Апелляционное определение № 11-3904/2026 от 25 марта 2026 г.

УИД 74RS0002-01-2024-012674-19

Судья Ус А.В.

Дело № 2-1463/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ



дело №11-3904/2026
26 марта 2026 года
город Челябинск
Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего Чертовиковой Н.Я.,

судей Гончаровой А.В., Никитенко Н.В.,

при секретаре Белобородовой И.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в зале гражданское дело по апелляционной жалобе Л.М.Ф. на решение Центрального районного суда города Челябинска от 28 ноября 2025 года по делу по иску Л.М.Ф. к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Привилегия-3» о защите прав потребителя.

Заслушав доклад судьи Чертовиковой Н.Я. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, пояснения истца Л.М.Ф., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Привилегия-3» – Ф.Г.Г., возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

Л.М.Ф. обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (далее по тексту ООО) «Специализированный застройщик «Привелегия-3», в котором с учетом изменения предмета иска, просил:

взыскать неустойку за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в виде квартиры в размере 413272 рублей,

взыскать неустойку за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в виде террасы на кровле дома в размере 164344 рублей,

взыскать соразмерное уменьшение цены договора из-за переноса санузла в размере 422374 рублей,

взыскать компенсацию морального вреда в размере 125000 рублей,

возложить на ответчика обязанность в течении 10 дней от даты вступления решения суда в законную силу устранить перечисленные в иске недостатки объекта долевого строительства (т. 1 л.д. 241).

В обоснование требований указано на то, что 19 ноября 2022 года между ООО «Специализированный застройщик «Привилегия-3» и Л.М.Ф. был заключен договор об участии в долевом строительстве № №. Жилое помещение и терраса на крыше переданы застройщиком с нарушением срока передачи объекта потребителю и ненадлежащего качества. Кроме того, переданная квартира не соответствует договору – санузел перенесен в другое помещение. Претензия о выплате неустойки, устранении строительных недостатков, уменьшении покупной цены оставлена застройщиком без удовлетворения.

Определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель (далее по тексту ИП) Р.А.В., ООО «ТехноХолдинг» (т.1 л.д.99).

В судебном заседании суда первой инстанции истец Л.М.Ф. требования поддержал. Представитель ответчика Ф.Г.Г. иск не признал.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требования относительно предмета спора, Л.О.В., ИП Р.А.В., представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требования относительно предмета спора, ООО «ТехноХолдинг» участия в судебном заседании суда первой инстанции не приняли.

Суд постановил решение о частичном удовлетворении иска.

С ООО «Специализированный застройщик «Привилегия-3» в пользу Л.М.Ф. взысканы неустойка за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в размере 100000 рублей, компенсация морального вреда в размере 2000 рублей. На ООО «Специализированный застройщик «Привилегия-3» возложена обязанность в течении одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу в <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, микрорайон <адрес>, <адрес>, провести работы по устранению нарушений на двери выхода на крышу устранить отклонение от вертикали коробки металлического дверного блока, устранить нарушение герметизирующего слоя оконных блоков: в кабинете – проникновение влаги через нижнюю часть герметизирующего слоя оконного блока, в спальне нарушение целостности внутреннего герметизирующего слоя нижней части оконного блока, установить на продухи вентилируемого фасада жалюзийные решетки; устранить нарушения на входной двери в квартиру (задевает дверную коробку). В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. ООО «Специализированный застройщик «Привилегия-3» представлена отсрочка исполнения решения суда в части уплаты неустойки в размере 100000 рублей сроком до 31 декабря 2025 года включительно.

Также с ООО «Специализированный застройщик «Привилегия-3» в доход местного бюджета взыскана государственная пошлина в размере 7000 рублей (т. 2 л.д.70-77).

В апелляционной жалобе истец Л.М.Ф. просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение, которым требования о взыскании денежных средств удовлетворить в полном объеме, также удовлетворить требования об устранении таких недостатков как намокание пола рядом с тремя окнами, отсутствие жалюзийных решеток. Повторяя основания иска, указывает на то, что нарушен срок передачи террасы, поскольку ключи от выхода на террасу были переданы после передачи квартиры. Считает, что перенос санузла из одного помещения в другое, ухудшает качество жилого помещения, а потому имеются основания для уменьшения цены договора. Указывает на отсутствие оснований для применения положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (т. 2 л.д. 28-33).

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец Л.М.Ф. не поддержал требования апелляционной жалобы об удовлетворении иска в части возложения обязанности по устранению недостатков в виде намокания пола рядом с тремя окнами, отсутствия жалюзийных решеток, поскольку решением суда данные требования удовлетворены, обязанность по устранению данных недостатков на застройщика возложена.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Л.О.В., ИП Р.А.В., ООО «ТехноХолдинг», их представители в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены надлежащим образом, в связи с чем судебная коллегия на основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации признала возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав участников судебного разбирательства, явившихся в судебное заседание, судебная коллегия полагает, что решение суда подлежит изменению в части взыскания неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства ввиду неправильного применения судом первой инстанции норм материального права. В остальной части с решением суда соглашается, поскольку оно соответствует установленным по делу обстоятельствам и подлежащим применению нормам материального права.

Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждено, что 19 ноября 2022 года между ООО «Специализированный застройщик «Привилегия-3» (застройщик) и Л.М.Ф., Л.О.В. (участники долевого строительства) был заключен договор №№ участия в долевом строительстве жилого дома (л.д.8-12).

Согласно пункту 3.1 вышеназванного договора, застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить дом и, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома, передать участнику объект долевого строительства- трехкомнатную <адрес> (условный номер в соответствии с проектной декларацией), назначение- жилое помещение, этаж расположения-3, общая проектная площадь квартиры составляет 204,7 кв.м, общая площадь квартиры без учета площади лоджии и/или балкона составляет - 99,8 кв.м, эксплуатируемая кровля-терраса-общей площадью 104,9 кв.м, количество, площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий и/или балкона указываются в поэтажном плане, являющимся неотъемлемой частью договора, а участники обязуются уплатить обусловленную договором цену и принять в общую совместную собственность указанную квартиру. Застройщик передает участнику квартиру с видами отделки и оборудованием, указанным в пункте 5.1.3 договора.

Застройщик обязуется передать квартиру участнику в порядке, предусмотренном разделом 7 договора в срок не позднее 30 марта 2023 года (пункт 3.2. договора).

Согласно пункту 4.1 договора от 19 ноября 2022 года, цена договора составляет 8183600 рублей. Цена договора определена как произведение цены единицы общей площади квартир и общей площади объекта долевого строительства.

В соответствии с пунктом 5.1.3 договора застройщик ООО «Специализированный застройщик «Привилегия-3» принял на себя обязательства передать участникам квартиру в степени готовности, с установленным оборудованием, с выполнением отделки, предусмотренной проектной документацией. Внутренняя чистовая отделка выполняется иждивением участников долевого строительства.

Пунктом 5.2.2. договора застройщик имеет право вносить в дом/и/или квартиры архитектурные, структурные изменения, а также изменять строительные материалы и оборудование, указанные в проектной документации, на эквивалентные по качеству строительные материалы и оборудование, при условии, что по завершению строительства дом и квартира будут отвечать требованиям проектной документации (с учетом внесённых в нее в ходе строительства изменений, если таковые были).

Согласно пункту 11.4. план создаваемого объекта долевого строительства с указанием его местоположения, количества находящихся в его составе помещений и их планируемой площади, является неотъемлемым приложением к договору.

Из плана создаваемого объекта долевого строительства к договору участия в долевом строительстве № № от 19 ноября 2022 года следует, что объект состоит из помещений: прихожая, санузел, гостиная, кухня-ниша, коридор, три жилых комнаты, санузел, гардеробная, терраса (на крыше) (т. 1 л.д. 11 об., 12).

Согласно данному плану один из санузлов (по плану площадью 4,1 кв.м), располагался напротив входа в квартиру, рядом со вторым санузлом располагалась гардеробная.

11 апреля 2023 года ООО «Специализированный застройщик «Привилегия-3» направило участникам долевого строительства уведомление о переносе срока передачи объекта долевого строительства (т. 1 л.д. 13, 14).

В ответе на уведомление о переносе срока передачи объекта долевого строительства от 15 мая 2023 года Л.М.Ф., Л.О.В. указали на недопустимость переноса срока в одностороннем порядке, а также на необходимость монтажа коммуникаций водоснабжения и водоотведения в санузле напротив входной двери в квартиру (т. 1 л.д. 15).

10 августа 2023 года, 5 сентября 2023 года, 9 октября 2023 года Л.М.Ф., Л.О.В. вновь указали на необходимость монтажа коммуникаций водоснабжения и водоотведения в санузле напротив входной двери в квартиру, а также указывали недостатки объекта, подлежащие устранению (т. 1 л.д. 16-18).

9 октября 2023 года по акту приема-передачи объекта долевого строительства Л.М.Ф., Л.О.В. приняли от ООО «Специализированный застройщик «Привилегия-3» жилое помещение общей площадью 102,3 кв.м, включающее:

помещение № прихожая площадью 6,1 кв.м,

помещение № кладовая площадью 4,3 кв.м,

помещение № гостиная площадью 29,4 кв.м,

помещение № кухня-ниша площадью 5,0 кв.м,

помещение № коридор площадью 7,5 кв.м,

помещение № жилая комната площадью 14,0 кв.м,

помещение № жилая комната площадью 14,1 кв.м,

помещение № санузел площадью 7,4 кв.м,

помещение № санузел площадью 4,9 кв.м,

помещение № жилая комната площадью 9,6 кв.м,

помещение № терраса площадью 104,9 кв.м,

расположенное по адресу: <адрес>. В акте сделана отметка о приемке квартиры с недостатками, перечисленными в претензии от 9 октября 2023 года (т. 1 л.д. 19).

Сторона истца не оспаривала тот факт, что по акту приема передачи количество и назначение помещений квартиры не изменились, однако, без согласования перенесены коммуникации водоснабжения и водоотведения из помещения напротив входа в квартиру (по плану санузел площадью 4,1 кв.м) в помещение, обозначенное на плане как гардеробная. В результате второй санузел расположен рядом с первым и комнатами, гардеробная (кладовая) – напротив входа в квартиру.

Сторона ответчика не оспаривала и актом приема передачи, планом квартиры подтверждено, что в переданном объекте долевого строительства напротив входа в квартиру расположена кладовая (помещение без канализационных выводов и систем водоснабжения), рядом с жилыми комнатами расположено два санузла (помещения с канализационными выводами и системой водоснабжения) (т. 1 л.д. 19, т. 2 л.д. 58-61).

В подтверждение того, что расположение коммуникаций водоснабжения и водоотведения соответствует проекту строительства дома, ответчиком представлен проект систем водоснабжения и водоотведения по состоянию на июнь 2021 года (т. 1 л.д. 128т. 2 л.д. 62-65).

Доказательства внесения изменений в проектную документацию в части систем водоснабжения, водоотведения после июня 2021 года, в материалы дела не представлены. Лист регистрации изменений проекта по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (период заключения договора с истцом), не содержит информации о внесении изменений в части систем водоотведения и водоснабжения (т. 2 л.д. 3).

Определениями суда по ходатайству ответчика, не согласившегося с требованиями истца, по делу назначены судебная и дополнительная судебная экспертизы.

В соответствии с заключением судебной экспертизы <данные изъяты> № № в <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, имеются недостатки качества строительных работ законченного строительством объекта, дефекты оконных конструкций, стоимость устранения недостатков составила 12180,96 рублей.

Заключением экспертизы установлено, что на момент осмотра имеются дефекты, указанные в исковом заявлении:

1. Дверь выхода на крышу при закрывании задевает дверную коробку (установлено отклонение от вертикали коробки металлического дверного блока до 3,5 мм);

2. Намокание пола с тремя окнами во время дождя (при осмотре установлено нарушение герметизирующего слоя оконных блоков: в кабинете –проникновение влаги через нижнюю часть герметизирующего слоя оконного блока, в спальне нарушение целостности внутреннего герметизирующего слоя нижней части оконного блока;

3. Протекание швов между плитами перекрытия в студии и прихожей (имеются застарелые следы протечек, со слов собственника протечки прекратились после проведения герметизирующих работ на кровле. При осмотре фасада над следами протечек установлено, что продухи вентилируемого фасада не имеют жалюзийных решеток;

4. Входная дверь в квартиру задевает дверную коробку (нижний дверной замок выступает над поверхностью кромки двери на 3 мм, что при установленном эксцентрике защелки данного замка не обеспечивает необходимого зазора между дверным полотном и дверной коробкой) (т.1 л.д. 202).

В соответствии с заключением дополнительной судебной экспертизы <данные изъяты> № № в <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, инженерное оборудование, в том числе водоснабжения, водоотведения, вентиляции, отопления соответствует проекту (т. 2 л.д. 8-46).

Из представленного истцом отчета следует, что рыночная стоимость квартиры по состоянию на 10 октября 2023 года составляет 10741266 рублей (т. 1 л.д. 20).

Установив, что между сторонами не заключалось соглашение об изменении срока передачи объекта долевого строительства, обязанность по передаче объекта в срок, установленный договором, ответчиком не выполнена, суд первой инстанции руководствуясь статьей 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ), пришел к выводу об обоснованности требования о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, размер которой снизил с учетом положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отказывая в удовлетворении требования о взыскании неустойки за нарушение срока передачи террасы, суд указал на то, что терраса самостоятельным объектом долевого строительства не являлась.

Возлагая на ответчика обязанность по устранению строительных недостатков, суд указал на то, что застройщик несет ответственность за качество переданного объекта, поскольку выявлено несоответствие объекта требованиям к качеству, участник долевого строительства вправе получить устранение строительных недостатков в натуре в силу статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ.

Учитывая, что комплектность помещений соответствует договору участия в долевом строительстве, расположение инженерных коммуникаций - проекту строительства дома, суд пришел к выводу о передаче объекта долевого строительства соответствующего условиям договора и проекта, в связи с чем отказал в удовлетворении требования о соразмерном уменьшении цены договора.

Поскольку судом было установлено нарушение прав истца, приобретшего жилое помещение для личных, семейных, домашних нужд, суд исходя из части 3 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ, взыскал компенсацию морального вреда, размер которой определил с учетом обстоятельств дела и требований разумности.

Ввиду того, что претензия истцом подана 12 сентября 2024 года - в период моратория на взыскание штрафа, установленного Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года № 326, срок ее исполнения истек в период того же моратория, суд не взыскал штраф, установленный статьей 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ.

В части возложения обязанности по устранению строительных недостатков решение суда (с учетом заявления истца в судебном заседании суда апелляционной инстанции) не обжалуется, а потому не является предметом проверки судебной коллегии (часть 2 статьи 327.1. Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В части отказа в удовлетворении требования о соразмерном уменьшении цены договора судебная коллегия соглашается.

В соответствии с частью 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В силу пункта 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ условием для соразмерного уменьшения цены договора является передача застройщиком объекта с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования.

Как указано выше, заключением судебной экспертизы установлено, что в квартире переданной истцу, расположение инженерных коммуникаций, в том числе водоснабжения и водоотведения, соответствует проектной документации по состоянию на июнь 2021 года, имевшей место к моменту заключения договора участия в долевом строительстве 19 ноября 2022 года.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец указал, что при заключении договора он с проектной документацией не ознакомлен, не проявил инициативу к ознакомлению с проектом, поскольку ориентировался на план к договору.

Вместе с тем, согласно пункту 11.4. договора, заключенного истцом, план создаваемого объекта долевого строительства в той части, в которой являлся неотъемлемой частью договора, включал информацию о местоположении объекта долевого строительства, количества находящихся в его составе помещений и их планируемой площади.

При этом пункт 5.2.2. договора, подписанного истцом, давал застройщику право вносить в дом/и/или квартиры архитектурные, структурные изменения, а также изменять строительные материалы и оборудование, указанные в проектной документации, на эквивалентные по качеству строительные материалы и оборудование, при условии, что по завершению строительства дом и квартира будут отвечать требованиям проектной документации (с учетом внесённых в нее в ходе строительства изменений, если таковые были).

Оценив условия договора, проектную документацию, заключение дополнительной экспертизы в совокупности, судебная коллегия приходит к выводу о том, что пунктом 11.4. договора не предусматривалось, что назначение помещения, указанное в плане, являлось условием договора долевого строительства, исходя из данного пункта и иных условий сделки, обязанностью застройщика явилась передача объекта долевого строительства расположенного в соответствии с планом и включающего весь перечень помещений, указанных в плане, а также передача объекта, соответствующего проекту.

Поскольку застройщиком передан объект, включающий весь перечень помещений, указанных в плане, соответствующий проекту, стоимость объекта не снизилась, а увеличилась, вывод суда о том, что застройщик коммуникации не переносил, условия договора выполнил и, как следствие, об отсутствии оснований для применения части 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ, является законным и обоснованным. Доводы апелляционной жалобы на данную часть решения отклоняются по изложенным основаниям.

При этом судебная коллегия отмечает, что фактически при заключении договора план квартиры включал недостоверную (не соответствующую проекту) информацию о назначении помещений, однако, иск о возмещении убытков, компенсации иного вреда, причиненного предоставлением недостоверной информации о назначении помещений, в настоящем гражданском деле не заявлен, судом первой инстанции не разрешался, не может являться предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции (часть 4 статьи 327.1. Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Также судебная коллегия соглашается с решением суда об отказе в удовлетворении требования о взыскании самостоятельной суммы неустойки за передачу террасы.

Согласно части 2 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ взысканию подлежит неустойка в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства.

В силу части 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Из приведенных выше условий договора участия в долевом строительстве следует, что передаче истцу подлежал один объект долевого строительства – жилое помещение, включающее в общую площадь квартиры площадь террасы, из акта приема-передачи квартиры от 9 октября 2023 года следует, что истцом принят объект долевого строительства, включающий террасу, а потому вывод суда о том, что 9 октября 2023 года истцу передан единый объект долевого строительства – квартира с террасой, является обоснованным.

При таких обстоятельствах основания для взыскания отдельной неустойки за нарушение срока передачи террасы отсутствовали, решение суда в данной части отмене не подлежит, соответствующие доводы апелляционной жалобы отклоняются.

Что касается решения суда в части взыскания судебной неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, судебная коллегия исходит из следующего.

В силу части 1 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Согласно части 3 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного частью 2.1 настоящей статьи). Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон (часть 1 статьи 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 того же Федерального закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа объекта долевого строительства.

Поскольку объект долевого строительства не передан участнику долевого строительства в установленный договором срок, судебная коллегия соглашается с выводом суда об обоснованности требования о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства.

В силу пункта 4 части 1 статьи 18 Федерального закона от 8 марта 2022 года № 46-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Правительство Российской Федерации в 2022 году вправе принимать решения, предусматривающие установление особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве.

Реализуя предоставленные законом полномочия, Правительство Российской Федерации издало Постановление от 26 марта 2022 года № 479 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве».

Пунктом 1 данного Постановления установлено, что в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 30 июня 2023 года включительно.

Указанное постановление опубликовано и вступило в законную силу 29 марта 2022 года.

Исходя из изложенного, руководствуясь приведенными выше нормами права, судебная коллегия приходит к выводу о том, что суд первой инстанции правильно определил начало периода взыскания неустойки с 1 июля 2023 года (окончание моратория, установленного Постановлением № 479).

Также суд правильно определил размер ставки, из которой должна начисляться указанная неустойка.

Согласно пункту 2 Постановления Правительства Российской Федерации № 326 от 18 марта 2024 года в период с 1 июля 2023 года до 31 декабря 2025 года включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 года.

Таким образом, за период с 1 июля 2023 года по день составления акта - 9 октября 2023 года, размер неустойки подлежал определению исходя из ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, составляющей 7,5 %.

Исходя из изложенного, размер неустойки составил 413271,80 рублей (8183600 х 7,5 % х 101 день х 1/300 х 2), а не в размере 371944,62 рублей, как указано судом первой инстанции.

Учитывая, что при снижении размера неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции исходил из не соответствующего требованиям закона размера неустойки, судебная коллегия полагает заслуживающими внимания доводы апелляционной жалобы о чрезмерном снижении неустойки.

В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (пункт 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).

Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.) (пункт 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 75 того же постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации) (пункт 77 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).

Таким образом, положение пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, закрепляет право суда уменьшить размер подлежащей взысканию неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, по существу, и предписывает суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения. Требование о снижении размера неустойки, являясь производным от основного требования о взыскании неустойки, неразрывно связано с последним и позволяет суду при рассмотрении дела по существу оценить одновременно и обоснованность размера заявленной к взысканию неустойки, то есть ее соразмерность последствиям нарушения обязательства, что, по сути, направлено на реализацию действия общеправовых принципов справедливости и соразмерности, а также обеспечение баланса имущественных прав участников правоотношений при вынесении судебного решения и согласуется с положением статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, в соответствии с которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки, а также штрафа, последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, оценка указанному критерию отнесена к компетенции суда и производится им по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из своего внутреннего убеждения.

Оценив все представленные доказательства в совокупности, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что заявление ответчика о снижении неустойки является обоснованным, как ввиду значительного превышения возможной выгоды истца в виде процентов от вкладов, на условиях, предлагаемых банками, так и с учетом периода просрочки, отсутствия подтвержденных истцом негативных последствий, связанных прямой причинно-следственной связью с просрочкой исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, а также предпринимаемых Правительством Российской Федерации решений, направленных на защиту застройщиков в сложившей экономической и геополитической ситуации в виде снижения финансовых санкций, применяемых к застройщикам в случае ненадлежащего исполнения обязательств по договорам участия в долевом строительстве перед потребителями – физическими лицами. Судебная коллегия полагает, что, исходя из приведенных обстоятельств, соразмерной является неустойка в размере 150000 рублей. Таким образом, решение суда в части взыскания неустойки подлежит изменению.

Доводы апелляционной жалобы о том, что снижение неустойки недопустимо, так как сумма неустойки должна компенсировать убытки истца, понесенные в связи с несвоевременной передачей объекта ввиду того, что увеличилась стоимость строительных материалов, истец был вынужден арендовать квартиру, не основаны на законе.

Согласно части 2 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ неустойка предусмотрена за сам факт нарушения срока передачи объекта долевого строительства, ее размер подлежит определению исходя из цены договора, периода просрочки и установленной законом ставки. В силу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации снижение размера данной неустойки должно быть обусловлено несоразмерностью последствиям нарушения.

Вместе с тем, в соответствии частью 1 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов.

Таким образом, возможные убытки участника долевого строительства не относиться к обстоятельствам, имеющим значение для определения размера неустойки, однако, могут быть предъявлены к взысканию сверх неустойки.

Из иска следует, что в предмет требований Л.М.Ф. не входили убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением застройщиком обязательств по договору, в том числе в связи с приобретением строительных материалов по более высокой стоимости, арендой жилья, такие требования судом первой инстанции не разрешались, соответственно, в силу части 4 статьи 327.1. Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доводы истца об убытках понесенных в связи с удорожанием строительных материалов и арендой квартиры не подлежат рассмотрению судом апелляционной инстанции.

В части размера компенсации морального вреда, определенного судом первой инстанции, апелляционная жалоба истца доводов не содержит, судебная коллегия полагает, что решение суда о взыскании такой компенсации в размере 2000 рублей соответствует части 3 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 328, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Центрального районного суда города Челябинска от 28 ноября 2025 года изменить в части взыскания неустойки.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Привилегия-3» (ИНН №) в пользу Л.М.Ф. (ИНН №) неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в размере 150000 рублей.

То же решение суда в остальной части оставить без изменения, апелляционную жалобу Л.М.Ф. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 9 апреля 2026 года.