Решение № 3-21/2018 от 6 февраля 2018 г. по делу № 3-21/2018

Дело№За-21/2018


РЕШЕНИЕ

Российской Федерации

06 февраля 2018 года г. Челябинск

Челябинский областной суд в составе председательствующего судьи Кучина М.И. при секретаре Волошиной А.А., рассмотрев административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Баден-Баден» об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства равной рыночной стоимости,

установил:

ООО «Баден-Баден» обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости равной рыночной в отношении объекта капитального строительства нежилого здания - магазина строительных материалов общей площадью 3 291,2 кв.м с кадастровым номером 74:33:1324001:942, расположенного по адресу: <...>, - в размере 56 471 ООО рублей по состоянию на 17 июля 2017 года.

В обоснование указано, что кадастровая стоимость этого объекта капитального строительства в размере 101 868 662,90 руб. превышает его рыночную стоимость, определенную отчетом оценщика в заявленном размере, что нарушает права административного истца, как собственника объекта и плательщика налога на имущество.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Баден-Баден» адвокат Михалевская О-В. просила установить размер кадастровой стоимости в размере рыночной в соответствии с заключением судебного эксперта.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Челябинской области ФИО1 пояснила, что в соответствии с постановлением Пленума Верховного Суда № 28, если объект существовал на дату оценки, но не вошел в перечень объектов при массовой оценке или вошел с неверными характеристиками, то датой определения должна быть датой формирования перечня. Полагала, что определять кадастровую стоимость необходимо по состоянию на 01 марта 2015 года. При этом, дата определения стоимости не влияет на период её применения.

Представители административного ответчика Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области, заинтересованные лица Администрация г. Магнитогорска Челябинской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Челябинской области, будучи надлежаще извещенными, в судебное заседание не явились, причины неявки не сообщили. Дело в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) рассмотрено в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, суд находит заявление подлежащим удовлетворению.

Статьей 245 КАС РФ, статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской

Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено право юридических лиц и граждан обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи и акта приема-передачи от 26.04.2011 года ООО «Баден-Баден» является собственником объекта капитального строительства - нежилого здания - магазина строительных материалов общей площадью 3 291,2 кв.м с кадастровым номером 74:33:1324001:942 расположенного по адресу: <...>.

В силу части 1 статьи 376 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении имущества определяется как его кадастровая стоимость. Поскольку ООО «Баден-Баден» является плательщиком налога на имущество организаций, определением кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости затрагиваются его права и обязанности.

Предусмотренный статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности досудебный порядок урегулирования спора истцом соблюден. По результатам рассмотрения соответствующего обращения ООО «Баден-Баден» от 04.08.2017 г. Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Челябинской области было вынесено решение № 1332 от 29.08.2017 года об отклонении заявления ООО «Баден-Баден».

Из ответов ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Челябинской области (т.1 л.д. 182-183, 221-222, 231, 240-242) на запросы суда следует, что сведения об объекте недвижимости с кадастровым номером 74:33:1324001:942 площадью 1233,1 кв.м были внесены в ЕГРН 10.12.2011 года.

Приказом Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области № 170-П от 22 июля 2015 года утверждены результаты очередной кадастровой оценки объектов недвижимости жилого и нежилого фондов на территории Челябинской области по состоянию на 01 марта 2015 года.

Объект капитального строительства с кадастровым номером 74:33:1324001:942 был включен в перечень объектов недвижимости, подлежащих ГКО, его кадастровая стоимость утверждена Приказом №170-П в размере 38 166 701,57 руб.

17.07.2017 года было принято решение № Ф7400/17-40862 об исправлении технической ошибки в сведениях о площади этого объекте с 1233,1 кв.м на 3291,2 кв.м. Кадастровая стоимость была определена заново в соответствии с пунктом 2.2 Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 18.03.2011 №113 (далее — Порядок №113), на основании результатов ГКО, утвержденных Приказом №170-П, в размере 101 868 662,90 руб.

Датой, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером

74:33:1324001:942 в указанном размере, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Челябинской области считает 17.07.2017 г. - дату внесения изменений в сведения о площади указанного объекта недвижимости.

Суд с таким мнением согласиться не может.

Так, из представленного с ответами на запросы суда решения ФГБУ «ФКП Росреестра» по Челябинской области № Ф7400/17-57118 от 29.08.2017 г. (т. 1 л.д. 232) следует, что площадь объекта капитального строительства с кадастровым номером 74:33:1324001:942 должна составлять 3 291,2 кв.м на основании кадастрового паспорта от 24.09.2010 года, с момента внесения в ГКН сведений об этом объекте недвижимости, т.е. с 10.12.2011 года.

Сведения о площади объекта 1233,1 кв.м при постановке на учет были внесены в ГКН ошибочно. Такой площади указанный объект фактически не имел.

Порядок исправления технических ошибок, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, (описок, опечаток, грамматических или арифметических ошибок либо подобных ошибок), допущенных органом регистрации прав при осуществлении государственного кадастрового учета и приведших к несоответствию сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых вносились сведения в Единый государственный реестр недвижимости, установлен статьей 61 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ от 13 июля 2015 года.

Согласно абзацу 5 пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса РФ изменение кадастровой стоимости земельного участка вследствие исправления ошибок, допущенных при определении его кадастровой стоимости, учитывается при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором была применена ошибочно определенная кадастровая стоимость.

Статьей 24.20 Закона об оценочной деятельности также предусмотрено, что в случае исправления технической ошибки в сведениях Единого государственного реестра недвижимости о величине кадастровой стоимости сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений, содержавших техническую ошибку.

Таким образом, исправление 17 июля 2017 года допущенной технической ошибки в площади объекта недвижимости носило характер приведения сведений ГКН в соответствие с правоустанавливающими документами и не влекло изменение характеристик земельного участка, влияющих на размере его кадастровой стоимости.

Поскольку на момент утверждения приказом Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области № 170-П от 22 июля 2015 года результатов очередной кадастровой оценки объектов недвижимости жилого и нежилого фондов на территории Челябинской

области по состоянию на 01 марта 2015 года объект капитального строительства с кадастровым номером 74:33:1324001:942 фактически имел площадь 3 291,2 кв.м и состоял на кадастровом учете, суд считает, что его кадастровая стоимость подлежит определению по состоянию на 01 марта 2015 года, а не по состоянию на 17 июля 2017 года как ошибочно полагает ФГБУ «ФКП Росреестра» по Челябинской области.

Таким образом, требования ООО «Баден-Баден», обратившегося в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта капитального строительства в 2017 году, могут быть удовлетворены по состоянию на 01 марта 2015 года на период с 1 января 2017 года до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 11 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Частью 1 статьи 11 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Для целей применения Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства; под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 3).

В соответствии с частью 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Обращаясь в суд с настоящим заявлением, ООО «Баден-Баден» представило отчет об оценке № 303/2017 от 23.07.2017 г., составленный оценщиком ООО Независимый правовой центр «Ампаро», директором которого является ***., подписавший рассматриваемое административное исковое заявление ООО «Баден-Баден» что свидетельствует о несоблюдении требований части 1 статьи 16 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которой оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он является учредителем,

собственником, акционером, должностным лицом или работником

юридического лица - заказчика, лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, либо состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве.

Таким образом, определенная этим отчетом рыночная стоимость объекта недвижимости в размере 56 471 ООО рублей не может быть положена в основу решения.

Определением суда от 11 января 2018 года на основании ходатайства представителя ООО «Баден-Баден» адвоката Михалевской О.В. назначена судебная экспертиза.

Из заключения судебной экспертизы № 006/2018 от 25.01.2018 г., выполненной экспертом ***., предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса РФ за дачу заведомо ложного заключения, следует, что рыночная стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером 74:33:1324001:942 по состоянию на 01 марта 2015 года составляла 60 672 000 рублей.

Достоверность выводов, содержащихся в заключении судебной экспертизы, под сомнение никем не поставлена. О проведении дополнительной либо повторной экспертизы в порядке статьи 83 КАС РФ никто из лиц, участвующих в деле, не ходатайствовал.

Оценивая в соответствии с положениями статьи 84 КАС РФ добытые доказательства рыночной стоимости объекта капитального строительства, суд находит их достоверными, отвечающими требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, а также принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Судом нарушений требований. к порядку проведения экспертизы, определяемых стандартами оценочной деятельности, в том числе федеральными стандартами оценки (ФСО №1 - «Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки», утв. приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 297; ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», утв. приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 298; ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г. N 299; ФСО № 4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости», утв. приказом Минэкономразвития РФ от 22 октября 2010 г. № 508; ФСО № 5 «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения», утв. приказом Минэкономразвития РФ от 4 июля 2011 г. № 328; ФСО № 6 «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков», утв. приказом Минэкономразвития РФ от 7 ноября 2011 г. №628; ФСО № 7 - «Оценка недвижимости», утв. приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 г. №611, а также стандартами и правилами оценочной деятельности (статья 20 Закона об оценочной деятельности) не установлено.

Как следует из платежного поручения № 7 от 24.01.2018 года ООО «Баден-Баден» перечислило на депозитный счет Челябинского областного суда денежные средства в размере 30 000 рублей в счет оплаты за

проведение экспертизы по настоящему делу.

Заключение судебной экспертизы подготовлено экспертом ООО «Бюро независимых экспертиз и оценки» ***. в полном объеме и представлено в материалы дела вместе со счетом на оплату № 18 от 29.01.2018 г. на указанную сумму, которая подлежит перечислению с депозитного счета Челябинского областного суда на расчетный счет ООО «Бюро независимых экспертиз и оценки».

Руководствуясь статьями 175-180 КАС РФ, суд

решил:

Пересмотреть кадастровую стоимость объекта капитального строительства - нежилого здания — магазина строительных материалов общей площадью 3 291,2 кв.м с кадастровым номером 74:33:1324001:942 расположенного по адресу: <...>, установив её равной рыночной стоимости в размере 60 672 000 (шестьдесят миллионов шестьсот семьдесят две тысячи) рублей по состоянию на 01 марта 2015 года на период с 01 января 2017 года до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления считать 04 августа 2017 года.

Денежные средства в размере 30 000 рублей, поступившие на депозитный счет Челябинского областного суда по платежному поручению № 7 от 24.01.2018 года, перечислить в счет оплаты за проведение судебной экспертизы экспертом ООО «Бюро независимых экспертиз и оценки» ***по следующим реквизитам: получатель - ООО «Бюро независимых экспертиз и оценки», ИНН <***>, КПП 745601001, счет № 40702810020010002303, Банк получателя: ПАО «Челябинвестбанк» г. Челябинск, БИК 047501779 счет№ 30101810400000000779.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Челябинского областного суда в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий: