Решение № 2-2812/2025 2-2812/2025~М-1987/2025 М-1987/2025 от 7 сентября 2025 г. по делу № 2-2812/2025

УИД 59RS0004-01-2025-003883-02

Дело №2-2812/2025


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Пермь 25 августа 2025 года

Ленинский районный суд г. Перми в составе:

председательствующего судьи Милашевич О.В.,

при секретаре судебного заседания Батуевой К.М.,

с участием представителя ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю о возложении обязанности провести государственную регистрацию залога (ипотеки) в отношении недвижимого имущества,

у с т а н о в и л:

ФИО4, ФИО5 обратились в суд с иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (далее – Управление Росреестра по Пермскому краю), в котором просят возложить на ответчика обязанность произвести государственную регистрацию залога (ипотеки) в отношении недвижимого имущества – трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <Адрес> кадастровым номером № в пользу кредитора ООО «ЛУКОЙЛ-ПЕРМЬ» в соответствии с условиями залога, установленными договором № от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении денежных средств, заключенным между ФИО4 и ООО «ЛУКОЙЛ-ПЕРМЬ».

В обоснование заявленных исковых требований истцы указали, что между ФИО4 и ООО «ЛУКОЙЛ-ПЕРМЬ» заключен договор № от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении денежных средств, в соответствии с которым ФИО4 является работником, получившим от ООО «ЛУКОЙЛ-ПЕРМЬ» займ в целях улучшения жилищных условий. Согласно п. 1 договора ООО «ЛУКОЙЛ-ПЕРМЬ» обязуется предоставить работнику денежные средства в сумме <данные изъяты>, из которых <данные изъяты> в качестве беспроцентного займа со сроком возврата денежных средств до ДД.ММ.ГГГГ, а <данные изъяты> – материальная помощь целевого назначения. Заем и материальная помощь предоставляются обществом под условием целевого использования денежных средств на улучшение жилищных условий, приобретение или строительство жилья в городе <Адрес>.

В дальнейшем между ФИО4, ФИО5 и ФИО6, ФИО7, ФИО8 заключен договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, который удостоверен нотариусом Пермского городского нотариального округа ФИО9 (регистрационный номер №), в соответствии с которым ФИО4, ФИО5 приобретено жилое помещение – трехкомнатная квартира, расположенная по адресу: <Адрес> кадастровым номером №.

Право собственности ФИО4, ФИО5 на жилое помещение – трехкомнатная квартира, расположенная по адресу: <Адрес> зарегистрировано Управлением Росреестра по Пермскому краю в установленном порядке, вместе с тем, залог на недвижимое имущество в пользу ООО «ЛУКОЙЛ-ПЕРМЬ», установленный условиями договора № от ДД.ММ.ГГГГ ответчиком не зарегистрирован.

В ходе осуществления регистрации уполномоченным органом залог на недвижимое имущество не зарегистрирован, поскольку сведения о залоге не были включены в условия договора купли-продажи нотариусом Пермского городского нотариального округа ФИО9

Таким образом, на момент регистрации перехода прав на недвижимое имущество ипотека на недвижимое имущество не возникла, поскольку не была зарегистрирована уполномоченным органом. Данное обстоятельство послужило основанием для предъявления настоящего искового заявления.

На сегодняшний день требуется внести сведения о залоге недвижимого имущества (ипотеки) в пользу ООО «ЛУКОЙЛ-ПЕРМЬ» в соответствии с условиями залога, фактически согласованными ранее заключенным Договором № от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении денежных средств, в котором содержатся все существенные условия основного обязательства по предоставлению кредитором займа, а также способе его обеспечения в виде установления залога (ипотеки) на недвижимое имущество.

В дальнейшем уполномоченным регистрационным органом во внесении сведений о наличии залога недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости отказано. При этом какие-либо документы об отказе не предоставлялись.

На основании изложенного просят возложить на Управление Росреестра по Пермскому краю обязанность произвести государственную регистрацию залога (ипотеки) в отношении недвижимого имущества – трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <Адрес> кадастровым номером № в пользу кредитора ООО «ЛУКОЙЛ-ПЕРМЬ».

Протокольным определением от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ПАО Сбербанк (л.д. 75-76).

Истцы в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения гражданского дела извещены, представили ходатайство о проведении судебного заседания без их участия.

Представитель ответчика в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась, поддержала доводы, изложенные в письменном отзыве (л.д. 58-60).

Третье лицо ООО «ЛУКОЙЛ-ПЕРМЬ» в судебное заседание представителя не направило, ранее представителем третьего лица направлен письменный отзыв относительно исковых требований (л.д. 32-33).

Третье лицо – нотариус ФИО9 в судебное заседание не явился, представителя не направил, о дате, месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, направил ходатайство о проведении судебного заседания без его участия.

Третье лицо – ПАО Сбербанк в судебное заседание представителя не направило, о месте и времени рассмотрения гражданского дела извещалось, о причинах неявки суд не уведомило, мнения относительно исковых требований не высказало. Ранее представителем направлены письменные пояснения относительно исковых требований (л.д. 89).

Третьи лица – ФИО6, ФИО7, ФИО8 в лице ее законных представителей ФИО6, ФИО7 в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения гражданского дела извещались, о причинах неявки суд не уведомили, мнения относительно исковых требований не высказали.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя ответчика, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ЛУКОЙЛ-ПЕРМЬ» (Общество) и ФИО4 (Работник) заключен договор № о предоставлении денежных средств, по условиям которого в соответствии с приказом генерального директора от ДД.ММ.ГГГГ № №, Положением «О порядке улучшения жилищных условий работникам ООО «ЛУКОЙЛ-ПЕРМЬ» Общество обязуется в срок до «30» апреля 2025 года предоставить Работнику для улучшения жилищных условий денежные средства в сумме <данные изъяты>, из которых сумма в размере <данные изъяты> является беспроцентным целевым займом (именуемая далее «заем») со сроком возврата денежных средств до «30» апреля 2035 года на условиях настоящего договора, а сумма <данные изъяты> Работником не возвращается, так как является материальной помощью целевого назначения (п. 1 договора) (л.д. 8-11, 36-39).

Заем и материальная помощь предоставляются Обществом под условием: целевого использования денежных средств – улучшение жилищных условий, приобретения либо строительства жилья в <Адрес> края (п. 1.1 договора).

В соответствии с п. 2.1, 2.2, 2.3 договора работник обязан:

- использовать сумму займа строго по целевому назначению, указанному в п. 1.1 настоящего договора, а именно: самостоятельно подобрать и приобрести жилое помещение (п. 2.1 договора);

- при улучшении жилищных условий за исключением случаев улучшения жилищных путем строительства индивидуального жилого дома, включить в соответствующий договор (купли-продажи, купли-продажи земельного участка, мены, долевого участия в строительстве) условия, указанные в п.п. 6-6.4 настоящего договора (п. 2.2 договора);

- одновременно с подачей заявления о государственной регистрации права собственности на жилое помещение, договора участия в долевом строительстве уведомить Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю о приобретении жилого помещения за счет заемных средств, предоставленных ООО «ЛУКОЙЛ-ПЕРМЬ» по настоящему договору, с приложением к уведомлению копии настоящего договора (п. 2.3 договора).

Пунктами 6-6.4 договора № от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что при улучшении жилищных условий, работник обязан включить в соответствующий договор (купли-продажи, мены, участия в долевом строительстве) раздел «Источник оплаты приобретаемого имущества», указав в нем следующие условия:

- квартира (для индивидуального жилого дома - также земля) приобретается покупателем (участником долевого строительства) за счет собственных и заемных средств, предоставляемых Обществом с ограниченной ответственностью «ЛУКОЙЛ-ПЕРМЬ» (именуемое в дальнейшем «Общество») согласно договору от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенному в городе Перми между ФИО1 и Обществом (именуемый в дальнейшем «Договор, о предоставлении денежных средств») (п. 6.1 договора).

- заем и материальная помощь согласно договору о предоставлении денежных средств предоставлены Покупателю (Участнику долевого строительства) для улучшения жилищных условий в размере <данные изъяты>, из которых сумма <данные изъяты> является беспроцентным целевым займом (именуемая «сумма займа») со сроком возврата денежных средств до «ДД.ММ.ГГГГ года на условиях договора о предоставлении денежных средств, а сумма <данные изъяты> является материальной помощью целевого назначения и Покупателем не возвращается (п. 6.2 договора).

- квартира, приобретаемая Покупателем (Участником долевого строительства) по настоящему договору (для индивидуального жилого дома также земля), в обеспечение обязательств, принятых по вышеуказанному договору о предоставлении денежных средств, находится в залоге с момента государственной регистрации права собственности в соответствии со статьей 77 Федерального закона Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ (п. 6.3 договора).

- залогодержателем по данному залогу является Общество с ограниченной ответственностью «ЛУКОЙЛ-ПЕРМЬ» как организация, предоставившая заем для улучшения жилищных условий, а залогодателем соответственно ФИО4 При этом они принимают на себя права и обязанности залогодателя и залогодержателя, предусмотренные Федеральным законом РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Гражданским кодексом РФ (п. 6.4 договора).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6, действующей за себя и как законный представитель ФИО8, ФИО7, действующим как законный представитель ФИО8 (продавцы) и ФИО4, ФИО5 (покупатели) заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого продавцы обязуются передать в собственность, а покупатели принять в общую совместную собственность и оплатить помещение – трехкомнатную квартиру площадью 66,7 кв. м по адресу: <Адрес>, кадастровый номер №. Жилое помещение приобретается покупателями за счет собственных средств (п. 1.1 договора) (л.д. 12-19, 63-67).

В соответствии с п. 2.1 договора цена договора определена сторонами в <данные изъяты>

Согласно п. 2.2. договора стороны договорились, что расчеты между покупателями и продавцами производятся в следующем порядке:

- денежные средства в размере <данные изъяты> уплачены покупателями продавцам за счет собственных средств до подписания настоящего договора, указанный факт подтверждается сторонами;

- денежные средства в размере <данные изъяты> должны быть уплачены покупателями продавцам в течении 5 рабочих дней с даты государственной регистрации права собственности на жилое помещение на имя покупателей за счет собственных средств безналичным путем с использованием номинального счета № общества с ограниченной ответственностью «ДОМКЛИК».

Договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ удостоверен нотариусом Пермского городского нотариального округа ФИО9

Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ право совместной собственности ФИО4, ФИО5 на жилое помещение – трехкомнатную квартиру общей площадью 66,7 кв. м, расположенную по адресу: <Адрес>, зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. Сведения об ограничении прав и обременении объекта отсутствуют (л.д. 21-23).

В соответствии с уведомлениями о приеме заявления №№ о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации права и прилагаемых к нему документов от ДД.ММ.ГГГГ при регистрации перехода права на объект недвижимости – помещение с кадастровым номером № представлены следующие документы: уведомление ПАО Сбербанк о регистрации в электронном виде; договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ; иной документ (согласие кредитора на проведение сделки); доверенность № от ДД.ММ.ГГГГ; согласие органов опеки и попечительства; согласие супруга на совершение сделки; свидетельство о заключении брака (л.д. 68-69).

При разрешении исковых требований суд руководствуется следующими нормами права.

В соответствии со ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Согласно пунктам 1, 4 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

В силу подпункта 1 пункта 1 ст. 339.1 Гражданского кодекса Российской Федерации залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1).

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости урегулированы Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ).

Согласно ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Законом № 218-ФЗ порядке.

Порядок представления заявления об осуществлении государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов установлен ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В силу ч. 2 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании закона, осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости на основании договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, и заявления залогодателя или залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий возникновение ипотеки на основании закона, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Правоотношения, связанные с залогом недвижимости (ипотекой) урегулированы нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, а также положениями Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Согласно ст. 2 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ч. 1 ст. 19 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

По смыслу ч. 2 ст. 20 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом.

При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство. При этом истребование у заявителя иных касающихся залогодержателя документов и сведений не допускается.

В соответствии с п. 1 ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРН.

Истец ФИО4 в судебном заседании пояснил, что после того, как он получил от ООО «Лукойл-Пермь» денежные средства на покупку квартиры, им и его супругой ФИО5 у нотариуса был заключен договор купли-продажи, при этом он (ФИО4) полностью не прочитал условия договора о предоставлении денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ, предусматривающие возникновение у ООО «Лукойл-Пермь» залога в отношении квартиры. При заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ условие о возникновения залога на квартиру в пользу ООО «Лукойл-Пермь» в указанный договор купли-продажи не было включено, поскольку они (истцы) не предоставили нотариусу договор о предоставлении денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ, нотариусу не было известно о данном договоре, сами истцы в силу отсутствия юридических познаний не знали о том, что условие о залоге квартиры подлежит включению в договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Впоследствии истцы обращались к нотариусу ФИО9 с просьбой оформить дополнительное соглашение к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, предусматривающее условие о возникновении залога на квартиру в пользу ООО «Лукойл-Пермь», однако нотариус в этом отказал, так как сделка купли-продажи на тот момент была исполнена, переход права собственности состоялся. В Управление Росреестра по Пермскому краю истцы с заявлением о государственной регистрации залога не обращались, документы, свидетельствующие о возникновении залога на квартиру в пользу ООО «Лукойл-Пермь», не предоставляли.

Из уведомлений о приеме заявления №№ о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации права и прилагаемых к нему документов от ДД.ММ.ГГГГ следует, что договор № от ДД.ММ.ГГГГ совместно с заявлением о регистрации перехода права на объект недвижимости – помещение с кадастровым номером № не предоставлялся.

Таким образом, суд приходит к выводу, что при осуществлении государственной регистрации перехода права от ФИО6, ФИО8 к ФИО4, ФИО5 и права собственности ФИО4, ФИО5 на помещение с кадастровым номером № органу регистрации прав не было известно о наличии договора № о предоставлении денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «ЛУКОЙЛ-Пермь» и ФИО4 При этом предусмотренная пунктом 6 договора № от ДД.ММ.ГГГГ обязанность о включении в раздел об источниках оплаты приобретаемого имущества договора купли-продажи сведений о приобретении имущества за счет заемных денежных средств, предоставленных ООО «ЛУКОЙЛ-ПЕРМЬ» на основании договора № от ДД.ММ.ГГГГ, истцами не исполнена.

Кроме того, истцы с заявлением и документами, подтверждающими возникновение залога (ипотеки) на квартиру в Управление Росреестра по Пермскому краю не обращались.

На основании установленных обстоятельств суд приходит к выводу о том, что Управлением Росреестра по Пермскому краю нарушений прав и законных интересов истцов не допущено, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Положениями ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что защита гражданских прав осуществляется указанными в ней способами, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом избранный способ защиты должен соответствовать характеру нарушений и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

В соответствии со ст. 4 Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Управление Росреестра по Пермскому краю является участником отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, т.е. участником публичных правоотношений.

Из основания и предмета иска усматривается, что действия Управления Росреестра по Пермскому краю, либо его решения не обжалуются и не оспариваются, в связи с чем суд приходит к выводу о выборе истцом ненадлежащего способа защиты права, поскольку требования о возложении на регистрирующий орган обязанности произвести действия по государственной регистрации (в данном случае регистрации обременения в виде ипотеки) являются надлежащим способом защиты права в случае установленных фактов обращения истца с заявлением о совершении соответствующих действий и незаконного отказа ответчика в совершении таких действий.

В рамках настоящего дела такие факты не установлены.

В соответствии с ч. 1 ст. 20 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.

С учетом того, что ни залогодатель (ФИО4), ни залогодержатель (ООО «ЛУКОЙЛ-ПЕРМЬ») до предъявления истцами настоящего иска в Управление Росреестра по <Адрес> с заявлением о регистрации залога на квартиру не обращались, то судом истцам было предложено обратиться с таким заявлением.

ДД.ММ.ГГГГ между залогодателем (ФИО4) и залогодержателем (ООО «ЛУКОЙЛ-ПЕРМЬ») заключен договор залога к договору о предоставлении денежных средств № от ДД.ММ.ГГГГ с обеспечением в виде залога недвижимого имущества (ипотеки), на основании которого в отношении квартиры по адресу: <Адрес>84 произведена государственная регистрация обременения объекта недвижимости в виде ипотеки на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в пользу ООО «ЛУКОЙЛ-ПЕРМЬ», что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости в отношении жилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <Адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

При указанных обстоятельствах, исковые требования ФИО4, ФИО5 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю о возложении обязанности провести государственную регистрацию залога (ипотеки) в отношении недвижимого имущества не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

в удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю отказать в полном объеме.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Ленинский районный суд г. Перми в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий подпись О.В. Милашевич

Копия верна

Судья О.В. Милашевич

Мотивированное решение изготовлено 08.09.2025