Решение № 2-40/2017 2-40/2017(2-5131/2016;)~М-4290/2016 2-5131/2016 М-4290/2016 от 24 февраля 2017 г. по делу № 2-40/2017

решение в окончательной форме изготовлено 25.02.2017

дело № 2-40/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Екатеринбург 14 февраля 2017 года

Чкаловский районный суд города Екатеринбурга в составе:

председательствующего судьи Тарасюк Ю.В.

при секретаре Брылуновой А.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации города Екатеринбурга к ФИО1 ФИО13, ФИО1 ФИО14, ФИО1 ФИО15 об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа, возложении обязанности принять оплату, прекращении права собственности, признании права муниципальной собственности, признании утратившими право пользования, выселении из жилого помещения,

установил:

истец обратился в суд к ответчикам об изъятии жилого помещения – квартиры по адресу: <адрес>, для муниципальных нужд, с выплатой в качестве выкупной цены суммы <данные изъяты>, прекращении права собственности ответчиков на данное жилое помещение, признании права собственности за муниципальным образованием «город Екатеринбург», возложении на ответчиков обязанности принять выкупную цену за изымаемое жилое помещение и предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств. Также истец просил признать ответчиков утратившими право пользования жилым помещением и выселить их из изымаемого помещения.

В обоснование указал, что ответчик ФИО2 является собственником спорной квартиры, ответчики ФИО3 и ФИО4 – членами семьи собственника. Постановлением Администрации города Екатеринбурга от ДД.ММ.ГГГГ принято решение об изъятии жилых помещений в доме по адресу: <адрес> для муниципальных нужд. О принятом решении ответчики извещены. С ответчиками неоднократно велись переговоры об условиях выкупа изымаемого для муниципальных нужд жилья, однако безрезультатно. Выкупная цена изымаемого помещения установлена в размере <данные изъяты> на основании отчета независимого оценщика. Правовым последствием выкупа является переход права собственности на спорную комнату к муниципальному образованию «город Екатеринбург» с прекращением права собственности ответчиков. С момента выкупа ответчики подлежат признанию утратившими право пользования спорным помещением и выселению.

В судебном заседании представитель истца ФИО5 настаивала на удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Ответчик ФИО2 и его представитель ФИО6 в судебном заседании не возражали против изъятия жилого помещения с выплатой ей выкупной цены, установленной по результатам судебной экспертизы. Просили включить в выкупную цену компенсацию за не произведенный капитальный ремонт по данным отчета специалиста ФИО7

Остальные участники процесса, будучи надлежаще извещенными, в судебное заседание не явились, что в силу статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела по существу при данной явке.

Заслушав пояснения представителя истца, ответчика и его представителя, заключение прокурора, исследовав и оценив письменные доказательства по делу в совокупности, суд приходит к следующему.

Жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника.

В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием (ч. 1 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Положениями статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено соблюдение процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, являющееся обязательным. Данная процедура включает в себя: принятие уполномоченным органом решения об изъятии жилого помещения (часть 2 статьи 32 ЖК РФ), государственную регистрацию этого решения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (часть 3 статьи 32 ЖК РФ), уведомление в письменной форме собственника жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия принадлежащего ему жилого помещения о принятом решении об изъятии и дате его государственной регистрации (часть 4 статьи 32 ЖК РФ).

На основании частей 6, 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Указанный в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации перечень возможных убытков собственнику жилого помещения, причиненных его изъятием не является исчерпывающим.

В силу части 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения, либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.

Подпунктом "з" пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» установлено, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

По делу установлено, что с ДД.ММ.ГГГГ собственником квартиры по адресу: <адрес> (кадастровый №) является ответчик ФИО2

ФИО2 на праве общедолевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме принадлежит земельный участок площадью 1756 кв.м (кадастровый №), расположенный под многоквартирным домом по адресу: <адрес> (том 2 л.д. 211).

Постановлением Администрации г. Екатеринбурга от ДД.ММ.ГГГГ № принято решение изъять у собственников путем выкупа все жилые помещения в квартире по адресу: <адрес>

О предстоящем изъятии жилого помещения и вынесении постановления об изъятии спорной квартиры и земельного участка под жилым домом для муниципальных нужд, ответчики извещены, что подтверждено ими в ходе судебного разбирательства.

Таким образом, совокупностью вышеприведенных доказательств подтверждается наличие необходимости изъятия спорной квартиры и земельного участка под домом для муниципальных нужд и соблюдение Администрацией г. Екатеринбурга процедуры изъятия, относительно чего споров между сторонами нет.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о необходимости принудительного выкупа и прекращения права собственности ФИО2 на квартиру по адресу: <адрес> с момента выплаты выкупной цены и признании с указанного времени права собственности на данную квартиру за муниципальным образованием «город Екатеринбург». Тот факт, что в Постановлении от ДД.ММ.ГГГГ указано на изъятие двух жилых комнат не препятствует изъятию у ответчика всей квартиры, поскольку она состоит из двух изымаемых комнат и мест общего пользования, принадлежит одному и тому же истцу - ФИО2

При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения суд исходит из следующего.

Согласно представленному истцом отчету об оценке ИП ФИО8 №/р от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость жилых комнат 12,2 кв.м и 15,5 кв.м в двухкомнатной квартире по адресу: <адрес>, составляет <данные изъяты> и <данные изъяты> соответственно. Величина убытков причиненных изъятием указанных комнат составляет <данные изъяты> и <данные изъяты>. Итоговая выкупная цена – <данные изъяты>.

Ответчиком представлен в дело отчет ООО «Мичкова Групп» № (о)/2016 от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому выкупная цена квартиры по адресу: <адрес> составляет <данные изъяты> и включает рыночную стоимость квартиры – <данные изъяты>, стоимость земельного участка под домом – <данные изъяты>, компенсация за непроизведенный капитальный ремонт – <данные изъяты>, убытки в связи с изъятием жилого помещения – <данные изъяты>.

В связи с возникшим спором сторон о размере выкупной цены изымаемого жилого помещения по делу назначена и проведена судебная оценочная экспертиза.

Согласно выводам экспертного заключения ООО «Аюто Групп» № от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость квартиры по адресу: <адрес> включая право на долю в общем имуществе многоквартирного дома и земельный участок под ним составляет <данные изъяты>, в том числе стоимость квартиры – <данные изъяты>, стоимость земельного участка под домом – <данные изъяты>. Стоимость доли в общедомовом имуществе – <данные изъяты>. Размер убытков в связи с изъятием вышеуказанной квартиры составляет <данные изъяты>, размер компенсации за не произведенный капитальный ремонт – <данные изъяты>.

Допрошенный в суде эксперт ФИО9 достоверность и обоснованность выводов подготовленного им экспертного заключения ООО «Аюто Групп» № № от ДД.ММ.ГГГГ подтвердил. При определении выкупной цены суд считает необходимым руководствоваться данным экспертным заключением, поскольку оно составлено компетентным лицом, оценка наиболее приближена к существующим на момент рассмотрения дела расценкам на рынке недвижимости, об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения эксперт ФИО9 предупрежден. Наличие прямого или косвенного интереса данного эксперта в результатах рассмотрения данного дела не установлено.

Доводы истца о наличии в экспертном заключении арифметических ошибок признаются судом несущественными недостатками, не свидетельствующими о его недостоверности, поскольку данные погрешности являются незначительными, согласно показаниям эксперта являются допустимыми, на итоговые ответы не повлияли.

В то же время, суд учитывает следующее.

Как видно из указанного экспертного заключения, рыночная цена квартиры ответчика и его доли в праве собственности на земельный участок под домом, принадлежащий истцу на праве общей собственности, рассчитаны экспертом как раздельные величины. При этом стоимость части земельного участка площадью 250,4 кв.м учтена экспертом дважды – в составе стоимости собственно квартиры ответчика и в составе цены доли ответчика в общем земельном участке площадью 1756 кв.м, что свидетельствует о двойном взимании.

В целях исключения возникновения у ответчика неосновательного обогащения при получении возмещения при изъятии суд вычитает из определенной экспертом стоимости доли ответчика в праве на земельный участок под многоквартирным домом стоимость метража данного участка, учтенного в рыночной стоимости жилого помещения. При расчете стоимости доли ответчика в праве собственности на долю земельного участка под многоквартирным домом за вычетом 250,4 кв.м земли суд руководствуется формулой, указанной в экспертном заключении, где <данные изъяты> – это цена земельного участка общей площадью 1756 кв.м, 0,12 – доля собственника квартиры №, <данные изъяты> – стоимость принадлежащей ответчику доли земли исходя из площади - 1756 кв.м.

Расчет:

1505,6 кв.м (1756 кв.м – 250,4 кв.м = 1505,6 кв.м) х <данные изъяты>/1756 кв.м = <данные изъяты> (стоимость 1505,6 кв.м земельного участка).

<данные изъяты> х 0,12 = <данные изъяты> (стоимость доли ответчика в праве собственности на земельный участок под многоквартирным домом за вычетом стоимости 250,4 кв.м данного участка, учтенным в составе цены квартиры ответчика).

Доводы истца о необходимости учета в составе выкупной цены, стоимости доли ответчика в правах на земельный участок в периметре дома, без учета земли на прилегающей к дому территории, судом отклоняются как несостоятельные.

Положениями статей 36 - 38 Жилищного кодекса РФ и статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденной Президиумом ВС РФ 29.04.2014, даны следующие разъяснения.

Отдельно стоимость земельного участка при выкупе жилого помещения не определяется, он обеспечивает возможность пользования таким помещением, а потому при определении выкупной цены необходимо учитывать рыночную стоимость принадлежащей ответчику доли в праве общей собственности на земельный участок под домом.

По делу установлено, что земельный участок общей площадью 1756 кв.м поставлен на кадастровый учет, расположен под многоквартирным домом по адресу: <адрес>, и предназначен для его обслуживания, зарегистрирован на праве общей долевой собственности за ФИО2 Таким образом, указанный участок считается полностью занятым под многоквартирным домом, в связи с чем при расчете стоимости доли ответчика должна учитываться общая площадь данного участка.

Допрошенные в суде эксперт ФИО9 и специалист ФИО10 необходимость определения в составе выкупной цены доли ответчика в правах на земельный участок, исходя из его общей площади, а не только в пределах дома, подтвердили. Пояснили, что выкуп жилья для муниципальных нужд имеет свою специфику и не тождественен условиям обычной продажи, поскольку помимо отчуждения недвижимости предусматривает лишение права на застройку всего земельного участка, выделенного под аварийный дом.

При таком положении суд приходит к выводу, что учет общей площади земельного участка под многоквартирным домом при определении стоимости доли собственника в правах на него соответствует принципу равноценного возмещения при изъятии.

Помимо стоимости квартиры и доли ответчика в праве собственности на земельный участок под многоквартирным домом в состав выкупной цены подлежит включению стоимость убытков, причиненная изъятием жилого помещения для муниципальных нужд, которая экспертным заключением определена в <данные изъяты>. Правовых оснований для отдельного учета в составе выкупного возмещения суммы <данные изъяты>, определенной экспертом как стоимость доли ответчика в праве собственности на общедомовое имущество, не имеется, поскольку указанная доля включена экспертом в стоимость изъятия квартиры, законных оснований для ее двойного взимания не имеется.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

В силу статьи 158 Жилищного кодекса РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Норма, возлагающая на собственника обязанность по содержанию принадлежащего ему имущества, содержится также в ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из системного толкования приведенных норм, обязанность бывшего наймодателя по проведению капитального ремонта кровли многоквартирного дома сохраняется до момента исполнения в том случае, если необходимость проведения такого ремонта имела место на момент первой приватизации помещений в данном доме и при этом наймодатель не исполнил возложенную на него обязанность. В том случае, если на момент первой приватизации жилого помещения многоквартирный дом не нуждался в проведении капитального ремонта, то в дальнейшем собственники жилых помещений обязаны нести расходы по капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ.

По делу установлено, что жилой дом по адресу: <адрес> где расположена изымаемая у ответчика квартира, 1948 года постройки, входил в состав жилфонда ПО «Уралхиммаш», передан в собственность муниципального образования «город Екатеринбург» в 1995 году (том 1 л.д. 105).

Согласно заключению ООО «Мичкова Групп» №(ТЗ) 2017, и устной консультации специалиста ФИО7, с момента ввода жилого дома по адресу: <адрес> его капитальный ремонт не производился.

По данным БТИ, первый договор приватизации жилого помещения в вышеуказанном доме зарегистрирован БТИ ДД.ММ.ГГГГ, то есть до передачи в муниципалитет, вследствие чего обязанным лицом по проведению капитального ремонта дома по адресу: <адрес>, на дату первой приватизации жилого помещения в нем являлся прежний наймодатель жилищного фонда ПО «Уралхиммаш», а не муниципальное образование «город Екатеринбург». Доказательств того, что именно невыполнение Администрацией как наймодателем обязанности по проведению капитального ремонта дома по адресу: <адрес> после принятия в муниципалитет привело к снижению уровня надежности жилого здания. Напротив, на дату поступления в муниципальную собственность дом эксплуатировался продолжительный срок – сорок семь лет, доказательств выполнения в указанный период капитальных работ предыдущим владельцем жилого дома ПО «Уралхиммаш» в деле не имеется.

По приведенным мотивам правовых оснований для включения таких убытков в выкупную цену изымаемых у ответчика жилых комнат не имеется.

Суд определяет выкупную цену изымаемого у ответчика жилого помещения в размере <данные изъяты>, которая включает рыночную стоимость квартиры по адресу: <адрес> с учетом стоимости доли в праве собственности на общее имущество (за исключением земельного участка) - <данные изъяты>, стоимость доли ответчика в праве собственности на земельный участок под многоквартирным домом – <данные изъяты>, размер в связи с изъятием жилого помещения для муниципальных нужд - <данные изъяты>.

Выплату выкупной цены в вышеуказанном размере суд возлагает на муниципальное образование «город Екатеринбург» в лице Администрации г. Екатеринбурга. На ответчика ФИО2 суд возлагает обязанность принять данную выкупную цену изымаемого помещения и представить истцу банковские реквизиты для перечисления денежных средств после вступления настоящего решения суда в законную силу.

Исходя из положений статей 31,32,35 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также разъяснений пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14, в связи с изъятием жилого помещения для муниципальных нужд право пользования спорной квартирой у ФИО2 прекращается.

Следовательно, у суда имеются основания для признания ФИО2 и членов его семьи ФИО3, ФИО4 утратившими право пользования квартирой по адресу: <адрес> и выселения данных лиц из указанного жилого помещения с момента выплаты ФИО2 выкупной цены.

В своем заключении прокурор полагал выселение ответчиков из спорного жилого помещения отвечающим их интересам.

Иск Администрации г. Екатеринбурга подлежит удовлетворению.

Истец в силу закона от уплаты государственной пошлины освобожден, размер государственной пошлины за исковые требования составляет <данные изъяты> (<данные изъяты> (за имущественное требование об изъятии, прекращении права и признании права собственности) + <данные изъяты> (за три требования об обязании принять оплату, о признании утратившим и выселении, по <данные изъяты> за каждое)).

Поскольку исковые требования удовлетворены судом, в доход бюджета муниципального образования «город Екатеринбург» подлежит взысканию государственная пошлина в размере <данные изъяты>, в том числе с ФИО2 – <данные изъяты>, с ФИО3 – <данные изъяты>, ФИО4 – <данные изъяты> по правилам статьи 103 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования Администрации города Екатеринбурга к ФИО1 ФИО16, ФИО1 ФИО17, ФИО1 ФИО18 об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа, возложении обязанности принять оплату, прекращении права собственности, признании права муниципальной собственности, признании утратившими право пользования, выселении из жилого помещения, - удовлетворить.

Изъять у ФИО1 ФИО19 квартиру по адресу: <адрес> (кадастровый №) для муниципальных нужд.

Обязать муниципальное образование «город Екатеринбург» выплатить ФИО1 ФИО20 выкупную цену изымаемого жилого помещения в размере <данные изъяты>.

Обязать ФИО1 ФИО21 принять у муниципального образования «город Екатеринбург» в лице Администрации г. Екатеринбурга выкупную цену в размере <данные изъяты> и предоставить Администрации г. Екатеринбурга банковские реквизиты для перечисления денежных средств.

С момента выплаты ФИО1 ФИО22 выкупной цены в размере <данные изъяты> прекратить право собственности ФИО1 ФИО23 на квартиру по адресу: <адрес> (кадастровый №).

С момента выплаты ФИО1 ФИО24 выкупной цены в размере <данные изъяты> признать право собственности муниципального образования «город Екатеринбург» на квартиру по адресу: <адрес> (кадастровый №).

С момента выплаты ФИО1 ФИО25 выкупной цены в размере <данные изъяты> признать ФИО1 ФИО26, ФИО1 ФИО27, ФИО1 ФИО28 утратившими право пользования квартирой по адресу: <адрес>.

С момента выплаты ФИО1 ФИО29 выкупной цены в размере <данные изъяты> выселить ФИО1 ФИО30, ФИО1 ФИО31, ФИО1 ФИО32 из квартиры по адресу: <адрес>.

Взыскать с ФИО1 ФИО33 в доход бюджета муниципального образования «город Екатеринбург» государственную пошлину в размере <данные изъяты>.

Взыскать с ФИО1 ФИО34 и ФИО1 ФИО35 в доход бюджета муниципального образования «город Екатеринбург» государственную пошлину в размере <данные изъяты>, по <данные изъяты> с каждого ответчика.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним изменений о собственниках жилого помещения – квартиры по адресу<адрес>

Настоящее решение является основанием для снятия ФИО1 ФИО36, ФИО1 ФИО37, ФИО1 ФИО38 с регистрационного учета с адреса: <адрес>

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Чкаловский районный суд г. Екатеринбурга.

Решение изготовлено в совещательной комнате в печатном виде.

Председательствующий Ю.В. Тарасюк