Решение № 3А-118/2016 3А-16/2017 3А-16/2017(3А-118/2016;)~М-204/2016 М-204/2016 от 15 января 2017 г. по делу № 3А-118/2016

Дело № 3а-16/2017


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 января 2017 года г. Новосибирск

Новосибирский областной суд в составе:

председательствующего судьи Петруниной И.Н.

при секретаре Воробевой М.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ОАО «Российские железные дороги» об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной,

установил:

ОАО «Российские железные дороги» обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков:

- с кадастровым номером № 1, площадью 20435,7 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство железнодорожной больницы, адрес (местоположение): Новосибирская область, Карасукский район, <адрес>;

- с кадастровым номером № 2, площадью 208 125 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под промышленные предприятия, адрес (местоположение): Новосибирская область, Черепановский район, <адрес>;

- с кадастровым номером № 3 , площадью 94 627 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации комплекса зданий и сооружений больницы и завершения строительства гаража, адрес (местоположение): Новосибирская область, г. Новосибирск, <адрес>;

- с кадастровым номером № 4, площадью 40 296 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации детского оздоровительного центра «Л.», адрес (местоположение): установлено относительно ориентира город Бердск<адрес>;

- с кадастровым номером № 5 , площадью 8 536 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания здания детского сада, адрес (местоположение): Новосибирская область, г. Новосибирск, <адрес>, в размере их рыночной стоимости.

Постановлением Правительства Новосибирской области от 29 ноября 2011 года № 535-п были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Новосибирской области, согласно которым, по состоянию на 1 января 2010 года, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № 1 определена в размере 39241244,24 рублей; земельного участка с кадастровым номером № 2 определена в размере 53939756,25 рублей; земельного участка с кадастровым номером № 3 определена в размере 696299531,75 рублей; земельного участка с кадастровым номером № 4 определена в размере 117397560,48 рублей; земельного участка с кадастровым номером № 5 определена в размере 25813290,8 рублей.

Ссылаясь на положения статьи 66 Земельного Кодекса Российской Федерации заявитель полагает необходимым установить кадастровую стоимость указанных земельных участков в размере рыночной, в соответствии с заключениями ООО «С.о.» от 23 и 25 мая 2016 года по состоянию на 1 января 2010 года: земельного участка с кадастровым номером № 1 – 27900000 рублей; земельного участка с кадастровым номером № 2 – 38200000 рублей; земельного участка с кадастровым номером № 3 – 495100000 рублей; земельного участка с кадастровым номером № 4 – 82280000 рублей; земельного участка с кадастровым номером № 5 – 18100000 рублей.

В судебном заседании представитель административного истца поддержал заявленные требования.

Представитель администрации г. Бердска Новосибирской области возражала против удовлетворения исковых требований.

Представители Правительства Новосибирской области и мэрии города Новосибирска в судебное заседание не явились, представили письменные отзывы на административное исковое заявление и просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Представители Управления Росреестра по Новосибирской области, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в лице филиала по Новосибирской области ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», администрации г. Карасука Новосибирской области, г. Черепаново Новосибирской области, в судебное заседание не явились, были извещены надлежащим образом о времени, месте, дате судебного разбирательства, причину неявки суду не сообщили.

Суд, выслушав пояснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона (часть 3 статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Как следует из материалов дела ОАО «Российский железные дороги» на основании сводного передаточного акта на имущество и обязательства организаций федерального железнодорожного транспорта, передаваемые в качестве вклада в уставной капитал ОАО «Российские железные дороги», утвержденный Распоряжением Минимущества России, ФЭК и МПС России № от 30 сентября 2003 года; передаточного акта на имущество и обязательства ФГУП «Западно-Сибирская железная дорога МПС РФ», передаваемые в качестве вклада в уставной капитал ОАО «Российские железные дороги» от 30 сентября 2003 года с приложениями 3,4; Состава подлежащего передаче в уставный капитал ОАО «Российские железные дороги» имущественного комплекса Федерального государственного унитарного предприятия «Западно-Сибирская железная дорога Министерства путей сообщения Российской Федерации» от 30 сентября 2003 года (л.д. <данные изъяты>) приобрело в собственность следующие земельные участки:

- с кадастровым номером № 1, площадью 20435,7 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство железнодорожной больницы, адрес (местоположение): Новосибирская область, Карасукский район, <адрес>;

- с кадастровым номером № 2, площадью 208 125 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под промышленные предприятия, адрес (местоположение): Новосибирская область, Черепановский район, <адрес>;

- с кадастровым номером № 3, площадью 94 627 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации комплекса зданий и сооружений больницы и завершения строительства гаража, адрес (местоположение): Новосибирская область, г. Новосибирск, <адрес>;

- с кадастровым номером № 4, площадью 40 296 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации детского оздоровительного центра «Л.», адрес (местоположение): установлено относительно ориентира город Бердск<адрес>;

- с кадастровым номером № 5, площадью 8 536 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания здания детского сада, адрес (местоположение): Новосибирская область, г. Новосибирск, <адрес>.

Согласно кадастровым справкам, кадастровая стоимость спорных земельных участков определена по состоянию на 1 января 2010 года и составляет: земельного участка с кадастровым номером № 1 определена в размере 39241244,24 рублей; земельного участка с кадастровым номером № 2 определена в размере 53939756,25 рублей; земельного участка с кадастровым номером № 3 определена в размере 696299531,75 рублей; земельного участка с кадастровым номером № 4 определена в размере 117397560,48 рублей; земельного участка с кадастровым номером № 5 определена в размере 25813290,8 рублей.

В соответствии с частью 1 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

ОАО «Российские железные дороги» является собственником указанных земельных участков, и в силу пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации является плательщиком земельного налога, поэтому определением кадастровой стоимости принадлежащего ему земельного участка затрагиваются его права и обязанности.

В соответствии с подпунктом 11 пункта 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» в государственный кадастр недвижимости подлежат включению сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Из пункта 3 статьи 16 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» следует, что орган кадастрового учета вправе осуществить кадастровый учет в связи с изменением сведений об объекте недвижимости, в том числе и о его кадастровой стоимости. При этом в пункте 4 названной статьи в качестве основания для возложения обязанности по учету изменений в отношении объекта недвижимости указано решение суда.

Таким образом, по смыслу вышеназванных положений закона предусматривается возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости.

Как следует из постановления Правительства Новосибирской области от 29 ноября 2011 года № 535-п, сведения о кадастровой стоимости спорных земельных участков были внесены в государственный кадастр недвижимости на основании утвержденных средних значений удельных показателей кадастровой стоимости земель кадастровых кварталов населенных пунктов в Новосибирской области и не являются результатом кадастровой оценки стоимости каждого участка.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату.

Частью 11 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

С целью определения рыночной стоимости земельных участков по заказу ОАО «Российские железные дороги» проведена их оценка.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (часть 1 статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Согласно отчетов № от 23 мая 2016 года и № от 25 мая 2016 года об определении рыночной стоимости земельных участков, выполненные оценщиком ООО «С.о.», согласно которым рыночная стоимость объектов оценки по состоянию на 1 января 2010 года составляет: земельного участка с кадастровым номером № 1 – 27900000 рублей; земельного участка с кадастровым номером № 2 – 38200000 рублей; земельного участка с кадастровым номером № 3 – 495100000 рублей; земельного участка с кадастровым номером № 4 – 82280000 рублей; земельного участка с кадастровым номером № 5 – 18100000 рублей.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1 статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В соответствии с положениями статьи 17.1 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также в целях подтверждения рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

В качестве доказательств, подтверждающих соответствие отчетов оценщика требованиям законодательства, административный истец представил экспертные заключения № от 2 июня 2015 года и № от 8 июня 2016 года Общероссийской общественной организации «Р.о.о.Э.с.».

Статьей 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» регламентировано, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценщик при осуществлении оценочной деятельности обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности (статья 15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В силу части 1 статьи 20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 мая 2015 № 297 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)» разработаны федеральные стандарты оценки с учетом международных стандартов оценки и определяются общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности. Настоящий федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

Согласно части 2 статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Аналогичное понятие содержится в пункте 6 Федерального стандарта оценки «Цель и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298.

По существу установление рыночной оценки, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение её в качестве кадастровой стоимости, направлено, на уточнение массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Согласно представленным положительным заключениям, Отчеты соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, итоговая величина рыночной стоимости объеков оценки подтверждена.

Рыночная стоимость спорных земельных участков ОАО «Российские железные дороги» установленная в представленных суду Отчетах об оценке, учитывает индивидуальные характеристики объектов и является достоверной. Доказательств, опровергающих изложенные в вышеуказанном отчете выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, административным ответчиком и заинтересованными лицами в материалы дела не представлено.

Оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о несоответствии произведенной уполномоченными органами кадастровой оценки используемых ОАО «Российские железные дороги» земельных участков его рыночной стоимости.

В связи с чем, требования административного истца об установлении кадастровой стоимости спорных земельных участков в размере рыночной стоимости подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями, 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ОАО «Российские железные дороги» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № 1, площадью 20435,7 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство железнодорожной больницы, адрес (местоположение): Новосибирская область, Карасукский район, <адрес> в размере его рыночной стоимости - 27900000 рублей, определенной по состоянию на 1 января 2010 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № 2, площадью 208 125 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под промышленные предприятия, адрес (местоположение): Новосибирская область, Черепановский район, <адрес>, в размере его рыночной стоимости – 38200000 рублей, определенной по состоянию на 1 января 2010 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № 3, площадью 94 627 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации комплекса зданий и сооружений больницы и завершения строительства гаража, адрес (местоположение): Новосибирская область, г. Новосибирск, <адрес>, в размере его рыночной стоимости –495100000 рублей, определенной по состоянию на 1 января 2010 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № 4, площадью 40 296 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации детского оздоровительного центра «Л.», адрес (местоположение): установлено относительно ориентира город Бердск<адрес>, в размере его рыночной стоимости – 82280000 рублей, определенной по состоянию на 1 января 2010 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № 5, площадью 8 536 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания здания детского сада, адрес (местоположение): Новосибирская область, г. Новосибирск, <адрес>, в размере его рыночной стоимости – 18100000 рублей, определенной по состоянию на 1 января 2010 года.

Дата обращения ОАО «Российские железные дороги» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Новосибирской области – 22 июля 2016 года.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня принятия решения суда в окончательной форме, в судебную коллегию по административным делам Новосибирского областного суда, путем подачи апелляционной жалобы.

Решение суда вступило в законную силу 21.02.2017 г.