Решение № 2А-73/2018 2А-73/2018~М-67/2018 3А-73/2018 М-67/2018 от 1 августа 2018 г. по делу № 2А-73/2018

дело № 3а-73/2018 года


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Астрахань 02 августа 2018 года

Астраханский областной суд в составе:

председательствующего судьи Хаировой Д.Р.,

при секретаре Поддубновой И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-73/2018 по административному исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к Правительству Астраханской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2 обратились с административным исковым заявлением к Правительству Астраханской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, указав, что являются арендаторами земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель – <данные изъяты>, разрешенное использование – <данные изъяты>, находящегося по адресу: <адрес>. По результатам государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 90450666 рублей 40 копеек.

Административные истцы не согласны с указанной кадастровой стоимостью земельного участка, считают ее завышенной и не соответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются их права как плательщиков арендной платы, исчисляемой исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от года № 27 апреля 2018 года № С7-003-2018, подготовленному ООО Управляющая компания «СПЕКТР», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2013 года составляет 19229000 рублей.

С учетом уточнений в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации представитель административных истцов ФИО1, ФИО2 – ФИО3, действующий на основании доверенности, просит восстановить пропущенный срок обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, установить по состоянию на 01 января 2013 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель – <данные изъяты>, разрешенное использование – <данные изъяты>, находящегося по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 19229000 рублей.

Административные истцы ФИО1, ФИО2 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Представитель административных истцов по доверенности ФИО3 в судебном заседании уточнил административные исковые требования и просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером №, площадью 44615 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации производственной базы, находящегося по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости, установленной судебной оценочной экспертизой – 21013665 рублей.

Представитель административного ответчика Правительства Астраханской области ФИО4 в судебном заседании не возражал против удовлетворения административного искового заявления и установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в соответствии с рыночной стоимостью, установленной судебной экспертизой.

Определением Астраханского областного суда от 18 июня 2018 года в соответствии со статьей 47, частью 3 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к участию в деле в качестве заинтересованных лица привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, ФИО5

Представители заинтересованных лиц Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП «Росреестра» по Астраханской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, администрации муниципального образования «Город Астрахань», ФИО5 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, согласно отзывам просили рассмотреть дело в их отсутствие.

На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка представителей заинтересованных лиц не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.

С учетом изложенного, а также положений статей 10, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, пояснения эксперта, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации регламентировано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Положения пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с частью 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В судебном заседании установлено, что на основании договора аренды земельного участка от 10 декабря 2004 года № 994, дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 02 июля 2015 года ФИО1, ФИО2, ФИО5 являются арендаторами земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель – <данные изъяты>, разрешенное использование – <данные изъяты>, находящегося по адресу: <адрес> (том 1 л.д.7-10).

Согласно приложению от 29 июля 2017 года к договору № 994 от 10 декабря 2004 года аренды земельного участка, расположенного на территории г. Астрахани, исчисление арендной платы за пользование земельным участком производится исходя из его кадастровой стоимости.

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость земельного участка установлена постановлением Правительства Астраханской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Астраханской области» № 584-П от 25 декабря 2013 года в размере 90450666 рублей 40 копеек.

Учитывая, что для спорного земельного участка установлена кадастровая стоимость, административные истцы, чьи права и обязанности она затрагивает как арендаторов земельного участка, вправе требовать ее пересмотра при определении рыночной стоимости объекта недвижимости в силу статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В силу части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № внесены в Единый государственный реестр недвижимости 19 февраля 2014 года, следовательно, пятилетний срок обращения в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости не истек.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

Оспаривая результаты кадастровой стоимости спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года, утвержденную постановлением Правительства Астраханской области № 584-П от 25 декабря 2013 года, административные истцы представили суду отчёт об оценке №С7-003-2018 от 27 апреля 2018 года, подготовленный оценщиком ООО Управляющая компания «СПЕКТР» ФИО6, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2013 года составляет 19229000 рублей (т.1 л.д.15-130).

Общие требования к содержанию отчета установлены статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 №135-ФЗ, в соответствии с которой отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (часть 3 статьи 11).

Федеральным стандартом оценки N 3 "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 (далее-ФСО №7), при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик должен учитывать, что в качестве-объектов аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Проверяя соответствие отчета, выполненного оценщиком ФИО6, законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, суд приходит к выводу о том, что указанный отчет об определении рыночной стоимости земельного участка не соответствует требованиям федерального законодательства.

Из представленного отчета об оценке №С7-003-2018 от 27 апреля 2018 года судом установлено, что имеются противоречия, связанные с объектами-аналогами, используемыми оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки. Совокупностью исследованных судом доказательств подтверждено отсутствие в отчете документально обоснованной информации о соответствии действительности приведенных в отчете показателей, подтверждающих индивидуальные характеристики объектов-аналогов.

Отсутствие информации о фактическом использовании земельного участка, ценах сделок и (или) предложений о продаже земельных участков из сегментов рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, достоверных сведений о категории земель разрешенном использовании аналогов ставит под сомнение обоснованность и достоверность сделанных выводов в рамках проведенной оценки, поскольку не позволяет однозначно определить стоимость объекта оценки. В этой связи отсутствие достоверной и проверяемой информации об участках - аналогах является нарушением требований федеральных стандартов оценки, что не позволяет сделать вывод о достоверности полученного результата оценки.

В связи с возникшими у суда вопросами, требующими специальных знаний в области оценочной деятельности, определением Астраханского областного суда от 02 июля 2018 года назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года, проведение которой поручено Обществу с ограниченной ответственностью «Экспертное агентство «Дело+».

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 23 июля 2018 года №02-07-1-1 рыночная стоимость по состоянию на 01 января 2013 года земельного участка с кадастровым номером № площадью 44615 кв.м. установлена в размере 21013665 рублей.

Анализ экспертного заключения в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации свидетельствует о том, что заключение оценочной судебной экспертизы от 23 июля 2018 года №02-07-1-1, подготовленное экспертом ООО «Экспертное агентство «Дело+», соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297, N 298, N 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

Из содержания оценочной судебной экспертизы усматривается, что в заключении приведено описание объекта исследования, его основные количественные и качественные характеристики. Расчет рыночной стоимости объектов исследования производился экспертом с использованием сравнительного метода, который представляет собой способ оценки имущества путем анализа продаж объектов сравнения имущества после проведения соответствующих корректировок, учитывая различие между ними.

Экспертом принято четыре объекта-аналога, которые относятся к одному оцениваемому с объектом оценки сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, в частности: все объекты-аналоги идентичны по категории земель, имущественным правам на земельный участок, виду разрешенного использования (объекта-аналоги № 1,2,3).

Как пояснил в судебном заседании эксперт ФИО7, выявленные различия между объектом оценки и некоторыми объектами-аналогами отмечены в дате продажи, месту расположения, коммуникациям, площади и откорректированы с обоснованием применения каждой поправки. Для всех земельных участков вводится корректировка со знаком +, а именно, для аналога №1 - +0,5%, аналога №2 - +4,6%, аналога № 3 - +1,3%, аналога № 4 - +7,4%.

Оценивая приведенные выводы оценочной судебной экспертизы всесторонне, в совокупности с предоставленными суду доказательствами, суд считает правильным, обоснованным и объективным заключение оценочной судебной экспертизы, поскольку выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки.

В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы), которым поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Правильность заключения экспертизы, отвечающего требованиям процессуального законодательства, сторонами не опровергнута.

На основании изложенного суд считает возможным принять заключение оценочной судебной экспертизы от 23 июля 2018 года №02-07-1-1 в качестве надлежащего доказательства и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной оценочной судебной экспертизы.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Суд считает, что административное исковое заявление ФИО1, ФИО2 о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка подлежит удовлетворению, и полагает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м. в соответствии с результатами оценочной судебной экспертизы в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года в размере 21013665 рублей.

Правила статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ предусматривают, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Датой обращения административных истцов с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Астраханской области является 07 мая 2018 года. Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельных участков для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется с 1 января 2018 года, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1, ФИО2 - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория <данные изъяты>, разрешенное использование – <данные изъяты>, находящегося по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года в размере 21013665 (двадцать один миллион тринадцать тысяч шестьсот шестьдесят пять) рублей и до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определённой в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления считать 07 мая 2018 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Астраханского областного суда в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 07 августа 2018 года.

Судья Астраханского

областного суда Д.Р. Хаирова