Решение № 2-1869/2026 от 20 апреля 2026 г.

Копия УИД-16RS0046-01-2025-021532-30


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Казань Дело № 2-1869/2026

Резолютивная часть решения оглашена 14 апреля 2026 г.

Полный текст решения изготовлен 21 апреля 2026 г.

Вахитовский районный суд города Казани в составе председательствующего судьи А.Р. Галиуллина, при секретаре Л.Б. Тагировой, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО6

о признании положения договора недействительным и ничтожным, взыскании суммы разницы в площади жилого помещения, процентов за пользование чужими денежными средствами,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО7 о признании положения договора недействительным и ничтожным, взыскании суммы разницы в площади жилого помещения, процентов за пользование чужими денежными средствами.

В обоснование иска указано, что ... между ФИО1 и ФИО8 был заключен договор долевого участия № ... на приобретение ....

Согласно п. 2.1 договора долевого участия общая проектная площадь квартиры составляет 100,34 кв.м.

В соответствии с п. 4.1 договора его цена составляет 17 057 800 руб. из расчета стоимости одного квадратного метра проектной площади равной 170 000 руб. (170 000 х 100,34 кв.м.).

... между сторонами был подписан акт приема-передачи квартиры, согласно п. 1 которого застройщик передает участнику квартиру общей площадью 97,3 кв.м.

Разница между проектной и фактической площадью составляет 3 кв.м. исходя из расчета: 100,34 - 97,3 = 3,04 кв.м.

Таким образом, сумма переплаты ФИО1 за квартиру, не совпадающая с проектной площадью, составляет 510 000 руб., исходя из расчета 170 000 руб. за кв.м. х 3 кв.м.

Согласно п. 4.10 договора долевого участия цена договора не подлежит пересмотру в случае выявления разницы расхождения площади квартиры.

Сторона истца не согласна с данным пунктом договора, считает, что он противоречит законодательству РФ, является ничтожным.

Пункт 4.10 договора долевого участия застройщик, вводя дольщика в заблуждение, ввел, пользуясь неграмотностью истца в юриспруденции для легализации своего незаконного обогащения, лишая истца возможности законно требовать возврата переплаченных денежных средств.

Таким образом застройщик, как более сильная сторона, лишь незаконно обезопасил себя от судебных разбирательств, тем самым нарушив права сторон гражданского процесса на осуществление справедливого судопроизводства.

Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

Истец полагает, что включение пункта 4.10 в договор для ухода застройщика от ответственности не соответствует требованиям гражданского законодательства и нарушает права дольщика, тем самым лишая инструментов защиты своих прав.

Таким образом, требования к качеству объекта долевого строительства, в том числе требование соответствия объекта условиям договора и проектной документации, установлены законом, поэтому содержащееся в пункте 4.10 договора условие о невозможности предъявления финансовых претензий в случае расхождения общей проектной площади с данными фактической площади объекта противоречит закону и должно быть признано недействительным, как ущемляющее права потребителя.

... истец направил ответчику письменную претензию с требованием произвести возврат переплаченных денежных средств за недостающие 3 кв.м. в квартире ФИО1 в размере 510 000 руб. и уведомлением о ничтожности п. 4.10 договора, которая оставлена ответчиком без удовлетворения.

На основании изложенного, истец, уточнив требования, просил суд признать п. 4.10 договора № ... участия в долевом строительстве от ... недействительным и ничтожным, взыскать с ФИО9 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 510 000 руб. в счет переплаты стоимости квартиры, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 4 038,08 руб. за период с ... по ... и проценты за пользование чужими денежными средствами, предусмотренные ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), начисляемые на общую сумму задолженности в размере 510 000 руб., за каждый день просрочки исполнения обязательства, начиная с ... и до даты его фактического полного исполнения.

Судом в ходе рассмотрения дела к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ФИО10

Участвующие в деле лица в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

С учетом изложенного, положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц по имеющимся в деле доказательствам.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями и или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу п.1 ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами.

Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Статьей 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими на момент его заключения.

Между истцом и ответчиком имеют место отношения между потребителем и исполнителем услуг, регулируемые Законом Российской Федерации от 07 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон о защите прав потребителей).

Судом установлено и из материалов дела следует, что согласно договоруучастия в долевом строительстве № ... от ... застройщик ФИО11 обязался в предусмотренный договором срок осуществить полный цикл строительства жилого дома «...» в ..., на земельном участке площадью 1 304 кв.м., кадастровый ..., состоящий из: 3-х этажного, 1-но подъездного, 10-квартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями общей площадью 1648,24 кв.м.; количество этажей всего 4, в том числе подвал, класс энергоэффективности - нормальный (С); сейсмостойкость - менее 6 баллов, - (далее - многоквартирный дом), и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, передать участнику долевого строительства ФИО1 объект долевого строительства (далее - объект или квартира), по акту приёма-передачи, для последующего оформления в собственность, при выполнении участником своих обязательств, указанных в разделах 4 и 6 настоящего договора (пункт 1.1 договора).

Пункт 2.1 определяет следующие характеристики квартиры: условный ..., на 2 этаже, квартира состоит из 2 комнат, общей проектной площадью 100,34 кв.м., общей проектной площадью (без учета летних помещений) 98,12 кв.м., жилой площадью 94,52 кв.м.

Согласно п. 4.1 договора цена договора (квартиры), то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства, составляет 17057800 руб. из расчета стоимости одного квадратного метра проектной площади равной 170000 руб.

Согласно п. 4.10 договора окончательная фактическая площадь определяется в передаваемом объекте долевого строительства на основании данных технической инвентаризации. Цена договора не подлежит пересмотру в случае выявления разницы расхождения (увеличение или уменьшение) площади квартиры от проектной площади, согласно п. 2.1, после проведенной технической инвентаризацией и получения фактических данных из технического паспорта РГУП БТИ РТ.

В соответствии с актом приема-передачи от ... согласно договора № ... участия в долевом строительстве от ..., а также на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию ... от ..., выданного Исполнительным комитетом муниципального образования г. Казани, застройщик после полного завершения строительства передал, а ФИО1 принял в пользование и для дальнейшего оформления в собственность 3-х комнатную ... (по договору долевого участия строительный ...) на 2 этаже 3-х этажного, 1-но подъездного, 10-квартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями в жилом доме по адресу: ..., общей площадью 97,3 кв.м., в соответствии с СП 54.13330.2016; общая площадь квартиры по ЖК РФ ст. 15 п. 5 составляет 95,9 кв.м., жилая площадь 63,1 кв.м., кадастровый (или условный) ....

... истец направил ответчику письменную претензию с требованием произвести возврат переплаченных денежных средств за недостающие 3 кв.м. в квартире ФИО1 в размере 510 000 руб. (170 000 руб. за кв.м. х 3 кв.м. (100,34 - 97,3 = 3,04 кв.м.)) и уведомлением о ничтожности п. 4.10 договора, которая оставлена ответчиком без удовлетворения.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно пункту 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере) (пункт 4 статьи 13, пункт 5 статьи 14, пункт 5 статьи 23.1, пункт 6 статьи 28 Закона о защите прав потребителей, статья 1098 ГК РФ).

В соответствии со ст. 16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме.

Вопреки доводам ответной стороны, пункт 4.10 договора об определении окончательной фактической площади передаваемого объекта долевого строительства на основании данных технической инвентаризации и о том, что цена договора не подлежит пересмотру в случае выявления разницы расхождения (увеличение или уменьшение) площади квартиры от проектной площади, согласно п. 2.1., после проведенной технической инвентаризацией и получения фактических данных из технического паспорта РГУП БТИ РТ, нарушает права и законные интересы участника долевого строительства как потребителя, ограничивает право дольщика требовать соразмерного уменьшения стоимости приобретенной квартиры, цена которой была определена на единицу площади, что противоречит закону, приведенному выше, и влечет недействительность и ничтожность вышеуказанного условия договора в соответствии с ч. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей.

Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства в силу ч. 4 ст. 7Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) являются ничтожными.

В связи с чем по требованиям истца оспариваемый пункт договора подлежит признанию недействительным и ничтожным.

По условиям договора ответчик обязался передать истцу квартиру площадью 100,34 кв.м., предусмотренной проектом строительства. Из сведений передаточного акта, которые не оспаривались ответчиком, общая площадь квартиры составляет 97,3 кв.м.

Таким образом, истцу передана квартира, имеющая отступления от условий договора в части размера объекта долевого строительства, что противоречит требованиям как Закона № 214-ФЗ, так и п. 3 ст. 555 ГК РФ о том, что в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

В соответствии с актом приема-передачи от ... площадь квартиры составила 97,3 кв.м., расхождение проектной площади квартиры и фактически предоставленнойплощади составляет 3 кв.м. (100,34 – 97,3). Цена квадратного метра квартиры составляет 170000 руб. Сумма перерасчета цены квартиры составляет 510000 руб., которая, с учетом приведенных норм права, установленных обстоятельств дела, подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Оснований для оставления иска без рассмотрения по ходатайству ответчика со ссылками на положения ст. 222 ГПК РФ о том, что суд оставляет заявление без рассмотрения в случае, еслив производстве этого или другого суда, арбитражного суда имеется возбужденное ранее дело по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям, не имеется, поскольку гражданское дело, которое имеется в производстве Вахитовского районного суда города Казани за номером ... на которое ссылается ответчик, было возбуждено ..., тогда как настоящее дело изначально возбуждено судом ...

Требования ФИО1 о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами также являются законными и обоснованными.

... истец направил ответчику письменную претензию с требованием произвести возврат переплаченных денежных средств за недостающие 3 кв.м. в квартире ФИО1 в размере 510 000 руб. и уведомлением о ничтожности п.4.10 договора долевого участия, что подтверждается отчетом Почты России с идентификатором ....

Ответчиком претензия получена ..., однако требования истца не удовлетворены.

Закон № 214-ФЗ не предусматривает ответственность застройщика за отказ в возврате переплаченных денежных средств по договору.

Согласно ч. 9 ст. 4 Закона № 214-ФЗ, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Согласно ст. 22 Закона о защите прав потребителей требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежит удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

Как указано выше, ответчиком письменные требования (претензия) получена ..., следовательно, крайним сроком удовлетворения требований истца является ...

В соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно п.1 ст. 314 ГК РФ если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с п. 1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Таким образом, начиная с ... по ... с ответчика в пользу истца подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами по правилам ст. 395 ГК РФ, которые, по расчету суда, составляют 46382,05 руб. исходя из следующего расчета:

Задолженность, руб.

Период просрочки

Ставка

Дней в году

Проценты, руб.

c
по

дни

[1]

[2]

[3]

[4]

[5]

[6]

[1]x[4]x[5]/[6]

510 000

21.09.2025

26.10.2025

36

17%

365

8 551,23

510 000

27.10.2025

21.12.2025

56

16,50%

365

12 910,68

510 000

22.12.2025

15.02.2026

56

16%

365

12 519,45

510 000

16.02.2026

22.03.2026

35

15,50%

365

7 580,14

510 000

23.03.2026

14.04.2026

23

15%

365

4 820,55

Итого:

206

16,11%

46382,05

В соответствии пунктом 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

На основании вышеизложенных положений закона суд полагает необходимым также взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами, предусмотренные ст. 395 ГК РФ, начисляемые на общую сумму задолженности в размере 510 000 руб., за каждый день просрочки исполнения обязательства, начиная с ... и до даты его фактического полного исполнения.

С учетом изложенного, иск подлежит удовлетворению.

В соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части требований, в связи с чем с ответчика в доход бюджета подлежит взысканию госпошлина в размере 19128 руб. (3000 руб. за удовлетворенные неимущественные требования + 16128 руб. за удовлетворенные имущественные требования).

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к ФИО12 о признании положения договора недействительным и ничтожным, взыскании суммы разницы в площади жилого помещения, процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворить.

Признать пункт 4.10 договора № ... участия в долевом строительстве от ..., заключенного между ФИО1 ФИО13 недействительным и ничтожным.

Взыскать с ФИО14 (ИНН ...)в пользу ФИО2 (паспорт ...) денежные средства в размере 510 000 руб. в счет переплаты стоимости квартиры, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 46382,05 руб. за период с ... по ... и проценты за пользование чужими денежными средствами, предусмотренные ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, начисляемые на общую сумму задолженности в размере 510 000 руб., за каждый день просрочки исполнения обязательства, начиная с ... и до даты его фактического полного исполнения.

Взыскать с ФИО15 (ИНН ...)в доход бюджета муниципального образования города Казани государственную пошлину в размере 19128 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Татарстан через Вахитовский районный суд города Казани в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

...

...

Судья А.Р. Галиуллин