Решение № 2-1297/2024 2-1297/2024~М-366/2024 М-366/2024 от 10 марта 2024 г. по делу № 2-1297/2024

Дело №2-1297/2024

УИД 50RS0042-01-2024-000504-89


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 марта 2024 года г. Сергиев Посад МО

Сергиево-Посадский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Пчелинцевой С.Н.,

при помощнике М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Д.В.И. к Унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства <адрес>», Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» о признании права собственности на квартиру, обязании совершить определенные действия,

УСТАНОВИЛ:

Д.В.И. обратился в суд с иском к Унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства <адрес>», Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» о признании права собственности на квартиру, обязании совершить определенные действия.

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СТРОЙИНВЕСТ» и Д.В.И. был заключен договор участия в долевом строительстве, по условиям которого ООО «СТРОЙИНВЕСТ» обязалось в предусмотренный договором срок - не позднее ДД.ММ.ГГГГ, построить на земельном участке с КН №, расположенном по строительному адресу: <адрес> между домами 8 и 22, многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать участнику долевого строительства квартиру со строительным номером 32, расчетной площадью 81.0 кв.м., находящуюся на 8 этаже подъезда (секции) № МКД. Д.В.И. Согласно положений пункта 4.2 Договора полная стоимость квартиры составляет 3645000 рублей. Д.В.И. обязательства по договору исполнены в полном объеме. Застройщик свои обязательства по передаче квартиры в срок, предусмотренный договором - не позднее ДД.ММ.ГГГГ, не исполнил до настоящего времени. Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ООО «СТРОЙИНВЕСТ» признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство. Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, включено в реестр требований ООО «СТРОЙИНВЕСТ» о передаче жилых помещений - требование Д.В.И. о передаче: трехкомнатной <адрес> общей площадью 81кв. м., расположенной в 1 секции на 8 этаже многоквартирного жилого дома, находящегося по строительному адресу: <адрес>, между домами 8 и 22, оплаченной стоимостью 3645000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ Определением Арбитражного суда <адрес> Фонду защиты прав граждан-участников долевого строительства <адрес> переданы право аренды на земельный участок с КН № площадью 4700 кв.м, расположенный по почтовому адресу ориентира: <адрес>, между домами № и №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для строительства многоэтажного жилого дома, принадлежащее ООО «Стройинвест» со всеми неотделимыми улучшениями на этом земельном участке, в том числе объектом незавершенного строительства: многоэтажным жилым домом, а также права на проектную документацию, права требования по подключению (технологическому присоединению) объектов незавершенного строительства к сетям инженерно-технического обеспечения по договорам, заключенным с ООО «Стройинвест» в отношении передаваемого земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, при их наличии, а также обязательства ООО «Стройинвест» перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства по состоянию на дату вынесения определения, за исключением требований участников строительства по взысканию штрафных санкций и права требования к участникам строительства, не исполнившим обязательства по договорам долевого участия в полном объеме, по исполнению обязательств в оставшейся части.

Между конкурсным управляющим и Фондом защиты прав граждан-участников долевого строительства <адрес> заключен договор ДД.ММ.ГГГГ № и подписан акт приема-передачи земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями.

Из выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ следует, что истец Д.В.И. внесен в реестр в качестве первоначального участника долевого строительства, договор участия в долевом строительстве зарегистрирован в установленном законом порядке.

Истец считает, что в данном случае <адрес> по строительному адресу: <адрес>, между домами № и №, является вещью, созданной по поручению истца и данное обстоятельство, в соответствии со ст.218 ГК РФ является основанием для возникновения у истца права собственности на данную квартиру.

ДД.ММ.ГГГГ Администрацией Сергиево-Посадского городского округа <адрес> МКД, построенном на земельном участке с КН № присвоен следующий адрес: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ Министерство жилищной политики <адрес> выдало разрешение на ввод объекта в эксплуатацию: №, дом поставлен на кадастровый учет.

ООО «Стройинвест», Унитарная некоммерческая организация в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства <адрес>» свои обязательства по передаче квартиры в срок, предусмотренный договором долевого участия, не исполнили до настоящего времени.

ДД.ММ.ГГГГ Д.В.И. на личном приеме в Унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства <адрес>» получил предложение о выплате компенсации по первоначальной цене ДДУ. С данным предложением истец не согласен, просит передать ему первоначальному дольщику квартиру в соответствии с ДДУ. Ответчик уклоняется от подписания Акта приема-передачи квартиры, истец считает свое право нарушенным.

Просит суд признать и зарегистрировать право собственности на объект завершенного строительства: трехкомнатную <адрес>, общей площадью 81 кв.м, расположенной в 1 секции на 8 этаже по адресу: <адрес>. Обязать Унитарную некоммерческую организацию в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства <адрес>» произвести согласование на передачу Д.В.И. ключей на жилое помещение и подписание акта приема-передачи объекта недвижимости.

Истец Д.В.И., представитель истца Д.В.И. по доверенности Ф. в судебном заседании исковые требования поддержали, просили их удовлетворить. Истец Д.В.И. пояснил, что до 2023 года он не знал о необходимости подачи заявления о включении в реестр требований кредиторов, так как его никто об этом не уведомлял. В настоящее время он включен в реестр требований кредиторов застройщика ООО «Стройинвест». С предложениями ответчиков о возмещении ему стоимости квартиры не согласен, так как он внес в полном объеме денежные средства по договору участия в долевом строительстве в 2015 году, договор был зарегистрирован в Росреестре, в связи с чем конкурсный управляющий не мог не знать о том, что истец Д.В.И. является дольщиком. Указал, что в настоящее время дом достроен, его <адрес> поставлена на кадастровый учет с уточненной площадь, но попасть в квартиру он не может, так как дверь закрыта на ключ, охранник не разрешает проходить в дом, а Унитарная некоммерческая организация в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства <адрес>» отказывается передавать истцу квартиру по акту приема-передачи и ключи от квартиры, обосновывая свой отказ тем, что истец не был включен в реестр требований кредиторов до передачи Унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства <адрес>» земельного участка с неотделимыми улучшениями и обязательств ООО «Стройинвест» перед участниками строительства на основании определения арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, с чем истец не согласен.

Представитель ответчика - Унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства <адрес>» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, представил письменные возражения, из которых следует, что ответчик возражает против удовлетворения заявленных требований, так как Фонду переданы обязательства ООО “Стройинвест” перед участниками строительства по состоянию на дату вынесения Определения Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, резолютивная часть которого оглашена ДД.ММ.ГГГГ, которым удовлетворено заявление Фонда о намерении стать приобретателем имущественных прав и обязательств перед участниками строительства. Требования Д.В.И. на передачу квартиры было включено в реестр требований участников строительства ООО “Стройинвест” определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, ответчик считает, что Фонду не переданы обязательства перед Д.В.И. по предоставлению квартиры после завершения строительства объекта, поскольку в реестре требований участников строительства ООО “Стройинвест” требование Д.В.И. отсутствовало. Сведениями о наличии договора участия в долевом строительстве между ООО “Стройинвест” и Д.В.И. в отношении спорной квартиры Фонд располагать не мог. С какими – либо заявлениями/требованиями Д.В.И. в Фонд не обращался, как и к конкурсному управляющему должника с 2020 года. В этой связи считают, что ответчик права истца не нарушал (л.д.49-51).

Представитель ответчика Публично-правовая компания «Фонд развития территорий» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, представил письменные возражения на иск из которых следует, что истец избрал ненадлежащий способ защиты права, поскольку он вправе обратиться только с заявлением о выплате возмещения, так как он не был включен в реестр требований участников строительства, переданных приобретателю определением суда от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.75-76).

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся представителей ответчиков.

Выслушав истца и его представителя, исследовав письменные материалы дела и оценив представленные доказательства в их совокупности, суд находит исковые требования Д.В.И. подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов гражданского дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СТРОЙИНВЕСТ» и Д.В.И. был заключен договор участия в долевом строительстве, по условиям которого ООО «СТРОЙИНВЕСТ» обязалось в предусмотренный договором срок - не позднее ДД.ММ.ГГГГ, построить на земельном участке с КН №, расположенном по строительному адресу: <адрес> между домами 8 и 22, многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать участнику долевого строительства квартиру со строительным номером 32, расчетной площадью 81.0 кв.м., находящуюся на 8 этаже подъезда (секции) № МКД. Д.В.И. (л.д.11-15).

Цена договора установлена в размере 3645000 рублей.

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, дата регистрации: ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается отметкой Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (л.д.11), а также подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д.20).

Обязательства по оплате Договора были выполнены Д.В.И. в полном объеме, что подтверждается квитанцией ООО “Стройинвест” к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.16).

Обязательства по передаче объекта долевого участия Д.В.И. на сегодняшний день ООО “Стройинвест” не исполнено.

Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ООО “Стройинвест” признано банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство.

ДД.ММ.ГГГГ Определением Арбитражного суда <адрес> Фонду защиты прав граждан-участников долевого строительства <адрес> переданы право аренды на земельный участок с КН №, площадью 4700 кв.м, расположенный по почтовому адресу ориентира: <адрес>, между домами № и №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для строительства многоэтажного жилого дома, принадлежащее ООО «Стройинвест» со всеми неотделимыми улучшениями на этом земельном участке, в том числе объектом незавершенного строительства: многоэтажным жилым домом, а также права на проектную документацию, права требования по подключению (технологическому присоединению) объектов незавершенного строительства к сетям инженерно-технического обеспечения по договорам, заключенным с ООО «Стройинвест» в отношении передаваемого земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, при их наличии, а также обязательства ООО «Стройинвест» перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства по состоянию на дату вынесения определения, за исключением требований участников строительства по взысканию штрафных санкций и права требования к участникам строительства, не исполнившим обязательства по договорам долевого участия в полном объеме, по исполнению обязательств в оставшейся части (л.д.33-40).

Между конкурсным управляющим ООО “Стройинвест” И. и Фондом защиты прав граждан-участников долевого строительства <адрес> ДД.ММ.ГГГГ заключен договор в порядке статей 201.15-1, 201.15-2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №127-ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)”, в соответствии с которым застройщик ООО “Стройинвест” обязался передать, а Унитарная некоммерческая организация в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства <адрес>» принять обязательства застройщика перед гражданами-участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства в рамках дела №№ о банкротстве ООО “Стройинвест” по состоянию на дату вынесения определения Арбитражного суда <адрес>, за исключением требований участников строительства по взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций, при условии полной или частичной (при наличии таковой) оплаты цены договоров, предусматривающих передачу жилых помещений и (или) договоров, предусматривающих передачу машино-места и нежилых помещений, таким участникам, в соответствии с Придожением № к настоящему Договору. Обязательства перед участниками строительства передаются Приобретателю в соответствии с условиями договоров об участии в долевом строительстве и иных договоров, предусматривающих передачу жилых помещений, указанных в Приложении № к настоящему Договору (л.д.58-59). ДД.ММ.ГГГГ между сторонами подписан Акт приема-передачи (л.д.60).

Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №№ в реестр требований ООО “Стройинвест” включено требование Д.В.И.о передаче трехкомнатной <адрес> общей площадью 81 кв.м, расположенной в 1 секции на 8 этаже многоквартирного дома, находящегося по строительному адресу: <адрес>, между домами 8 и 22, оплаченной стоимостью 3645000 рублей (л.д.18-19).

Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу о банкротстве должника прекращено, что установлено Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.63-65).

ДД.ММ.ГГГГ Администрацией Сергиево-Посадского городского округа <адрес> МКД, построенном на земельном участке с КН № присвоен следующий адрес: <адрес>, <адрес> (л.д.22).

ДД.ММ.ГГГГ Министерство жилищной политики <адрес> выдало разрешение на ввод объекта в эксплуатацию: № (л.д.23-25).

Квартира №, являющаяся объектом долевого строительства по договору №№ в настоящее время индивидуализирована как объект недвижимости, что подтверждается сведениями ЕГРН, согласно которых ДД.ММ.ГГГГ квартира поставлена на кадастровый учет и ей присвоен кадастровый №, площадь квартиры составляет 78,8 кв.м (л.д.31).

Истец направил в Фонд защиты прав граждан МО Уведомление о готовности принять объект долевого строительства участником долевого строительства (л.д.26).

Как пояснил истец, Фонд ответил, что не будет передавать жилое помещение согласно условиям Договора, в связи с тем, что требования заявителя поступили после даты принятия Фондом решения о финансировании мероприятий по завершению строительства, что следует также из письменных возражений ответчиков.

Согласно положениям ст. 23.2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214- ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в целях реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантии защиты прав и законных интересов граждан - участников долевого строительства, функции по формированию компенсационного фонда долевого строительства за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков осуществляет публично-правовая компания "Фонд развития территорий" (далее -Фонд), действующая в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Порядок создания, правовое положение, цели деятельности, функции, полномочия и порядок управления деятельностью публично-правовой компании "Фонд развития территорий", основания и порядок использования его имущества, в том числе принятие решения о финансировании мероприятий, предусмотренных ч. 2 ст. 13.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", детально регламентированы положениями указанного нормативно-правового акта и Правилами принятия решения Фондом о финансировании или нецелесообразности финансирования мероприятий, предусмотренных ч. 2 ст. 13.1 Федерального закона N 218, утвержденными постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 1192, которые носят императивный характер и являются для Фонда обязательными.

Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ предусмотрены следующие механизмы по восстановлению прав граждан с участием Фонда: (1) финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства; (2) выплата возмещения гражданам.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от ДД.ММ.ГГГГ №-П обязательства застройщика перед участниками строительства процедура передачи его имущества и связанных с ним обязательств представляет собой реабилитационный план, направленный на завершение строительства многоквартирного дома и передачу гражданам - участникам строительства в натуре помещений в этом доме. В данных отношениях фон развития и соответствующие региональные фонды, по существу, выступают организационно-правовой формой использования публичных финансовых ресурсов для содействия упомянутым гражданам, приобретшим жилые помещения, в разрешении кризисной ситуации, возникшей при банкротстве застройщика.

На день принятия фондом развития или соответствующим фондом субъекта Российской Федерации решения о финансировании мероприятий по завершению строительства по смыслу абзаца четвертого пункта 3.1 статьи 201.4 Закона о банкротстве проводится сверка информации, отраженной в реестре застройщика, сформированном на основании информации Единого государственного реестра недвижимости о заключенных застройщиком договорах участия в долевом строительстве, с имеющимися у застройщика данными о произведенной оплате со стороны участника строительства. Если документы, подтверждающие оплату, у застройщика отсутствуют, и они не были представлены гражданином, уведомленным о включении его требования в реестр застройщика, требование гражданина исключается из названного реестра судом на основании заявления конкурсного управляющего застройщиком.

Таким образом, требования граждан, вытекающие из зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве, включаются в реестр застройщика автоматически и исключаются из реестра в судебном порядке на основании заявления управляющего (иного заинтересованного лица).

В данном случае, при соблюдении правил, закрепленных в пункте 3.1 статьи 201.4 Закона о банкротстве, на день принятия решения о финансировании мероприятий по завершению строительства (ДД.ММ.ГГГГ., что следует из Определения Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. ) требование Д.В.И. должно было быть включено в реестр застройщика.

С учетом положений статей 2 и 3 Федерального закона от 29.07. 2017 г. №218 -ФЗ « О публично-правовой компании» Фонд развития территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации, статьи 21.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», при регулировании обязательств застройщика, признанного банкротом, перед гражданами - участниками долевого строительства, Фонд развития территорий должен был проявить должную осмотрительность, обратившись к реестру недвижимости и установить, что реестр застройщика сформирован управляющим с нарушением положений пункта 3.1 статьи 201.4 Закона о банкротстве., а именно в нем отсутствует ряд требований по зарегистрированным договорам долевого участия, в том числе требование Д.В.И.

Доводы ответчиков о том, что решение Фонда о завершении строительства состоялось ранее, чем требования Д.В.И. были включены арбитражным судом в реестр требований о передаче жилых помещений, в связи с чем истец имеет право только на возмещение, отклоняются судом, поскольку в данном случае Д.В.И. раскрыл свою сделку публично путем государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и, таким образом, Фонд не мог не знать о наличии у гражданина договора с застройщиком.

Согласно п.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии с пунктом 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве, необходимым условием признания за участником строительства права собственности на квартиру, подлежащую передаче по договору, является завершение строительства и получение должником в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, то есть фактическое создание квартиры как индивидуально-определенной вещи, которая может являться объектом гражданского оборота.

Поскольку в судебном заседании установлено, что требования Д.В.И. включены в реестр требований о передаче жилых помещений, при этом строительство завершено, ДД.ММ.ГГГГ Министерство жилищной политики <адрес> выдало разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, фактическое создание квартиры как индивидуально-определенной вещи подтверждается сведениями ЕГРН, согласно которых ДД.ММ.ГГГГ <адрес> поставлена на кадастровый учет и ей присвоен кадастровый №, площадь квартиры составляет 78,8 кв.м, в связи с чем суд считает, что у истца возникло право на получение объекта долевого строительства.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 56, 167, 194-199, ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Д.В.И. (ИНН №) к Унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства <адрес>» (ИНН №), Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (ИНН №) о признании права собственности на квартиру, обязании совершить определенные действия - удовлетворить.

Признать за Д.В.И. право собственности на квартиру с кадастровым номером №, площадью 78,8 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>.

Обязать Унитарную некоммерческую организацию в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства <адрес>» передать истцу Д.В.И. квартиру с кадастровым номером №, площадью 78,8 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>. по акту приема-передачи и передать ключи от квартиры.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Сергиево Посадский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 12 марта 2024 года

Судья С.Н.Пчелинцева