Решение № 3А-725/2025 3А-725/2025~М-451/2025 М-451/2025 от 23 ноября 2025 г. по делу № 3А-725/2025

3а-725/2025


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 ноября 2025 года г. Оренбург

Оренбургский областной суд в составе:

председательствующего судьи Дорохиной Т.С.,

при секретаре Гайсине Р.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя главы КФХ ФИО1 об оспаривании решений Государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области» и установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной,

установил:

ИП ФИО2 КФХ ФИО1 обратился в суд с вышеназванным административным исковым заявлением, указав, что является арендатором объектов недвижимости:

- земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1030000 +/- 8880 кв.м., местоположение: обл. Оренбургская, р-н Сорочинский, земельный участок расположен в северо-западной части кадастрового квартала №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения;

- земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2064000 +/- 12571 кв.м., местоположение: Российская Федерация, Оренбургская область, Сорочинский городской округ, земельный участок расположен в юго-западной части кадастрового квартала №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения.

Установленная кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере 2 348 400 рублей, определенная по состоянию на 1 января 2022 года, значительно превышает его рыночную стоимость, определенную в отчете об оценке в размере 1 969 000 рублей по состоянию на 3 марта 2025 года.

Установленная кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере 5 153 711,16 рублей, определенная по состоянию на 1 января 2022 года, значительно превышает его рыночную стоимость, определенную в отчете об оценке в размере 3 945 000 рублей по состоянию на 3 марта 2025 года.

Решением ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области» № ОРС-56/2025/00149 от 30 апреля 2025 года отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № на основании представленного отчета № 029/1-56-25ю от 3 марта 2025 года оценщика ООО «***» ФИО4

Решением ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области» № ОРС-56/2025/00148 от 30 апреля 2025 года отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № на основании представленного отчета № 029-56-25ю от 3 марта 2025 года оценщика ООО «***» ФИО4

Полагая, что указанные обстоятельства нарушают права и интересы, поскольку влекут увеличение арендной платы, административный истец просит суд признать незаконными решения ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области» № ОРС-56/2025/000149, № ОРС-56/2025/000148 от 30 апреля 2025 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости и установить кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами № в размере их рыночной стоимости по состоянию на 3 марта 2025 года.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела были извещены надлежащим образом.

На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

По договору аренды №09-01-04/28 от 29 января 2024 года Министерство природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области передало в аренду индивидуальному предпринимателю главе крестьянско-фермерского хозяйства ФИО1 земельный участок с кадастровым номером № площадью 1030000 кв.м., местоположение: обл. Оренбургская, р-н Сорочинский, земельный участок расположен в северо-западной части кадастрового квартала №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, сроком на 5 лет с 22 января 2024 года.

По договору аренды №3414 от 11 марта 2021 года администрация Сорочинского городского округа передала в аренду индивидуальному предпринимателю главе крестьянско-фермерского хозяйства ФИО1 земельный участок с кадастровым номером № площадью 2064000 кв.м., местоположение: Российская Федерация, Оренбургская область, Сорочинский городской округ, земельный участок расположен в юго-западной части кадастрового квартала №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, сроком на 15 лет с 11 марта 2021 года по 10 марта 2036 года.

Право аренды зарегистрировано в установленном законом порядке.

По условиям договоров аренды арендная плата изменяется в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка.

Административный истец обладает правом на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, поскольку установленная кадастровая стоимость влечет увеличение арендной платы.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2022 года составляет 2 348 400 рублей (№), 5 153 711,16 рублей (№).

Порядок определения результатов кадастровой стоимости регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации и Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения в Федеральный закон № 237-ФЗ и введен новый механизм установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

В соответствии с пунктом 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ, постановлением Правительства Оренбургской области от 27 декабря 2022 года № 1514-пп «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлена дата перехода к применению на территории Оренбургской области положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, дата перехода -1 января 2023 года.

Постановлением Правительства Оренбургской области от 27 сентября 2016 года № 683-п государственные полномочия в сфере государственной кадастровой оценке возложены на государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области», в том числе по определению кадастровой стоимости, оказанию услуг по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

В соответствии с положениями статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей) (часть 1).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя (часть 5).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: 1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; 2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости (часть 11).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12).

8 апреля 2025 года ИП глава КФХ ФИО1 обратился в ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости: земельного участка с кадастровым номером № в размере 1 969 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером № в размере 3 945 000 рублей, предоставив отчеты об оценке № 029/1-56-25ю и № 029-56-25ю от 3 марта 2025 года оценщика ООО «ФИО7» ФИО4

Решением ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области» № ОРС-56/2025/00149 от 30 апреля 2025 года отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № на основании представленного отчета № 029/1-56-25ю от 3 марта 2025 года оценщика ООО «***» ФИО4

Решением ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области» № ОРС-56/2025/00148 от 30 апреля 2025 года отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № на основании представленного отчета № 029-56-25ю от 3 марта 2025 года оценщика ООО «***» ФИО4

Согласно решениям ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области» отчеты не соответствуют общим требованиям к содержанию отчета об оценке объекта оценки, установленным в статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также федеральным стандартам оценки.

В ходе рассмотрения дела определением Оренбургского областного суда от 1 сентября 2025 года была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено частнопрактикующему оценщику ФИО5

Согласно заключению оценщика ФИО5 № 25/173 от 25 октября 2025 года отчеты № 029/1-56-25ю и № 029-56-25ю от 3 марта 2025 года оценщика ООО «***» ФИО4 не соответствуют законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности.

В отчетах об оценке выявлены отступления от требований федерального законодательства и федеральных стандартов оценки, приведшие к искажению итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки, в результате чего она была определена неправильно. Рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 3 марта 2025 года составляет 2 105 000 рублей (***), 4 429 000 рубля (***).

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов экспертизы. Эксперт, проводивший экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности, что подтверждено соответствующими документами.

Заключение эксперта мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта соответствует требованиям, предусмотренным законодательством об оценочной деятельности, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Руководствуясь статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, положениями законодательства об оценочной деятельности, суд признает заключение эксперта надлежащим доказательством, подтверждающим с достоверностью допущенные оценщиком в отчетах об оценке нарушения законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, повлиявшие на итоговую стоимость объектов оценки, а также размер рыночной стоимости объектов недвижимости.

Суд не усматривает оснований для удовлетворения административных исковых требований в части признания незаконными решений ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области» № ОРС-56/2025/000149, № ОРС-56/2025/000148 от 30 апреля 2025 года об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, поскольку судебным экспертом установлено, что в отчетах об оценке содержатся нарушения требований законодательства в области оценочной деятельности.

Таким образом, при рассмотрении заявлений административного истца у ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области» имелись предусмотренные законом основания для отказа в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, определённой отчётом оценщика.

Поскольку оспариваемые решения ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области» соответствуют нормативным правовым актам, прав и законных интересов административного истца не нарушают, оснований для признания их незаконным не имеется.

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Учитывая, что доказательств, опровергающих приведённую в заключении эксперта величину рыночной стоимости земельных участков, и сведений об их рыночной стоимости в ином размере лицами, участвующими в деле, не представлено, суд находит требования административного истца об установлении в отношении земельных участков кадастровой стоимости равной их рыночной стоимости по состоянию на 3 марта 2025 года в размере 2 105 000 рублей (№), 4 429 000 рубля (№ определенной в заключении эксперта, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии с пунктом 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Поскольку административный истец обратился в ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области» с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 8 апреля 2025 года, датой подачи заявления следует считать 8 апреля 2025 года.

В силу пункта 5 части 2 статьи 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты.

Таким образом, установление судом рыночной стоимости земельных участков является основанием для органа регистрации права внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Надлежащим ответчиком по заявленным административным исковым требованиям является ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области», в связи с чем, в удовлетворении требований к остальным административным ответчикам следует отказать.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление индивидуального предпринимателя главы КФХ ФИО1 об оспаривании решений Государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области» и установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 1030000 +/- 8880 кв.м., местоположение: обл. Оренбургская, р-н Сорочинский, земельный участок расположен в северо-западной части кадастрового квартала №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, равной его рыночной стоимости по состоянию на 3 марта 2025 года в размере 2 105 000 рублей.

Датой подачи заявления считать 8 апреля 2025 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 2064000 +/- 12571 кв.м., местоположение: Российская Федерация, Оренбургская область, Сорочинский городской округ, земельный участок расположен в юго-западной части кадастрового квартала ***, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, равной его рыночной стоимости по состоянию на 3 марта 2025 года в размере 4 429 000 рублей.

Датой подачи заявления считать 8 апреля 2025 года.

В удовлетворении административных исковых требований в остальной части отказать.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Оренбургский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Оренбургского

областного суда Т.С. Дорохина

В окончательной форме решение изготовлено 24 ноября 2025 года.

Судья Оренбургского

областного суда Т.С. Дорохина