Решение № 2-185/2020 2-185/2020(2-4985/2019;)~М-5514/2019 2-4985/2019 М-5514/2019 от 10 февраля 2020 г. по делу № 2-185/2020

Дело №

№

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

11 февраля 2020 года город Омск

Центральный районный суд города Омска в составе председательствующего судьи Мезенцевой О.П., при секретаре судебного заседания Бурдаевой К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску П.Т.А. к Администрации города Омска, Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска об определении и взыскании выкупной стоимости жилого помещения,

Установил:

Истец обратилась в суд с вышеназванным иском, ссылаясь на то, что является собственником <адрес> секции № в <адрес> в <адрес>, общей площадью 20,6 кв.м..

В соответствии с заключением межведомственной комиссии г. Омска для оценки жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации, многоквартирных домов, находящихся в федеральной собственности, и муниципального жилищного фонда № от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу.

В соответствии с Постановлением Администрации г. Омска от ДД.ММ.ГГГГ №-п многоквартирный <адрес> в г. Омске признан аварийным и подлежащим сносу сроком до 31.12.2021 г..

При обращении в Администрацию г. Омска с вопросом изъятия земельного участка и возмещения выкупной стоимости объекта недвижимости, находящегося в собственности истца, был дан ответ департаментом городского хозяйства Администрации г. Омска от ДД.ММ.ГГГГ, что в текущем финансовом году бюджетные ассигнования на осуществлении мероприятий по изъятию аварийного жилья выделяются только на оплату исполнительных листов о выплате выкупной стоимости за жилые помещения, находящиеся в жилых домах, признанные аварийными, в отношении которых решением суда определена выкупная стоимость. Учитывая недостаточный размер финансирования, мероприятия по изъятию объектов недвижимости, расположенных по адресу: <адрес>, не осуществляются.

В соответствии с экспертным заключением №, выполненным АНО Западно-Сибирским Экспертно-Правовым Центром, по определению выкупной стоимости объекта недвижимости, рыночная стоимость объекта недвижимости – квартиры №, расположенной по адресу: <адрес>, секция № с учетом рыночной стоимости доли ее правообладателей в праве на общее имущество, в подлежащем сносу доме составляет 961 000 рублей; рыночная стоимость доли правообладателей квартиры № в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, составляет 68 000 рублей; рыночная стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома, пропорционально <адрес> составляет 59 000 рублей; размер убытков, причиненных правообладателем <адрес> секции № по <адрес> в <адрес> в связи с изъятием жилого помещения и земельного участка составляет 43 000 рублей.

В дополнении к экспертному заключению № от ДД.ММ.ГГГГ указано, что произведен дополнительный расчет итоговой выкупной стоимости, с применением коэффициента аварийности объекта недвижимости, в результате которого выкупная стоимость с применением коэффициента аварийности объекта недвижимости - жилого помещения – <адрес> секции № <адрес> в <адрес>, площадью 20,6 кв.м., кадастровый №, принадлежащая П.Т.А. составила 906 000 рублей, из которой 506 000 рублей – стоимость жилого помещения; 253 000 рублей – стоимость доли правообладателя в праве на общее имущество; 79 000 рублей – компенсация за непроизведенный ремонт жилого дома пропорционально размеру квартиры; 68 000 рублей – доля в праве общей долевой собственности на земельный участок; размер убытков, причиняемых собственникам жилого помещения его изъятием, включая возможные убытки, которые они понесут в связи с изменением места проживания, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, составляет 43 000 рублей (л.д. 126 том 2).

В порядке ст. 39 ГПК РФ, вновь уточнив требования ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 120 том 2), просит взыскать с департамента имущественных отношений Администрации <адрес> в пользу истца выкупную стоимость жилого помещения – <адрес> секции 2 <адрес> в <адрес> в размере 550 000 руб.; рыночную стоимость доли на общее имущество в размере 253 000 руб.; компенсациюза непроизведенный капитальный ремонт в размере 79 000 руб.; рыночную стоимость долив праве общей долевой собственности на земельный участок в размере 68 000 руб.; размер убытков, причиняемых правообладателю, в связи с изъятием жилого помещения и земельного участка в размере 43 000 рублей; судебные расходы в размере 20 000 руб. и 300 руб..

Истец П.Т.А. в судебном заседании заявленные требования с учетом последних уточнений поддержала, просила удовлетворить.

В судебном заедании представитель Департамента имущественных отношений Администрации <адрес> – Н.П.А., по доверенности, просила в удовлетворении отказать по доводам отзыва. В отзыве полагала, что заключение эксперта, предоставленное истцом, не может быть признано судом допустимым доказательством, в том числе потому, что там не учтена корректировка на техническое состояние дома. Одним из необходимых условий для удовлетворения заявленного истцом иска о взыскании убытков является доказанность прямой причинно-следственной связи между действиями ответчика и убытками, возникшими у истца. Сами по себе факты наличия у истца убытков и противоправности действий ответчика не дают оснований для их возмещения. Полагала необоснованным включение в выкупную стоимость жилого помещения затрат, необходимых на переезд, аренду объекта временного проживания, услуг по подбору объекта недвижимости для будущего проживания, оформления договора купли-продажи жилого помещения, государственную пошлину, поскольку размер расходов, связанных с временным пользованием иным жильем, до приобретения в собственность жилого помещения и расходов на поиск другого жилого помещения явно завышен, истцом не представлено доказательств обоснованности расходов в заявленной сумме. Заявляя требование о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, истец не представил доказательств того, что на момент приватизации первого жилого помещения многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес> нуждался в капитальном ремонте, и обязанность по его проведению не была исполнена департаментом. Само по себе признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу не свидетельствует о том, что именно отсутствие капитального ремонта дома привело к признанию его аварийным и данное обстоятельство не связано с иными причинами, в том числе с предельным сроком эксплуатации дома. Считает, что требования истца о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт должны быть расценены как действия, совершенные с противоправной целью, обусловленной намерением исковой стороны получить большую имущественную выгоду. Надлежащим ответчиком полагала в части требований о взыскании компенсации за капитальный ремонт департамент городского хозяйства Администрации <адрес>.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности с позиции относимости, допустимости и достаточности, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что истцу на праве собственности принадлежит<адрес> секции 2 <адрес> в <адрес>, площадью 20,6 кв.м., что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 9 том 1).

В соответствии с заключением межведомственной комиссии <адрес> для оценки жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации, многоквартирных домов, находящихся в федеральной собственности, и муниципального жилищного фонда № от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-п многоквартирный <адрес> в <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу сроком до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 21-25 том 1).

Согласно обследованию жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, выполненному Автономной Некоммерческой Организации Западно-Сибирского Экспертно-Правового Центра по строительно-техническому экспертному исследованию по определению состояния конструкций жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ №, техническое состояние жилого дома оценивается как аварийное; в ходе обследования выявлены повреждения и деформации, свидетельствующие об исчерпании несущей способности стен, фундамента, крыши здания. Фундамент здания поврежден, выявлены сквозные трещины на всю высоту здания. Наблюдается заметное искривление горизонтальных и вертикальных линий стен, смешение плит перекрытий относительно друг друга, следы протечек в местах отпирания плит на наружные стены. Физический износ составляет 67 %.

В материалы дела представлено также экспертное заключение № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненное АНО ЭП Центр, из которого усматривается, что <адрес> в <адрес> не пригодна для проживания исходя из состояния жилого дома на 2018 г. и из ухудшившегося состояния в настоящее время. В настоящее время наблюдается интенсивное развитие разрушающих факторов, имеется возможность внезапного обрушения дома по адресу: <адрес>, в том числе <адрес>. Поскольку в текущем состоянии есть опасность внезапного разрушения наружных стен, отрыва и падения фрагментов стен или полного разрушения здания, строение жилого многоквартирного дома, расположенное по адресу: <адрес> представляет собой опасность для жизни и здоровья человека, в том числе и для людей в <адрес> (л.д.123-146).

В силу ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (ч. 1). Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (ч. 3).

Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 499-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» были внесены изменения в ч.ч. 1-9 ст. 32 ЖК РФ, вступившие в силу с ДД.ММ.ГГГГ.

Частями 1, 2, 6, 7 ст. 32 ЖК РФ предусмотрено, что жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретенияв собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Как указал в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ) Верховный Суд РФ, собственник жилого помещения в признанном аварийным и подлежащим сносу многоквартирном доме, если такой дом включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, вправе требовать либо выплаты выкупной цены за изымаемое жилое помещение, либо предоставления другого благоустроенного жилого помещения на праве собственности.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

В соответствии с Положением о департаменте имущественных отношений Администрации <адрес>, утвержденным решением Омского городского Совета № от ДД.ММ.ГГГГ департамент имущественных отношений Администрации <адрес> (далее – департамент) является структурным подразделением Администрации <адрес> (п. 1).

Он заключает соглашения об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд (пп. 24 п. 20).

Департамент наделяется правами юридического лица в соответствии с настоящим Положением, имеет самостоятельную смету расходов и самостоятельный баланс, лицевые счета, открытые в органах Федерального казначейства, лицевые счета, открытые в финансовом органе, исполняющем бюджет <адрес>, и иные счета, открываемые в порядке, установленном законодательством, гербовую печать, простые печати и штампы со своим наименованием, факсимиле директора департамента, бланки и другие реквизиты, может от своего имени выступать истцом, ответчиком и третьим лицом в суде (п. 3 Положения).

Таким образом, надлежащим ответчиком по настоящему иску является департамент имущественных отношений Администрации <адрес>.

С ДД.ММ.ГГГГ введена в действие гл. VII.1. ЗК РФ «Порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд» (ст.ст. 56.2-56.11).

По общим правилам изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения допускается, если указанные объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и утвержденными проектами планировки территории (п. 1 ст. 56.3 ЗК РФ).

Согласно пп. 4 п. 2 названной статьи принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных п. 1 настоящей статьи, должно быть обосновано, в частности, решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

В ст. 56.8 ЗК РФ предусмотрены особенности определения размера возмещения в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Из п. 1 названной статьи следует, что размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд (далее также – размер возмещения) определяются в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Согласно п. 2 ст. 56.8 ЗК РФ при определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством

В случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

По правилам п. 3 той же статьи при определении размера возмещения при изъятии земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, рыночная стоимость подлежащих прекращению прав на такие земельные участки устанавливается с учетом следующих особенностей:

1) в случае прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, предоставленным юридическому лицу, рыночная стоимость данного права определяется как рыночная стоимость права аренды земельного участка на установленный законом предельный (максимальный) срок, а в случае отсутствия установленного законом предельного (максимального) срока - на сорок девять лет;

2) в случае прекращения права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного (наследуемого) владения земельным участком, предоставленным гражданину или имеющей право на бесплатное предоставление в собственность изымаемого земельного участка организации, рыночная стоимость данного права определяется как рыночная стоимость земельного участка;

3) в случае досрочного прекращения договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком рыночная стоимость данного права определяется как рыночная стоимость права аренды земельного участка до истечения срока действия указанных договоров.

В силу п. 9 указанной статьи размер возмещения за принадлежащий нескольким лицам на праве общей собственности изымаемый земельный участок и (или) расположенный на нем объект недвижимого имущества определяется пропорционально долям в праве общей собственности на такое имущество.

В п. 2 ст. 281 ГК РФ приводятся основные принципы возмещения за изымаемый земельный участок, аналогичные предусмотренным в земельном законодательстве: определение размера возмещения исходя из рыночной стоимости земельного участка и рыночной стоимости расположенных на нем объектов недвижимости; допустимость изъятия земельного участка только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Как предусмотрено в п. 1 ст. 26 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 499-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в случае, если до дня вступления в силу настоящего Федерального закона принято решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, подготовка и заключение соглашения об изъятии такого земельного участка осуществляются в порядке, установленном ГК РФ (в редакции настоящего Федерального закона) и ЗК РФ (в редакции настоящего Федерального закона).

Таким образом, к правоотношениям сторон при разрешении спора об определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение в аварийном многоквартирном доме и изымаемый в связи с этим обстоятельством для муниципальных нужд земельный участок, на котором расположен такой дом, подлежат применению положения ст. 32 ЖК РФ и ст. 281 ГК РФ (в новых редакциях), ст. 56.8 ЗК РФ.

Соответственно, с ДД.ММ.ГГГГ при определении размера возмещения собственнику за изымаемое жилое помещение в многоквартирном доме, признанном аварийным, должна учитываться не только рыночная стоимость самого жилого помещения, но и рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который также подлежит изъятию для муниципальных нужд (пропорционально доли в праве общей собственности на такое имущество), а также убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием.

Положениями ст. 16 Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О приватизации жилищного фонда в РФ» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч. 3 ст. 15 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизаций либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.

В судебном заседании установлено, что стороной ответчика самостоятельно размер возмещения истцу за изымаемое жилое помещение не определялся.

В обоснование заявленных исковых требований истцом представлен отчет № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный АНО ЭП Центр, а также дополнение к нему, из которого следует, что выкупная стоимость с применением коэффициента аварийности комнаты № секции 2 в <адрес> в <адрес>, общей площадью 20,6 кв.м, составляет 906 000 рублей, рыночная стоимость жилого помещения составляет 506 000 руб., рыночная стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 55:36:190302:325,приходящаяся на собственника жилого помещения, составляет 68 000 рублей; доля правообладателей <адрес>, составляющей 10,28 кв.м в праве на общее имущество в секции № в указанном доме составляет 253 000 рублей; доля стоимость затрат, необходимых на переезд, аренду объекта временного проживания, услуги по подбору объекта недвижимости для будущего проживания, оформление договора купли-продажи жилого помещения, государственную пошлину составляет 43 000 рублей; компенсация за непроизведенный капитальный ремонт –79 000 рублей (л.д. 29-144 том 1).

Оспаривая первоначально указанный истцом размер возмещения за изымаемое жилое помещение, представитель Департамента имущественных отношений Администрации <адрес> заявил ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы.

Судом была назначена оценочная судебная экспертиза для определения рыночной стоимости жилого помещения, проведение которой было поручено ООО ГЮЦН «Эталон» (л.д. 32-33 том 2).

По итогам проведения судебной экспертизы подготовлено экспертное заключение №Э/20 от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 44-110 том 2).

Из содержания экспертного заключения следует, что рыночная стоимость спорного жилого помещения, с учетом рыночной стоимости доли в праве на общее имущество в подлежащем сносу доме, в том числе рыночная стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок составляет 550 000 руб. (в том числе земельного участка – 132 683 руб.).

С экспертным заключением ООО ГЮЦН «ЭТАЛОН» в части определения рыночного возмещения за аварийное жилое помещение без выделения стоимости доли в праве общей собственности на общее имущество, истец не согласна, поэтому при определении стоимости доли в праве на общее имущество берет за основу результаты дополнения к экспертному заключению № АНО ЭП Центр от ДД.ММ.ГГГГ.

В экспертном заключении №Э/20, выполненном ООО «Городской юридический центр недвижимости «Эталон» стоимость за единицу сравнения 1 кв.м составляет 26 632 руб. При этом экспертом использовался сравнительный подход, который дает наиболее достоверное значение рыночной стоимости исследуемого объекта.

Поскольку общая площадь строения по техпаспорту составляет 396,6 кв.м., доля истца в праве общей долевой собственности на земельный участок составляет: 20,6 кв.м/396,6 кв.м = 0,05.

Как следует из вывода ООО ГЮЦН «ЭТАЛОН» №Э/20 от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость земельного участка площадью 958 кв.м. составляет 2653 660 рублей х 0,05 = 132 683 рубля.

Согласно экспертному заключению АНО ЭП Центр № от ДД.ММ.ГГГГ и технического паспорта на жилой дом - общая площадь дома составляет 594,6 кв. м. Общая жилая площадь комнат дома составляет 396,6 кв. м. Площадь помещений общедомового имущества составляет 198 кв.м. (594,6 кв.м - 396,6 кв.м), а с учётом выделенной площади вспомогательный помещений на долю истца составляет 10,28 кв.м.(0,05*198 кв.м). Доля истца в общем имуществе составляет: 20,6 /396,6 = 0,005.

Стоимость общедомового имущества в доме за 1 кв. м. составляет 31 098,2 рублей. Рыночная стоимость доли истца в праве общей долевой собственности на общедомовое имущество составляет: 10,28 * 31098,2 = 319 689,496 руб. с учетом коэффициента аварийности 253 000 рублей.

Истец просила определить размер возмещения за изымаемое для муниципальных нужд жилое помещение – <адрес> секции № в <адрес> в <адрес> общей площадью 20,6 кв.м., с учётом рыночной стоимости доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме, рыночной стоимости доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом № по <адрес> в <адрес>, убытков, связанных с изъятием жилого помещения, компенсации за не проведённый капитальный ремонт многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, в размере 993 000 рублей.

В соответствии с ч. 2 ст. 55 ЗК РФ принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда. Собственнику земельного участка при изъятии его для государственных или муниципальных нужд наряду с гарантиями, предусмотренными п.п. 1 и 2 настоящей статьи, должна быть возмещена рыночная стоимость земельного участка, если ему не предоставлен бесплатно в собственность равноценный земельный участок (ч. 4 ст. 63 ЗК РФ).

В соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ суд оценивает по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Проанализировав представленные доказательства об оценке, суд принимает за основу результаты экспертного заключения, составленного ООО «Эталон». Экспертное заключение соответствуют требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценка произведена специалистом, обладающим специальными познаниями, имеющим соответствующее образование, являющимся компетентным и соответствующим предъявляемым требованиям. Оснований не доверять выводам заключения у суда не имеется, в заключении приведено конкретное нормативное и методическое обеспечение, которым руководствовался эксперт. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в связи с чем оснований не доверять заключению суд не находит.

Из содержания исследовательской части экспертного заключения следует, что рыночная стоимость жилого помещения определена экспертом по результатам применения сравнительного подхода.

Для целей определения размера возмещения за изымаемое жилое помещение в жилом доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, правовое значение имеет рыночная стоимость жилого помещения.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В соответствии с п. 10 Приказа Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №)» для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений; б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Суд полагает, что указанная методология в рамках сравнительного метода не предполагает учет факта нахождения жилого помещения в жилом доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, поскольку из предложений о продаже исследуемого объекта и его аналогов не следует, что стоимость объектов заявлена с учетом аварийного (близкого к такому) технического состояния.

При изложенных обстоятельствах, при определении рыночной стоимости принадлежащего истцу жилого помещения суд учитывает стоимость жилого помещения –550 000 рублей.

Разрешая требования о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, убытков на переезд, суд принимает во внимание следующее.

Из материалов дела следует, что <адрес> в <адрес> построен в 1976 году. В 2018 году дом признан аварийным и подлежащим сносу.

Департаментом городского хозяйства Администрации <адрес> в ответе от ДД.ММ.ГГГГ сообщено, что судебное решение об обязании администрации <адрес> произвести капитальный ремонт общего имущества многоквартирного <адрес> не выносилось, за счет средств бюджета <адрес> капитальный ремонт многоквартирного <адрес> не проводился, информация о проведении ранее иных ремонтных работ в указанном многоквартирном доме отсутствует (л.д.3 том 2).

По сведениям РФКР МКД в рамках региональной программы по капитальному ремонту многоквартирных домов в <адрес> в <адрес> капитальный ремонт не проводился, данный дом исключен из региональной программы (л.д. 6 том 2).

Статьей 16 Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Обязанность по производству капитального ремонта жилого дома возникла у наймодателя на момент приватизации жилого помещения, однако, выполнена не была. Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома способствовало снижению уровня надежности здания и приведению его в аварийное состояние.

Таким образом, сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома должна быть включена в выкупную цену жилого помещения и подлежит взысканию в пользу истца.

Как следует из экспертного заключения №, выполненного АНО ЭП Центр, стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома пропорционально размеру квартиры общей площадью 20,6 кв.м. составляет 59 000 руб., размер убытков в связи с изъятием жилого помещения и земельного участка составляет 43 000 руб., которые включают в себя расходы, связанные с переездом в другое помещение – 6000 руб., расходы, связанные с временным пользованием иным жильем, до приобретения в собственность жилого помещения и расходы на поиск другого жилого помещения 35 000 руб., оформление права собственности на иное жилое 2000 руб.

Исходя из дополнительного заключения №, выполненного АНО ЭП Центр, стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома пропорционально размеру квартиры общей площадью 20,6 кв.м. составляет 79 000 руб..

Суд полагает необходимым принять указанный размер компенсации, поскольку выкупная стоимость за изымаемое жилое помещение рассчитана с учетом коэффициента аварийности, что привело к ее уменьшению, соответственно к увеличению размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Заключение оценщика является обоснованным и мотивированным.

Выводы, изложенные в указанном отчете, ответчиком не оспорены.

В связи с чем, суд считает возможным принять дополнительное заключение № в качестве доказательства, соответствующего требованиям статьям 59, 60 ГПК РФ.

Поскольку между Администрацией <адрес> и собственниками спорного жилого помещения до настоящего времени во внесудебном порядке не достигнуто соглашение относительно стоимости изымаемого недвижимого имущества, следовательно, обращение в суд с настоящим иском является обоснованным.

Таким образом, в пользу истца с департамента имущественных отношений Администрации <адрес> подлежит взысканию сумма выкупной цены в размере 550 000 рублей, а также размер убытков, причиненных истцу, в связи с изъятием жилого помещения, а именно: расходы, связанные с переездом, на аренду объекта временного проживания, услуги по подбору объекта недвижимости для будущего проживания, оформление договора купли-продажи жилого помещения, государственную пошлину, в сумме 43 000 руб.; величину компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома – 79 000 руб., всего 672 000 руб..

В связи с постановленным решением суд считает необходимым прекратить право собственности истца на принадлежащее ей жилое помещение, после выплаты департаментом имущественных отношений Администрации <адрес> в их пользу выкупной цены указанного жилого помещения в вышеуказанном размере.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

За подготовку отчетов АНО Западно-Сибирский Экспертно-Правовой Центр №и дополнение к нему, а также отчет № истец оплатила 20 000 рублей, что подтверждается квитанцией и отчетом.

При подаче иска истцом П.Т.А. оплачена государственная пошлина в размере 300 рублей, что подтверждается чеком-ордером.

На основании указанных выше правовых норм, понесенные П.Т.А. расходы за составление отчета и оплате государственной пошлины подлежат возмещению пропорционально удовлетворенным требованиям: в размере 5 832 руб. и 145,8 руб. соответственно (из расчета: 993 000 – 100 %; 672 000 руб. – 67,7 %; 20 000 - 67,7 % = 13 540 руб.; 300 – 67,7 % = 203,1 руб.).

Таким образом, с Департамента имущественных отношений Администрации <адрес> в пользу истца подлежат взысканию расходы за составление отчета в размере 13 540 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 203,1 руб..

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Определить размер возмещения за изымаемое для муниципальных нужд жилое помещение – <адрес> секции № в <адрес> в <адрес>, общей площадью 20,6 кв.м. (с учетом стоимости доли вправе общей долевой собственности на общедомовое имущество, земельный участок) в размере 550 000 руб.; размер убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, - 43 000 руб.; размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт – 79 000 руб..

Взыскать с Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска в пользу П.Т.А. выкупную стоимостьжилого помещения – <адрес> секции № в <адрес> в г. Омске, общей площадью 20,6 кв.м. (с учетом стоимости доли вправе общей долевой собственности на общедомовое имущество, земельный участок) в размере 550 000 руб.; размер убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, - 43 000 руб.; размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт – 79 000 руб., итого 672 000 руб..

Прекратить право П.Т.А. на <адрес> секции № в <адрес> в г. Омске, общей площадью 20,6 кв.м., после выплаты в ее пользу выкупной цены за указанное жилое помещение в вышеуказанных присужденных суммах.

Настоящее решение является основанием для внесения регистратором соответствующих записей о переходе права собственности на жилое помещение и земельный участок в Единый государственный реестр недвижимости.

Взыскать с Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска в пользу П.Т.А. расходы за составление отчета в размере 13 540 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 203,1 руб..

В удовлетворении остальной части требований истцу отказать.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд через Центральный районный суд города Омска в течение одного месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Судья Мезенцева О.П.

Мотивированное решение

изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.