Решение № 2-6944/2024 2-867/2025 2-867/2025(2-6944/2024;)~М-5690/2024 М-5690/2024 от 21 января 2025 г. по делу № 2-6944/2024

УИД 22RS0065-01-2024-010583-82

Дело №2-867/2025


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 января 2025 года город Барнаул

Индустриальный районный суд г. Барнаула Алтайского края в составе:

председательствующего судьи Борисовой Н.В.,

при секретаре Бацюра А.В.,

с участием представителя истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи, о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ответчику ФИО4, в котором просит расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО4 и ФИО3; возвратить в собственность истца денежные средства в размере 3 500 000 рублей.

В обоснование исковых требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка общей площадью 2 000 кв.м., кадастровый ***, земли населенных пунктов – для ведения личного подсобного хозяйства, находящегося по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, <адрес><адрес>а; объекта незавершенного строительства, площадью застройки 24,7 кв.м., степень готовности 24%, кадастровый *** по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>. Ответчик разместил на интернет-сайте объявлений «Авито» объявление о продаже вышеуказанных объектов недвижимости, сопроводив его фотографиями, на которых был изображен участок, свободный от лесистых насаждений и где четко просматривался объект незавершенного строительства. Истец в лице своего представителя по доверенности ФИО5 выехал на место, указанное ответчиком и осмотрел объекты недвижимости, которые соответствовали фотографиям с сайта «Авито». Ответчик подтвердил, что это именно они, после чего и был заключен договор купли-продажи.

Когда истец приехал в отпуск и отправился по месту нахождения приобретенных им объектов недвижимости с кадастровым инженером с целью огородить земельный участок, выяснилось, что земельный участок расположен на расстоянии около 300 метров о того земельного участка, фотографии которого были размещены на сайте объявлений «Авито» и который ответчик при осмотре назвала своим продаваемым земельным участком; при этом проданный земельный участок расположен в лесистой местности и на нем не имеется какого объекта незавершенного строительства даже в виде фундамента.

ДД.ММ.ГГГГ истец направил в адрес ответчика претензию с требованием расторжения договора купли-продажи и возврата денежных средств, установив срок для расторжения договора и возврата денежных средств до ДД.ММ.ГГГГ, однако ответа не получил, истец был заблокирован. ДД.ММ.ГГГГ истец обратился с заявлением в полицию для проверки действий ответчика на предмет мошенничества.

Ответчик на добровольное расторжение договора не согласен. Полное отсутствие на земельном участке объекта незавершенного строительства; расположение земельного участка в ином месте, чем то, на которое указал ответчик в своем объявлении и при осмотре, является существенным нарушением договора, которое влечет для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что мог рассчитывать при заключении договора – такой участок без объекта незавершенного строительства истец не стал бы приобретать.

Определением суда от 28.11.2024, занесенным в протокол судебного заседания, к участию в деле в качестве третьего лица привлечена ФИО5.

Истец ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Представитель истца ФИО1, участвующая посредством ВКС с Бийским районным судом г.Бийска на требованиях настаивала по доводам иска, указала, что сторона ответчика ввела в заблуждение покупателя при приобретении земельного участка, на фотографии, размещенной на «Авито», расположен не тот земельный участок, который продавался, истцу предложено самостоятельно осмотреть участок ориентируясь на местности по фотографии. Фактически земельный участок, который являлся предметом договора, расположен ином месте, весь заросший. Продавец объяснил покупателю, что на участке имеется фундамент, в договоре указан объект незавершенного строительства, фактически объект незавершенного строительства отсутствует. Данные основания являются существенным нарушением договора.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО2 в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражал, в обоснование позиции по иску пояснил, что оснований для расторжения договора купли-продажи не имеется, сторона истца имела возможность перед подписанием договора выехать на земельный участок, исследовать его, согласиться либо отказаться от приобретения участка. Фотография на сайте «Авито» не является техническими характеристиками объекта, в объявлении был указан кадастровый номер земельного участка, в связи с чем покупатель мог сориентироваться по месту его нахождения обратившись к публичной кадастровой карте. В материалы дела представлены письменные возражения (л.д.68-70, 182-183).

Третье лицо ФИО5 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.

С учетом положений ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судом определено о рассмотрении дела при имеющейся явке.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

В соответствии со ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормам), действующим на момент его заключения.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что существенными условиями, которые должны быть согласованы сторонами при заключении договора, являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах существенными или необходимыми для договоров данного вида.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной (подпункт 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ).

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.

Согласно статье 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора (пункт 4 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст.557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Судом установлено, что ранее собственником земельного участка и незавершённого строительством объекта, расположенных пол адресу: <адрес>, с<адрес>, <адрес> являлась ФИО4 Из пояснений сторон и представленных доказательств следует, что ответчиком на сайте «Авито» было размещено объявление о продаже земельного участка 20 соток (ИЖС) с кадастровым номером: 22:02:080006:203 для ведения ЛПХ, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> за 3 500 000 рублей.

Согласно доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной нотариально ФИО8 нотариусом нотариального округа «г.Горно-Алтайск», зарегистрированный в реестре ***, доверитель ФИО6 уполномочил ФИО7 на приобретение недвижимого имущества (л.д.118-119).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 (продавец) и ФИО3, действующим через представителя ФИО5 (покупатель) заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец продал, а покупатель купил в собственность: земельный участок общей площадью 2 000 кв.м., кадастровый ***, земли населенных пунктов – для ведения личного подсобного хозяйства, находящегося по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, с<адрес>, <адрес>а; объекта незавершенного строительства, площадью застройки 24,7 кв.м., степень готовности 24%, кадастровый *** по адресу: <адрес>, с<адрес>, <адрес>. (п. 1.1) (л.д.120).

Указанные объекты недвижимости принадлежат продавцу по праву собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, дата регистрации права ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН (п 2,3 договора).

В пункте 6 договора купли-продажи указано, что покупатель до заключения договора ознакомлен с техническим состояние вышеуказанного объекта незавершенного строительства им претензий к нему не имеет.

Покупатель с границами земельного участка ознакомлен, претензий не имеет (п.7)

Согласно п. 12 данного договора, стороны оценили вышеуказанный земельный участок и объект незавершенного строительства в размере 3 500 000 рублей, из которых стоимость земельного участка составляет 3 000 000 рублей и стоимость объекта незавершенного строительства – 500 000 рублей.

При подписании договора стороны подтвердили, что действуют добровольно, не вынужденно, на обоюдно выгодных условиях, понимают значение своих действий и не заблуждаются относительно сути заключаемой сделки. Стороны также подтвердили, что не лишались и не ограничивались в дееспособности, под опекой и попечительством не состоят, не страдают заболеваниями, препятствующими сознавать суть подписываемого договора, а также у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях (п. 14 договора).

Денежная сумма в размере 3 500 000 рублей была получена ФИО4, продаваемый земельный участок и объект незавершенного строительства передан покупателю, что подтверждается распиской о расчете (л.д.11, 121).

Принадлежность подписи в представленной расписке о получении денежных средств ФИО4 стороной истца в ходе рассмотрения дела не оспаривалась.

Указанный договор купли-продажи подписан сторонами и прошел государственную регистрацию.

Переход права собственности на спорный земельный участок и объект незавершенного строительства от истца к ответчику на объект недвижимости на основании указанного выше договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован также в установленном порядке, что подтверждается выписками из ЕГРН (л.д.86-87,88-89).

Из материалов дела следует, что договор купли-продажи заключен в установленной законом форме, в нем содержатся все существенные условия, в том числе стоимость продаваемого недвижимого имущества, определен порядок расчетов между сторонами, договор сторонами по сделке подписан.

Обращаясь в суд с настоящим иском истец указал, что существенными нарушениями условий договора купли-продажи является несоответствие территориальной расположенности земельного участка и отсутствие на нем незавершенного строительством объекта недвижимости.

В подтверждение указанных обстоятельств ФИО5 в судебном заседании пояснила, что при заключении договора купли-продажи земельного участка и объекта незавершенного строительства действовала на основании доверенности в интересах ФИО3, который нашел на сайте «Авито» объявление о продаже земельного участка и попросил ее осмотреть его, во время осмотра земельный участок и объект незавершенного строительства понравился покупателю, в связи с чем был оформлен договор купли-продажи, однако спустя время было выяснено, что на фотографиях и при осмотре земельного участка ответчиком был указан иной объект недвижимости.

Кроме того, представлена справка, выданная кадастровым инженером ФИО9, согласно которой при выполнении кадастровых работ выявлено, что в границах земельного участка с кадастровым номером *** расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>А строений, сооружений, объектов незавершенного строительства не обнаружено (л.д.171).

ФИО3 обратился в СО Отдела МВД России по г.Горно-Алтайску с заявлением при признакам преступления, предусмотренного ч.4 ст. 159 УК РФ.

Постановлением от ДД.ММ.ГГГГ предварительное следствие по уголовному делу *** было приостановлено.

Согласно ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать во взаимосвязи с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу части 3 статьи 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценивая представленные сторонами доказательства в их взаимосвязи и единстве на основании ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о том, что при заключении договора купли-продажи земельного участка с незавершенным строительством объекта сторонами были согласованы все его существенные условия, доказательств того, что истцом выдвигались какие-либо заявления относительно необходимости согласования иных условий договора купли-продажи, которые бы он полагал существенными, материалы гражданского дела не содержат, а иных оснований для расторжения договора, предусмотренных пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ, не установлено, истцом не представлено.

У стороны истца перед приобретением объекта недвижимости имелась возможность провести не только личный осмотр приобретаемого имущества, но и осмотр с привлечением специалиста, имеющего специальные познания в области строительно-технической экспертизы, сведений о чинении препятствий со стороны продавца в этом материалы дела не содержат, доказательств обратного стороной истца не представлено.

Также судом учтено, что до приобретения объекта недвижимости оно было осмотрено истцом в лице его представителя ФИО5, правом на привлечение специалиста истец не воспользовался, с договором купли-продажи, в котором указано, что с техническим состоянием имущества ознакомлен, претензий не имеет (п.6,7), был согласен.

То обстоятельство, что в объявлении о продаже земельного участка размещены фотографии иного земельного участка, который не является предметом договора, также не может являться основанием для расторжения договора купли-продажи, поскольку истец не проявил должной осмотрительности при осмотре земельного участка, при этом непосредственно в самом объявлении был указан кадастровой номер земельного участка, что давало возможность его идентификации относительно расположения на местности. Покупатель должен был проявить необходимую в данном случае осторожность и осмотрительность при заключении сделки.

Ссылка на отсутствие на земельном участке объекта незавершенного строительства, как существенное нарушение условий договора купли-продажи судом не принимается, поскольку, согласно условиям договора степень готовности объекта по состоянию на 2009 год составляла 24%, техническое состояние объекта, что следует из условий договора, покупателя устроило. Справка кадастрового инженера об отсутствии на земельном участке строений, сооружений, объектов незавершенного строительства (л.д.171) не свидетельствует об отсутствии спорного объекта на земельном участке, поскольку отсутствие объекта определялось кадастровым инженером визуально, без проведения соответствующих технических исследований. Незначительная степень готовности объекта, период его строительства, длительное неиспользование земельного участка (заросший) могла не позволить установить его нахождение на земельном участке.

Истец, действуя добросовестно и разумно, обязан был ознакомиться с условиями договора и указанными техническими документами. Подписание гражданином договора предполагает его согласие с условиями этого договора и гарантирует второй стороне по договору его действительность и исполнимость.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что истец при заключении договора купли-продажи не предъявлял никаких претензий к качеству земельного участка и объекта незавершенного строительства, при том, что истцом осуществлялся осмотр земельного участка до заключения договора.

При таких обстоятельствах, приходит к выводу о недоказанности истцом наличия обстоятельств, которые бы давали ему право расторгнуть договор купли-продажи по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

Поскольку в удовлетворении искового требования о расторжении договора купли-продажи отказано, соответственно не подлежит удовлетворению и требование о взыскании уплаченной по договору купли-продажи суммы, так как является производным от основного требования о расторжении договора.

С учетом изложенного, оснований для удовлетворения заявленных ФИО3 требований не имеется.

Руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

решил:

Исковые требования ФИО3 к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи, о взыскании денежных средств оставить без удовлетворения в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд путем подачи апелляционной жалобы через Индустриальный районный суд города Барнаула в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья

Н.В. Борисова

Решение в окончательной форме изготовлено 31.01.2025

Верно.Судья Н.В. Борисова

Н.В. Борисова

Секретарь судебного заседания

А.В. Бацюра

Подлинный документ находится в гражданском деле

№ 2-867/2025 Индустриального районного суда города Барнаула

Решение не вступило в законную силу 31.01.2025

Верно, секретарь судебного заседания

А.В. Бацюра