект недвижимого имущества имел и имеет степень готовности 16%; после внесения сведений об объекте незавершённого строительства в ЕГРН, строительство объекта не велось и не ведётся, на момент рассмотрения дела не окончено, объект не введён в эксплуатацию, фактически на земельном участке располагается металлический гараж, подключённый к линии электропередач; строительные и земельные работы не ведутся. На территории лежит бетонная плита и бытовой мусор.

При этом суд отмечает, что доказательств наличия уважительных причин, по которым собственник объекта незавершённого строительства, реализовавший право на пролонгацию после 01.03.2015 договора аренды для завершения строительства объекта, не смог завершить строительство объекта недвижимости в течение срока действия договора аренды, не представлено, как и не представлено доказательств наличия виновных действий органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, в нарушении срока строительства объекта.

Таким образом, поскольку арендатор ФИО1 реализовала право на однократное предоставление земельного участка для целей завершения строительства объекта незавершённого строительства, срок действия договора аренды от 31.03.2010 истёк, строительство объекта недвижимости не закончено, действий, направленных на воспрепятствование завершению строительства спорного объекта, КУГИ Кузбасса не осуществляло, спорный объект подлежит изъятию у ответчика путём продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершённого строительства» (далее - Правила №1299).

В соответствии с пунктом 2 Правил № 1299 публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников. Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершённого строительства у собственника путём продажи с публичных торгов.

Извещение о проведении аукциона должно содержать, в том числе начальную цену предмета аукциона, которая определяется на основании оценки его рыночной стоимости на дату аукциона (подпункт «з» пункта 7 Правил № 1299).

Исходя из смысла указанных норм, установление начальной продажной цены спорного объекта недвижимости, подлежащего изъятию, на дату рассмотрения спора не требуется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 - 199, 235 - 237 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковое заявление удовлетворить.

Изъять у ФИО1 ФИО5, <данные изъяты> объект незавершённого строительства с кадастровым номером <адрес> путём продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Копию заочного решения суда выслать ответчику с уведомлением о вручении не позднее чем в течение трёх дней со дня его принятия в окончательной форме.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешён судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий: (подпись)

Мотивированное решение составлено 19 февраля 2026 года.