Апелляционное определение № 33-1419/2026 от 13 апреля 2026 г.

Председательствующий по делу Дело № 33-1419/2026

судья Андреева Е.В.,

(дело в суде первой инстанции № 2-61/2026

УИД 75RS0025-01-2025-002135-47)


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Забайкальского краевого суда в составе:

председательствующего Малаховой Е.А.,

судей Бирюковой Е.А.. Беспечанского П.А.,

при секретаре Ваулиной Ю.Д..

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Чите 14 апреля 2026 года гражданское дело по исковому заявлению Б.Р.В. к Индивидуальному предпринимателю П.И.С. о взыскании компенсации (штрафа) за досрочное расторжение договора аренды нежилого помещения, судебных расходов,

по апелляционной жалобе представителя истца Б.Р.В. - Л.Е.В.,

на решение Читинского районного суда Забайкальского края от 28 января 2026 года,

Заслушав доклад судьи Малаховой Е.А., судебная коллегия

установила:

представитель истца Б.Р.В. - Л.Е.В. обратилась в суд с исковым заявлением, ссылаясь на следующие обстоятельства дела.

Б.Р.В. и М.Л.К. являются собственниками нежилого помещения №, расположенного по адресу: <адрес>, по ? доли каждый. 05 марта 2021 года заключен договор аренды вышеуказанного нежилого помещения, где со стороны арендодателя выступали Б.Р.В. и М.Л.К., а со стороны арендатора индивидуальный предприниматель П.И.С. 12 мая 2025 года от ответчика ИП П.И.С. в адрес арендодателей поступило письмо о желании досрочно расторгнуть договор аренды нежилого помещения с 5 июня 2025 года, до истечения срока его действия.

Пунктом 7.3 договора аренды нежилого помещения установлено, что данный договор досрочному расторжению в одностороннем порядке не подлежит, а в случае принятия одной из сторон решения о прекращении действия договора аренды, то последняя должна уведомить другую сторону о своем решений за 30 дней, при этом все взаимные обязательства сторон должны быть выполнены. В соответствии с пунктом 8.4 договора аренды срок аренды составляет 11 месяцев с 05.03.2021 по 05.02.2022, договор аренды пролонгируется на тех же условиях на следующий срок, если ни одна из сторон не уведомила о своем желании его прекратить. Таким образом, договор аренды действовал и должен был действовать в следующие периоды: с 05.03.2021 по 05.02.2022; с 05.02.2022 по 05.01.2023; с 05.01.2023 по 05.12.2023; с 05.12.2023 по 05.11.2024; с 05.11.2024 по 05.10.2025. Пунктом 7.4 договора аренды предусмотрено, что если одна из сторон решила преждевременно прекратить действие договора аренды, то эта сторона выплачивает второй стороне компенсацию (штраф) в размере 200 000 рублей на дату письменного уведомления о своем решении.

05 июня 2025 года ответчик ИП П.И.С. выехала из помещения, передав ключи представителю истца, договор аренды нежилого помещения от 05.03.2021 года стороны считают расторгнутым. Однако сторонами не было подписано соглашение о расторжении данного договора, также как и не был подписан акт приема-передачи помещения, ввиду разногласий истца и ответчика относительно оплаты компенсации (штрафа) за досрочное расторжение договора.

С учетом уточнения исковых требований, просит суд взыскать с ИП П.И.С. в пользу Б.Р.В. компенсацию (штраф) за досрочное расторжение договора аренды нежилого помещения от 05.03.2021 в сумме 100 000 рублей (50% согласно доле Б.Р.В.); судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 4 000 рублей; судебные расходы по оплате юридических услуг в размере 35 000 рублей; сумму в размере 16 750 рублей за протокол осмотра доказательств (т.1 л.д.81).

Определением суда от 02 декабря 2025 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен П.С.А. (т.1 л.д.150-152).

Решением суда первой инстанции постановлено:

«В удовлетворении исковых требований Б.Р.В. к индивидуальному предпринимателю П.И.С. о взыскании компенсации (штрафа) за досрочное расторжение договора аренды нежилого помещения, судебных расходов - отказать» (т.2 л.д.7-12).

Не согласившись с решением суда первой инстанции, представитель истца Б.Р.В. - Л.Е.В. в апелляционной жалобе просит его отменить. Указывает на то, что если сторонами определен порядок расторжения договора, которым предусмотрено особое условие для досрочного расторжения договора, такое условие не противоречит положениям ст.329, 421 ГК РФ, соответственно, арендатор не вправе ссылаться на незаконность условий договора аренды о взыскании с него неустойки (штрафа) в случае его досрочного расторжения. До 05 июня 2025 года ответчик ИП П.И.С. выехала их помещения, передав ключи представителю истца, договор аренды нежилого помещения от 05.03.2021 стороны считают расторгнутым. Однако сторонами не было подписано соглашение о расторжении данного договора, также как и не был подписан акт приема-передачи помещения, ввиду разногласий истца и ответчика относительно оплаты компенсации (штрафа) за досрочное расторжение договора.

Суд первой инстанции не дал оценке переписки между ИП П.И.С. и помощником Б.Р.В. - А.С.В., где обсуждался проект соглашения о расторжении договора аренды и акта приема-передачи помещения. ИП П.И.С. говорила в суде о том, что не хотела съезжать из данного помещения, однако арендной платы за июнь 2025 года от нее не поступало, что говорит о том, что ИП П.И.С. исполнила свои намерения, указанные в уведомлении от 12.05.2025. П.С.А. суду подтвердил, что П.И.С. не скрывала того, что съезжает из помещения окончательно и открыто об этом заявляла (т.2 л.д.18-20).

В возражениях на апелляционную жалобу П.И.С. просит оставить решение суда без изменений.

В судебном заседании представитель истца Л.Е.В. доводы апелляционной жалобы поддержала в полном объеме.

Ответчик П.И.С. и ее представитель П.И.Ю. полагают решение суда законным и обоснованным.

Иные лица, участвующие в деле, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции, в судебное заседание не явились, своих представителей в судебное заседание не направили. В силу ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Исследовав материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Б.Р.В. и М.Л.К. на праве общей долевой собственности принадлежит по ? доли каждому нежилое помещение, общей площадью 134,6 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, помещения № (т.1 л.д.171-173).

05 марта 2021 года заключен договор аренды вышеуказанного нежилого помещения, где со стороны арендодателя выступали Б.Р.В. и М.Л.К., а со стороны арендатора индивидуальный предприниматель П.И.С. (т.1 л.д.16-17).

Пунктом 8.4 договора определен срок его действия - с 05.03.2021 по 05.02.2022 с последующей пролонгацией на тех же условиях на следующий срок, если ни одна из сторон не уведомила о своем желании прекратить действие настоящего договора.

Разделом 5 договора аренды предусмотрено ежемесячное внесение арендной платы в сумме 50 000 рублей за календарный месяц наличными по расписке до 05 числа каждого текущего месяца, которая включает в себя, в том числе, отопление и плату за содержание здания.

Пунктом 7.4 договора предусмотрено, что при возникновении у одной из сторон решения о прекращении действия настоящего договора, сторона принявшая такое решение обязана выплатить противоположной стороне компенсацию (штраф) в размере 200 000 рублей на дату письменного уведомления противоположной стороны о своем решении, преждевременно прекратить действие настоящего договора.

В силу пункта 7.3 договора, настоящий договор досрочному расторжению в одностороннем порядке не подлежит.

Б.Р.В. уведомлением от 02.04.2025 на основании п. 5.7 договора аренды нежилого помещения от 05.03.2021 увеличил арендную плату за период 2024 -2025 гг. в части его доли арендной платы (1/2) на 20%, после чего, согласно его расчетам, у ИП П.И.С. увеличилась стоимость аренды помещения на 6 000 руб., при этом после повышения оплаты Арендатор должна была платить М.Л.К. – 30 000 руб. в месяц, Б.Р.В. – 36 000 руб. начиная с 01.06.2025 (т. 1 л.д. 22).

12.05.2025 П.И.С. арендодателям Б.Р.В., М.Л.К. направлен ответ на уведомление о повышении арендной платы на 20% (т. 1 л.д. 23).

Согласно пояснениям П.И.С. в возражениях на исковое заявление, в данном письме предлагалось рассмотреть вопрос о возможности расторжения договора аренды. Данное предложение не являлось уведомлением о желании Арендатора прекратить действие договора аренды, поскольку не соответствует требованиям п. 7.3. Договора аренды (не уведомляет арендодателей о намерении расторгнуть договор, не предусматривает тридцатидневный срок, факт расторжения договора аренды между сторонами письменно не зафиксирован). Поэтому предложение ошибочно истолковано Б.Р.В., как уведомление о желании Арендатора прекратить действие договора аренды и основание для применения штрафа за досрочное расторжение.

Кроме того, согласно выписке из ЕГРН от 04.12.2025 собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, помещения №, стал П.С.А., дата государственной регистрации права 23.06.2025 (т.1 л.д.171-173).

Как следует из пояснений ответчика, до направления в адрес ответчика по настоящему делу уведомления о повышении стоимости арендной платы, истцом были совершены действия, направленные на отчуждение нежилого помещения №, расположенного по адресу: <адрес>, а именно - на онлайн-платформе для размещения объявлений о продаже товаров, услуг и недвижимости «Авито» разместил объявление о продаже данного помещения. О факте размещения оферты на продажу помещения арендатору стало известно в момент посещения потенциальными покупателями помещения, которым ИП П.И.С. продолжала пользоваться в соответствии с условиями договора.

20.06.2025 к П.И.С. посредством голосового сообщения в мессенджере WhatsApp обратился представитель нового собственника с предложением забрать из помещения, принадлежащие ей вещи в связи с переходом права собственности на него от Б.Р.В. и М.Л.К. Данное требование было выполнено П.И.С. 27.06.2025, о чем был ей составлен акт приема-передачи вещей между П.С.А. и П.И.С., который был направлен П.С.А. посредством почтовой связи (т.1 л.д.42, 87-88).

В силу ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Частью 3 указанной статьи установлено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Заявляя требование о взыскании с ответчика штрафа изначально в размере 200 000 рублей, с учетом уточненных требований 100 000 руб., истец ссылается на п. 7.4 договора аренды, поскольку являлся собственником ? доли арендуемого помещения.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Обстоятельством, имеющим юридическое значение для дела и подлежащим доказыванию истцом, является факт досрочного расторжения договора аренды от 05.03.2021 по инициативе арендатора.

В силу указанного пункта договора и вышеприведенных норм права, договор аренды от 05.03.2021, заключенный между сторонами может быть расторгнут только путем составления письменного соглашения.

В нарушение ст. 56 ГПК РФ, истцом не представлено доказательств досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора. Письменное соглашение о досрочном расторжении договора аренды по инициативе арендатора отсутствует.

Ссылка истца на уведомление о расторжении договора аренды не может быть принята во внимание, поскольку указанное предложение ответчика о рассмотрении вопроса о расторжении договора не свидетельствует о расторжении договора в установленном законом порядке.

На основании вышеизложенного, суд первой инстанции, исходя из условий заключенного договора аренды помещения, и установленных обстоятельств по делу, пришел к выводу о том, что исковые требования Б.Р.В. к ИП П.И.С. о взыскании компенсации (штрафа) за досрочное расторжение договора аренды нежилого помещения удовлетворению не подлежат, в связи, чем отсутствуют основания и для удовлетворения требований о взыскании с ответчика судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 4 000 рублей; судебных расходов по оплате юридических услуг в размере 35 000 рублей; и суммы в размере 16 750 рублей за протокол осмотра доказательств.

Судебная коллегия полагает возможным согласиться с указанными выводами суда, при этом находит доводы апелляционной жалобы необоснованными, по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу п. 1 ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 247 ГК РФ установлено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Из приведенных норм права следует, что по общему правилу владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех собственников такого имущества.

В рассматриваемом случае инициатива о повышении размера арендной платы исходила исключительно от долевого собственника Б.Р.В., второй собственник М.Л.К., выступающий по делу в качестве третьего лица, без самостоятельных требований, относительно предмета спора, в своих пояснениях говорил о том, что вопрос о повышении арендной платы в 2025 году Б.Р.В. с ним не согласовывал, принял решение самостоятельно, также истец Б.Р.В. не обсуждал с ним вопрос о взыскании штрафа с П.И.С. по договору. При этом М.Л.К. пояснял, что не согласен со взысканием штрафа в полном объеме, поскольку отсутствуют основания для возложения на лицо штрафа, в связи с продажей данного помещения.

В нарушение ст. 56 ГПК РФ истцом не предоставлено доказательств того, что досрочное расторжение договора аренды произошло по инициативе арендатора, письменное соглашение отсутствует, взаимная переписка не дает ответа на данный вопрос, т.е. фактически, ни со стороны арендатора, ни со стороны арендодателей, прямых подтверждений прекращения договора не имеется.

Истец Б.Р.В. и М.Л.К. являясь собственниками указанного выше помещения на праве долевой собственности, по ? доли у каждого, по договору аренды помещения от 05.03.2021 заключенного с П.И.С., продали указанное помещение 20 июня 2025 года, до истечения срока действия договора и надлежащего оформления расторжения договорных отношений с П.И.С.

По смыслу пункта 2 статьи 655 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендованное недвижимое имущество должно быть возвращено арендодателю по акту приема-передачи (возврата).

В материалах дела отсутствует передаточный акт либо иной документ, подтверждающий передачу арендатором помещения арендодателям.

Доводы апеллянта о том, что из текущей переписки между сторонами, суд должен сделать вывод о том, что ИП П.И.С. являлась инициатором расторжения договорных отношений, судебной коллегией отклоняется, поскольку не свидетельствует об инициировании расторжения договора аренды со стороны ИП П.И.С.

Как следует из пояснений ответчика П.И.С. до направления в адрес ответчика П.И.С. уведомления о повышения стоимости арендной платы истцом Б.Р.В. и возможно М.Л.К. были совершены действия направленные на отчуждение арендуемого помещения № в <адрес>, а именно: на онлайн платформе для размещения объявлений о продаже товаров, услуг и недвижимости «Авито» было размещено объявление о продаже данного помещения. Данное обстоятельство, о том, что указанное нежилое помещение продавалось собственниками, не отрицалось, и стороной истца в судебном заседании.

Как следует из пояснений ответчика П.И.С. о факте размещения оферты на продажу помещения ей стало известно в момент, когда приходили потенциальные покупатели, при этом она оставалась работать в данном помещении. Однако, когда помещение было продано П.С.А., ответчик его освободила, поскольку представителю Б.Р.В. – А.С.В. по их требованию был передан 1 комплект ключей от арендуемого помещения, при этом Б.Р.В. демонтировал в арендуемом помещении охранную сигнализацию, несмотря на то, что в указанном помещении у ответчика находилось дорогостоящая аппаратура (ответчик организовывала занятия игры на барабанах).

Установленные обстоятельства по делу указывают на производимые действия истцом Б.Р.В. направленные на фактическое выселение из занимаемого арендуемого помещения П.И.С., которыми она пренебрегать не могла, в силу того, что под угрозу было поставлено ее имущество, необходимое ей для занятий предпринимательской деятельностью, а также проведение непосредственно занятий для осуществления предпринимательской деятельности. При этом, 20 июня 2025 года к П.И.С. посредством голосового сообщения в мессенджере WhatsApp обратился представитель нового собственника с предложением забрать вещи из помещения в связи с переходом права собственности от бывших собственников П.С.А.. данное требование ей было исполнено – 27.06.2025.

Договор купли-продажи нежилого помещения арендатором которого выступал ответчик, был заключен между указанными лицами – 20.06.2025. при этом, П.С.А. пояснял, что имел намерение приобрести помещение свободным от прав третьих лиц, и именно это условие было прописано в договоре купли-продажи нежилого помещения.

Согласно правовой позиции сформулированной в п.п. 23, 24 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», при перемене собственника арендованного имущества прежний собственник утрачивает, а новый приобретает обязательства из договора аренды, в том числе обязательства после его прекращения, предусмотренные законодательством. Таким образом, если бы со стороны арендодателей, и в частности со стороны арендодателя Б.Р.В., документы по расторжению договора с ИП П.И.С. были оформлены надлежащим образом, то при произведенной продаже собственниками нежилого помещения за ней бы сохранилось до окончания срока действия договора аренды указанного нежилого помещения договорные отношения по аренды данного нежилого помещения, но поскольку нежилое помещение было продано собственниками покупателю свободными от прав третьих лиц, в частности арендатора, то это однозначно указывает на позицию стороны истца о том, что его волеизъявление было направлено на продажу нежилого помещения с расторжением договора аренды с его стороны, а не со стороны ответчика П.И.С.

На основании вышеизложенного, суд правомерно отказал истцу Б.Р.В. в удовлетворении исковых требований в полном объеме, оснований для изменения либо отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия,

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Читинского районного суда Забайкальского края от 28 января 2026 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции через суд, принявший решение по первой инстанции, в течение 3-х месяцев с даты изготовления мотивированного апелляционного определения.

Председательствующий:

Судьи:

Полное мотивированное апелляционное определение изготовлено 30.04.2026