Решение № 2-90/2018 2-90/2018 ~ М-67/2018 М-67/2018 от 14 мая 2018 г. по делу № 2-90/2018

Дело № 2-90/2018
РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Город Старица 15 мая 2018 года

Старицкий районный суд Тверской области

в составе председательствующего судьи Шалыгина А.А.,

при секретаре Рогачёвой О.М.,

с участием ответчика Некрасова А.А., его представителя Сидоренко Д.И.,

представителей ответчика Гвазава И.А. – Кецба Б.Х., Некрасовой И.С.,

третьего лица Гвазава В.Ш.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области к Некрасову А.А. и Гвазава И.А. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения и применении последствий недействительности сделки,

установил:

Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области, в лице представителя Гришина О.В., обратилось в суд с иском к Некрасову А.А. и Гвазава И.А., в котором, с учетом уточнений, просило признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от 05 октября 2016 года, заключенный между Некрасовым А.А. и Гвазава И.А.; применить последствия недействительности этой сделки в виде возврата каждой стороне друг другу всего, полученного по сделке, а именно, Гвазава И.А. передать земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес> Некрасову А.А., а Некрасова А.А. принять указанный земельный участок с кадастровым номером № и возвратить Гвазава И.А. все полученное по такой сделке.

В обоснование исковых требований указано, что 05 октября 2016 года между Некрасовым А.А. и Гвазава И.А. был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>. Однако, при заключении договора купли-продажи земельного участка не были выполнены требования ст. ст. 8, 12 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и ст. 8 Закона Тверской области от 09.04.2008 № 49-ЗО «О регулировании отдельных земельных отношений в Тверской области», поскольку извещение о намерении продать земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения от Некрасова А.А. в Правительство Тверской области не поступало. Совершение Некрасовым А.А. сделки по отчуждению земельного участка сельскохозяйственного назначения без соблюдения норм о преимущественном праве субъекта РФ на покупку, свидетельствует о нарушении норм ст. 8 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Таким образом, заключенный между Некрасовым А.А. и Гвазава И.А. договор купли- продажи земельного участка является ничтожной сделкой, как противоречащий требованиям ст. 8 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Представителем Правительства Тверской области Т.О.Н. представлен письменный отзыв на иск, в котором она считала исковые требования Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области обоснованными, просила их удовлетворить (л.д. 55-58).

Представитель истца Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области, ответчик Гвазава И.А., представители третьих лиц Правительства Тверской области и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по Тверской области в судебное заседание не явились при надлежащем извещении.

Представитель истца Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области Б.С.О. направила ходатайство о рассмотрении дела без своего участия, поддержала исковые требования с учетом уточнений и просила их удовлетворить.

Ответчик Гвазава И.А. представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие из-за дальности проживания, направила в суд своих представителей Кецба Б.Х. и Некрасову И.С.

Представитель третьего лица Правительства Тверской области Т.О.Н. в письменном отзыве на иск просила о рассмотрении дела без участия Правительства Тверской области.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Тверской области С.В.В. направил ходатайство о рассмотрении дела без участия представителя Управления.

При таких обстоятельствах, на основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании ответчик Некрасов А.А. и его представитель Сидоренко Д.И. против удовлетворения иска и признании договора купли-продажи земельного участка недействительным не возражали, подтвердили, что Правительство Тверской области о заключении сделки Некрасовым А.А. не извещалось. Вместе с тем, Некрасов А.А. утверждал, что денежные средства в качестве платы за земельный участок ему не передавались.

Представители ответчика Гвазава И.А. – Кецба Б.Х. и Некрасова И.С. против удовлетворении иска возражали. Утверждали, что обусловленная договором денежная сумма 400000 рублей была полностью получена продавцом Некрасовым А.А. при заключении договора от супруга покупателя Гвазава И.А. – Гвазава В.Ш. и в присутствии Некрасовой И.С.

При этом, представитель ответчика Некрасова И.С. пояснила, что представляла интересы покупателя Гвазава И.А. при заключении спорного договора и ей было известно об отсутствии уведомления Правительства Тверской области о заключаемой сделке. Однако, данный земельный участок был предоставлен Некрасову А.А. на праве собственности для ведения крестьянского хозяйства до введения в действие Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», переход права был зарегистрирован органом Росреестра без каких-либо замечаний, Гвазава И.А. являлась добросовестным приобретателем, поэтому считала, что данная сделка признанию недействительной не подлежит.

Третье лицо Гвазава В.Ш. против удовлетворения иска возражал, пояснил, что ответчик Гвазава И.А. его супруга, земельный участок приобретен в браке и с его согласия. После заключения договора, от имени супруги передал Некрасову А.А. 400000 рублей в присутствии Некрасовой И.С. Впоследствии выяснилось, что фактическая площадь земельного участка меньше заявленной, поэтому из этой суммы Некрасов А.А. вернул ему, как супругу Гвазава И.А., 40000 рублей. Таким образом, за земельный участок Некрасов А.А. фактически получил 360000 рублей.

Заслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (пункт 1).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (пункт 3).

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях (пункт 4).

Судом установлено и подтверждается материалами регистрационного дела (л.д. 23-44), что ответчик Некрасов А.А. являлся собственником земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

05 октября 2016 года между продавцом Некрасовым А.А. и покупателем Гвазава И.А. в лице представителя Некрасовой И.С. был заключен договор купли-продажи вышеназванного земельного участка с кадастровым номером № за 400000 рублей (л.д. 37-38).

В тот же день сторонами договора подписан передаточный акт, согласно которому продавец Некрасов А.А. передал, а покупатель Гвазава И.А. приняла в собственность приобретенный ею земельный участок (л.д. 39).

На основании данного договора, за Гвазава И.А. зарегистрировано право собственности на земельный участок, о чем в Едином государственном реестре недвижимости имеется запись от 14.10.2016 года №.

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости, данный земельный участок относится к категории земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием: для ведения крестьянского хозяйства (л.д.20).

Вместе с тем, Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлены специальные правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Так, согласно статье 8 названного Федерального закона № 101-ФЗ, при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (часть 1).

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.

Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении (часть 2).

В силу части 4 статьи 8 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

Правовое регулирование в области оборота земель сельскохозяйственного назначения на территории Тверской области в рамках полномочий, предоставленных субъекту Российской Федерации Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» осуществляется на основании Закона Тверской области от 09.04.2008 № 49-ЗО «О регулировании отдельных земельных отношений в Тверской области».

Согласно статье 9 Закона Тверской области от 09.04.2008 № 49-ЗО «О регулировании отдельных земельных отношений в Тверской области» извещение о намерении продать земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения направляется продавцом в Правительство Тверской области (пункт 1).

В извещении указываются цена, размер, местоположение земельного участка (с указанием кадастрового номера) и срок, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет (пункт 2).

Извещение, поступившее в Правительство Тверской области, направляется в уполномоченный орган в день его поступления (пункт 3).

Постановлением администрации Тверской области от 06.05.2006 № 93-па (в ред. от 22.01.2013) «О реализации отдельных полномочий в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения» уполномоченным органом на осуществление полномочий субъекта Российской Федерации, предусмотренных Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» является Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области.

Таким образом, продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения ФИО1 обязан был известить в письменной форме Правительство Тверской области о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет.

Между тем, из материалов дела следует и не отрицается ответчиками, что при заключении договора купли-продажи от 05 октября 2016 года данная обязанность не была исполнена, чем было нарушены нормы статьи 8 Федерального закона № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственном назначения» о преимущественном праве субъекта Российской Федерации Тверская область на покупку земельного участка сельскохозяйственного назначения.

При таких обстоятельствах, в силу части 4 статьи 8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственном назначения», заключенный между ФИО1 и ФИО2 договор купли продажи от 05 октября 2016 года является ничтожным.

Довод представителей ответчика ФИО2 о том, что земельный участок был предоставлен ФИО1 на праве собственности для ведения крестьянского хозяйства до введения в действие Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не может быть принят во внимание, поскольку на момент заключения оспариваемой сделки действовали нормы Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», который не содержит исключений для преимущественного права субъекта Российской Федерации на приобретение земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, предназначенных для ведения крестьянского хозяйства.

Также не может быть принят во внимание довод представителей ответчика ФИО2 о регистрации органами Росреестра перехода прав по сделке без каких-либо замечаний, поскольку статья 8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» прямо указывает на ничтожность сделки, совершенной без предварительного извещения Правительства Тверской области.

Согласно статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1).

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2).

Из содержания пункта 2.1 договора купли-продажи от 05 октября 2016 года следует, что земельный участок был продан покупателю ФИО2 за согласованную сторонами цену в размере 400 000 рублей, которые переданы покупателем продавцу ФИО1 до подписания настоящего договора.

Согласно записи в приложенном к договору передаточном акте от 05.10.2016, расчет за продаваемый земельный участок между сторонами произведен окончательно до подписания настоящего договора (л.д. 39).

Договор купли-продажи и передаточный акт удостоверены личной подписью продавца ФИО1, поэтому оснований сомневаться в действительной передачи указанных в договоре денежных средств суд не усматривает.

Кроме того, факт передачи ФИО1 обусловленной договором денежной суммы в размере 400000 рублей за продаваемый земельный участок подтверждается приведенными выше показаниями представителя ответчика ФИО2 - ФИО3 и третьего лица ФИО4, которые ничем не опровергнуты и не доверять которым у суда нет оснований.

Доказательств безденежности данной сделки суду не представлено.

Вместе с тем, из пояснений третьего лица ФИО4 следует, что часть полученной за земельный участок денежной суммы в размере 40000 рублей были возвращены ФИО1 ему как супругу покупателя ФИО2, что ответчиком ФИО1 не отрицалось.

Согласно объяснениям ФИО1 и ФИО4, зафиксированным в материале проверки КУСП № от 20.11.2017 и в постановлении УУП ОУУП и ПДН Старицкого ОП МО МВД России «Ржевский» Б.П.В. от 23.11.2017 об отказе в возбуждении уголовного дела, за проданный ФИО2 земельный участок площадью <данные изъяты> ФИО1 получил деньги в сумме 360000 рублей (л.д. 137).

Учитывая изложенное, к доводам ответчика ФИО1 о том, что деньги по договору он не получал, суд относится критически, поскольку приведенные выше доказательства свидетельствуют, что фактически по договору купли-продажи от 05.10.2016 в счет стоимости земельного участка продавцом ФИО1 было получено 360000 рублей.

При таких обстоятельствах, суд считает необходимым применить к договору купли-продажи от 05.10.2016 последствия его недействительности в виде возврата каждой стороне всего полученного по сделке, а именно, возвратить ФИО1 в собственность земельный участок с кадастровым номером №, взыскав с ФИО1 в пользу ФИО2 фактически полученные по договору денежные средства в сумме 360000 рублей.

В силу подп. 3 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

В соответствии с частью 2 статьи 14 Федерального закона 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе вступившие в законную силу судебные акты.

На основании приведенных норм права настоящее решение является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости записи о праве собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером № и восстановлении записи о праве собственности ФИО1 на данный земельный участок.

В соответствии с частью 1 статьи 103 Гражданского процессуального кодекса РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 61.1 Бюджетного кодекса Российской Федерации, государственная пошлина по делам, рассматриваемым судами общей юрисдикции подлежит зачислению в доход бюджета муниципального района по месту нахождения суда, принявшего решение, то есть в бюджет муниципального образования «Старицкий район» Тверской области.

Поскольку спор о применении последствий недействительности сделки связан с правами на имущество, а истец Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с пунктом 19 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации, на основании подп. 1 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса РФ с ответчиков ФИО1 и ФИО2 в бюджет муниципального образования «Старицкий район» Тверской области подлежит взысканию государственная пошлина как при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, пропорционально фактической стоимости земельного участка 360000 рублей, - в сумме 6800 рублей в равных долях, по 3400 рублей с каждого.

По настоящему гражданскому делу определением Старицкого районного суда Тверской области от 23 марта 2018 года по ходатайству Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению Росреестра по Тверской области регистрационных действий с вышеназванным земельным участком (л.д. 15).

Поскольку исполнение решения суда о применении последствий недействительности сделки предполагает внесение изменений в ЕГРН, назначенные по делу обеспечительные меры по вступлению решения суда в законную силу, следует отменить.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области к ФИО1 и ФИО2 удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, заключенный 05 октября 2016 года между ФИО1 и ФИО2.

Применить последствия недействительности сделки - договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от 05 октября 2016 года: возвратить в собственность ФИО1 земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>; взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 360000 (Триста шестьдесят тысяч) рублей.

Настоящее решение является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости записи о праве собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, и восстановлении записи о праве собственности ФИО1 на данный земельный участок.

Взыскать с ФИО1 и ФИО2 государственную пошлину в доход бюджета муниципального образования «Старицкий район Тверской области» в размере 6800 (Шесть тысяч восемьсот) рублей в равных долях, то есть, по 3400 (Три тысячи четыреста) рублей с каждого.

Наложенные определением Старицкого районного суда Тверской области от 23 марта 2018 года меры по обеспечению иска в виде запрета Управлению Росреестра по Тверской области регистрационных действий с вышеназванным земельным участком, по вступлению решения суда в законную силу, отменить.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тверской областной суд через Старицкий районный суд Тверской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий

Решение в окончательной форме принято 18 мая 2018 года.

Председательствующий