Решение № 2-1316/2017 2-1316/2017~М-1152/2017 М-1152/2017 от 1 июня 2017 г. по делу № 2-1316/2017

Дело № 2-1316/2017


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

02 июня 2017 г. г. Биробиджан

Биробиджанский районный суд Еврейской автономной области

в составе председательствующей судьи Даниловой О.П.,

с участием:

истца ФИО2,

представителей ответчика ООО «Уют-Стройиндустрия» ФИО3, ФИО4,

при секретаре Комаровой О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковым заявлениям ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Уют-Стройиндустрия» о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта строительства, и о признании права собственности на долю в незавершенный строительством объекте недвижимости, -

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2, действуя в своих интересах и интересах своего несовершеннолетнего ребенка ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ рождения, обратился в суд с иском к ООО «Уют-Стройиндустрия» о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи объекта строительства по предварительному договору. В исковом заявлении указал, что 18.03.2011 между ним (действующим в своих интересах и интересах несовершеннолетнего сына) и ООО «Уют-Стройиндустрия» был заключен предварительный договор, по условиям которого ответчик намерен продать <адрес>, общей площадью 109,56 кв.м, которая будет расположена в доме по адресу: <адрес>, <адрес><адрес>, в подъезде №, на № этаже <данные изъяты>. Стоимость квартиры 2 739 000 руб., срок заключения основного договора - 31.01.2012. Истец оплатил ответчику указанную в договоре сумму 18.03.2011. 23.01.2012 в адрес ответчика направлялось требование о заключении основного договора купли-продажи. Ответчик требование получил, договор не заключил, ответ в адрес истца не направил. ООО «Уют-Стройиндустрия» надлежащим образом не исполнила обязательства по передаче квартиры, не осуществлены мероприятия по сдаче объекта – жилого дома и получению разрешения на его ввод в эксплуатацию. Истец просил суд взыскать с ответчика за нарушение срока передачи объекта строительства по предварительному договору от 18.03.2011 неустойку в размере 2 739 000 руб.; расходы на оплату услуг представителя 3 000 руб.

Одновременно ФИО2 обратился в суд с иском к ООО «Уют-Стройиндустрия» о признании права собственности на квартиру в незавершенном строительством объекте недвижимости – многоквартирном жилом доме. Свои требования мотивировал тем, что в нарушение указанного выше договора ООО «Уют-Стройиндустрия» не выполнило свои обязательства по завершению строительства объекта и передаче квартиры. Дом завершен ориентировочно на 90%. Ответчику направлялось требование о заключении основного договора купли-продажи. Ответчик требование получил, договор не заключил, ответ в адрес истца не направил. С 14.02.2017 ответчик находится в стадии добровольной ликвидации. Истец просит суд признать за ним право собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости – многоквартирном доме по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> виде <адрес>, общей площадью 109,56 кв.м, которая будет расположена в доме по адресу: <адрес>, <адрес> в подъезде №, на № этаже, <данные изъяты>, взыскать с ответчика расходы на оплату услуг представителя 3 000 руб.

Определением суда от 26.04.2017 оба иска соединены в одно производство.

В судебном заседании истец ФИО2 исковые требования поддержал по изложенным в иске обоснованиям. Суду дополнил, что после предъявления ответчику требования о передаче квартиры, начиная с 2012 г. дом стал активно строиться, поэтому он, надеясь на скорую сдачу дома в эксплуатацию, в суд не обращался. Дом возведен, готов практически на 90 %, но строительство опять приостановлено.

Представитель ответчика ООО «Уют-Стройиндустрия» ФИО3, действующий на основании доверенности, исковые требования не признал, заявил о пропуске истцом трехлетнего срока исковой давности для обращения в суд с указанными исковыми требованиями. Суду пояснил, что доля истца в незавершенном строительстве не выделена, поэтому право собственности на квартиру за истцом признано быть не может, поскольку не известна площадь этого жилого помещения.

Представитель ответчика ФИО4, действующий на основании доверенности, исковые требования не признал, поддержал доводы представителя ответчика ФИО3

Суд, заслушав пояснения истца, представителей ответчика, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В силу положений ст. 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии с п. 3 ст. 401 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ).

В соответствии со ст. 4 Закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

На основании ч. 9 ст. 4 указанного Закона к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Согласно ч. 1 ст. 6 Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В силу ч. 2 ст. 6 Закона в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная данной частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В силу ч. 1 ст. 12 Закона № 214-ФЗ, обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Часть 1 статьи 130 ГК РФ предусматривает, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно пункту 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

Из смысла указанных норм в совокупности с положениями части 2 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним», следует вывод о том, что действующее законодательство не предусматривает запрета на получение и нахождение в собственности граждан, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей объектов незавершенного строительства.

18.03.2011 между ООО «Уют - Стройиндустрия» и ФИО2 заключен предварительный договор, согласно которому ООО «Уют-Стройиндустрия» намерена продать в строящемся объекте по адресу: <адрес>, расположенную на шестом этаже, подъезд №, общей площадью 109,56 кв.м. Стоимость указанной квартиры 2 739 000 руб. Данный договор нотариально удостоверен.

Согласно платежным поручениям № и № от 18.03.2011 ФИО2 оплатил ООО «Уют - Стройиндустрия» по предварительному договору купли-продажи от 18.03.2011в общей сложности 2 739 000 рублей.

<данные изъяты> в адрес ООО «Уют-Стройиндустрия» направлено требование о заключении договора купли-продажи.

Застройщиком в предусмотренные договорами срок спорное жилое помещения ФИО2 не переданы.

Проанализировав представленный договор, суд приходит к выводу, что фактически между сторонами заключен договор долевого строительства, поскольку из смысла договора следует, что по договору купли-продажи продавались фактически не построенная квартира с привлечением на строительство денежных средств истца.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии с договором от 18.03.2011 квартира покупателю должна быть передана в собственность (заключен договор купли-продажи) до 31.12.2012, плановое окончание строительства жилого дома - 4 квартал 2011г.

В судебном заседании установлено, что до настоящего времени дом не введен в эксплуатацию, акт приема – передачи объекта отсутствуют. Ответчиком не предоставлены суду доказательства передачи истцу жилого помещения в соответствии с условиями договора.

Из положений ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

В соответствии с п. 2 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что ответчик нарушил свои обязательства по договору в части передачи истцу квартиру в установленный договором срок, в связи с чем с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка.

Судом рассмотрено заявление стороны ответчика о пропуске истцом срока исковой давности по заявленным исковым требованиям.

Согласно ч. 1 ст. 200 Гражданского кодекса РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения (ч. 2 ст. 200 Гражданского кодекса РФ).

Начало течения исковой давности ч. 1 ст. 200 ГК РФ связывает с субъективным восприятием, когда потерпевший узнал или должен был узнать о нарушении своего права. При этом презюмируется, что он узнал об этом в момент нарушения. Никакие другие обстоятельства, кроме прямо указанных в законе, на начало течения исковой давности не влияют.

Как видно из материалов дела, что договором от 18.03.2011, заключенным между сторонами, срок передачи спорной квартиры с учетом срока введения объекта в эксплуатацию был установлен не позднее 31.01.2012, спорная квартира не передана истцу до настоящего времени, а настоящее исковое заявление поступило в суд 24.04.2017.

С учетом положений ст. 6 Федерального закона № 214 правоотношения, возникшие между сторонами в связи с просрочкой ответчиком исполнения своих договорных обязательств, являются длящимися. Каждый день в период с момента нарушения основного обязательства, то есть с 31.01.2012 до момента его исполнения у ответчика имеется обязательство по уплате неустойки.

Поскольку срок исковой давности по требованиям об уплате периодического платежа должен исчисляться отдельно по каждому просроченному платежу за соответствующий период, постольку срок исковой давности по предъявленному истцом 24.04.2017 требованию о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи объекта пропущен в отношении неустойки, подлежащей начислению за период с 01.01.2013 по 23.04.2014 включительно.

В силу ч. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Таким образом, просрочка исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, за которую надлежит взыскать с ООО «Уют-Стройсервис» в пользу истца с неустойку, составляет 1 096 дней, а сумма неустойки, соответственно, 1 951 263 руб. 60 коп. (2 739 000 руб. x 9,75%/300 x 1 096 дней (с 24.04.2014 по 24.04.2017) x 2).

В силу положений ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Как указал Конституционный Суд РФ в Определении от 15 января 2015 года № 7-О, положения п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса РФ являются одним из правовых способов защиты от злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е. по существу способом реализации требования ч. 3 ст. 17 Конституции РФ, согласно которому осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Именно поэтому в части первой указанной статьи речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

В Определении от 22 января 2004 г. № 13-О Конституционный Суд РФ также подчеркивал, что право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в п. 34 Постановления Пленума от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», применение статьи 333 Гражданского кодекса РФ возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Исходя из смысла приведенных выше правовых норм и разъяснений, а также принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) размер неустойки может быть снижен судом на основании ст. 333 ГК РФ только при наличии соответствующего мотивированного заявления со стороны ответчика.

При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

Снижение размера неустойки не должно вести к необоснованному освобождению должника от ответственности за просрочку исполнения обязательства и ответственности за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.

Суд, принимая во внимание характер сложившихся между сторонами правоотношений, длительность допущенной просрочки, а также оценив фактические обстоятельства дела, в том числе цену договора, период просрочек передачи квартиры, исходя из компенсационного характера неустойки, как меры ответственности и недопустимости неосновательного обогащения истца, пришел к выводу о снижении размера подлежащей взысканию с неустойки за нарушение срока передачи квартиры до 300 000 рублей, что свидетельствует о соблюдении принципов разумности и справедливости, баланса прав и законных интересов сторон.

На основании ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф в размер 150 000 руб.

Нормами Закона об участии в долевом строительстве, действие которого распространяется на правоотношения сторон в рассматриваемом споре, урегулирован, в числе прочего, правовой механизм защиты прав участников долевого строительства при неисполнении договорных обязательств застройщиком. Признание за участником долевого строительства права собственности на возводимый не завершенный строительством объект (либо долю в нем) на стадии до момента ввода в эксплуатацию - в качестве одной из мер реализации такого механизма правовой защиты данным Законом прямо не предусмотрено.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое, имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В силу п. 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На объект незавершенного строительства может быть признано право собственности по решению суда.

Таким образом, как следует из анализа указанных правовых норм, доводы представителя ответчика ФИО3 о неправомерности заявленных исковых требований о признании права собственности на долю в незавершенном строительстве объекте являются не обоснованными.

Тот факт, что строительство спорного жилого дома до настоящего времени не завершено, не может нарушать право истца на защиту своих гражданских прав путем признания права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства, поскольку, исходя из положений статей 309, 310 ГК РФ, участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиры в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны инвестора, а при неисполнении обязательства другой стороной - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры.

Надлежащее исполнение обязательств истцом подтверждено имеющимися в материалах дела доказательствами, доказательств обратного ответчиком не представлено.

Поскольку истец являлся по своей сути инвестором в строительстве многоквартирного дома, то он имеет равные права с ООО «Уют-Стройиндустрия» на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

Кроме того, суд учитывает и то обстоятельство, что ООО «Уют-Стройиндустрия», как установлено в судебном заседании, находится в стадии ликвидации по инициативе руководства, что делает проблематичным или даже невозможным получение с этого общества денежных средств либо передачу квартир.

Таким образом, суд приходит к выводу, что исковые требования о признании права собственности на долю в не завершенный строительством объекте недвижимости подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорциональной удовлетворенных судом исковых требований.

Согласно п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек не подлежат применению при разрешении требования о взыскании неустойки, которая уменьшается судом в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды (статья 333 ГК РФ).

Судебные издержки истца состоят из понесенных им затрат на составление исковых заявлений, в общей сложности 6 000 руб.

Данные затраты, принимая во внимание, что исковые требования о взыскании неустойки удовлетворены судом частично не только в связи со снижением ее размера в порядке ст. 333 ГК РФ, но, в основном в связи с применением заявленного ответчиком срока исковой давности, подлежат возмещению истцу со стороны ответчика частично, в размере 5 000 руб.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

От уплаты государственной пошлины истец, в силу закона, освобожден, поэтому государственная пошлина, размер которой составляет 7 700 руб. подлежит взысканию с ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 56, 194-199 ГПК РФ, -

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Уют-Стройиндустрия» о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта строительства удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Уют-Стройиндустрия» в пользу ФИО2 неустойку за нарушение срока передачи объекта строительства в размере 300 000 рублей, штраф за нарушение удовлетворения в добровольном порядке требований потребителя в размере 150 000 рублей, возмещение судебных расходов 5 000 рублей, а всего взыскать 455 000 рублей.

Исковые требования ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Уют-Стройиндустрия» о признании права собственности на долю в не завершенный строительством объекте недвижимости удовлетворить полностью.

Признать за ФИО2 право собственности на долю в праве общей долевой собственности на не завершенный строительством объект, расположенный по адресу: <адрес>, ориентировочной площадью 109,56 кв.м., расположенной на № этаже в подъезде №.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Уют-Стройиндустрия» государственную пошлину в доход местного бюджета в размере 7 700 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд Еврейской автономной области через Биробиджанский районный суд ЕАО в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья О.П. Данилова