Решение № 3А-87/2025 3А-87/2025~М-35/2025 М-35/2025 от 29 сентября 2025 г. по делу № 3А-87/2025

24OS0000-01-2025-000050-03

3а-87/2025

121а


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 сентября 2025 г. г. Красноярск

Красноярский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Славкина М.М.,

при ведении протокола помощником судьи Калининой У.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО12 об оспаривании решения бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратилось с административным иском об оспаривании решения бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 137 114 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для строительства и эксплуатации ипподрома, конно-спортивного комплекса, местоположение: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентир: <адрес>, по состоянию на 27.12.2024.

Требования мотивированы тем, что согласно выписке из ЕГРП кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 101 886 671,12 руб., тогда как согласно отчету № 130-2/24 от 28.12.2024, выполненному ООО «Прайс Хаус ТВ’с», рыночная стоимость земельного участка меньше чем кадастровая и составляет 35 311 000 руб. Установление кадастровой стоимости земельного участка, не соответствующей его рыночной стоимости, нарушает права административного истца, который является плательщиком арендной платы, размер которой определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Представитель административного истца ФИО1 – ФИО2, действующая на основании доверенности, заявленные требования поддержал.

Представители КГБУ «ЦКО» ФИО3, ФИО4, действующие на основании доверенности, просили в удовлетворении административного иска отказать, ссылаясь на необоснованность заявленных требований.

Административный истец ФИО1, надлежаще извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, направил своего представителя.

Администрация Емельяновского района Красноярского края, надлежаще извещенная о времени и месте рассмотрения дела, своего представителя в судебное заседание не направила, о причинах неявки не сообщила, ходатайств не представила.

Суд полагает возможным в соответствии с частью 2 статьи 150, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участвующих в деле лиц, своевременно и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Заслушав участников процесса, исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 КАС РФ, каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность.

Как разъяснено в ч. 1 ст. 245 КАС РФ, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии (далее - административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости), с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений (далее - административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения), если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

В силу ч. 3.1. ст. 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, административное исковое заявление об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии, а также административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения подается в суд в течение трех месяцев со дня, когда административному истцу стало известно о принятии такими комиссией, бюджетным учреждением соответствующего решения, совершении оспариваемых действий (бездействия). Срок подачи указанных заявлений, пропущенный по уважительной причине, может быть восстановлен судом.

В соответствии с ч. 1.1. ст. 246 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании решения бюджетного учреждения одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может содержать требование об установлении кадастровой стоимости такого объекта в размере его рыночной стоимости.

Согласно части 1.1. ст. 247 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, административное исковое заявление об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии, а также административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса с учетом особенностей, установленных настоящей главой.

КГБУ «ЦКО» наделено полномочиями на территории Красноярского края по определению кадастровой стоимости, а также предоставляет услуги по рассмотрению обращений о предоставлении разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости и заявлений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости (ст. 6 и 7, ч. 1 ст. 20, ч. 1 ст. 21 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ).

Пунктами 1 и 2 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ установлено, что кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей). Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - заявление об установлении рыночной стоимости) может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

В соответствии с частью 11 статьи 22.1 Закона N 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Согласно п. 5 ст. 65 ЗК РФ, кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 №28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости").

В соответствии с действующей редакцией абз. 5 ст. 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие, в том числе, исправления технической ошибки в сведениях Единого государственного реестра недвижимости, послужившего основанием для такого изменения; внесения изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, изменяющий кадастровую стоимость объекта недвижимости в сторону уменьшения; установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. К числу таких принципов относится принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости.

Согласно ч. 8 ст. 12 Закона Красноярского края от 04.12.2008 N 7-2542 «О регулировании земельных отношений в Красноярском крае», при заключении договора аренды земельного участка в таком договоре предусматриваются случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата за земельный участок ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды. Изменение в одностороннем порядке арендодателем годового размера арендной платы за земельный участок предусматривается в договорах аренды земельных участков в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости земельного участка. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции в году, в котором произведен перерасчет размера арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка, не производится.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В ст. 424 ГК РФ отражено, что в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды (п. 4 ст. 22 ЗК РФ).

Судом установлено, что административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером № площадью 137 114 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для строительства и эксплуатации ипподрома, конно-спортивного комплекса, местоположение: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентир: <адрес>

Земельный участок с кадастровым номером № передан Администрацией Емельяновского района Красноярского края ФИО14. на основании договора аренды от №.

Пунктом 3 договора установлено, что размер арендной платы определяется в соответствии с действующим законодательством.

28.11.2023 ФИО13. заключен Договор №1 купли-продажи недвижимого имущества, уступки права аренды земельного участка по договору аренды земельного участка.

Согласно выпискам из ЕГРН от 30.01.2024, по состоянию на 01.01.2022 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 101 886 671,12 руб.

28.12.2024 административный истец обратился в КГБУ «ЦКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, согласно отчету № 130-2/24 от 28.12.2024, выполненному ООО «Прайс Хаус ТВ’с», в размере его рыночная стоимость 35 311 000 руб.

Решением КГБУ «ЦКО» № ОРС-24/2024/000255 от 21.01.2025 отказано в удовлетворении названного заявления в связи с выявленными нарушениями требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке № 130-2/24 от 28.12.2024.

На основании определения Красноярского краевого суда от 06.03.2025 года по ходатайству представителя КГБУ «ЦКО» по административному делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ФИО5 (ФБУ Красноярская ЛСЭ Минюста России).

Согласно экспертному заключению эксперта ФИО5 (ФБУ Красноярская ЛСЭ Минюста России) от 14.05.2025 №857/12-4-25, отчет об оценке ООО «Прайс Хаус ТВ’с» №130-2/24 от 28.12.2024 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки. Перечень данных нарушений приведен и аргументирован в исследовательской части заключения.

Также названным заключением установлено, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 27.12.2024 года составляет – 87 340 343 рублей.

При оценке земельных участков экспертом применен сравнительный подход, в рамках которого использован метод сравнения продаж, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов; определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

Также, допрошенная в судебном заседании эксперт ФИО5 выводы судебной экспертизы подтвердила, дала мотивированные ответы на все поставленные перед ней вопросы, которые полностью согласуются с исследовательской частью экспертного заключения и с выводами экспертизы. Экспертом аргументирован выбор для оценки в качестве объектов-аналогов одних объектов недвижимости и не принятия в качестве объектов-аналогов других, обосновано применение тех или иных корректировок, указаны источники используемой информации.

Эксперт до начала производства экспертизы был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, эксперт имеет соответствующее образование и квалификацию, стаж работы в сфере экспертной деятельности. Заключение содержит описание проведенных исследований, а также мотивированные, последовательные и ясные выводы, к которым пришел эксперт.

Достоверность заключения эксперта и содержащиеся в нем выводы о несоответствии отчета об оценке законодательству об оценочной деятельности и о рыночной стоимости земельных участков у суда сомнений не вызывает. Данное заключение основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Экспертом проведено исследование рынка недвижимости, обосновано выбраны объекты-аналоги, подход и, применяемый в его рамках, метод оценки. Применяемые в процессе оценки, корректировки проведены обосновано по наиболее существенным ценообразующим факторам. Расчеты не содержат математических, методических, арифметических ошибок и являются правильными.

Каких-либо убедительных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, в материалы дела сторонами не представлено.

В соответствии с пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости бюджетное учреждение принимает в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

Поскольку при составлении отчета об оценке №130-2/24 от 28.12.2024 были допущены нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости земельного участка, КГБУ «ЦКО» правомерно принято решение № ОРС-24/2024/000255 от 21.01.2025 об отказе в удовлетворении заявления административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Оснований для признания незаконным решения Краевого государственного бюджетного учреждения «Центр кадастровой оценки» № ОРС-24/2024/000255 от 21.01.2025, принятого уполномоченным бюджетным учреждением, не имеется.

Вместе с тем, суд полагает удовлетворить требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости – 87 340 343 рублей, определенной по состоянию на 27.12.2024 года экспертным заключением ФБУ Красноярская ЛСЭ Минюста России от 14.05.2025 №857/12-4-25.

Датой обращения ФИО1 с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № следует считать дату подачи заявления установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости в КГБУ «ЦКО» – 28.12.2024.

Кроме того, в соответствии с частью 3 статьи 178 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при принятии решения суд также решает вопрос о распределении судебных расходов.

Согласно части 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

В силу статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела отнесены, в том числе, суммы, подлежащие выплаты экспертам (пункт 1).

Статьей 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Судом, установлено, что определением Красноярского краевого суда от 06.03.2025 о назначении судебной оценочной экспертизы обязанность по оплате экспертизы была возложена на КГБУ «ЦКО», которое платежным поручением № 367819 от 26.03.2025 перечислило на депозитный счет Красноярского краевого суда 62 220 рублей в счет ее оплаты.

Определением Красноярского краевого суда от 19.05.2025 с депозитного счета Красноярского краевого суда ФБУ Красноярская ЛСЭ Минюста России были перечислены денежные средства в размере 62 220 рублей.

Принимая во внимание, что ФИО1 отказано в удовлетворении требования о признании незаконным решения КГБУ «ЦКО» № ОРС-24/2024/000255 от 21.01.2025, то ФИО1 не является стороной, в пользу которой принято решение.

Как разъяснено в п. 31 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов.

Учитывая вышеизложенное, суд полагает необходимым взыскать с ФИО15 в пользу КГБУ «ЦКО» судебные расходы на оплату судебной оценочной экспертизы в размере 62 220 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении административных исковых требований ФИО16 о признании незаконными решений Краевого государственного бюджетного учреждения «Центр кадастровой оценки» № ОРС-24/2024/000255 от 21.01.2025 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости – отказать.

Административные исковые требования акционерного ФИО17 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 137 114 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для строительства и эксплуатации ипподрома, конно-спортивного комплекса, местоположение: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентир: <адрес> в размере его рыночной стоимости – 87 340 343 рублей, определенной по состоянию на 27.12.2024.

Взыскать с ФИО1 в пользу Краевого государственного бюджетного учреждения «Центр кадастровой оценки» в счёт возмещения расходов на производство судебной экспертизы 62 220 (шестьдесят две тысячи двести двадцать) рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции путем подачи апелляционной жалобы через Красноярский краевой суд.

Председательствующий М.М. Славкин

Дата изготовления решения в окончательной форме 30.09.2025.