Решение № 2-759/2019 2-759/2019~М-494/2019 М-494/2019 от 29 августа 2019 г. по делу № 2-759/2019

<данные изъяты>


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

29 августа 2019 года г.Рязань

Железнодорожный районный суд г.Рязани в составе судьи Масловой О.В.

при секретаре Ведищевой Ю.О.,

с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по иску Т.Д.М.к. к ООО «Тиволи» о защите прав потребителя,

установил:

Т.Д.М.к. обратилась в суд с иском к ООО «Тиволи» о защите прав потребителя.

С учетом уточнений, поданных в порядке ст.39 ГПК РФ, в обоснование заявленных требований указано, что 13.10.2014г. был заключен договор долевого участия в строительстве жилья № в рамках которого ООО «Тиволи», действующее от имени и за счет ООО «Тиволи» на основании агентского договора № от 04.03.2014г., именуемое в дальнейшем «Агент Застройщика», с одной стороны и истец, с другой стороны. По данному договору Агент застройщика обязуется в предусмотренный договором срок передать истцу соответствующий объект долевого строительства от имени Застройщика, который обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом с нежилыми помещениями по <адрес> (комплекс 1) (1 очередь). После получения разрешения на ввод Дома в эксплуатацию и при условии полного и надлежащего исполнения участником своих обязательств по настоящему договору передать Участнику соответствующий Объект долевого строительства (п.3.1. Договора).

Согласно статьи 4 настоящего Договора, Участник получает право на оформление в собственность <данные изъяты> квартиры № (строительный), находящуюся на <данные изъяты> этаже, секции <данные изъяты> Дома, расположенного по строительному адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером № (п.3.2. Договора), общей площадью 36,57 кв.м. (п.3.2.1).

20.03.2017г. завершено строительство многоквартирного жилого дома.

27.12.2018г. Т.Д.М.к. было направлено заявление ООО «Тиволи» о выдаче одностороннего акта приема-передачи квартиры по адресу: <адрес>

30.01.2019г. Т.Д.М.к. обратилась в Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг для оформления в собственность своей <данные изъяты> квартиры. В МФЦ ей было указано на то, что по данным, предоставленным Бюро технической инвентаризации, площадь квартиры по адресу: <адрес>, составляет 33,1 кв.м.

В рамках договора долевого участия в строительстве жилья № п.4.1 указано, что для расчетов по Договору Стороны применяют расчетную площадь квартиры – 36,57 кв.м., в п.4.2. Договора прописано, что цена 1 кв.м. расчетной площади на день подписания Договора составляет 42 500 руб. Соответственно, разница между площадью 36,57 кв.м., указанной в договоре долевого участия в строительстве жилья №, и фактической площадью 35,5 кв.м. с учетом лоджии равна 1,07 кв.м., разница между стоимостью фактической и проектной площади квартиры составляет сумму 45 475 руб.

Пункт 4.6. договора долевого участия в строительстве жилья № противоречит нормам Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ, а также нормам гражданского законодательства, является ничтожным. Истец считает неприемлемым компенсацию только стоимости площади, превышающей 2 кв.м. уменьшения площади.

Т.Д.М.к. о нарушении своего права узнала 30.01.2019г., когда обратилась в МФЦ для оформления в собственность квартиры.

30.01.2019г. Т.Д.М.к. направила претензию в ООО «Тиволи» с просьбой компенсировать разницу стоимости площади жилого помещения в размере 147 475 рублей. Ответа от ООО «Тиволи» не получено.

Размер неустойки за период с 15.02.2019г. по 23.07.2019г. составил 68 667 руб. 25 коп.

Факт нарушения прав потребителя Застройщиком, вызывает моральные страдания у истца, ответчик должен возместить истцу причиненный моральный вред в размере 5 000 рублей.

Истец просит суд признать недействительным пункт 4.6 Договора № участия в долевом строительстве от 13.10.2014г., взыскать с ответчика в её пользу стоимостную разницу между фактической и проектной площадью квартиры в размере 45 475 рублей, неустойку за период с 15.02.2019г. по 23.07.2019г. в размере 68 667 руб. 25 коп, компенсацию морального вреда в размере 5 000 рублей, судебные расходы за оказанные юридические услуги в размере 20 000 рублей.

Истец о времени и месте рассмотрения дела извещена, не явилась. Суд определил рассмотреть дело в её отсутствие.

Представитель истца в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика ООО «Тиволи» возражал против удовлетворения требований истца. В объяснениях указал, что пункт 3.2.3 договора, заключенного между сторонами, говорит, что адрес, номер, площади, иные характеристики квартиры, цена договора будут уточняться после окончания строительства дома согласно данным технической инвентаризации. Договор не противоречит закону, поскольку не устанавливает каких-либо дискриминационных положений для дольщика, а также необоснованных преимуществ для застройщика. Пункт 4.6. договора права истца не нарушает, соответствует ч.2 ст.5 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ, согласно которого по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия её изменения. На стадии заключения договора стороны находились в равном положении, поскольку разница между проектной и фактической площадью могла измениться в пользу любой из сторон. С учетом лоджии фактическая площадь квартиры истца составила 35,5 кв.м. Полагает, что истцом пропущен срок исковой давности по требованию о признании недействительным пункта 4.6 Договора № участия в долевом строительстве от 13.10.2014г., который составляет 1 год и истек 25.01.2019г. Истцу направлялся односторонний акт приема–передачи квартиры 19.12.2017г., в котором была указана площадь квартиры – 33,1 кв.м. Конверт с односторонним актом прибыл в место вручения 20.12.2017г., из-за неудачной попытки вручения 25.01.2018г. был возращен отправителю.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд полагает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского Кодекса РФ (ред. от 05.05.2014г., действующей на момент заключения сторонами договора от 13.10.2014г.) граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно п.4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

В силу п.2 ст.424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 21.07.2014) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Из пункта 2 указанной статьи следует, что по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

В соответствии с положениями статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Судом установлено, что 13.10.2014г. между ООО «Развитие-Строй», действующего от имени и за счет ООО «Тиволи» (далее «Застройщик»), на основании агентского договора № от 04.03.2014г. (далее «Агент Застройщика»), и Т.Д.М.к. (далее «Участник») заключен договор № участия в долевом строительстве (л.д.6-12).

В соответствии с п.3.1. данного договора Агент Застройщика обязуется в предусмотренный договором срок передать Участнику Соответствующий Объект долевого строительства от имени Застройщика, который обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом с нежилыми помещениями по <адрес> (комплекс №1) (1 очередь). После получения разрешения на ввод Дома в эксплуатацию и при условии полного и надлежащего исполнения Участником своих обязательств по настоящему договору передать Участнику соответствующий объект долевого строительства, а Участник обязуется уплатить обусловленную Договором Цену и принять Объект долевого строительства.

При условии надлежащего выполнения Участником всех своих обязательств, в том числе денежных, согласно статьи 4 настоящего Договора, участник получает право на оформление в собственность <данные изъяты> квартиру № (строительный), находящуюся на <данные изъяты> этаже, Секции <данные изъяты> дома, расположенного по строительному адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером № (далее – «Квартира») (п.3.2. Договора).

Согласно п.3.2.1. Договора проектные площади квартиры:

Общая площадь Квартиры – 36,57 кв.м., в том числе жилая площадь 15,20 кв.м., в том числе площадь лоджии (балконов) – 2,35 кв.м.

В соответствии с п.3.2.3. адрес, номер, площади, иные характеристики Квартиры, Цена Договора будут уточняться после окончания строительства Дома согласно данным технической инвентаризации Дома (в случаях, прямо указанных в Договоре – Квартиры).

Согласно условиям пунктов 4.1.-4.2. Договора, для расчетов по Договору Стороны применяют расчетную площадь Квартиры - 36,57 кв.м., в том числе площадь лоджий, балконов, веранд и террас. Цена 1 кв.м. расчетной площади Квартиры на день подписания Договора составляет 42 500 рублей.

В соответствии с п.4.6. Договора в связи с получением данных технической инвентаризации Дома Стороны, изменяют Цену Договора. Взаиморасчет осуществляется по фактическим площадям Квартиры в следующем порядке:

- в случае увеличения или уменьшения расчетной фактической площади относительно расчетной проектной площади более чем на 2 (два) кв.м., Стороны обязаны компенсировать друг другу финансовые потери по цене 1 (одного) кв.м. расчетной площади Квартиры, оплаченной Участником последним платежом по Цене Договора. При этом компенсируется только стоимости площади, превышающей 2 (два) кв.м. увеличения или уменьшения площади. В случае увеличения или уменьшения расчетной фактической площади относительно расчетной проектной в пределах 2 (двух) кв.м., цена договора изменению не подлежит.

В соответствии с п.1 договора стороны определили, что расчетная площадь квартиры – согласованная Сторонами и используемая для денежных расчетов по Договору сумма Площади Квартиры и площади лоджий, подсчитанной с коэффициентом 1.

Агентом Застройщика 19.12.2017г. Т.Д.М.к. направлен односторонний акт приема-передачи к договору №№ от 13.10.2014г., из которого следует, что Агент Застройщика передал в одностороннем порядке участнику для дальнейшего оформления в собственность квартиру №, расположенную на <данные изъяты> этаже, площадью 33,1 кв.м. по адресу: <адрес>, ранее обозначенную в Договоре № от 13.10.2014г. участия в долевом строительстве, как <данные изъяты> квартиру № (строительный), находящуюся на <данные изъяты> этаже, секции <данные изъяты> Дома, расположенного по строительному адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером № (л.д.84).

Факт направления данного акта подтверждается описью вложения в конверт от 19.12.2017г., составленной сотрудником Почты России (л.д.89), копией конверта с почтовым идентификатором № (л.д.87).

Из отчета об отслеживании отправления с почтовым идентификатором № следует, что письмо, адресованное Т.Д.М.к., прибыло в место вручения 20.12.2017г., выслано обратно отправителю в связи с истечением срока хранения 25.01.2018г. (л.д.85).

Право собственности Т.Д.М.к. на объект недвижимости – жилое помещение, площадью 33,1 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, зарегистрировано 06.02.2019г., документы-основания: договор участия в долевом строительстве <данные изъяты> дополнительное соглашение от 02.02.2015г. к договору № участия в долевом строительстве от 13.10.2014г., выдано ДД.ММ.ГГГГ.2015г.; разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, №, выдано 27.02.2017г. администрацией г.Рязани; односторонний акт приема-передачи к договору № от 13.10.2014г. участия в долевом строительстве, выдан 19.12.2017г., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта недвижимости от 06.02.2019г. (л.д.16-19).

Из экспликации технического описания на многоквартирный дом по адресу: <адрес> составленного ООО «Центр технической инвентаризации и землеустройства» (л.д.31), следует, что общая площадь квартиры № данного дома составляет 33,1 кв.м. и состоит из: жилой площади – 15,2 кв.м., подсобной – 17,9 кв.м., лоджия, балконы, террасы, веранды, кладовки – 2,4 кв.м.

Таким образом, фактическая площадь квартиры истца после сдачи в эксплуатацию составляет 35,5 кв.м. (15,2 кв.м. + 17,9 кв.м. + 2,4 кв.м.), без учета площади лоджий, балконов, террас, веранд, кладовки, что на 1,07 кв.м. (36,57 кв.м. – 35,5 кв.м.) меньше проектной.

04.02.2019г. Т.Д.М.к. подана ООО «Тиволи» претензия с требованием компенсировать разницу общей площади жилого помещения в 3,47 кв.м. в размере 147 475 рублей (л.д.13). Факт подачи претензии представитель ответчика не оспаривал.

Претензия истца оставлена ответчиком без удовлетворения.

Рассматривая требования истца о признании недействительным пункта 4.6 Договора № участия в долевом строительстве от 13.10.2014г. и взыскании стоимостной разницы между фактической и проектной площадью квартиры в размере 45 475 рублей, суд исходит из следующего.

По смыслу приведенных выше положений статьей 421, 424 ГК РФ следует, что свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании.

Заключая договор долевого участия в строительстве жилья № от 13.10.2014г., исходя из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, стороны пунктом 4.6 договора установили, что в случае увеличения или уменьшения расчетной фактической площади относительно расчетной проектной в пределах 2 (двух) кв.м., цена договора изменению не подлежит. Данные условия согласуются с другими условиями договора.

Истец добровольно заключила с ответчиком договор долевого участия в строительстве жилья на приведенных выше условиях.

В соответствии с ч. 1 ст. 16 ФЗ "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Условия пункта 4.6 Договора № участия в долевом строительстве от 13.10.2014г., допускающие изменение размеров квартиры и не предусматривающие изменение цены объекта долевого строительства при незначительных отступлениях от проектной площади, не противоречат положениям специального Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 21.07.2014) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", регулирующего правоотношения сторон.

Не противоречат они и положениям ч.1 ст.16 ФЗ "О защите прав потребителей", поскольку не устанавливают каких-либо дискриминационных положений для дольщика (истца), а также необоснованных преимуществ для застройщика, так как в случае увеличения расчетной фактической площади относительно расчетной проектной в пределах 2 (двух) кв.м., цена договора также изменению не подлежит. Следовательно, в момент заключения договора стороны находились в равных условиях, по своему усмотрению определили условия установления, изменения и прекращения гражданских прав и обязанностей.

Следовательно, оснований для признания п.4.6 Договора № участия в долевом строительстве от 13.10.2014г. недействительным не имеется.

Кроме этого, ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности по требованию о признании недействительным пункта 4.6 Договора № участия в долевом строительстве от 13.10.2014г., который составляет 1 год, и, по его мнению, истек 25.01.2019г.

В соответствии с п. 2 ст. 199 ГК РФ, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В силу п.1 ст.168 ГК РФ (ред. от 05.05.2014) за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п.2 ст.168 ГК РФ).

На основании п.2 ст.181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Истец в обоснование своих требований ссылался на то, что оспариваемые им условия п.4.6. договора противоречат нормам Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ, а также нормам гражданского законодательства, т.е. истец просит признать содержащиеся в п.4.6. договора условия недействительными по основаниям его оспоримости - как нарушающие требования закона (п. 1 ст. 168 ГК РФ).

Следовательно, срок исковой давности по заявленным истцом требованиям составляет 1 год со дня, когда истец должен был узнать о нарушении своего права оспариваемым условием договора.

Как следует из обстоятельств, указанных в исковом заявлении, и объяснений представителя истца в судебном заседании, истец Т.Д.М.к. о нарушении своего права узнала 30.01.2019г., когда обратилась в МФЦ и ей сообщили фактическую площадь квартиры.

Однако, как следует из материалов дела, договор между сторонами был заключен 13.10.2014г. Экземпляр договора был истцу вручен. В связи с этим, о нарушении своих прав оспариваемым условием договора истец должна была узнать еще в октябре 2014г.

Квартира была передана истцу по одностороннему акту от 19.12.2017г., в котором была указана площадь квартиры – 33,1 кв.м. (л.д.84). Данный акт сторонами не оспорен и послужил основанием для регистрации за истцом права собственности на квартиру.

Из отчета об отслеживании отправления с почтовым идентификатором № следует, что письмо с односторонним актом от 19.12.2017г., адресованное Т.Д.М.к. прибыло в место вручения 20.12.2017г., выслано обратно отправителю в связи с истечением срока хранения 25.01.2018г. (л.д.85).

Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем, она была возвращена по истечении срока хранения.

В суд с требованием о признании п.4.6 Договора № участия в долевом строительстве от 13.10.2014г. недействительным истец обратилась только 15.04.2019г.

Из изложенного следует, что требования об оспаривании п.4.6. договора истцом заявлены более чем через 4 года после заключения договора, и через 1 год и 2 месяца после передачи истцу квартиры по одностороннему акту, т.е. с пропуском годичного срока, установленного п. 2 ст. 181 ГК РФ.

Таким образом, оснований для удовлетворения требований истца о взыскании стоимостной разницы между фактической и проектной площадью квартиры в размере 45 475 рублей не имеется.

При отказе в удовлетворении основного требования о взыскании стоимостной разницы между фактической и проектной площадью квартиры в размере 45 475 рублей, не подлежат удовлетворению и остальные требования – о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, поскольку нарушений прав истца, как потребителя по договору долевого участия, судом не установлено.

Истцу отказано в удовлетворении требований в полном объеме, в соответствии со ст.98 ГПК РФ, понесенные истцом расходы на оплату юридических услуг, в том числе на представителя, возмещению не подлежат.

На основании выше изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, судья

решил:

В удовлетворении исковых требований Т.Д.М.к. к ООО «Тиволи» о признании недействительным пункта 4.6 Договора № участия в долевом строительстве от 13.10.2014г., взыскании стоимостной разницы между фактической и проектной площадью квартиры в размере 45 475 рублей, неустойки за период с 15.02.2019г. по 23.07.2019г. в размере 68 667 рублей 25 копеек, компенсации морального вреда в размере 5 000 рублей – отказать.

Решение может быть обжаловано в Рязанский областной суд через Железнодорожный районный суд г.Рязани в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме (ДД.ММ.ГГГГ

<данные изъяты>