Решение № 2-658/2021 2-658/2021~М-236/2021 М-236/2021 от 10 июня 2021 г. по делу № 2-658/2021

Дело № 2-658/2021

89RS0004-01-2021-000366-39


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 июня 2021 года г. Новый Уренгой

Новоуренгойский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:

председательствующего судьи Серовой Т.Е.,

при секретаре Константиновой Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Департамента имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой к ФИО1 об изъятии недвижимого имущества путем выкупа,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных отношений Администрации г. Новый Уренгой обратился в Новоуренгойский городской суд с иском к ответчику об изъятии недвижимого имущества путем выкупа. В обоснование требований указано, что распоряжением Правительства ЯНАО от ДД.ММ.ГГГГ № <данные изъяты> многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> признан аварийным и подлежащим реконструкции. Администрации города рекомендовано провести отселение всех нанимателей и собственников жилых помещений дома в соответствии с требованиями и нормами жилищного законодательства. Постановлением Администрации г. Новый Уренгой от ДД.ММ.ГГГГ [суммы изъяты] изъят земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> и расположенные на нем объекты недвижимого имущества. В соответствии с указанным постановлением подлежит изъятию принадлежащее ответчику недвижимое имущество: земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м. (принадлежит на праве общей долевой собственности, пропорционально размеру общей площади квартиры); квартира № <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты> (принадлежит на праве собственности); нежилые помещения с кадастровыми номерами <данные изъяты> (принадлежат на праве общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади квартиры). В адрес ответчика были направлены постановление об изъятии земельного участка и проект соглашения об изъятии путем выкупа, в том числе, отчет об оценке возмещения за изымаемый участок и объекты недвижимого имущества. Письмо получено ответчиком ДД.ММ.ГГГГ., однако, ответчик уклоняется от заключения соглашения об изъятии недвижимого имущества путем выкупа или обмена. Истец просит изъять у ответчика путем выкупа на условиях, предусмотренных проектом соглашения о выкупе, принадлежащее ему недвижимое имущество: земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м. (принадлежит на праве общей долевой собственности, доля в праве пропорциональна размеру общей площади квартиры № <данные изъяты> в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенную по адресу: <адрес>, принадлежащую на праве собственности; нежилые помещения: общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м. кадастровый номер <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м. кадастровый номер <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м. кадастровый номер <данные изъяты>, расположенные по адресу: <адрес>, принадлежащие на праве общей долевой собственности, доля в праве пропорциональна размеру общей площади квартиры № <данные изъяты> в многоквартирном доме по адресу: <адрес>.

В судебном заседании представитель истца ФИО2, действующая на основании доверенности, на иске настаивала.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании 3.03.21г. с иском не согласилась, пояснила, что истец предложил ей неравноценный обмен с большой доплатой, которую она не может оплатить, так как продолжает выплачивать ипотеку за аварийное жилье. Квартира, которую ей передали в пользование взамен аварийной, находится в доме, который так же может стать аварийным. Она полагает, что та цена, которую истец предлагает ей за изымаемую у нее квартиру, не соответствует реальной рыночной стоимости.

Впоследствии ответчик изменила свое отношение к заявленным требованиям. Согласилась на обмен изымаемого у нее жилого помещения на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, предоставленное ей администрацией города.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Решением Новоуренгойского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ФИО1 к ООО СК «Сбербанк страхование» о признании события страховым случаем, взыскании убытков, компенсации морального вреда удовлетворены частично.

Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между НО «Фонд жилищного строительства Ямало-Ненецкого автономного округа» (Участник долевого строительства) и ФИО1 (Правопреемник) заключен договор [суммы изъяты] уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве с использованием кредитных средств банка, по которому Участник долевого строительства уступил, а Правопреемник принял права требования к ООО «Стройсистема» по Договору [суммы изъяты] участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ в отношении <данные изъяты>-комнатной квартиры со строительным номером <данные изъяты>, общей проектной площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной на <данные изъяты> этаже в строящемся жилом доме, а также доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в жилом доме, подлежащей передаче в собственность Участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома.

ДД.ММ.ГГГГ между ПАО «Сбербанк России» (Кредитор) и ФИО1 (Созаемщик) заключен кредитный договор № <данные изъяты>, по условиям которого Банк предоставил Созаемщикам кредит в сумме 2 538 211 рублей на срок 183 месяцев под 11,40 % годовых на инвестирование строительства, индивидуальное строительство объекта недвижимости: двухкомнатной квартиры, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенной на <данные изъяты> этаже в строящемся жилом доме, находящемся по адресу: «Многоквартирные жилые дома № <данные изъяты> в проектируемой жилой застройке по <адрес>».

ДД.ММ.ГГГГ также зарегистрировано обременение в виде ипотеки на указанный объект недвижимости в пользу ПАО «Сбербанк России» (л.д. 16-18).

Распоряжением правительства ЯНАО от ДД.ММ.ГГГГ № <данные изъяты> жилой дом № <адрес> признан аварийным и подлежащим реконструкции.

На основании постановления администрации города Нового Уренгоя от ДД.ММ.ГГГГ № <данные изъяты> земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> и расположенные на нём объекты недвижимого имущества: квартиры и нежилые помещения в доме, согласно приведённому в постановлении перечню, изъяты для муниципальных нужд.

В данный перечень, в числе прочего, включено недвижимое имущество, принадлежащее ФИО1: квартира № <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенная по адресу: <адрес> этаж; земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> м2; нежилые помещения, кадастровый номер <данные изъяты>; общей площадью <данные изъяты> м2, кадастровый номер <данные изъяты>; общей площадью <данные изъяты> м2, кадастровый номер <данные изъяты>; общей площадью <данные изъяты> м2, кадастровый номер <данные изъяты>.

В адрес ответчика были направлены постановление об изъятии земельного участка и проект соглашения об изъятии путем выкупа, в том числе, отчет об оценке возмещения за изымаемый участок и объекты недвижимого имущества. Письмо получено ответчиком ДД.ММ.ГГГГ.

От подписания соглашения ответчик отказалась. От предложенных ответчику вариантов предоставления жилого помещения взамен непригодного для проживания ФИО1 также отказалась.

Согласно пункту 1 статьи 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Нормы, содержащиеся в статье 32 ЖК РФ, в развитие положений части 3 ст.35 Конституции РФ о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены прежде всего на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения.

Решение об изъятии жилого помещения, принадлежащего ФИО1, принято компетентным органом местного самоуправления, соблюдена администрацией г.Новый Уренгой и процедура, предшествовавшая изъятию жилого помещения у собственника, предусмотренная частями 2-4 ст.32 ЖК РФ.

Правовым последствием изъятия у собственника принадлежащего ему жилого помещения путем выкупа является его выселение из этого жилого помещения, переход права собственности муниципальному образованию и прекращение права пользования жилым помещением в соответствии со ст.292 ГК РФ.

Для разрешения спора важное значение имеет рыночная стоимость изымаемого жилого помещения.

Соглашение между администрацией г.Новый Уренгой и ФИО1 о выкупной стоимости жилого помещения не достигнуто, в связи с чем разрешение этого вопроса возможно в судебном порядке (ч.ч.6, 9 ст.32 ЖК РФ).

В обоснование выкупной цены департамент имущественных и жилищных отношений администрации г.Новый Уренгой предоставил Отчет оценщика ФИО4 об определении размера возмещения собственникам объектов недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому размер возмещения составляет 4 542 000 рублей, в том числе рыночная стоимость недвижимого имущества доли с праве общей долевой собственности на земельный участок, рыночная стоимость квартиры, рыночная стоимость доли в праве общей долевой собственности на нежилые помещения (общее имущество) – 4 530 000 рублей, убытки, связанные с переездом и оформлением права собственности на другое жилое помещение – 12 000 рублей.

Порядок проведения оценки, установления рыночной стоимости объектов и общие требования к содержанию отчета об оценке установлены Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральными стандартами оценки.

В силу ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Исходя из того, что действующее законодательство (ст. 11, 12 ГК РФ) допускает защиту гражданских прав в тех случаях, когда создается угроза их нарушения, то предъявление и рассмотрение судом самостоятельных требований об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика, возможно в том случае, если заключение независимого оценщика является обязательным при совершении сделок для определенных лиц в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В том случае, если заключение независимого оценщика не является обязательным для сторон при заключении сделки, а также в том случае, если действующее законодательство предусматривает обязательность совершения сделки по цене, равной оценке, определенной в отчете независимого оценщика, и сделка уже совершена, то стороны вправе оспорить результат оценки при рассмотрении конкретного спора, где заключение независимого оценщика будет являться одним из доказательств.

Если оспариваемый отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества является одним из доказательств и определенная им величина оценки не является в силу закона или иного нормативного акта обязательной, то законность данного отчета не может быть предметом самостоятельного иска.

Как установлено в судебном заседании, в связи с проводимыми мероприятиями по отселению граждан из дома, подлежащего реконструкции, ответчику ФИО1 предоставлено жилое помещение по адресу: <адрес>, где оан уже фактически проживает около 2х лет.

Следовательно, ее право на предоставление иного благоустроенного жилого помещения взамен изымаемого не нарушено. Предметом спора может являться лишь рыночная стоимость изымаемого имущества.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Согласно ч. 5 ст. 56.8 ЗК РФ в целях определения размера возмещения рыночная стоимость земельного участка, право частной собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость подлежащих прекращению иных прав на земельный участок определяется исходя из разрешенного использования земельного участка на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии земельного участка.

В соответствии с ч.ч. 7-8 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

Отчет оценщика ИП ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ № <данные изъяты>, был поставлен под сомнение, и в ходе судебного разбирательства по ходатайству ответчика была назначена судебная оценочная экспертиза для определения стоимости изымаемого имущества.

Согласно экспертному заключению <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ размер возмещения за изымаемое жилое имущество, а именно - квартиру № <данные изъяты>, расположенную по адресу: <адрес>, составляет округленно: 6 355 400 рублей, в том числе: убыток (реальный ущерб, упущенная выгода), причиненный собственнику изъятием земельного участка составляет округленно: 31 400 рублей. Рыночная стоимость квартиры № <данные изъяты>, расположенной по адресу: <адрес>, составляет округленно: 6 324 000 рублей, в том числе: рыночная стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок составляет округленно: 116 100 рублей. Рыночная стоимость доли в праве общей долевой собственности на нежилые помещения (общее имущество) составляет округленно: 67 600 рублей.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценивая экспертное заключение, проведенной по делу экспертизы суд учитывает, что оно не противоречит иным собранным по делу доказательствам.

Экспертным заключением <данные изъяты> рыночная стоимость указанной квартиры определена в размере 6 324 000 руб., что наиболее объективно отражает ее реальную цену с учетом стоимости проведенного в ней ремонта. При этом эксперт использовал сравнительный подход методом сравнения рыночных продаж. Убытки вследствие изъятия объекта оценки определены экспертом в размере 31 400 руб..

У суда не имеется оснований не доверять заключению ООО «Новоуренгойская оценочная компания». Суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.

Экспертное заключение составлено оценщиком 1 категории ФИО5, имеющим высшее образование, специальную подготовку в области оценки собственности, стаж работы в оценочной деятельности с 2007г., Эксперт предупреждён об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Доказательств того, что сведения, содержащиеся в заключении эксперта, не соответствуют положениям действующего законодательства, суду не представлено. Не представлено суду и доказательства того, что при проведении судебной экспертизы были допущены нарушения, лишающие полученное по ее результатам заключение доказательственной силы. Выводы, содержащиеся в заключении, основаны на расчетах, заключениях и иной информации, полученной в результате исследования рынка объекта оценки, а также на опыте и профессиональных знаниях. Источники информации и методика расчетов и заключений приведены в соответствующих разделах отчета. Сторонами при рассмотрении дела не представлены доказательства, свидетельствующие о несоответствии действующему законодательству рыночной стоимости, указанной в заключении эксперта.

При этом суд полагает, что аварийность жилого дома не может быть учтена при определении рыночной стоимости квартиры, поскольку аварийность здания была установлена вскоре после его ввода в эксплуатацию ( ДД.ММ.ГГГГ. объекту недвижимости был присвоен кадастровый номер, признан аварийным в ДД.ММ.ГГГГ.). Доказательств вины ответчика в аварийности жилого помещения, приобретенного им как участником долевого строительства, суду не представлено.

Следовательно, при определении рыночной стоимости жилого помещения, признание его непригодным к проживанию, учитываться не должно.

Анализ вышеприведенных положения закона (ст. 32 ЖК РФ, ч.2 ст. 56.10 ЗК РФ) позволяют суду сделать вывод об обоснованности требований Департамента в части изъятия недвижимого имущества, подлежащего реконструкции, путем выкупа.

Однако, учитывая, что судом определен иной размер возмещения за изымаемое имущество, требования Департамента в части изъятия имущества на условиях, предусмотренных проектом о выкупе, не могут быть удовлетворены.

Определение судом иного размера возмещения за выкупаемое имущество является основанием для подготовки нового проекта выкупа изымаемого имущества, поскольку существенным условием Соглашения об изъятии имущества является установление его цены.

При таких обстоятельствах иск Департамента подлежит частичному удовлетворению.

Доводы ответчика о том, что она согласна на обмен жилыми помещениями, не может быть рассмотрен в рамках настоящего спора, поскольку соглашение об обмене между сторонами не состоялось. Суд не вправе вторгаться в договорные отношения сторон в целях соблюдения принципа свободы Договора.

В соответствии ч.1 ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со ст. 94 ГПК РФ к издержкам относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

Как следует из материалов дела, ответчиком оплачена стоимость производства экспертизы, назначенной судом, в сумме 15 000 руб. Данные расходы подлежат взысканию с истца в пользу ответчика, поскольку заключение эксперта принято судом как надлежащее доказательство при вынесении решения.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Иск департамента имущественных и жилищных отношений администрации города Нового Уренгоя удовлетворить частично.

Изъять у ФИО1 следующее имущество:

- квартиру № <данные изъяты>, кадастровый номер <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную по адресу: <адрес>;

- доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> м2;

- доли в праве собственности на нежилые помещения: общей площадью <данные изъяты> м2, кадастровый номер <данные изъяты>; общей площадью <данные изъяты> м2, кадастровый номер <данные изъяты>; общей площадью <данные изъяты> м2, кадастровый номер <данные изъяты>; общей площадью <данные изъяты> м2, кадастровый номер <данные изъяты>, расположенные по адресу: <адрес>.

Возложить на департамент имущественных и жилищных отношений администрации города Нового Уренгоя обязанность выплатить ФИО1 возмещение за изымаемое имущество в размере 6 355 400 рублей.

Прекратить право собственности ФИО1 на изымаемое имущество с момента выплаты возмещения за изымаемое имущество.

Признать право собственности муниципального образования «город Новый Уренгой» на следующее имущество:

- квартиру № <данные изъяты>, кадастровый номер <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную по адресу: <адрес>;

- доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> м2, пропорционально размеру общей площади квартиры № <данные изъяты>, кадастровый номер <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную по адресу: <адрес>;

- доли, пропорциональные размеру общей площади квартиры № <данные изъяты>, кадастровый номер <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, в праве собственности на нежилые помещения: общей площадью <данные изъяты> м2, кадастровый номер <данные изъяты>; общей площадью <данные изъяты> м2, кадастровый номер <данные изъяты>; общей площадью <данные изъяты> м2, кадастровый номер <данные изъяты>; общей площадью <данные изъяты> м2, кадастровый номер <данные изъяты>, расположенные по адресу: <адрес>;

с момента выплаты ФИО1 возмещения за изымаемое имущество.

Взыскать Департамента имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой в пользу ФИО1 судебные расходы в сумме 15 000 руб..

Решение может быть обжаловано в суд Ямало-Ненецкого автономного округа в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Новоуренгойский городской суд.

Председательствующий судья Серова Т.Е.