Решение № 2-414/2019 2-414/2019(2-5693/2018;)~М-4850/2018 2-5693/2018 М-4850/2018 от 4 февраля 2019 г. по делу № 2-414/2019

Дело №2-

414

/2019


Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации

05

февраля

2019 года

Центральный районный суд города Новосибирска в составе:

председательствующего судьи Александровой Е.А.,

при секретаре Копаневой Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к мэрии <адрес> о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества в связи с существенным нарушением условий договора и возврата покупателю денежной суммы, уплаченной за приобретение недвижимости,

у с т а н о в и л:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском, в котором просит расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества № от 24 марта 2014 года, заключенного между истцом и ответчиком. Просит также обязать ответчика вернуть истцу денежную сумму, уплаченную им за приобретенное недвижимое имущество, в размере 1450000 руб., а также взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлины в размере 15450 руб.

В обоснование заявленных требований ФИО1 указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и мэрией <адрес> был заключен договор купли-продажи № на нежилое помещение общей площадью 92,3 кв. метра, кадастровый номер – 54:35:041095:52:01:04, расположенное по адресу: <адрес>.

По указанному договору истец обязан был оплатить сумму, указанную в п. 2.1 договора, в размере 1450000 руб.

Истец оплатил сумму в установленном договоре порядке, то есть в соответствии с графиком платежей, установленным п. 2.2 договора.

В пункте 1.3 договора указано, что на момент заключения договора, продаваемые помещения принадлежат городу Новосибирску на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации. Помещения свободны от арендных отношений. На момент заключения договора помещения не заложены, не арестованы, не имеют других обременений, не являются предметом исковых требований третьих лиц. Указанное гарантируется продавцом, то есть ответчиком.

Данное нежилое помещение приобреталось истцом для открытия детского досугового центра, что в августе 2015 года и было сделано.

Однако, ДД.ММ.ГГГГ представителем АО «Сибэко» выдан акт-предписание, так как в помещении № на техническом плане расположен индивидуальный тепловой пункт (далее ИТП), через который распределяется тепловая энергия и горячая вода в <адрес>, то данный объект несет угрозу жизни и здоровью посетителям детского досугового центра.

На обращение истца в адрес мэрии <адрес> по вопросу законности расположения ИТП в приобретенном им нежилом помещении, ему поступил ответ, что по данным, имеющимся у ответчика, в указанном помещении располагалась мастерская.

В связи с этим он, ФИО1, лишен возможности использовать приобретенное нежилое помещение в целях, для которых оно приобреталось. Кроме этого, он не был проинформирован ответчиком о том, что в данном помещении находится ИТП, что, естественно заставило бы его подумать о необходимости приобретать данный объект недвижимости в целях, для которых он хотел его использовать.

В адрес ответчика направлялась претензия по указанным фактам, а также требование о расторжении договора купли-продажи по обоюдному согласию, но на момент подачи иска, ответчик так и не ответил.

В связи с нарушением его прав, истец ФИО1 обратился в суд.

В судебном заседании от ФИО1, через представителя ФИО2, подано уточненное исковое заявление, в котором, наряду с вышеизложенными требованиями, указал, что он просит взыскать с ответчика в его пользу убытки, связанные с расходами на ремонт нежилого помещения расположенного по адресу: <адрес> размере 2411427 руб. 84 коп., упущенную выгоду в размере 1649862 руб. 55 коп. и расходы за составление отчета №/с-16-18 в размере 21100 руб.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Представитель истца - ФИО2, действующий на основании доверенности ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в иске, с учетом уточнений.

Представители ответчика - ФИО3, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО4 на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании просили отказать ФИО1 в удовлетворении исковых требований в полном объеме по основаниям, изложенным в письменных отзывах.

Выслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между мэрией <адрес> «Продавец» и ФИО1 «Покупатель», был заключен договор купли-продажи №, по условиям которого Продавец обязуется передать в собственность Покупателя в порядке приватизации нежилые помещения, общей площадью 92,3 кв. метра, кадастровый номер – 54:35:041095:52:01:04, расположенные по адресу: <адрес>, а Покупатель обязуется принять в собственность приобретенные на аукционе ДД.ММ.ГГГГ помещения и оплатить за них цену, указанную в п. 2.1 договора (1450000 руб.) (л.д. 4-5).

Согласно Свидетельству о государственной регистрации права <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в собственности ФИО1 зарегистрировано нежилое помещение площадью 92,3 кв. метра, по адресу: <адрес> (л.д. 6).

ДД.ММ.ГГГГ представителем АО «Сибэко» руководителю Абонента «Почта России», выдан акт-предписание, в котором сказано, что в связи с жалобой на низкую температуру воздуха в помещении проведено обследование. ИТП находится в помещении подвала, где оборудована детская столовая. Оборудование ИТП зашито декоративным коробом, параметры снять нет возможности, манометры установить нет возможности фильтр на чистоту проверить нет возможности. В связи с этим владельцу подвального помещения в срок до ДД.ММ.ГГГГ необходимо предоставить доступ к оборудованию (л.д. 7).

ДД.ММ.ГГГГ мэрией <адрес> направлен письменный ответ (№ от ДД.ММ.ГГГГ) ФИО1 на его обращение в мэрию от ДД.ММ.ГГГГ, в котором истцу было предложено самостоятельно урегулировать вопросы эксплуатации и доступа в помещение с собственниками других помещений, расположенных в здании и техническими службами, обслуживающими его (л.д. 8).

Из письма директора 4 района тепловых сетей ОАО «Новосибирскгортеплоэнерго» от ДД.ММ.ГГГГ № адресованного главе администрации <адрес> видно, что при проведении гидравлических испытаний ИТП и системы отопления, обнаружено, что помещение ИТП по адресу <адрес> оборудовано под детское учреждение и там находится детский клуб для проведения детских праздничных мероприятий. Все тепловое оборудование в этом помещении облицовано коробом из гипсокартона, что делает невозможным нормальное техническое обслуживание. При этом входящие в ИТП трубопроводы находятся под давлением и температура теплоносителя достигает более 100 градусов (С). В помещение ИТП могут быть допущены только лица, прошедшие обучение и получившие удостоверение проверки знаний «ПТЭ ТЭ». Нахождение детей рядом с тепловым оборудованием является риском для их жизни и здоровья. При аварийной ситуации столовая зона может быть отрезана от выхода, а учитывая высокую температуру и давление теплоносителя, нахождение детей в помещении ИТП может привести к смертельному исходу (л.д. 23).

ДД.ММ.ГГГГ, ООО «Агентство независимой оценки «Капитал», по инициативе ФИО1, проведено определение рыночной стоимости строительных работ и материалов в помещениях, находящихся в цокольном этаже по адресу: <адрес>. Согласно Отчету №/с-16-18, рыночная стоимость ремонтно-восстановительных работ и материалов в помещениях по вышеуказанному адресу, по состоянию на 1 квартал 2015 года, составила 2411427 рублей (л.д. 30 – 115).

За проведение ООО «Агентство независимой оценки «Капитал» работ по оплате Отчета №/с-16-18 от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 внесено в кассу указанного агентства 21100 руб., что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ на суммы, соответственно, 15000 руб., 600 руб. и 5500 руб. (л.д. 116).

На основании п.п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п. 2 ст. 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В подтверждение урегулирования спора с ответчиком о направлении предложения расторгнуть договор, истцом представлена претензия, с которой последний обратился ДД.ММ.ГГГГ к мэрии <адрес> о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ним и мэрией <адрес>, а также потребовал вернуть ему денежную сумму, внесенную за приобретение недвижимого имущества, возместить убытки и упущенную выгоду (л.д. 9).

Заявляя требования о расторжении договора купли-продажи истец указывает, что в помещение, которое им было приобретено, расположен ИТП, через который распределяется тепловая энергия и горячая вода в дом, в связи с чем данный объект несет угрозу жизни и здоровью посетителям детского досугового центра. На основании изложенного, истец заявляет, что лишен возможности использовать приобретенное нежилое помещение в целях, для которых оно приобреталось. Истец полагает, что не был проинформирован ответчиком о том, что в данном помещении находится ИТП, что заставило бы истца задуматься о необходимости приобретения объекта недвижимости в целях, для которых хотел его использовать.

Вместе с тем, суд не находит оснований для удовлетворения иска в данной части, на основании следующего.

Как указано в п. 4.7 договора, покупатель обязан обеспечить доступ в подвал к электрощитовой и вентиляционной камере (номера на поэтажном плане 77, 79), обслуживающему персоналу управляющей компании, а также представителям собственников жилых и нежилых помещений, расположенных в жилом доме по адресу: <адрес>.

Кроме этого, из договора усматривается, что нежилое помещение приобретено на аукционе ДД.ММ.ГГГГ. Так, в объявлениях о проведении открытого аукциона по продаже объектов недвижимости, представленного стороной ответчика, предусмотрено право претендентов, желающих участвовать в аукционе, обращаться в МУП «ЦМИ» по вопросам осмотра объектов недвижимости, указаны номера телефонов (л.д. 122-124, 125-127). Также в материалы дела ответчиком представлена заявка на участие в аукционе от ДД.ММ.ГГГГ, где указано, что заявитель ФИО1 ознакомлен с поэтажным планом и экспликацией объекта недвижимости, с иными сведениями об объекте, имеется подпись ФИО1 (л.д. 128).

Таким образом, суд полагает, что истец перед приобретением нежилого помещения ознакомился с указанным объектом, в том числе с поэтажным планом и экспликацией объекта недвижимости, в связи с чем мог знать о наличии ИТП. В любом случае, в силу условий договора, в обязанности истца входит обеспечение доступа в подвал к электрощитовой и вентиляционной камере.

Кроме этого, истец ссылается на акт-предписание АО «СИБЭКО», из содержания которого следует, что ИТП находится в помещении, где оборудована детская столовая, оборудование ИТП зашито декоративным коробом, отсутствует возможность снять параметры, проверить фильтры. Также в этом предписании указано на необходимость предоставить доступ к оборудованию.

На основании изложенного, акт-предписание указывает на необходимость собственника помещения обеспечить доступ специалистов АО «СИБЭКО» к тепловому оборудованию для его контроля и проведения соответствующих мероприятий по техническому обслуживанию и не указывает на необходимость не использовать этот объект для размещения детского центра.

Таким образом, суд полагает, что все обстоятельства в обоснование требований истца, не относятся к числу тех, возникновение которых нельзя было бы предвидеть при должной степени осмотрительности. Кроме этого, в договоре купли-продажи, не предусмотрены цели, для которых это помещение приобретает истец. Более того, истец не лишен возможности использовать приобретенное им нежилое помещение для иных целей, не создающих угрозы жизни и здоровью людей.

В связи с изложенными обстоятельствами, суд не находит оснований для удовлетворения требований истца о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ № ввиду отсутствия доказательств существенного нарушения условий договора со стороны ответчика.

Кроме этого, суд полагает, что истцом пропущен срок исковой давности, о чем заявляет сторона ответчика.

Согласно ст. 196 ГК РФ, общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 1 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Как усматривается из заявки на участие в аукционе от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 ознакомлен с поэтажным планом и экспликацией объекта недвижимости, с иными сведениями об объекте, о чем имеется подпись ФИО1, в связи с чем должен был знать о наличии ИТП в приобретаемом нежилом помещении. С указанным иском ФИО1 обратился ДД.ММ.ГГГГ, то есть по истечению более четырех лет со дня, когда должен был узнать о наличии ИТП.

В связи с отказом в удовлетворении основного требования истца – о расторжении договора купли-продажи, требования о возврате уплаченной цены договора, взыскании убытков, связанных с ремонтом нежилого помещения, упущенной выгоды, а также судебных расходов, не подлежат удовлетворению.

Более того, заявляя требования о взыскании убытков, связанных с ремонтом нежилого помещения, суд полагает, что после проведенного ремонта, помещение истцом использовалось в целях извлечения прибыли в течение длительного времени.

Заявляя требования об упущенной выгоде, ФИО1 указывает, что после получения акта-предписания, он был вынужден приостановить деятельность, в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ был расторгнут договор аренды нежилого помещения и соответственно истец не получал арендную плату. Вместе с тем, из представленных по запросу суда документов, в том числе акта о выявлении от ДД.ММ.ГГГГ, усматривается, что при обследовании ИТП выявлено, что обнаруженные ранее нарушения, такие как, открыт доступ посторонним лицам (в помещении ИТП оборудована детская столовая), не устранены (л.д. 25). Указанный документ, представленный АО «СИБЭКО» дает основания полагать, что на дату ДД.ММ.ГГГГ, деятельность детского центра не была приостановлена и также продолжала приносить прибыль истцу.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

р е ш и л:

В исковых требованиях ФИО1 к мэрии <адрес> о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, возврате уплаченной денежной суммы, взыскании убытков, упущенной выгоды – отказать в полном объеме.

Решение суда может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца с даты изготовления мотивированного решения суда с подачей апелляционной жалобы через Центральный районный суд <адрес>.

Решение суда в окончательной форме изготовлено «12» февраля 2019 года.

Судья Е.А. Александрова

Подлинник решения находится в гражданском деле № Центрального районного суда <адрес>.