Решение № 3А-152/2020 3А-5/2021 3А-5/2021(3А-152/2020;)~М-147/2020 М-147/2020 от 25 марта 2021 г. по делу № 3А-152/2020

Дело № 3а-5/2021


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 марта 2021 г. г. Курган

Курганский областной суд в составе:

судьи Варлакова В.В.,

при секретаре Булгаковой М.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по иску акционерного общества «Тандер» об установлении кадастровой стоимости нежилых зданий в размере, равном их рыночной стоимости,

установил:

акционерное общество «Тандер» (далее – АО «Тандер», Общество) обратилось в Курганский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилых зданий в размере, равном их рыночной стоимости.

В обоснование указано, что Общество является собственником зданий:

- с кадастровым номером №, площадью 432,1 кв.м., назначение: нежилое, расположенного по адресу: <адрес>;

- с кадастровым номером №, площадью 603,3 кв.м., назначение: нежилое, расположенного по адресу: №

Кадастровая стоимость здания с кадастровым номером № определена по состоянию на 27 июня 2012 г. в размере 9199459 руб. 51 коп.

Кадастровая стоимость здания с кадастровым номером № определена по состоянию на 29 ноября 2016 г. в размере 14058223 руб. 29 коп.

14 сентября 2020 г. Общество обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области (далее – Комиссия), однако решением Комиссии от 12 октября 2020 г. № 4198 заявление было отклонено.

Согласно отчету об определении рыночной стоимости недвижимого имущества № от 31 июля 2020 г., подготовленному индивидуальным предпринимателем ФИО1 (далее – ИП ФИО1) рыночная стоимость здания с кадастровым номером № по состоянию на 27 июня 2012 г. составляет 5664000 руб., рыночная стоимость здания с кадастровом номером № по состоянию на 29 ноября 2016 г. – 9129000 руб.

Ссылаясь на нормы Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, АО «Тандер» просит установить кадастровую стоимость нежилых зданий в размере, равном их рыночной стоимости, определённой в отчете оценщика.

По делу проведена судебная оценочная экспертиза, согласно заключению эксперта ФИО2 от 20 февраля 2021 г. № рыночная стоимость здания с кадастровым номером № по состоянию на 27 июня 2012 г. определена в размере 7980000 руб., рыночная стоимость здания с кадастровом номером № по состоянию на 29 ноября 2016 г. – 13780000 руб.

Представитель АО «Тандер» в судебное заседание не явился. О месте и времени рассмотрения дела извещен, что следует из телефонограммы, просил рассмотреть дело в свое отсутствие.

Представитель Правительства Курганской области – ФИО3 полагал, что кадастровая стоимость объектов недвижимости должна быть установлена в размере их рыночной стоимости, определенной экспертом ФИО2

Представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала ФГБУ ФКП Росреестра» по Курганской области – ФИО4 против заявленных требований не возражала, пояснила о готовности ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала ФГБУ ФКП Росреестра» заключить по делу мировое соглашение об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, определенной оценщиком ФИО1

Суд отмечает, что условий для заключения по делу мирового соглашения не имеется, поскольку Правительством Курганской области оспаривается отчет оценщика ФИО1 о рыночной стоимости объектов недвижимости.

Представитель Управления Росреестра по Курганской области в судебное заседание не явился. О месте и времени рассмотрения дела Управление Росреестра по Курганской области уведомлено.

В соответствии со статьями 150 и 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд рассматривает дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежаще извещенных о месте и времени судебного заседания.

Заслушав пояснения представителей участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении административного иска.

Из материалов дела следует, что АО «Тандер» является собственником зданий:

- с кадастровым номером №, площадью 432,1 кв.м., назначение: нежилое, расположенного по адресу: <адрес>;

- с кадастровым номером №, площадью 603,3 кв.м., назначение: нежилое, расположенного по адресу: <адрес>

Право собственности Общества на указанные объекты недвижимости зарегистрировано в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Курганской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделаны записи № от 29 мая 2009 г. и № от 2 апреля 2008 г., и подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости об объектах недвижимости от 22 мая 2020 г.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 20 мая 2020 г., выданной ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Курганской области, кадастровая стоимость здания с кадастровым номером № составляет 9199459 руб. 51 коп.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 20 мая 2020 г., выданной ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Курганской области, кадастровая стоимость здания с кадастровым номером № по состоянию на 29 ноября 2016 г. составляет 14058223 руб. 29 коп.

Судом установлено, что в настоящее время указанная кадастровая стоимость является архивной, поскольку постановлением Департамента имущественных и земельных отношений Курганской области от 19 октября 2020 г. № 52-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости на территории Курганской области» утверждены результаты определения кадастровой стоимости всех видов объектов недвижимости, расположенных на территории Курганской области (за исключением земельных участков) по состоянию на 1 января 2020 г.

Кадастровая стоимость здания с кадастровым номером № определена постановлением Департамента имущественных и земельных отношений Курганской области от 19 октября 2020 г. № 52-п в размере 6961707 руб. 53 коп.

Актуальная кадастровая стоимость здания магазина внесена в единый государственный реестр недвижимости 14 декабря 2020 г.

Кадастровая стоимость здания с кадастровым номером № определена постановлением Департамента имущественных и земельных отношений Курганской области от 19 октября 2020 г. № 52-п в размере 14513427 руб. 35 коп.

Актуальная кадастровая стоимость здания магазина внесена в единый государственный реестр недвижимости 15 декабря 2020 г.

Как разъяснил в пункте 14 постановления от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» Пленум Верховного Суда Российской Федерации, в соответствии с пунктом 7 статьи 4 Закона о кадастре при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются (далее - архивные сведения).

Требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

В случае, если при рассмотрении дела будет установлено, что оспариваемая заявителем архивная кадастровая стоимость на указанную выше дату не подлежит применению, производство по делу прекращается на основании пункта 1 части 1 статьи 134 и статьи 220 ГПК РФ, пункта 3 части 1 статьи 128 и части 2 статьи 194 КАС РФ.

В данном случае основания для пересмотра архивной кадастровой стоимости имеются, поскольку Общество является собственником зданий с 29 мая 2009 г. и со 2 апреля 2008 г., и архивная кадастровая стоимость затрагивает его права как плательщика налога на имущество физических лиц.

В соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости недвижимого имущества № от 31 июля 2020 г., подготовленным ИП ФИО1 рыночная стоимость здания с кадастровым номером № по состоянию на 27 июня 2012 г. составляет 5664000 руб., рыночная стоимость здания с кадастровом номером № по состоянию на 29 ноября 2016 г. – 9129000 руб.

14 сентября 2020 г. представитель АО «Тандер», действующий по доверенности, обратился в Комиссию.

Решением Комиссии от 12 октября 2020 г. № заявление отклонено в связи с несоответствием отчета об определении рыночной стоимости недвижимого имущества № от 31 июля 2020 г. требованиям статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценки информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, что выражается в том, что оценщиком нарушены требования пунктов 5, 8е, 11 Федерального стандарта оценки № 3, пункта 11 Федерального стандарта оценки № 7.

23 ноября 2020 г. Общество обратилось с настоящим административным иском в Курганский областной суд.

Представленные доказательства свидетельствуют о расхождении архивной кадастровой стоимости принадлежащих административному истцу объектов недвижимости и их рыночной стоимости.

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Аналогичная норма содержится и в статье 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. При этом согласно положениям данной статьи, в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Курганской области были утверждены постановлением Правительства Курганской области от 11 декабря 2012 г. № 586 по состоянию на 27 июня 2012 г. согласно приложению 1 к данному постановлению.

Объект недвижимости с кадастровым номером № вошел в утвержденный приложением 1 постановления перечень, в связи с чем, его рыночная стоимость должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость – 27 июня 2012 г.

Объект недвижимости с кадастровым номером № в утвержденный приложением 1 постановления перечень, не вошел.

Из выписки о кадастровой стоимости здания с кадастровым номером № от 20 мая 2020 г. следует, что она утверждена актом от 29 ноября 2016 г. по состоянию на 29 ноября 2016 г.

Таким образом, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № должна быть установлена на дату 29 ноября 2016 г.

В силу предписаний статьи 12 Федерального закона 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Удовлетворяя административные исковые требования, суд в качестве доказательства рыночной стоимости объектов недвижимости принимает заключение эксперта ФИО2 № от 20 февраля 2021 г., согласно которому рыночная стоимость здания с кадастровым номером № по состоянию на 27 июня 2012 г. определена в размере 7980000 руб., рыночная стоимость здания с кадастровом номером № по состоянию на 29 ноября 2016 г. – 13780000 руб.

Отчет об определении рыночной стоимости недвижимого имущества № от <...>, подготовленный ИП ФИО1, не может быть принят в качестве доказательства рыночной стоимости объектов недвижимости.

Суд полагает обоснованными выводы эксперта о том, что объективных предпосылок к отказу от применения сравнительного и доходного подходов в оценке объектов у оценщика ИП ФИО1, не имелось.

Как показали исследования, проведенные экспертом ФИО2, рынок продажи и аренды торговых объектов недвижимости в г. Кургане и Курганской области на даты оценки развит, информация для применения сравнительного и доходного подходов имеется.

Таким образом, ввиду необоснованного отказа от применения сравнительного и доходного подходов, оценщиком ИП ФИО1 допущены нарушения пунктов 13 и 16 ФСО № 1, пункта 24в ФСО № 7.

При выполнении математических действий в таблице 15 на странице 22-23 отчета допущены незначительные арифметические ошибки: вместо накопленного износа 561162 руб. 49 коп. указано – 571554 руб. 39 коп., вместо стоимости по затратному подходу с НДС 5673976 руб. 32 коп., указано 5663584 руб. 42 коп., вместо накопленного износа 5121453 руб. 64 коп. указано – 5097 743 руб. 21 коп., вместо стоимости по затратному подходу с НДС 9104806 руб. 48 коп., указано 9128516 руб. 91 коп.

При применении затратного подхода в оценке допущены нарушения пунктов 8 и 19 ФСО № 1, пунктов 5 и 10 ФСО № 3: использована не подтвержденная информация о строительном объеме зданий и информация после даты оценки при расчете индексов цен строительства и прибыли предпринимателя; допущены нарушения методики оценки: при расчете затрат на строительство использованы индексы строительства, применяемые для Краснодарского края, а не для Курганской области, необоснованно применена корректировка на капитальность здания, неверно и необоснованно определён физический износ объектов оценки.

Факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости, не определены: на странице 13 отчета в анализе рынка приведены ценообразующие факторы для квартир.

Допущены нарушения пункта 8ж ФСО № 3 – фактически описания объектов не дано, техническая документация не приложена, фотографии объектов оценки в отчете отсутствуют; пункта 11а ФСО № 7 – анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта не проведен; пункта 11б ФСО № 7 – сегмент рынка, к которому принадлежат оцениваемые объекты, не определён; пунктов 8з, 8и, 11 ФСО № 3 и пункта 11в ФСО № 7 – анализ рынка объектов оценки фактически не проведен, указанные в отчете интервалы цен ничем не подтверждены; пункта 11д ФСО № 4 – рыночная стоимость объекта оценки определена не на основе рыночной информации, результаты оценки не проанализированы на соответствие рынку.

В результате допущенных нарушений требований федеральных стандартов оценки, итоговая величина рыночной стоимости объектов оценки в отчете об оценке № от 31 июля 2020 г. определена неверно, отчет об оценке вводит в заблуждение заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке).

Представителем АО «Тандер» заявлено о несогласии с экспертным заключением ФИО2 от 20 февраля 2021 г. № и ходатайство о проведении по делу повторной экспертизы.

В соответствии с частью 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации повторная экспертиза назначается в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов).

Между тем, суд не усматривает противоречий в выводах эксперта ФИО2, оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта не имеется.

В подтверждение ходатайства о назначении повторной экспертизы представитель АО «Тандер» ссылается на рецензию оценщика-эксперта ФИО5 Однако в рецензии не приведены конкретные нарушения законодательства в области оценочной деятельности, допущенные ФИО2 при проведении экспертизы.

При таких обстоятельствах оснований для назначения по делу повторной экспертизы не имеется.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных АО «Тандер» административных исковых требований об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № в сумме 7980000 руб., нежилого здания с кадастровым номером № в сумме 13780000 руб., согласно экспертному заключению ФИО2 от 20 февраля 2021 г. №.

Поскольку актуальная кадастровая стоимость здания с кадастровым номером 45:14:020204:496 внесена в единый государственный реестр недвижимости 14 декабря 2020 г., кадастровая стоимость объекта недвижимости, установленная настоящим решением, подлежит применению до указанной даты.

Поскольку актуальная кадастровая стоимость здания с кадастровым номером 45:25:080303:56 внесена в единый государственный реестр недвижимости 15 декабря 2020 г., кадастровая стоимость объекта недвижимости, установленная настоящим решением, подлежит применению до указанной даты.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в единый государственный реестр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления (пункт 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Датой подачи заявления юридическим лицом считается дата обращения в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление акционерного общества «Тандер», обратившегося в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области 14 сентября 2020 г., об установлении кадастровой стоимости нежилых зданий в размере, равном их рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером №, площадью 432,1 кв.м., назначение: нежилое, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости, в размере 7980000 рублей.

Установленная кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № подлежит применению до 14 декабря 2020 г.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером № площадью 603,3 кв.м., назначение: нежилое, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости, в размере 13780000 рублей.

Установленная кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № подлежит применению до 15 декабря 2020 г.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня вынесения в окончательной форме в апелляционном порядке во Второй апелляционный суд общей юрисдикции путем подачи апелляционной жалобы через Курганский областной суд.

Мотивированное решение составлено 2 апреля 2021 г.

Судья В.В. Варлаков