Решение № 2-317/2017 2-317/2017~М-258/2017 М-258/2017 от 28 июня 2017 г. по делу № 2-317/2017

Дело № 2-317/2017


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Новоаннинский «29» июня 2017 года.

Новоаннинский районный суд Волгоградской области в составе председательствующего судьи Денисова С.А.,

при секретаре судебного заседания Беспаловой Н.В.,

с участием представителя истца ФИО1 - ФИО2 по доверенностям от11.11.2016 года, 04.04.2017 года,

ответчика индивидуального предпринимателя - главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к индивидуальному предпринимателю - главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3 о прекращении ограничения (обременения) прав в виде аренды,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 через своего представителя ФИО2 обратилась в Новоаннинский районный суд Волгоградской области с иском к индивидуальному предпринимателю - главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3 (далее по тексту индивидуальный предприниматель - глава К(Ф)Х ФИО3) о прекращении ограничения (обременения) прав в виде аренды на земельный участок. В обоснование заявленных исковых требований указала, что ей, ФИО1, принадлежит 1/20 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>. 09.04.2006 года ею и другими участниками общей долевой собственности был заключен договор аренды на указанный земельный участок с главой К(Ф)Х ФИО3, который зарегистрирован в ЕГРП 04.05.2006 г. за №. В счет принадлежащей ей доли, она выделила из указанного земельного участка и поставила на кадастровый учет земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>. Процедура выдела в устной форме была согласована с главой К(Ф)Х ФИО3, и в разговоре с ней ФИО3 обещал не препятствовать данному выделу. После постановки выделенного в счет принадлежащей ей земельной доли земельного участка на кадастровый учет она обратилась к ФИО3 за письменным согласием арендатора на выдел земельного участка, которое необходимо для регистрации права собственности, ФИО3 устно отказал давать свое согласие, перестал отвечать на звонки и стал избегать личных встреч, не давая конкретного ответа о подписании согласия. 11.11.2016 года истец обратилась в Росреестр с заявлением о государственной регистрации права на выделенный земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>. 18 ноября 2016 года ФИО1 получила уведомление о приостановлении государственной регистрации в связи с отсутствием письменного согласия арендатора на выдел указанного земельного участка, а 20 декабря 2016 года получила сообщение об отказе в государственной регистрации, в связи с тем, что согласие арендатора так и не было предоставлено в регистрирующий орган, а также в связи с тем, что не был получен ответ от арендатора о согласии или несогласии на выдел образованного земельного участка. В адрес ФИО4 ФИО1 была составлена и направлена претензия по договору аренды земельного участка от 09.04.2006 года, в которой она уже в письменной форме просила ФИО3 предоставить ей согласие арендатора на выдел земельного участка, необходимого для регистрации права на образованный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, а также о расторжении договора аренды и выплате задолженности по арендной плате и налоговым платежам, которая была получена ответчиком, но оставлена без ответа. Предусмотренную договором аренды земельного участка от 09.04.2006 года арендную плату, она не получает, налог на принадлежащую ей долю земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> вынуждена оплачивать самостоятельно. В связи с неоднократными нарушениями ответчиком условий договора аренды она намерена расторгнуть с ним договорные отношения. Просила суд: прекратить ограничение (обременение) прав ее, ФИО1, в виде аренды на земельный участок сельскохозяйственного назначения, общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена надлежаще, в заявлении (л.д. 74) просит рассмотреть дело в свое отсутствие с участием представителя по доверенности ФИО2

Представитель истца ФИО2, в судебном заседании уточнил исковые требования, просит суд прекратить ограничение (обременение) прав ФИО1, в виде аренды 1/20 доли земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>. Дополнительно пояснил, что ФИО1 обращалась к ответчику с требованием о выделе принадлежащей ей 1/20 доли земельного участка, на что получила его устное согласие, однако позже ФИО4 было отказано ФИО1 в выдаче письменного согласия на выдел земельного участка. В виду отсутствия письменного согласия арендатора на выдел земельного участка, регистрирующим органом ФИО1 было отказано в регистрации выделенного земельного участка. После этого ФИО1 была составлена претензия по договору аренды земельного участка и направлена в адрес ответчика. Претензия оставлена ответчиком без ответа. Считает, что ограничение права истца в виде аренды должно быть прекращено, поскольку главой К(Ф)Х ФИО3 более двух раз были нарушены условия договора аренды в части уплаты арендной платы по договору аренды земельного участка.

Ответчик индивидуальный предприниматель – глава К(Ф)Х ФИО3 в судебном заседании уточненные исковые требования не признал, пояснил, что по поводу выдела 1/20 доли земельного участка, принадлежащей ФИО1, к нему обращалась не сама истец ФИО1, а ее дочь, которая просила дать согласие на выдел доли земельного участка. Сначала он не возражал, но узнав, что истец желает выделить лучшую долю с высокой качественной оценкой земли посередине земельного участка, отказался давать письменное согласие. Решения собрания собственников по поводу выдела ФИО1 земельного участка не было. В случае выделения ФИО1 своей доли на окраине земельного участка, он дал бы на это письменное согласие. По поводу получения арендной платы по договору на протяжении двух лет к нему ФИО1 не обращалась. ФИО1 проживает в <адрес>, а договором аренды не предусмотрена доставка арендной платы по месту жительства арендодателей. Просит суд в удовлетворении требований истца отказать.

Третье лицо – представитель межмуниципального отдела по Новоаннинскому и Киквидзенскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области в судебное заседание не явился, в письменном объяснении просит рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления Росреестра, при вынесении решения полагается на усмотрение суда (л.д. 144-145).

Определением Новоаннинского районного суда Волгоградской области от 13.06.2017 г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО14, ФИО15, ФИО16 (л.д. 77).

Третье лицо ФИО11 в судебном заседании возражает в удовлетворении уточненных исковых требований ФИО1, пояснила, что выплата арендной платы ФИО3 производится регулярно, а решение о выделе земельного участка в счет принадлежащей ей доли в праве общей долевой собственности на исходный земельный участок, принято ФИО1 без учета мнения других собственников находящегося в аренде земельного участка.

Третьи лица ФИО16, ФИО14, ФИО5, ФИО12, ФИО14, ФИО9, ФИО7, извещенные о судебном разбирательстве надлежаще, в суд не явились, в заявлениях (л.д. 120, 121, 122, 123, 124, 158, 159) просят рассмотреть дело в их отсутствие, в удовлетворении иска просят отказать.

Третье лицо ФИО10, надлежаще извещенная о судебном разбирательстве, в судебное заседание не явилась, в телефонограмме (л.д. 147), просит рассмотреть дело в свое отсутствие, не возражает в удовлетворении заявленных требований.

Третьи лица ФИО6, ФИО8, ФИО13, ФИО15, извещенные о судебном заседании надлежащим образом (л.д. 148, 149, 150, 151, 154), в суд не явились, о причинах неявки и их уважительности суду не сообщили.

С учетом мнения лиц, участвующих в деле, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав участвующих в деле лиц, оценив изложенные в исковом заявлении доводы, исследовав представленные доказательства, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований истца, по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В судебном заседании установлено, что ФИО1 является собственником по 1/20 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 04.05.2006 года (л.д. 14), а также выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (л.д. 53-72).

В соответствие с п. 1 и п. 3 ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договора данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В силу ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из положений п. 1 ст. 607 ГК РФ следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.

Как следует из материалов дела, 09.04.2006 года между Е. (представителем арендодателей), действующим в интересах П., Т., ФИО1, Т., С., ФИО9, ФИО13, К., З., З., З., ФИО12 ФИО14, ФИО14, Е., ФИО7, Б., Б., Б., ФИО8, ФИО11, ФИО10, К., Ж., а также ФИО6, ФИО5, С. (арендодателями) и индивидуальным предпринимателем - главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3 (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка (л.д. 7-11).

Согласно указанному договору аренды земельного участка арендодатели и представитель арендодателей передали, а арендатор принял за плату во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., выделенный в натуре в счет сорока земельных долей на основании решения о выделении земельного участка в счет земельных долей от 01.07.2005 года и решения о выделении земельного участка в счет земельных долей от 05.02.2006 года, расположенный по адресу: <адрес>, отнесенные к категории земель сельскохозяйственного назначения. Пунктом 3 договора предусмотрено, что он заключен сроком на пять лет и вступает в силу с момента регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Договор по окончании его срока действия считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, если ни одна из сторон за 30 дней до окончания его срока действия письменно не уведомит другую об отказе его продления на новый срок. В соответствии с п. 4 договора аренды арендная плата за каждую 1/40 долю в земельном участке выплачивается в натуре и в следующем порядке: зерно фуражное – 2 тонны, масло растительное из семян подсолнечника – 20 литров, солома – 2 тонны, мука пшеничная высшего сорта – 50 кг, крупа гречневая – 10 кг, крупа пшенная – 10 кг, ежегодно после уборки урожая до 1 ноября. Размер арендной платы может пересматриваться по соглашению сторон. Выплату налоговых платежей и иных платежей за землю принимает на себя арендатор.

Возникшее из договора аренды земельного участка от 09.04.2006 года обременение права собственности в виде аренды в пользу ФИО3 зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 04.05.2006 года, запись регистрации № (л.д. 54-72).

Судом также установлено, что 10 октября 2016 года кадастровым инженером Ф. подготовлен межевой план по результатам кадастровых работ по заказу Ш. в связи с образованием земельного участка путем выдела в счет 1/20 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес> (л.д. 161-169).

11 ноября 2016 года ФИО1 единолично принято решение (л.д. 19) о выделе земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер <данные изъяты> в счет принадлежащей ей 1/20 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>.

14 ноября 2016 года нотариусом Новоаннинского района Волгоградской области У. от имени ФИО1 в адрес главы К(Ф)Х ФИО3 была направлена претензия от 11.11.2016 года, в которой ФИО1 уведомляла последнего об отказе от договора аренды от 09.04.2006 года с учетом п. 2 ст. 610 ГК РФ и требовала в течение 30 календарных дней с момента получения претензии предоставить или направить в её адрес письменное согласие на выдел земельного участка в счет принадлежащей ей доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, являющийся предметом договора, в тот же срок направить в её адрес письменное согласие о прекращении договора, а также направить своего полномочного представителя для предоставления подписанного соглашения в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области и снятия обременения с земельного участка, либо выдать нотариально заверенную доверенность на совершение указанных действий, выплатить задолженность по арендной плате и налоговым платежам (л.д. 12-13, 27). К претензии ФИО1 приложила решение о выделе земельного участка в счет земельной доли (л.д. 19). Направление указанной претензии подтверждается кассовым чеком (л.д. 20), а также отчетом об отслеживании почтовых отправлений (л.д. 21). Ответа на претензию не последовало, что не отрицается ответчиком в судебном заседании.

18.11.2016 года ФИО1 была уведомлена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области о приостановлении государственной регистрации образованного земельного участка (л.д. 22) до 17.12.2016 года в связи с сомнением регистратора в наличии оснований для проведения государственной регистрации. Государственным регистратором был направлен запрос арендатору исходного земельного участка ФИО3 о предоставлении информации о согласии или несогласии на образованный земельный участок. ФИО1 рекомендовано в целях устранения препятствий для проведения государственной регистрации предоставить в письменной форме согласие арендатора земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>.

19.12.2016 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области ФИО1 отказано в государственной регистрации земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, образованного путем выдела из земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, в связи не устранением причин, препятствующих проведению государственной регистрации (л.д. 23).

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ (в редакции, действовавшей до 01.01.2017 года) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В абзаце четвертом пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Предъявление иска о признании права или обременения отсутствующими является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством (признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения).

Выбор способа защиты вещного права, квалификация спорного отношения судом и разрешение вещно-правового конфликта зависит от того, в чьем фактическом владении находится спорное имущество.

В судебном заседании установлено, что земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>, передан за плату во временное владение и пользование индивидуальному предпринимателю – главе К(Ф)Х ФИО3 на основании договора аренды земельного участка от 09.04.2006 года, одной из сторон которого является, в числе прочих арендодателей ФИО1, владеющая 1/20 долей указанного земельного участка.

В соответствии с пунктом 34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 52 указанного Постановления Пленума, оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Требование о возврате имущества во владение его собственника, о признании обременения отсутствующим, обеспечивающие не только восстановление владения переданным по сделке имуществом, но и устранение записи об обременении из Реестра, в рамках настоящего дела истец не предъявлял.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Поскольку 1/20 доля, принадлежащая ФИО1, в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>, находится в числе прочих в аренде на основании договора при множественности лиц на стороне арендодателя, избранный истцом ФИО1 способ защиты не способен привести к восстановлению её прав в отношении спорного недвижимого имущества, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что истцом неверно выбран способ защиты права.

Судом также установлено, что договор аренды, в том числе в части 1/20 доли земельного участка, принадлежащего ФИО1, является действующим и в установленном законом порядке не прекращен. В Едином государственном реестре недвижимости сведения о прекращении действия договора аренды, отсутствуют. Действующим законодательством не предусмотрена возможность прекращения ограничения (обременения) права в виде аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя в отношении отдельно взятой, не определенной местоположением доли. В случае принятия решения о признании отсутствующим ограничения (обременения) прав ФИО1 в виде аренды принадлежащей ей 1/20 доли земельного участка, будут нарушены права и законные интересы остальных собственников земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, находящегося в аренде у индивидуального предпринимателя - главы К(Ф)Х ФИО3, а также и право последнего на владение и пользование исходным земельным участком по договору аренды с целью производства сельскохозяйственной продукции, что является не допустимым.

Предъявляя настоящие исковые требования, ФИО1 не учла, что, заключая договор аренды земельного участка при множественности лиц, она взяла на себя обязательства по ограничению своего права собственности на спорный земельный участок, поскольку в силу режима общей долевой собственности она всего лишь одна из арендодателей и не вправе самолично распоряжаться общей собственностью, но вправе поставить вопрос о выделении земельного участка с соблюдением правил п. 4 ст. 13 ФЗ от 24.07.2012 года «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Доводы представителя истца ФИО2 о том, что земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> был выделен и постановлен на кадастровый учет, не могут служить безусловным основанием для удовлетворения иска.

Положения п. 5 ст. 14 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» к возникшим правоотношениям не применимы, поскольку истец участия в общем собрании не принимала, против передачи земельного участка в аренду либо продления срока действия договора аренды, не голосовала. Кроме того, выдел истцом земельного участка в счет принадлежащей ей земельной доли не является основанием для прекращения права аренды, зарегистрированного на основании договора аренды исходного земельного участка.

Пояснениями ответчика в судебном заседании установлено, что земельный участок, являющийся предметом договора аренды, засеян зерновыми культурами и обрабатывается, то есть используется в соответствии с условиями договора аренды. Доказательств иного, суду не представлено.

Не представлено суду и доказательств невыплаты ответчиком арендной платы более двух раз подряд, а также существенного нарушения ответчиком договора, на что указывается в тексте искового заявления.

Направление истцом в адрес арендатора претензии об отказе от договора аренды с требованием предоставления письменного согласия на выдел земельного участка и подписанного соглашения о прекращении договора, правового значения не имеет, так как воля истца в данном случае противоречит намерениям других участников общей долевой собственности на земельный участок, являющийся предметом договора, выразивших своё желание продлить арендные отношения, а решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается большинством голосов на общем собрании собственников, с тем чтобы соблюсти баланс частных и публичных интересов и обеспечить реализацию конституционного права граждан иметь в частной собственности землю, не нарушая сложившиеся в сельском хозяйстве технологические связи.

При таких обстоятельствах исковые требования ФИО1 к индивидуальному предпринимателю - главе К(Ф)Х ФИО3 о прекращении ограничения (обременения) прав в виде аренды удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст. ст. 194–199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

ФИО1 в удовлетворении искового заявления к индивидуальному предпринимателю - главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3 о прекращении ограничения (обременения) прав в виде аренды – отказать.

Решение в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме может быть обжаловано в апелляционном порядке в Волгоградский областной суд через Новоаннинский районный суд Волгоградской области.

Решение в окончательной форме изготовлено 04 июля 2017 года.

Председательствующий судья С.А. Денисов.