Решение № 3А-377/2017 3А-377/2017~М-144/2017 М-144/2017 от 11 мая 2017 г. по делу № 3А-377/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

12 мая 2017 года г.Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Родиной Т.А.,

при секретаре Бамбуровой Т.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании

административное дело №3а-377/2017 по административному исковому заявлению ООО «Этрус» об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения равной рыночной стоимости,

с участием представителя ООО «Этрус» по доверенности ФИО2,

у с т а н о в и л:

ООО «Этрус» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 26.12.2015 года в размере 2 343 441 руб.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что вышеуказанный объект недвижимости принадлежит Обществу на праве собственности.

Кадастровая стоимость спорного нежилого помещения значительно превышает рыночную стоимость, определенную отчетом об оценке. Завышение кадастровой стоимости нежилого помещения нарушает права и законные интересы административного истца, в связи с этим административный истец просит установить кадастровую стоимость нежилого помещения равной рыночной стоимости в размере, определенном отчетом об оценке.

Представитель ООО «Этрус» поддержал заявленное требование в соответствии с доводами, изложенными в административном исковом заявлении.

ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, Администрация г.о.Самары, Правительство Самарской области, Министерство имущественных отношений Самарской области не направили в суд своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

ФГБУ ФКП «Росреестра» по Самарской области представило отзыв, в котором оставило разрешение заявленного требования на усмотрение суда.

Управление Росреестра по Самарской области просило рассмотреть дело в его отсутствие, возражало против удовлетворения заявленного требования, если дополнительные доказательства достоверности рыночной стоимости не будут представлены.

Министерство имущественных отношений Самарской области в своем отзыве просило отказать в удовлетворении заявленного ООО «Этрус» требования.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ суд полагал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Заслушав представителя административного истца, оценщика ФИО1, исследовав материалы дела, суд считает заявленное ООО «Этрус» требование подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях /пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»/.

Налог на имущество организаций относится к региональным налогам, устанавливается Налоговым кодексом Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации (статья 14 и пункт 1 статьи 372 Налогового кодекса Российской Федерации).

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Самарской области от 25 ноября 2003 года N 98 "О налоге на имущество организаций на территории Самарской области" (в ред. от 11.04.2016 г. № 41-ГД) является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

В связи с этим статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ФЗ № 135 от 29.07.1998 года предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Из материалов дела следует, что в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о нежилом помещении с кадастровым номером №., расположенном по адресу: <адрес>.

Собственником данного нежилого помещения является ООО «Этрус», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным ДД.ММ.ГГ..

Кадастровая стоимость нежилого помещения определена в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области №118 от 14.03.2012 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» в размере 3 649 869,75 руб.

Датой определения кадастровой стоимости спорного нежилого помещения является 26.12.2015 года, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

ООО «Этрус» не согласилось с кадастровой стоимостью нежилого помещения и обратилось для определения его рыночной стоимости в ООО «<данные изъяты>».

Согласно отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГ.., выполненного оценщиком ФИО1, рыночная стоимость нежилого помещении с кадастровым номером № определена оценщиком по состоянию на 26.12.2015г. в размере 2 343 441 руб.

Ссылаясь на вышеуказанный отчет и полагая свои права нарушенными, ООО «Этрус» 28.12.2016 года обратилось с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта капитального строительства в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области.

Решением Комиссии № от ДД.ММ.ГГ. заявление ООО «Этрус» о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № было отклонено.

В своем решении Комиссия указала, что заданием на оценку не предусмотрено использование отчета для представления в Комиссию /стр.№ отчета/ нарушены ст.24.18 135-ФЗ; в соответствии с анализом сегмента рынка объекта оценки среднее значение в сегменте –более 35 тыс. руб., в то время как оценщик получает результат менее 16 тыс.руб./кв.м, нарушен п.25 ФСО №7, никаких пояснений по данному факту оценщик не приводит, результат не соответствует сегменту рынка; правила отбора аналогов отсутствуют, выбранные аналоги существенно ниже средних по рынку значений, таким образом, оценщик целенаправленно отобрал аналоги с ценой ниже средней по рынку, ввел ряд понижающих корректировок и получил явно заниженный результат, нарушен п 22 ФСО №7.

Не согласившись с выводами комиссии и считая свои права нарушенными, административный истец обратился в суд с заявленным требованием, рассматриваемым в рамках данного административного дела.

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

В силу ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

На основании ст. 11 указанного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Согласно статье 12 вышеупомянутого закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка выполнена по состоянию на 26.12.2015 г., то есть на дату определения кадастровой стоимости нежилого помещения.

Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объектов оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.

Для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости /пункт 10 ФСО №7/.

Анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, содержится на страницах № отчета.

Анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости /пункт 12 ФСО №7/.

Проанализировав указанный фактор, оценщик пришел к выводу о том, что наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта является его использование в качестве торгово-офисного помещения /страница № отчета/.

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком / пункт 11 ФСО №/.

Оценщик произвел расчет стоимости объекта недвижимости с применением сравнительного и доходного подходов /страницы № отчета/. Отказ от применения затратного подхода оценщиком обоснован на странице № отчета.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки /пп.12-14 ФСО №1/.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО №7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. №611, при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Определение рыночной стоимости сравнительным подходом – методом сравнения продаж описано на страницах № отчета.

Правила выбора аналогов и их характеристики отражены на странице № отчета. Данные об объектах-аналогах приведены на страницах № отчета.

Обоснование вводимых корректировок приведено на страницах № отчета. В результате расчета рыночная стоимость, полученная сравнительным подходом, составила 3 285 251 руб.

Доходный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный поход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы / п.п.15, 16 ФСО №1/.

Расчет рыночной стоимости методом капитализации ожидаемого годового дохода от сдачи в аренду объекта оценки в рамках доходного подхода произведен на страницах 59-69 отчета, в результате данного расчета рыночная стоимость, полученная доходным подходом, составила 2 919 442 руб.

Согласовав полученные в результате применения двух подходов результаты, оценщик пришел к выводу, что величина рыночной стоимости спорного объекта недвижимости на дату оценки составила 2 343 441 руб.

В соответствии со статьей 24.18 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя.

Вместе с тем, суд считает необходимым проанализировать замечания Комиссии к отчету и отмечает, что на странице 5 отчета приведено предполагаемое использование результатов оценки - оспаривание кадастровой стоимости. Поскольку в соответствии со статьей 24.18 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оспаривание кадастровой стоимости производится либо путем обращения в суд либо путем обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, оснований полагать, что отчет не может быть использован для представления в Комиссию, не имеется.

Расхождения в среднем значении данных сегмента рынка с данными, полученными оценщиком, вызваны тем, что анализом рынка цены предложений указаны без скидки на торг, в то время как стоимость спорного объекта определена с учетом указанной скидки, за вычетом стоимости земельного участка и за вычетом НДС.

Согласно п.22 (в) ФСО № 7 «при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно обосновано в отчете об оценке».

При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами объектов-аналогов оценщик использовал данные по ценам предложения объектов, взятых из открытых источников /Информационная система «Центр», сеть интернет/.

На странице 49 отчета оценщик указал, что в качестве аналогов выбраны помещения, расположенные в подвалах, цокольных этажах жилых домов. Также были использованы аналоги, расположенные на первых этажах зданий в ближайшем окружении к объекту оценки, имеющие стоимость от 26 тыс. руб. до 30,3 тыс. руб./кв.м. Введена только одна понижающая корректировка –на этаж. Корректировки на площадь и на состояние -положительные.

Оценщик ФИО1 в судебном заседании подтвердила правильность выполненного исследования и расчетов и указала, что определенная в отчете рыночная стоимость объекты оценки подтверждена анализом рынка. Ею подобраны наиболее сопоставимые с объектом оценки объекты-аналоги, расположенные в подвалах и цокольных этажах жилых домов, на первых этажах зданий. В анализе рынка приведены данные о продажах помещений по районам города Самара, где указаны не только средневзвешенные, но и минимальные и максимальные значения, без учета скидки на торг. Ею же оценки стоимости определена за вычетом стоимости земли и НДС.

Иных замечаний к отчету об оценке сторонами не приведено, доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного нежилого помещения, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено.

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что отчет об оценке выполнен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, величина рыночной стоимости, определенная отчетом об оценке, является достоверной.

Признавая, что кадастровая стоимость является завышенной и нарушает права административного истца как плательщика налога на имущество, суд полагает, что кадастровая стоимость нежилого помещения по состоянию на 26.12.2015 года подлежит определению в соответствии с отчетом об оценке.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 28.12.2016 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л :

Требование ООО «Этрус» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 26.12.2015 года в размере 2 343 441 руб.

Датой обращения ООО «Этрус» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 28.12.2016 года.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Т.А.Родина