Решение № 2-854/2025 2-854/2025~М-813/2025 М-813/2025 от 9 декабря 2025 г. по делу № 2-854/2025

66RS0038-01-2025-001604-12

Дело №2-854/2025

Мотивированное
решение

составлено 10 декабря 2025 года

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Город Невьянск Свердловской области 26 ноября 2025 года

Невьянский городской суд Свердловской области

в составе председательствующего Балакиной И.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Пичкуровой Е.В.,

с участием: представителя истца ФИО1 – адвоката Логинова А.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к администрации Невьянского муниципального округа о признании права собственности на объект недвижимости,

установил:

ФИО2 обратилась в суд с иском к администрации Невьянского муниципального округа с требованиями о признании за ней права собственности на одноэтажное нежилое здание, ранее состоявшее на кадастровом учете как объект незавершенного строительства с кадастровым номером ***, площадью <*****> кв.м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером ***, находящемся по адресу: ...., .... что будет являться основанием для кадастрового учета данного здания и для государственной регистрации права собственности.

В обоснование требований указано, что истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером *** расположенного по адресу: ...., разрешенное использование: под строительство объекта торговли. Земельный участок предоставлен арендатору на срок с 00.00.0000 по 00.00.0000 (3 года). Арендные отношения возникли с 00.00.0000. На земельном участке возведен ОНС, на который за истцом зарегистрировано право собственности 00.00.0000. 00.00.0000 ответчик отказал в выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства «Реконструкция объекта незавершенного строительства (магазин строительных материалов)»; причина отказа: объект строительства выходит за границы места допустимого размещения; как следует из градостроительного плана, объект находится на расстоянии менее допустимых 5 метров с трех сторон данных красных линий, что является нарушением Правил землепользования и застройки Невьянского городского округа от 00.00.0000 ***. В настоящее время объект достроен, оснащен приборами учета, имеет коммуникации. Иск мотивирован со ссылками на ст. 218, 219, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. (т. 1, л.д. 3-9).

В судебное заседание истец не явилась, доверив ведение дела представителю, поддержавшему доводы иска.

Представитель ответчика – администрации Невьянского муниципального округа – в судебное заседание не явился, извещался о времени и месте его проведения, представил суду отзыв на иск, в котором указал, что оставляет удовлетворение иска на усмотрение суда.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Невьянского муниципального округа - в судебное заседание не явился, извещался о времени и месте его проведения.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Свердловской области (Межмуниципальный отдел по Кировградскому, Невьянскому городским округам) - в судебное заседание не явился, извещался о дате, времени и месте его проведения, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, указал, что Управление чьих-либо прав не оспаривает в силу своей компетенции.

Заслушав представителя истца, исследовав обстоятельства дела и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) установлено, что гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Статья 264 ГК РФ предусматривает, что земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ предусмотрен способ защиты гражданских прав путем признания права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу абзаца 5 п. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" одним из оснований для государственной регистрации возникновения права на недвижимое имущество является вступивший в законную силу судебный акт.

В судебном заседании установлено, что ФИО1 является арендатором земельного участка площадью <*****> кв.м с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ...., разрешенное использование: под строительство объекта торговли. Земельный участок предоставлен арендатору на срок с 00.00.0000 по 00.00.0000 (3 года) на основании решения Невьянского городского суда от 00.00.0000 по делу №2-476/2023, апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 00.00.0000 (№33-16014/2023), под строительство объекта торговли. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 00.00.0000. (т. 1, л.д. 24-28).

Первоначально арендные отношения между сторонами спора в отношении земельного участка возникли на основании договора аренды от 00.00.0000, предоставленного истцу как арендатору под строительство объекта торговли. (т. 1 л.д. 16).

Согласно сведениям ЕГРН от 00.00.0000 земельный участок с КН *** по адресу: ...., площадью <*****> кв.м, относится к категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под строительство объекта торговли. В отношении него с 00.00.0000 по 00.00.0000 установлено ограничение в пользу ФИО1 на основании договора аренды земельного участка от 00.00.0000 ***. (т. 1, л.д. 164-167).

С указанного времени земельный участок из пользования истца не выбывал.

Ранее, на указанном земельном участке арендатором ФИО1 был возведен и зарегистрирован за ней в установленном законом порядке, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРН) 00.00.0000 на праве собственности объект незавершенного строительства (далее – ОНС) с кадастровым номером ***, общей площадью <*****> кв.м, степенью готовности по факту: 50%, расположенный на земельном участке с кадастровым номером *** по адресу: ..... (т. 1, л.д. 138-140, 19, 20).

Установлено, что ФИО1 было выдано разрешение №*** на строительство магазина по продаже строительных материалов сроком действия до 00.00.0000, которое был продлено до 00.00.0000. (т. 1, л.д. 18). Градостроительный план земельного участка был подготовлен и утвержден постановлением администрации Невьянского городского округа от 00.00.0000 ***-п. (т. 1, л.д. 11-13, 14).

Градостроительный план земельного участка РФ***, подготовленный 00.00.0000 на основании заявления ФИО1, предусматривает место допустимого размещения объекта (т. 1, л.д. 29-42). 00.00.0000 ФИО1 отказано в выдаче разрешения на строительство, поскольку объект строительства выходит за границы места допустимого размещения. (т. 1 л.д. 43).

Из материалов дела следует, что в настоящее время объект зарегистрированный в ЕГРН как ОНС, достроен, что следует из:

- технического плана здания, подготовленного 00.00.0000 кадастровым инженером ФИО3 Отделения ГБУ СО «Областной Центр недвижимости», площадью 189 ±0 кв.м; год завершения строительства: 2025; назначение: нежилое (т. 1, л.д. 55-60, 83-94);

- проектной документацией на реконструкцию ОНС (магазин строительных материалов), подготовленной ООО ПСК «Вертикаль» (т. 1 л.д. 61-62, 104-106);

- заключенных договоров с ПАО «Россети Урал» 00.00.0000 об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям, с ГУП СО «Газовые сети» 00.00.0000 о технологическом присоединении газоиспользующего оборудования и объекта капитального строительства к сети газораспределения;

- заключением по результатам обследования объекта капитального строительства с кадастровым номером *** (.... подготовленным ООО ПСК «Вертикаль» 00.00.0000, согласно которому: одноэтажное нежилое здание с кадастровым номером ***, расположенное на земельном участке с кадастровым номером *** (.... на момент обследования соответствует требованиям технических регламентов, строительным нормам и правилам. В здании имеются инженерные системы (электроснабжение - централизовано, отопление, водоснабжение, водоотведение - автономно). Строительные конструкции (фундамент, наружные стены, внутренние перегородки, кровля) на момент обследования удовлетворяют требованиям прочности, устойчивости и не имеют каких-либо дефектов и повреждений, которые могли бы привести к снижению их несущей способности и нарушению эксплуатационной способности, а также обладают достаточным уровнем надежности и обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию в соответствии с требованиями действующих в настоящее время технических регламентов. Техническое состояние несущих конструкций (фундамент, наружные стены. внутренние перегородки, кровля), на момент обследования оценивается как исправное по критериям СП 13-102-2003 и нормативное по ГОСТ 31937-2011. Необходимая несущая способность строительных конструкций обеспечивается. На момент обследования одноэтажное нежилое здание соответствует требованиям действующих норм и правил в области пожарной безопасности санитарно-эпидемиологических, экологических, строительных норм, и иных установленным законодательством требованиям. Параметры объекта соответствуют требованиям энергетической эффективности, соответствуют требованиям оснащенности приборами учета, энергетических ресурсов, объект оснащен приборами учета ресурсов в соответствии с требованиями действующих технических регламентов в области энергосбережения и энергоэффективности. (т. 1, л.д. 70-82).

При разрешении данного спора суд учитывает разъяснения пункта 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 16.11.2022, исходит из того, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку и (или) для удовлетворения иска о ее сносе, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки.

Из положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ и правовых подходов к ее применению, содержащихся в постановлении N 10/22, следует, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на ее строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц. Поскольку устранение последствий нарушения должно соответствовать самому нарушению и не приводить к причинению несоразмерных убытков, снос объекта самовольного строительства является крайней мерой ответственности, отсутствие разрешения на строительство как единственное основание для сноса не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения постройки. Кроме того, отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, а суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения (пункт 26 постановления N 10/22).

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (пункт 1 постановления N 25). Таким образом, если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, к получению которого лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 26 постановления N 10/22). Если судом установлено недобросовестное поведение застройщика, создавшего самовольную постройку, который обращается в уполномоченный орган за выдачей разрешения на ее строительство лишь для вида, действуя в обход закона, понимая, что к его заявлению не приложены требуемые документы, в отсутствие заблуждений относительно их перечня и порядка выдачи разрешения, суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

В рассмотренном деле истец представил доказательства обращения в целях получения разрешения на строительство к уполномоченному органу с заявлением и приложением необходимых документов. Таким образом, ею предпринимались меры для легализации спорного объекта.

Ссылка в отказе от 00.00.0000 в выдаче разрешения на строительство о том, что объект строительства выходит за границы места допустимого размещения, не указывает на опасность постройки.

В силу пункта 2 части 5 статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации красные линии выступают в качестве линий регулирования застройки, за которыми не должны возводиться здания, строения и сооружения.

Красные линии обозначают как существующие, так и планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования.

Таким образом, красные линии призваны разграничить территории общего пользования и участки иного назначения.

При этом линии отступа от красных линий в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений отображаются на чертежах межевания территории (пункты 3 части 6 статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации), и могут быть установлены в Правилах землепользования и застройки, содержащих градостроительные регламенты территориальных зон и предельные параметры строительства.

Правилами землепользования и застройки Невьянского городского округа (утв. решением Думы Невьянского городского округа 26 июня 2019 года № 66), предусмотрены предельные параметры строительства, как отступ зданий от красной линии улиц и проездов не менее 5 метров. В соответствии с Генеральным планом земельный участок с КН *** находится в функциональной зоне – размещение объектов торговли, в отношении которых установлены предельные параметры. Согласно Правилам землепользования и застройки Невьянского городского округа от 26 июня 2019 года № 66 земельный участок с кадастровым номером *** находится в территориальной зоне размещение жилой застройки усадебного типа с объектами обслуживания (Ж-2.1), которая предусматривает в качестве основного вида разрешенного использование – размещение объектов торговли.

Из апелляционного определения, принятого судебной коллегией по административным делам Свердловского областного суда от 00.00.0000 по делу №33а-2705/2025, красные линии не пересекают ни земельный участок с КН *** ни объект незавершенного строительства, находящийся на указанном земельном участке, они отделяют земельный участок, предоставленный административному истцу с видом разрешенного использования под строительство объекта торговли от земель общего пользования (дороги). Координаты поворотных точек земельного участка совпадают с координатами, установленными в разбивочном чертеже квартала *** (точки *** (т. 1, л.д.49-54).

Таким образом, отсутствие разрешения на строительство не является препятствием в признании права собственности на объект в данном споре.

Из представленных в материалы дела судебных актов, принятых по спорам между ФИО1 и администрацией Невьянского муниципального округа, следует, что между сторонами существуют длящиеся отношения по вопросу аренды земельного участка и ОНС. Так из решения суда от 00.00.0000 (дело №2-6/2022) следует, что в период действия ранее заключённого 00.00.0000 договора аренды, администрация Невьянского городского округа на основании постановления от 00.00.0000 ***-п утвердила проект планировки территории .... (в части установления красных линий) в соответствии с заключением о результатах публичных слушаний. Согласно данному проекту (схема «Красные линии») рассматриваемый участок полностью находится за ее пределами, на территории земель общего пользования (территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц). Таким образом, указанное изменение возникло в период арендных отношений между публичным собственником земельного участка и физическим лицом. Каких-либо изменений в связи с указанным обстоятельством договор аренды не претерпел. При этом, орган местного самоуправления достоверно знал о возведении арендатором на земельном участке объекта, зарегистрированного в ЕГРН как объект незавершенного строительства. После принятия данного нормативного акта земельный участок с кадастровым номером *** оказался расположенным за границей красных линий, в зоне общего пользования. 00.00.0000 административному истцу выдан градостроительный план земельного участка ***, согласно которому земельный участок расположен в границе красных линий; места допустимого размещения объекта капитального строительства на данном земельном участке отсутствуют. Суд, рассматривая спорное правоотношение, пришел к выводу, что действия публично-правового образования, на законность которых при заключении договора аренды земельного участка и возведении ОНС полагалась ФИО1, вступая впоследствии в правоотношения с администрацией Невьянского городского округа на стороне арендатора, также оцениваются судом, в том числе, и на предмет соответствия требованиям закона о добросовестном осуществлении участником этих правоотношений своих прав и обязанностей. Изменение правового режима земельного участка в период действия договора аренды таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые согласовываются с соответствующим публично-правовым образованием при заключении договора аренды, влечет отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению и, как следствие, ОНС.

В настоящем споре орган местного самоуправления каких-либо возражений относительно места расположения объекта не представил.

Таким образом, стороной истца ФИО1 подтверждено, что объект недвижимости в настоящее время достроен. В материалы дела истцом представлены доказательства соответствия постройки установленным требованиям, отсутствуют доказательства допущения при ее возведении нарушения строительных, градостроительных норм и правил, иных установленных требований, препятствующих использованию такой постройки, сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Иск подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 96 ГПК РФ. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Заявленный иск является иском имущественного характера, подлежащим оценке.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком.

Судом установлено, что лицо обратилось в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку. Поскольку удовлетворение заявленного иска о признании права собственности на постройку не было обусловлено установлением обстоятельств нарушения прав истца со стороны администрации муниципального образования, оснований для возложения на ответчика обязанности по возмещению судебных расходов не имеется; разъяснения пункта 27 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022.

Руководствуясь ст. 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования удовлетворить.

Признать за ФИО1 (СНИЛС ***) право собственности на объект недвижимости - одноэтажное нежилое здание, 2025 года постройки, площадью <*****> кв.м (ранее: объект незавершенного строительства с кадастровым номером ***), расположенное по адресу: .... на земельном участке с кадастровым номером ***.

Настоящее решение является основанием для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение месяца со дня его составления в окончательном виде путем подачи апелляционной жалобы через Невьянский городской суд.

Председательствующий –