Решение № 3А-2/2021 3А-2/2021(3А-88/2020;)~М-75/2020 3А-88/2020 М-75/2020 от 18 января 2021 г. по делу № 3А-2/2021

Дело № 3а-2/2021 (3а-88/2020)

(УИД 37OS0000-01-2020-000083-81)


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 января 2021 года город Иваново

Ивановский областной суд в составе

председательствующего судьи Луковкиной Е.О.,

при секретаре Павловой И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Инвест-Недвижимость» к Правительству Ивановской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области, Департаменту управления имуществом Ивановской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Инвест-Недвижимость» (далее – ООО «Инвест-Недвижимость» обратилось в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости нежилого здания и земельного участка в размере их рыночной стоимости, при этом с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости: нежилого здания - торгового центра с кадастровым номером №, общей площадью 8095,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 266 000000 рублей; земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: универмаг, площадью 4459 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 22321 000 рублей.

Административный иск мотивирован тем, что ООО «Инвест-Недвижимость» является собственником указанных объектов недвижимости. Кадастровая стоимость упомянутого земельного участка определена в размере 23 878 569,26 рублей, а кадастровая стоимость торгового центра - в размере 363 842 856,72 рублей. Согласно отчетам об оценке, составленным оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Компания оценки и права», рыночная стоимость земельного участка составила 22 210 000 рублей, нежилого здания – торгового центра – 262 432 000 рублей. Поскольку кадастровая стоимость объектов недвижимости превышает их рыночную стоимость, административный истец полагает, что нарушаются его права и законные интересы, как плательщика налога за указанные объекты, защита которых возможна путем установления кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости. Также административный истец просит восстановить срок на подачу административного иска.

В судебное заседание представители административного истца ООО «Инвест-Недвижимость», административных ответчиков - Правительства Ивановской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области, Департамента управления имуществом Ивановской области, ФГБУ «ФКП Росреестра», заинтересованного лица Администрации города Иванова не явились, указанные лица о времени и месте рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом.

Административным истцом ООО «Инвест-Недвижимость» в адрес суда направлено ходатайство о рассмотрении дела без участия своего представителя.

В письменных отзывах Департамента управления имуществом Ивановской области, Правительства Ивановской области, Управления Росреестра по Ивановской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ивановской области, Администрации города Иваново указано на отсутствие возражений по существу требований ООО «Инвест-Недвижимость», сводящихся к реализации в судебном порядке права административного истца на установление кадастровой стоимости указанных объектов недвижимого имущества в размере их рыночной стоимости, а также заявлена просьба о рассмотрении дела в отсутствие представителей.

При таких обстоятельствах в соответствии с требованиями ст.150 КАС РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Исследовав и оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует и судом установлено, что ООО «Инвест-Недвижимость» является собственником следующих объектов недвижимости:

- нежилого здания - торгового центра с кадастровым номером №, общей площадью 8095,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>;

- земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: универмаг, площадью 4459 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

Кадастровая стоимость указанного нежилого здания определена актом ФГБУ «ФКР Росреестра»» от ДД.ММ.ГГГГ в связи с исправлением технической ошибки (изменением площади здания), исходя из среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости 44943,84 рублей, установленного постановлением Правительства Ивановской области от 25 сентября 2012 года № 362-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Ивановской области» в соответствии с пунктом 2.2 действующего на тот момент Приказа Минэкономразвития РФ от 18 марта 2011 года № 113 «Об утверждении порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости» (далее – Порядок), который предусматривает, что в случае изменения площади здания его кадастровая стоимость изменяется пропорционально изменению площади, при этом определение его кадастровой стоимости осуществляется путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости этого здания на его площадь.

В соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в рамках полномочий, установленных приказом Росреестра от 12 мая 2015 года № П/210 «О наделении федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик», кадастровая стоимость указанного нежилого здания утверждена актом филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ивановской области от ДД.ММ.ГГГГ года и составила 363842856 рублей 72 копеек по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Соответствующие данные содержатся в представленной выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Приказом Департамента управления имуществом Ивановской области от 25ноября 2014 года № 105 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Ивановской области» (далее – Приказ № 105) кадастровая стоимость земельного участка №, категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: универмаг, площадью 4459 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, определена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 23878 569 рублей 26 копеек.

Аналогичные сведения о размере кадастровой стоимости указанного участка содержатся в представленной кадастровой справке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

Кроме того, административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Ивановской области от 24 ноября 2003 года № 109-ОЗ «О налоге на имущество организаций» является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении упомянутого здания уплачивает налоговые платежи исходя из их кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости влияют на права и обязанности административного истца как плательщика указанных налогов.

В силу статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

С учетом изложенного, принимая во внимание, что размер налога на имущество организаций и земельный налог, которые обязано уплачивать ООО «Инвест-Недвижимость» за объекты недвижимости зависит от кадастровой стоимости этих объектов, суд приходит к выводу, что административный истец вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 года N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при проведении государственной кадастровой оценки датой определения кадастровой стоимости является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (далее - Перечень), сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости (абзац второй статьи 24.15 Закона об оценочной деятельности). Датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании нового или выявлении ранее не учтенного объекта недвижимости либо дата внесения сведений об изменении качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости, повлекших изменение кадастровой стоимости. При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абзац четвертый статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

ДД.ММ.ГГГГ административный истец ООО «Инвест-Недвижимость» с целью досудебного урегулирования спора обращался в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ивановской области с заявлениями об установлении кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости.

В связи с истечением установленного статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции, действующей на дату обращения) срока для обращения в Комиссию уведомлениями от ДД.ММ.ГГГГ заявления о пересмотре кадастровой стоимости были возвращены заявителю.

В соответствии с частью 3 статьи 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Как следует из содержания выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости здания, оспариваемая кадастровая стоимость здания внесена в государственный кадастр недвижимости ДД.ММ.ГГГГ; оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка внесена в государственный кадастр недвижимости ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, административным истцом, обратившимся в суд с настоящим административным исковым заявлением ДД.ММ.ГГГГ, пропущен предусмотренный частью 3 статьи 245 КАС РФ срок на обращение в суд с данными административными исковыми требованиями.

Как следует из материалов дела, административным истцом заявлено ходатайство о восстановлении указанного срока.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п.8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен, в том числе в случае, если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости.

Принимая во внимание, что оспариваемая кадастровая стоимость объектов недвижимости является актуальной, новая государственная кадастровая оценка в отношении спорных объектов недвижимости не проведена, суд считает, что ходатайство административного истца о восстановлении пропущенного срока по требованию об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества подлежит удовлетворению и административному истцу следует восстановить срок для обращения в суд с настоящим административным исковым требованием.

Как следует из материалов дела, административные ответчики и заинтересованные лица не оспаривают право ООО «Инвест-Недвижимость» на обращение в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Как усматривается из представленных административным истцом ФИО1 об оценке № и № от ДД.ММ.ГГГГ, изготовленных оценщиком ООО «Компания оценки и права» ФИО3 (далее - Отчеты об оценке), рыночная стоимость нежилого здания, определенная по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, составляет 262432000 рублей, рыночная стоимость земельного участка, определенная по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ – 22210 000 рублей.

Определением Ивановского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ для проверки обоснованности представленных ФИО1 об оценке назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Бизнес Оценка» ФИО4

Экспертом ООО «Бизнес Оценка» ФИО4 составлено заключение № от ДД.ММ.ГГГГ (далее - Заключение эксперта, Экспертное заключение).

Экспертом были выявлены несоответствия представленных административным истцом ФИО1 об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки.

Так, в упомянутых Отчетах об оценке оценщиком допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки (далее – ФСО), предъявляемых к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, что влияет на рыночную стоимость объекта оценки; описание процесса определения стоимости объекта оценки не позволяет понять его логику и вводит в заблуждение пользователей отчета; отсутствует или не подтверждена информация, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, в том числе о качественных и количественных характеристиках объектов-аналогов при определении рыночной стоимости.

Экспертом определена итоговая рыночная стоимость земельного участка, которая по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 22321 000 рублей, рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ – 266 000000 рублей.

Лицами, участвующими в деле, Экспертное заключение не оспорено; административный истец согласен с размером рыночной стоимости объектов недвижимости, определенным судебным экспертом, в связи с чем административные исковые требования были уточнены.

Оценивая в соответствии с требованиями ст.84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу Отчеты об оценке №, № от ДД.ММ.ГГГГ, представленные административным истцом, суд считает, что они достоверно не подтверждают рыночную стоимость объектов недвижимости, поскольку как усматривается из выводов, изложенных в Экспертном заключении, упомянутые Отчеты об оценке составлены с нарушением требований Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135 «Об оценочной деятельности» и Федеральных стандартов оценки.

Оценив содержание Заключения эксперта, суд полагает, что оно отвечает принципам достоверности, обоснованности и проверяемости, содержит подробную, аргументированную информацию в отношении проведенного исследования об определении рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости на дату оценки.

Как следует из материалов дела, Экспертное заключение составлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные в результате его выводы.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости; содержит достаточное количество проверяемой информации, существенной для определения рыночной стоимости объектов недвижимости; подробное описание объектов недвижимости, их количественных и качественных характеристик, вида использования, сведений об имущественных правах и об отсутствии ограничений (обременений) этих прав, информацию о текущем использовании и анализ наиболее эффективного использования объектов недвижимости, что соответствует требованиям п.8 ФСО № 3, раздела6 ФСО № 7.

В Экспертном заключении эксперт при определении рыночной стоимости нежилого здания обосновал применение и использование в рамках сравнительного подхода метода сравнения продаж, в рамках доходного подхода метода капитализации по расчетным моделям, а также привел доводы об отказе от применения затратного подхода, что полностью отвечает требованиям ФСО № 1, ФСО № 4, ФСО № 7.

При определении рыночной стоимости земельного участка в части описания методологии оценки и обоснования применения подходов к оценке эксперт указал о возможности применения метода сравнения продаж/предложений в рамках сравнительного подхода к оценке, а также обосновал свой отказ от применения доходного и затратного подходов, что полностью отвечает требованиям подп. «и» пункта 8 ФСО № 3, пункта 11 ФСО № 1, пункта 18 ФСО № 4.

Суду не представлено каких-либо доказательств того, что рыночная стоимость объектов недвижимости, определенная Заключением эксперта, является недостоверной, а выводы эксперта в отношении рыночной стоимости объектов недвижимости не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Оснований не доверять Заключению эксперта не имеется.

С учетом изложенного, оценивая представленные по делу доказательства в их совокупности по правилам, установленным ст.84 КАС РФ, суд считает, что Экспертное заключение отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащими доказательствами, подтверждающими рыночную стоимость объектов недвижимости, определенную по состоянию на рассматриваемую дату.

Как следует из материалов дела, право административного истца на установление кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости не оспаривается административными ответчиками и заинтересованными лицами не только по основаниям возникновения, но и по содержанию, в том числе по размеру рыночной стоимости объектов недвижимости.

Суд приходит к выводу, что исковые требования административного истца являются правомерными, в связи с чем подлежат удовлетворению с определением рыночной стоимости объекта капитального строительства по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 266000 000 рублей и земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 22321 000 рублей в соответствии с Заключением эксперта.

Проанализировав материалы дела, суд считает, что датой подачи заявления ООО «Инвест-Недвижимость» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равном их рыночной стоимости следует считать дату обращения ООО «Инвест-недвижимость» в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ивановской области – ДД.ММ.ГГГГ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Инвест-Недвижимость» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости:

- нежилого здания – торгового центра с кадастровым номером №, общей площадью 8095,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 266 000 000 (двести шестьдесят шесть миллионов) рублей;

- земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использование: универмаг, площадью 4459 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 22 321 000 (двадцать два миллиона триста двадцать одна тысяча) рублей.

Датой подачи заявления общества с ограниченной ответственностью «Инвест-Недвижимость» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости считать дату обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ивановской области – ДД.ММ.ГГГГ.

Данное решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ивановский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Луковкина Е.О.

Мотивированное решение изготовлено 26 января 2021 года.

Судья Луковкина Е.О.