Решение № 3А-111/2026 3А-111/2026(3А-724/2025;)~М-613/2025 3А-724/2025 М-613/2025 от 19 марта 2026 г. по делу № 3А-111/2026

Дело № 3а-111/2026 (3а-724/2025)

УИД 26OS0000-04-2025-000675-62


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 марта 2026 года г. Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Черниговской И.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Барсегян Л.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,

установил:

ФИО1, действуя через своего представителя ФИО2, обратился в Ставропольский краевой суд с административным иском, в котором просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – здания с кадастровым номером … в размере их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2023 года.

В обоснование иска представителем административного истца указано, что ФИО1 является собственником следующих объектов недвижимого имущества:

- помещения с кадастровым номером …, площадью 582,1 кв.м, назначение: нежилое, наименование: нежилые помещения, расположенного по адресу: …, кадастровая стоимость которого по состоянию на 1 января 2023 года определена в размере 21 677 596,09 руб.;

- помещения с кадастровым номером …, площадью 811,1 кв.м, назначение: нежилое, наименование: нежилые помещения, расположенного по адресу: …, кадастровая стоимость которого по состоянию на 1 января 2023 года определена в размере 30 205 631,66 руб.

Представитель административного истца, считая оспариваемую кадастровую стоимость объектов недвижимого имущества значительно превышающей их рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца как плательщика налоговых платежей, размер которых исчисляется исходя из кадастровой стоимости объектов, просит установить кадастровую стоимость равной их рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 в отношении объекта с кадастровым номером … в размере 11 014 000 рублей, а в отношении объекта с кадастровым номером … в размере 17 402 000 рублей, определенных в отчете об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества ООО «Капитал Инвест» от 05.11.2025 №064-KS/2025 (т. 1 л.д. 5-9).

В судебное заседание административный истец и его представитель, представители административных ответчиков Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, представители заинтересованных лиц филиала ППК «Роскадастр» по Ставропольскому краю, ГБУ СК «Ставкрайимущество», администрации города Невинномысска Ставропольского края, не явились, извещены о дате слушания дела надлежащим образом, что подтверждается материалами дела.

Административным истцом ФИО1 при подаче административного иска представлено заявление с просьбой о рассмотрении дела в его отсутствие с участием его представителя по доверенности ФИО2 (т. 1 л.д. л.д. 74)

От полномочного представителя административного истца ФИО2 поступило ходатайство о проведении предварительного судебного заседания в отсутствие истца и его представителя, где представитель административного истца не возражал относительно назначения по делу судебной экспертизы (т. 2 л.д. 170).

Иные лица о причине неявки суд не уведомили, ходатайств об отложении дела от них не поступало.

В соответствии с требованиями статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащим образом.

Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Объектами налогообложения для физических лиц в соответствии со статьей 401 Налогового кодекса Российской Федерации являются: жилой дом, жилое помещение (квартира, комната), гараж, машино-место, единый недвижимый комплекс, объект незавершенного строительства, иные здание, строение, сооружение, помещение.

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом (часть 1 статьи 403 Налогового кодекса РФ).

Статьей 1 Закона Ставропольского края от 05 ноября 2015 года № 109-кз «Об установлении единой даты начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» с 1 января 2016 года установлена единая дата начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.

Федеральный закон № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Федерального закона № 237-ФЗ).

В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (п.1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 указанного Федерального закона).

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного объекта его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного объекта.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ФИО1 с 12.01.2007 является собственником объектов недвижимого имущества – помещения с кадастровым номером …, площадью 582,1 кв.м, назначение: нежилое, наименование: нежилые помещения, расположенного по адресу: <...>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 01.11.2025 № КУВИ-001/2025-201532621 (т. 1 л.д. 13-14), а также помещения с кадастровым номером …, площадью 811,1 кв.м, назначение: нежилое, наименование: нежилые помещения, расположенного по адресу: Ставропольский край, городской округ город Невинномысск, <...>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 01.11.2025 № КУВИ-001/2025-201532621 (т. 1 л.д. 15-17).

Административный истец, являясь собственником указанных объектов недвижимости и плательщиком налоговых платежей, исчисляемых из кадастровой стоимости этого имущества, вправе оспорить их кадастровую стоимость.

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером … по состоянию на 1 января 2023 года определена в размере 21 677 596,09 руб.; а объекта недвижимости с кадастровым номером … в размере 30 205 631,66 руб. на основании акта об утверждении кадастровой стоимости – Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края № 1263 от 13.11.2023 (дата внесения сведений в ЕГРН – 25.12.2023, дата начала применения кадастровой стоимости 01.01.2024), что подтверждается выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 05.11.2025 № КУВИ-001/2025-202399556 (т. 1 л.д. 12) и № КУВИ-001/2025-202400305 (т. 1 л.д. 11).

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванного объекта недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке ООО «Капитал Инвест» от 05.11.2025 №064-KS/2025, в котором рыночная стоимость спорного объекта недвижимости с кадастровым номером … определена в размере 11 014 000 рублей, а в отношении объекта с кадастровым номером … в размере 17 402 000 рублей (т. 1 л.д. 19-74).

Из разъяснений, изложенных в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объектов недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, на основании определения суда от 25 ноября 2025 года по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта Федерального бюджетного учреждения «Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы» (далее – ФБУ Северо-Кавказский РЦСЭ Минюста России) ФИО3 № 5099/8-4 от 27.02.2026 итоговая величина рыночной стоимости спорного объекта недвижимости с кадастровым номером … по состоянию на 1 января 2023 года определена в размере 18 460 000 руб., а объекта недвижимости с кадастровым номером … по состоянию на 1 января 2023 года определена в размере 27 610 000 руб. (т. 2 л.д. 3-167).

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы эксперта ФБУ Северо-Кавказский РЦСЭ Минюста России ФИО3 № 5099/8-4 от 27.02.2026 в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорных объектов недвижимости.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов, и соответствует требованиям Федерального Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Обследование объектов экспертизы проведено экспертом лично23.01.2026.

При идентификации объектов исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Для получения наглядного представления об объектах исследования в заключении приведены фото, скриншоты и схемы.

В заключении судебной экспертизы подробно описаны объекты исследования, приведены их общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки.

Экспертом в заключении произведен анализ рынка объектов исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежат объекты оценки – коммерческой недвижимости офисно-торгового назначения (объектов свободного назначения), объектов вторичного рынка.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости из 116 объявлений, имеют наиболее схожие с объектами оценки ценообразующие факторы в районах, сопоставимых с районом расположения объектов оценки (г. Невинномысск) по типу объектов – торговые, офисные и объекты свободного назначения, по виду предложения – продажа/сдача в аренду, за период с 01.01.2022 по 31.12.2022, площадью от 258,3 до 1497 кв.м. (при сравнительном подходе) и от 167 до 500 кв.м. (при доходном подходе). Отобранные экспертом для сравнительного подхода 3 аналога из 11 предложений о продаже сопоставимых объектов и для доходного подхода 3 аналога из 13 предложений об аренде сопоставимых объектов представлены в соответствующей таблице.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями действующего законодательства. Экспертом произведен расчет рыночной стоимости спорного объекта капитального строительства: сравнительным подходом (метод прямого сравнительного анализа продаж) – 50 баллов и доходного подхода (методом прямой капитализации дохода) – 50 баллов. При этом эксперт обосновал отказ от применения иных подходов и методов оценки.

Согласно пунктам 4, 6 ФСО N V, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 14 апреля 2022 г. N 200, сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Сравнительный подход основан на принципах ценового равновесия и замещения. Методы сравнительного подхода основаны на использовании ценовой информации об аналогах (цены сделок и цены предложений). При этом оценщик может использовать ценовую информацию об объекте оценки (цены сделок, цена обязывающего предложения, не допускающего отказа от сделки).

При проведении исследования эксперт руководствовался, в том числе, Законом об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки N I - VI, утвержденными приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 14 апреля 2022 г. N 200 и ФСО N 7, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611.

При расчете рыночной стоимости объектов оценки, в том числе при выделении стоимости земельного участка под ним, экспертом описаны примененные корректировки при каждом подходе оценки. При сравнительном подходе расчета рыночной стоимости объектов исследования экспертом к объектам аналогам, также как и объект оценки расположенным в г. Невинномысске, применены: корректировка время продажи/предложения, на торг – тип рынка, на расположение относительно «красной линии», на общую площадь, на тип объекта (встроенное помещение/отдельно стоящее здание), на этаж расположения, на наличие отдельного входа, витринного остекления, на близость к остановкам общественного транспорта, на тип ремонта. При доходном подходе расчета рыночной стоимости объектов исследования к объектам аналогам, также как и объект оценки расположенным в г. Невинномысск, применены: поправка на торг – тип рынка, на локальное местоположение (отношение районов города к самому дорогому району), на расположение относительно «красной линии», на этаж расположения, на наличие витринного остекления. Как применение, так и отказ в применении корректировок экспертом в заключении мотивированы по каждому из примененных подходов оценки.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки. Выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

При изложенных обстоятельствах, экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Учитывая, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объектов недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 КАС РФ, не представлено.

Предусмотренных статьей 83 КАС РФ оснований для назначения дополнительной или повторной экспертизы в судебном заседании не установлено, а сторонами ходатайства об этом не заявлено, в связи с чем, суд считает заключение судебной экспертизы объективным и полным, а выводы - обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объектов недвижимости является достоверным.

Оснований для установления кадастровой стоимости объекта оценки в размере рыночной стоимости, определенной в представленном административным истцом отчете об оценке ООО «Капитал Инвест» от 05.11.2025 №064-KS/2025, у суда не имеется, поскольку содержащиеся в нем данные об оценке опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы и не подтверждают действительную рыночную стоимость исследуемых объектов недвижимости. Кроме того, эксперт ФИО3 предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, экспертиза проведена на основании определения суда, тогда как оценщик ФИО4 об уголовной ответственности не предупреждалась, исследование проведено ею по заказу административного истца, что может вызвать сомнения в объективности представленного отчета.

Таким образом, факт завышения кадастровой стоимости в отношении спорных объектов недвижимости по сравнению с рыночной нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимости прав административного истца, как плательщика налоговых платежей. При этом отличие кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости от величины их рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней. Данное обстоятельство свидетельствует о том, что оспариваемой кадастровой стоимостью, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, права и законные интересы административного истца нарушены.

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной на дату их государственной кадастровой оценки подлежат удовлетворению.

На основании изложенного подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости помещений в размере их рыночной стоимости, установленной в заключении судебной оценочной экспертизы ФБУ Северо-Кавказский РЦСЭ Минюста России №5099/8-4 от 27.02.2026.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость – 1 января 2023 года.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд 5 ноября 2025 года.

Руководствуясь статьями 175-180, статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – помещения с кадастровым номером …, площадью 582,1 кв.м, назначение: нежилое, наименование: нежилые помещения, расположенного по адресу: …, в размере равном его рыночной стоимости 18 460 000 рублей по состоянию на 1 января 2023 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – помещения с кадастровым номером …, площадью 811,1 кв.м, назначение: нежилое, наименование: нежилые помещения, расположенного по адресу: …, в размере равном его рыночной стоимости 27 610 000 рублей по состоянию на 1 января 2023 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами …

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 5 ноября 2025 года.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Решение в окончательной форме изготовлено 20 марта 2026 года.

Судья И.А. Черниговская