Решение № 2-200/2018 2-200/2018 (2-5274/2017;) ~ М-6541/2017 2-5274/2017 М-6541/2017 от 24 ноября 2019 г. по делу № 2-200/2018

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Смольнинский районный суд города Санкт-Петербурга

в составе:

председательствующего судьи Заплатиной А.В.

при секретаре Константиновой А.А.,

с участием:

представителя истца ФИО1, действующей по доверенности от 24.01.2017 года сроком по 25.11.2019 года,

представителя ответчика ФИО2, действующего по доверенности от 20.12.2017 года сроком на пятнадцать лет,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Акционерного общества «Коммерческий банк ДельтаКредит»» к ФИО3 о произведении государственной регистрации залога (ипотеки),

установил:

Истец обратился в суд с указанными требованиями. В обоснование требований указал, что 19 августа 2016 года между Акционерным обществом «Коммерческий банк ДельтаКредит» (далее - Истец, Банк) и ФИО3 (далее - Заемщик, Ответчик) был заключен Кредитный договор <***> (далее - Кредитный договор 2), в соответствии с которым Заемщику был предоставлен кредит в размере 9629840,73 рублей на погашение кредита, предоставленному заемщику ОАО «Сбербанк России» по Кредитному договору №38357926 (далее - Кредитный договор 1) для целевого использования, а именно приобретения Квартиры по адресу: <адрес> (далее - Квартира).

Обеспечением исполнения обязательств по Кредитному договору 2 является залог Квартиры.

17 января 2017 года между Заемщиком и Банком заключен договор об ипотеке № 325963-ДИ-2017 (далее - Договор об ипотеке), предметом которого является Квартира (п. 2.1. Договора об ипотеке).

Согласно п.п. 2.7.-2.8. Договора об ипотеке права Банка как залогодержателя Квартиры и права по Кредитному договору 2 удостоверяются закладной, на момент подписания Договора об ипотеке Квартира находится в залоге у Первоначального залогодержателя по Кредитному договору 1, а заемщик подтверждает, что государственная регистрация ипотеки в пользу Банка будет осуществляться с одновременным прекращением вышеуказанной записи об ипотеке.

В соответствии с Кредитным договором 2 и п. 3.1.1. Договора об ипотеке Заемщик обязан не позднее 30 календарных дней с даты предоставления Кредита передать в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав согласованный с Банком договор об ипотеке, составить и согласовать с Банком закладную, передать ее в осуществляющий государственную регистрацию прав вместе договором об ипотеке иными документами, необходимыми для государственной регистрации залога недвижимого имущества и для погашения записи об ипотеке, обеспечивающей ; Банка по Кредитному договору 1; предпринять все необходимые меры и осуществи: необходимые действия для обеспечения одновременного погашения ипотеки по Кредитному договору 1 и регистрации ипотеки на основании Договора об ипотеке выдачи органом, осуществляющий государственную регистрацию прав, Банку закладной.

Заемщик обязуется не совершать любых действий, которые могут послужить основанием для невозникновения залога в пользу Банка. Не позднее 90 календарных дней с даты предоставления кредита Заемщик обязан передать Банку договор об ипотеке, закладную.

В соответствии с Условиями предоставления кредита по Кредитному договору 2 кредит предоставляется заемщику путем зачисления всей суммы кредита не позднее трех рабочих дней, считая с даты подписания Кредитного договора. 19 августа 2016 года обязательства Истца по предоставлению кредита выполнены в полном объеме, расчетный счет, открытый Ответчиком в Банке были перечислены денежные средства, задолженность заемщика по Кредитному договору 1 погашена. Обязательство Истца возврату кредита по Кредитному договору 1 прекращено.

Кредитный договор 2 действует до полного погашения суммы кредита и уплаты процентов по нему. По состоянию на 13.09.2017 года, размер задолженности по Кредитному договору 2 составляет: 9 696 019.18, в том числе 9 594 162.68 рублей - сумма основного долга, 101 856.50 рублей - сумма начисленных и неуплаченных процентов.

Регистрационные действия с недвижимым имуществом носят заявительный характер, вместе с тем, одного заявления залогодержателя для регистрации договора залога недостаточно.

Из изложенных норм закона и условий Кредитного договора 2 применительно к рассматриваемой ситуации следует, что при регистрации договора залога необходимо участие залогодателя.

Заемщик нарушил свои обязательства, а именно не зарегистрировал ипотеку в пользу истца, уклоняется от совершения действий по государственной регистрации договора об ипотеке и выдаче Банку закладной. При этом обременение по Кредитному договору 1 снято.

На основании изложенного истец просит:

произвести государственную регистрацию залога (ипотеки) в пользу

Акционерного общества «Коммерческий Банк ДельтаКредит» на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Представитель истца в судебное заседание явился, исковые требований поддержал по доводам изложенным в исковом заявлении и дополнительном отзыве, приобщенном к материалам дела.

Ответчик в судебное заседание не явился, ведет дело через представителя, который возражал против удовлетворения исковых требований, по доводам, изложенным в письменных возражениях (л.д.60-62).

Представитель третьего лица Банк ВТБ (ПАО), привлеченного 27.11.2017 года в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. Об отложении рассмотрения дела не просил, доказательств, уважительности неявки в суд не представил, письменных возражений не направил.

Суд полагает возможным на основании ст. 167 ГПК РФ рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела и исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1, 4 ст. 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

В силу п. 1 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ч. 1 ст. 432 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 339 ГК РФ, пунктом 1 статьи 9 Закона N 102-ФЗ в договоре залога должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом.

Договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (пункты 3, 4 статьи 339 ГК РФ, пункты 1, 2 статьи 10, 19 Закона N 102-ФЗ).

В силу п. 1 ст. 20 Закона 102-ФЗ государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.

Разрешая заявленные требования судом установлено, что 19 августа 2016 года между АО «КБ ДельтаКредит» заключен кредитный договор <***> в целях погашения кредита, предоставляемого ФИО3 ОАО «Сбербанк России» по кредитному договору №38357926 от 13 марта 2015 года для приобретения квартиры, расположенной по адресу: <адрес>,

Обеспечением по исполнению ФИО3 обязательств по кредитному договору с АО «КБ ДельтаКредит» является залог указанной квартиры, в пользу АО «КБ ДельтаКредит».

Так, 19 августа 2016 года между Заемщиком и Банком заключен предварительный договор об ипотеке № 325963-ДИ-2016 (далее - предварительный договор об ипотеке), предметом которого является передача в залог Банку вышеуказанной Квартиры.

В соответствии с разделом «особенности кредита» кредитного договора и п. 3.1.1. предварительного договора об ипотеке Заемщик обязан не позднее 30 календарных дней с даты предоставления Кредита по Кредитному договору осуществить следующие действия:

- подписать и передать в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав согласованный с Кредитором договор об ипотеке недвижимого имущества;

- одновременно с подписанием Договора об ипотеке составить и согласовать с Банком закладную, а также передать ее в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав вместе с заявлением о государственной регистрации залога недвижимого имущества в пользу Банка, договором об ипотеке и иными документами, необходимыми для государственной регистрации залога недвижимого имущества, а также документами, необходимыми для погашения записи об ипотеке, обеспечивающей права Первоначального кредитора по Кредитному договору №38357926;

- предпринять все необходимые меры и осуществить все необходимые действия для обеспечения одновременного погашения ипотеки по Первоначальному кредитному договору №38357926 и регистрации ипотеки в пользу Банка на основании Договора об ипотеке и выдачи органом, осуществляющий государственную регистрацию прав, Банку закладной. Заемщик обязуется не совершать любых действий, которые могут послужить основанием для невозникновения залога в пользу Банка;

- не позднее 90 календарных дней с даты предоставления кредита передать Банку договор об ипотеке с отметкой о государственной регистрации ипотеки, Закладную, выданную органом, осуществляющим государственную регистрацию прав в установленном законом порядке, и подтверждающую наличие единственного обременения - ипотеки на Недвижимое имущество в пользу кредитора, т.е. АО «КБ ДельтаКредит».

17 января 2017 года между сторонами подписан договор об ипотеке №325963-ДИ-2017, в разделе 3 которого стороны согласовали сроки передачи документов на государственную регистрацию договора об ипотеке и последующего вручения залогодержателю договора об ипотеке и закладной (л.д.21).

С момента заключения договора об ипотеке от 17 января 2017 года по настоящее время действий по произведению его государственной регистрации со стороны ФИО3 не предпринималось. Требование АО «КБ ДельтаКредит» от 10 августа 2017 года, направленное 11 августа 2017 года в адрес ФИО3, об обращении в орган, осуществлений государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации договора и совершении всех иных необходимых действий для его регистрации ответчиком не исполнено (л.д.23-24).

Согласно п. 2 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Аналогичные положения приведены в пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Судебное решение заменяет в данном случае заявление уклоняющейся стороны о государственной регистрации перехода права собственности.

Суд, учитывая, что договор об ипотеке №325963-ДИ-2017 от 17 января 2017 года совершен в надлежащей форме (путем составления одного документа, подписанного сторонами, с указанием всех существенных условий), а также тот факт, что в течение длительного периода времени (с момента подписания договора до настоящего времени), ФИО3 ни в орган государственной регистрации, ни в АО «КБ ДельтаКредит» для произведения государственной регистрации договора не обращался, требование истца от 10 августа 2017 года о совершении всех необходимых действий для регистрации либо выдаче нотариально удостоверенной доверенности на имя сотрудника АО «КБ ДельтаКредит» не исполнил.

Таким образом, суд приходит к выводу, об уклонении ответчика от исполнения обязанностей по государственной регистрации сделки.

Доводы представителя ответчика о невозможности осуществления государственной регистрации договора от 17 января 2017 года ввиду передачи недвижимого имущества, являющегося его предметом в залог Банк ВТБ (ПАО) по договору об ипотеке от 18.10.2016 №34/2/16 в пользу Банк ВТБ (ПАО), дата регистрации 24.10.2016 г. и на основании договора залога недвижимого имущества №42/2/17 от 13.10.2017 г. в пользу ПАО «Банк ВТБ», дата регистрации 20.10.2017 г., поскольку условия последующего договора об ипотеки противоречат условиям предшествующих договоров залога имущества, суд признает несостоятельными.

Согласно выписке из ЕГРН от 16.01.2018 № 99/2018/59727566 Управлением Росреестра по Санкт- Петербургу внесена запись об обременении (ограничении) права собственности ФИО3 на недвижимое имущество, являющееся предметом залога по договору залога недвижимости имущества №34/2/16 от 18 октября 2016, ипотекой на срок с 20.10.2017 по 13.10.2017 в пользу залогодержателя – Банк ВТБ (ПАО) и на основании договора залога недвижимости имущества №42/2/17 от 13 октября 2017 года в пользу залогодержателя – Банк ВТБ (ПАО) (л.д.98).

И договор залога недвижимого имущества от 18.10.2016 №34/2/16 и договор залога недвижимого имущества №42/2/17 от 13.10.2017 г. стороны допускали заключение последующего договора залога недвижимого имущества в пользу третьих лиц при соблюдении ряда условий, перечисленных в договорах.

Как справедливо заметил представитель ответчика, условия договора об ипотеке предусматривают иной порядок и способы реализации предмета залога, в частности Договор об ипотеке не позволяет реализовать предмет залога путем продажи предмета залога третьему лицу.

Также договор об ипотеке не предусматривает запрет на предъявление требований последующим залогодержателем должнику о досрочном исполнении обязательства, обеспеченного последующим залогом, в случае обращения взыскания на заложенное имущество предшествующим Залогодержателем и не содержит условия о том, что в случае если при обращении взыскания на Предмет залога последующим залогодержателем предшествующий Залогодержатель также предъявит требование об обращении взыскания на заложенное имущество, право выбора порядка обращения взыскания на Предмет залога и способа реализации заложенного имущества принадлежит предшествующему Залогодержателю. Определение оценщика, организатора торгов и цены реализации осуществляется в соответствии с условиями договора залога недвижимого имущества №42/2/17 от 13.10.2017 г.

Таким образом, ответчик полагает, что условия Договора об ипотеке противоречат условиям предшествующих договоров залога недвижимого имущества, что делает невозможным регистрацию ипотеки на основании последующего Договора об ипотеке в силу п. 2 ст. 43 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 25.11.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Действительно, в силу пункта 2 статьи 342 ГК РФ последующий залог допускается, если иное не установлено законом.

Между тем, в случаях, если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог), требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей (п. 1 ст.342 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Подпунктом 1 пункта 2 статьи 351 ГК РФ установлены иные, нежели недействительность договора залога, последствия его заключения с нарушением правил о последующем залоге. В этом случае залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога.

В период между заключением кредитного договора, предварительного договора об ипотеке и основного договора ипотеки между АО «КБ ДельтаКредит» и ФИО3, последний не только снял ипотеку в пользу ОАО «Сбербанк России», а ипотеку в пользу АО «КБ ДельтаКредит» не зарегистрировал, но и зарегистрировал ипотеку в пользу третьего лица - Банк ВТБ (ПАО), не исполнив свои обязательства перед АО «КБ ДельтаКредит», а также не уведомив в момент заключения основного договора ипотеки о наличии иного залогодержателя.

Действия ответчика по неисполнению обязанности зарегистрировать договор об ипотеке, заключенный с АО «КБ ДельтаКредит», свидетельствуют о попытке уклониться от соблюдения процедур регистрации.

С учетом изложенного, исковые требования подлежат удовлетворению.

В порядке ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере 6 000 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 193-199, 321 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Акционерного общества «Коммерческий банк ДельтаКредит» удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию залога (ипотеки) в пользу АО «Коммерческий банк ДельтаКредит» на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Взыскать с ФИО3 в пользу АО «Коммерческий банк ДельтаКредит» государственную пошлину за подачу искового заявления в суд в размере 6 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме, в Санкт-Петербургский городской суд, через Смольнинский районный суд города Санкт- Петербурга.

Судья: подпись