Решение № 2-472/2020 2-472/2020~М-498/2020 М-498/2020 от 1 сентября 2020 г. по делу № 2-472/2020

Дело № 2-472/2020

64RS0018-01-2020-000708-44


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

2 сентября 2020 года. г. Красный Кут.

Краснокутский районный суд Саратовской области в составе:

председательствующего судьи Певневой О.В.,

при помощнике судьи Будылиной Ю.А.,

представителей истца адвоката Чиженькова А.И., Краснова О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению закрытого акционерного общества «Дорожный участок» к администрации Краснокутского муниципального района Саратовской области о заключении договора аренды земельного участка,

установил:

истец закрытое акционерное общество «Дорожный участок» (далее по тексту ЗАО «Дорожный участок») обратилось в суд с иском и дополнением к нему к администрации Краснокутского муниципального района Саратовской области об обязанности заключить договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов сроком на 10 лет с кадастровым номером № общей площадью 2 242,0 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> Свои требования мотивирует тем, что на основании постановления администрации Краснокутского муниципального района Саратовской области № 673 от 14.07.2011 с истцом был заключен договор № 150 аренды земельного участка из земель поселений Краснокутского района, кадастровый № для строительства индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 2 242,0 кв.м. сроком на 360 дней с 14.07.2011 по 09.2012.

Согласно постановлению главы администрации Краснокутского муниципального района Саратовской области № 867 от 09.08.2012 истцу для целей индивидуального жилищного строительства был предоставлен указанный выше земельный участок на новый срок 5 лет до 09.08.2017. На данном земельном участке ЗАО «Дорожный участок» было начато строительство жилого дома, завезены строительные материалы, вырыт котлован, после чего возведен фундамент из блоков. По истечении срока истец вновь обратился к ответчику с заявлением о продлении или перезаключении договора аренды земельного участка, так как строительство дома не окончено. Однако, 06.05.2019 ответчик в удовлетворении заявления отказал, поскольку истец не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды.

Истец продолжал вносить плату за аренду земельного участка, даже по истечении срока договора. Замечаний, претензий, уведомлений о расторжении договора со стороны администрации Краснокутского муниципального района за период пользования данным участком и по настоящее время не поступало.

Полагает, что в данной ситуации нарушено право истца на преимущественное право на продление, заключение нового договора аренды земельного участка с ответчиком в порядке си. 621 ГК РФ. Кроме того, договор аренды земельного участка исполняется, арендная плата вносится, строительство домовладения ведется, следовательно, ЗАО «Дорожный участок» имеет право на заключение нового договора аренды земельного участка, так как до настоящего времени его изъятие не производилось.

Администрация Краснокутского муниципального района Саратовской области возразила против заявленных требований, представила письменные возражения, согласно которым просит в удовлетворении иска отказать по следующим основаниям.

14.07.2011 между истцом и ответчиком заключен договор № 150 аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 2242,0 кв.м., категория «из земель населенных пунктов», с разрешенным использованием – для строительства индивидуального жилого дома с кадастровым номером № на срок 360 дней.

По истечению действия указанного договора, срок которого истек 09.07.2012, между сторонами заключен договор аренды земельного участка № 135 от 09.08.2012 сроком на 5 лет, то есть до 09.08.2017. После истечения срока действия данного договора истец к ответчику не обращался с заявлением о заключении (продлении) договора аренды на новый срок. То есть ЗАО «Дорожный участок» не обращался с письменным уведомлением о желании заключить договор аренды в установленные договором аренды сроки, которые предусмотрены п.п. 5.1.6 и 5.2.6 договора.

Такое заявление о заключении договора аренды на новый срок поступило в администрацию района 14.11.2018, а затем 09.04.2019, на что ответчиком был дан ответ о невозможности заключения договора аренды земельного участка на новый срок без проведения торгов. Кроме того. 06.05.2019 в администрацию района от истца поступило заявление о прекращении рассмотрения ранее поданных заявлений о заключении договора аренды. Таким образом, действующих заявок на заключение договора аренды указанного выше земельного участка в администрацию района более не поступало.

Также заключение нового договора аренды без проведения торгов допускается в случаях, предусмотренных п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ при соблюдении условий, указанных в п. 4 этой статьи. При отсутствии в совокупности предусмотренных указанными нормами случаев и условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов. Помимо этого, пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ предусматривает право на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п. 5 настоящей статьи. Договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным. На государственный кадастровый учет объект незавершенного строительства – блочный фундамент, не поставлен, разрешение на строительство отсутствует.

Представители истца ЗАО «Дорожный участок» адвокат Чиженьков А.И. и Краснов О.А., действующий на основании доверенности, поддержали исковые требования в полном объеме. Пояснили, что в 2011 году администрацией района истцу предоставлен в аренду без проведения аукциона земельный участок для строительства индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> сроком на 360 дней. В 2012 году заключен договор аренды указанного земельного участка сроком на 5 лет, аукцион также не проводился. Примерно в 2012 – 2013 году на указанном земельном участке заложен блочный фундамент для строительства двухквартирного жилого дома для проживания работников ЗАО «Дорожный участок». Разрешение на строительство жилого дома и техническая документация отсутствует, соответственно право собственности на объект незавершенного строительства не регистрировалось. В ноябре 2018 года и апреле 2019 года истец обратился к ответчику с заявлениями о предоставлении спорного земельного участка в аренду, однако получен отказ. Арендная плата за указанную недвижимость вносилась в установленные договор сроки, в том числе и после окончания срока договора аренды. Учитывая изложенное, а именно то обстоятельство, что истцом проведена часть строительных работ, оплачена арендная плата, то полагают, что ЗАО «Дорожный участок» имеет преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка без проведения аукциона.

Представитель ответчика администрации Краснокутского муниципального района Саратовской области в судебное заседание не явился, извещены надлежащим образом. Согласно представленного заявления просят рассмотреть дело в отсутствие представителя, возражают против заявленных требований в полном объеме.

Третье лицо Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области о дате, времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, представили заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав в судебном заседании материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 3 ГПК РФ, судебной защите подлежит лишь нарушенное право или оспариваемый интерес.

На основании части 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В судебном заседании установлено, что на основании постановления администрации Краснокутского муниципального района Саратовской области № 673 от 14.07.2011 между администрацией Краснокутского муниципального района Саратовской области и ЗАО «Дорожный участок» 14.07.2011 заключен договор аренды земельного участка из земель поселений с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, для строительства индивидуального жилого дома, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к настоящему договору и является его неотъемлемой частью, общей площадью 2242, 00 кв.м.. Договор заключен на срок 360 дней с 14.07.2011 по 09.07.2012.

Арендатор имеет право по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока действия договора (л.д. 21-24,28, 74).

09.08.2012 на основании постановления администрации Краснокутского муниципального района Саратовской области № 867 заключен договор аренды земельного участка № 135 между истцом и ответчиком, по условиям которого ЗАО «Дорожный участок» предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> для строительства индивидуального жилого дома, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к настоящему договору и является его неотъемлемой частью, общей площадью 2242, 00 кв.м.. Договор заключен на срок 5 лет с 09.08.2012 по 09.08.2017. Арендная плат начисляется с момента заключения договора. По истечению срока действия договора арендатор вправе в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за 1 месяц. 09.08.2012 на основании акта приема – передачи земельный участок передан администрацией Краснокутского муниципального района истцу (л.д. 10-14, 18, 75).

Указанный договор зарегистрирован в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области 13.12.2012 (л.д. 35-37).

За период с 2011 год по 2018 год включительно ЗАО «Дорожный участок» производил арендную плату за аренду указанного выше земельного участка (л.д. 17,27, 32,34,39,40-43).

14.11.2018 и 09.04.2019 ЗАО «Дорожный участок» обращалось к администрации Краснокутского муниципального района с заявлениями о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 2242, 0 кв.м. в связи с истечением срока действия ранее заключенного договора и на основании пп. 15 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ (л.д. 81-82).

В ответ на заявление истца от 09.04.2019 ответчиком 06.05.2019 дан ответ, что договор аренды № 135 от 09.08.2012, заключенный сроком на 5 лет, прекращен с 10.08.2017. В силу п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов (л.д. 84).

Кроме того, в администрацию района 06.05.2019 поступило заявление от истца, в котором ЗАО «Дорожный участок» просило ранее поданные заявления о заключении договора аренды указанного выше земельного участка не рассматривать (л.д. 83).

На основании ч. 1 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством (ч. 1 ст. 264 ГК РФ).

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору (чч. 1-2 ст. 421 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610) (ч. 1 и ч. 2 ст. 621 ГК РФ).

Пункт 2 ст. 22 ЗК РФ предусматривает, что земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи.

В соответствии с п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - п. 4 данной статьи.

Как следует из п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства.

Согласно п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Также, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления:

земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи (подп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).

Пунктом 5 ст. 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом (п. 21 ст. 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

В ходе судебного разбирательства установлено, что истцу без проведения торгов в 2011 году сроком на 360 дней, а также в 2012 сроком на 5 лет был предоставлен земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> для строительства индивидуального жилого дома. За указанный период на данном земельном участке истцом возведен блочный фундамент (л.д. 105-108). Разрешение на строительство, техническая документация на строящийся объект, как пояснили в судебном заседании представители ЗАО «Дорожный участок», отсутствуют. Также не зарегистрировано право истца на объект незавершенного строительства.

Таким образом, для заключения с истцом договора аренды без проведения торгов отсутствовало условие, установленное подп. 4 п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ, поскольку на момент принятия отказа ответчиком не имелось оснований, предусмотренных подп. 1 - 30 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, что не оспаривалось ЗАО «Дорожный участок» в ходе рассмотрения спора. Объектов незавершенного строительства на спорном земельном участке, дающих право на заключение договора аренды без торгов однократно для завершения их строительства собственнику объекта незавершенного строительства, также не имелось (подп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Кроме того, как следует из материалов дела, 14.11.2018 и 09.04.2019 ЗАО «Дорожный участок» обратилось в администрацию района с заявлениями о заключении договора аренды. Однако, 06.05.2019 истцом ответчику представлено заявление о том, что ранее поданные заявления о заключении договора аренды вышеуказанного земельного участка просит не рассматривать (л.д. 83), что свидетельствует об отсутствии волеизъявления данной стороны на заключение договора аренды.

Пунктом 5.1.6 договора аренды № 135 от 09.08.2012 предусмотрено, что по истечению срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами арендатор (ЗАО «Дорожный участок») вправе заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю (администрации Краснокутского муниципального района) не позднее, чем за 1 месяц. Однако, как указано выше, с заявлениями о заключении договора аренды истец обратился к ответчику по истечении установленного условиями договора месячного срока.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ,

решил:

в удовлетворении требований закрытого акционерного общества «Дорожный участок» к администрации Краснокутского муниципального района Саратовской области о заключении договора аренды земельного участка, отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд через Краснокутский районный суд в течение 1 месяца.

Мотивированное решение изготовлено 04.09.2020.

Судья: