Решение № 2-4085/2017 2-4085/2017 ~ М-5271/2017 М-5271/2017 от 15 октября 2017 г. по делу № 2-4085/2017

К делу №


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г.Сочи ДД.ММ.ГГГГ года

Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в составе

судьи Круглова Н.А.,

при секретаре судебного заседания Дмитриевой Е.В.,

с участием: представителя истца ООО «Торговый центр «Юбилейный» по доверенности ФИО1, представителя ответчика администрации г. Сочи по доверенности ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО «Торговый центр «Юбилейный» к администрации г. Сочи и ФИО3 о признании зарегистрированного права аренды по договору отсутствующим; признании договора аренды действующим,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Торговый центр «Юбилейный» обратилось в Центральный районный суд г. Сочи с исковым заявлением к администрации г. Сочи и ФИО3 о признании зарегистрированного права аренды по договору отсутствующим; признании договора аренды действующим, в котором представитель истца просил признать зарегистрированное право аренды за ФИО3 по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрированное по № отсутствующим; и признать договор аренды, заключенный между муниципальным образованием город-курорт Сочи и ООО «Торговый центр «Юбилейный» от ДД.ММ.ГГГГ № действующим.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО1 заявленные исковые требования поддержал и мотивировал их тем, что между муниципальным образованием г-к Сочи и ООО «Торговый центр «Юбилейный» был заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды, предоставленного для строительства (договор аренды) от ДД.ММ.ГГГГ года № по которому в аренду был предоставлен земельный участок площадью 466 кв.м с кадастровым номером №. В соответствии с п.2.1 данного договора срок действия договора был установлен до ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с п.2.4 данного договора установлено, что если Арендатор продолжает пользоваться Участком после истечения срока действия Договора, указанного в п. 2.1, при отсутствии письменных возражений Арендодателя, направленных до истечения срока действия Договора, Договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В дальнейшем в феврале 2017 года на указанном земельном участке был установлен забор ФИО3, которая заявила, что ей принадлежит участок на праве аренды заключенного с МО г. Сочи от ДД.ММ.ГГГГ. Представители истца не поверив ей обратились в Россреестр с целью получения выписки из ЕГРП, где действительно содержится запись о праве аренды в пользу ФИО3 Однако договор с ООО «Торговый центр «Юбилейный» и МО г. Сочи не был расторгнут. Администрация МО г.Сочи не понуждала «Торговый центр «Юбилейный» освободить земельный участок и данный земельный участок находится во владении по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № у ООО «Торговый центр «Юбилейный». При арендных отношениях используются обязательственные способы зашиты. (Постановлении Президиума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N №) Администрации города Сочи никогда не обращалась в суд с требованиями об освобождении имущества и потому истец на законных основаниях владеет имуществом.

Более того ООО «Торговый центр «Юбилейный» в исполнение договора аренды согласовало проект застройки территории, однако не получило разрешение на строительство, только в связи с утверждением иной процедуры согласования и ограничении застройки в соответствии со статьями 10. 14 федерального закона № №-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесений изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в том числе указом Президента РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Об особенностях применения усиленных мер безопасности в период проведения XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи».Договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды, предоставленного для строительства (договор аренды) от ДД.ММ.ГГГГ № был заключен на основании ранее действующего договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. Договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № был зарегистрирован в установленном порядке, о чем свидетельствует регистрационная запись №.

Представитель администрации г.Сочи по доверенности ФИО2 против удовлетворения заявленных исковых требований возражал, пояснив, что договор аренды спорного земельного участка с истцом прекращен, о чем истцу были своевременно направлены уведомления, земельный участок ФИО3 предоставлен на основании решения суда, в связи с чем, отсутствуют законные основания для признания зарегистрированного права за ФИО3, отсутствующим, а договора аренды с истцом действующим.

Ответчик ФИО3, представитель третьего лица Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю, будучи надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, причину неявки суду не сообщили, об отложении судебного заседания и рассмотрении дела в свое отсутствие не просили, в связи с чем, суд счел возможным рассмотреть настоящее гражданское дело при данной явке сторон, что не противоречит требованиям ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав доводы и возражения сторон, изучив материалы гражданского дела и исследовав представленные доказательства в их совокупности, суд пришел к выводу, что исковые требования ООО «Торговый дом «Юбилейный» не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 2 ст. 15 Земельного кодекса РФ, граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Как указано в ст. 11 Земельного кодекса РФ, к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель. Органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

На основании ч. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ, земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии с ч. 1 ст. 39.1 Земельного кодекса РФ, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в том числе на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Согласно разъяснений, данных в абзаце 4 пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N № "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

По смыслу статей 2, 17 Федерального закона N №-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в случае оспаривания зарегистрированного права собственности необходимо доказать недействительность правоустанавливающих документов, послуживших основанием для такой регистрации.

В соответствии со статьей 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами (пункт 1).

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество (пункт 6).

Согласно пункту 1 статьи 12 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N №-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.

При этом в статье 1 этого закона определено, что недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с ним, - это земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы.

Пункт 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) также относит земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между муниципальным образованием город-курорт Сочи и Обществом с ограниченной ответственностью «Торговый центр «Юбилейный» был заключен Договор № о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды для строительства (договор аренды), согласно п.п. 1.1, 2.1 которого арендатору был предоставлен сроком до ДД.ММ.ГГГГ земельный участок, имеющий следующие характеристики: общая площадь – 466 кв.м., кадастровый №, вид разрешенного использования – «для строительства административного здания», категория земель – «земли населенных пунктов», адрес: г. Сочи, Центральный район, <адрес>.

Пунктом 5.2.6 договора стороны согласовали обязанность арендатора до ДД.ММ.ГГГГ ввести в эксплуатацию объект, для строительства которого и был заключен договор.

Однако ни до этого срока, ни позднее истцом никакого строительства на спорном земельном участке не осуществлялось.

После окончания срока аренды данного земельного участка арендатор неоднократно обращался в администрацию г. Сочи за заключением договора аренды на новый срок, однако каждый раз заявителю в предоставлении соответствующей муниципальной услуги отказывалось, что подтверждается письмами Департамента имущественных отношений администрации г. Сочи от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №.

При этом названные отказы истцом обжалованы и отменены в судебном порядке не были.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ по делу № №, вступившим в законную силу, Обществу с ограниченной ответственностью «Торговый центр «Юбилейный» отказано в удовлетворении исковых требований к администрации г. Сочи о предоставлении обществу земельного участка с кадастровым номером № в аренду на новый срок.

Согласно письма Департамента имущественных отношений администрации г. Сочи от ДД.ММ.ГГГГ № истец был извещен об отказе арендатора от продления договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, что подтверждается уведомлением о вручении почтового отправления (получено заместителем генерального директора ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ).

Также в этом письме указано, что оно является возражением арендодателя на использование спорного земельного участка после окончания срока действия договора.

Таким образом, администрацией города Сочи соблюдены все требования закона и договора, исключающие использование истцом спорного земельного участка после окончания срока аренды, а именно, после ДД.ММ.ГГГГ.

В этом случае внесение истцом арендной платы после истечения срока аренды не влечет юридических последствий, связанных с его использованием.

Из изложенного выше следует, что земельный участок с кадастровым номером № на момент заключения договора аренды между администрацией г. Сочи и ФИО3 был свободен от каких-либо обременений и притязаний третьих лиц, в связи с чем, собственник данного недвижимого имущества был волен распоряжаться им по своему усмотрению в порядке, предусмотренном законом.

ДД.ММ.ГГГГ между муниципальным образованием город-курорт Сочи и ФИО3 заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды, предоставляемого для строительства (договор аренды) №, согласно которому вышеуказанный земельный участок с кадастровым номером № передан ФИО3 в аренду сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с абз. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как следует из ст. 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором (часть 1).

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. (часть 2)

Статьей 621 ГК РФ установлено, что если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (часть 1).

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ч.2 статьи 610).

В соответствии со ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (часть 1).

Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором (часть 2).

Стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства (часть 3).

Таким образом, у суда отсутствуют основания для признания зарегистрированного права аренды по договору аренды земельного участка с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ № за ФИО3 отсутствующим.

Кроме того, истец не учел, что договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, по которому зарегистрировано право за ФИО5, заключен между администрацией г. Сочи и ФИО3 на основании решения Центрального районного суда г. Сочи от ДД.ММ.ГГГГ по делу №

При таких обстоятельствах муниципальное образование не могло бы предоставить истцу возможность реализовать преимущественное право на заключение договора аренды, поскольку в этом случае заключение договора аренды являлось не волеизъявлением сторон, а исполнением вступившего в законную силу решения суда.

Истцом в нарушение ст. 56 ГПКРФ не представлено суду доказательств недействительности правоустанавливающих документов, послуживших основанием для регистрации права аренды за ФИО3

Учитывая данные обстоятельства, а также что срок действия договора от ДД.ММ.ГГГГ. истек, то и оснований для признания этого договора действующим, у суда также не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

решил:

Отказать в удовлетворении искового заявления ООО «Торговый центр «Юбилейный» к администрации г. Сочи и ФИО3 о признании зарегистрированного права аренды по договору отсутствующим; признании договора аренды действующим.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес>вой суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Центральный районный суд г. Сочи.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Центрального

районного суда г.Сочи Н.А. Круглов