Апелляционное определение № 33-3-1856/2026 от 21 апреля 2026 г.

Судья Демин А.Н. УИД:26RS0003-01-2025-002399-21

№ 33-3-1856/2026

№ 2-1758/2025


А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

08 апреля 2026 года город Ставрополь

Резолютивная часть определения объявлена 08 апреля 2026 года.

Мотивированное определение изготовлено 22 апреля 2026 года.

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Калоевой З.А.,

судей Куцурова П.О., Трушкина Ю.А.,

с участим прокурора Редькина А.Д.,

при секретаре Хубиевой А.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО4 о выселении, и

по встречному исковому заявлению ФИО4, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней ФИО2 к ФИО1 о признании договора купли- продажи заключенным, признании существенных условий договора, признании необоснованными требований о повышении цены договора, признании права пользования жилым помещением, возложении обязанности, признании права собственности,

по апелляционной жалобе ФИО4, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней ФИО2 на решение Предгорного районного суда Ставропольского края от 05 февраля 2024 года,

заслушав доклад судьи Куцурова П.О.,

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО1 (далее по тексту истец) обратились в суд с иском к ФИО4 (далее по тексту ответчик) в котором с учетом последующих уточнений поденных в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации просила выселить ответчика из жилого помещения.

В обоснование заявленных требований указала, что является собственником <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>. В ноябре 2024 года она выставила ее на продажу, о которой узнала ФИО4 и решила ее приобрести.

ДД.ММ.ГГГГ между ними был заключен договор, поименованный как предварительный договор купли-продажи, по которому ФИО4 уплатила ей задаток в размере 5291000 рублей из общей стоимости квартиры 6600000 рублей; передача оставшейся суммы была согласована в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

С начала февраля 2025 года ответчик с ее согласия стала проживать в квартире, однако к согласованному сроку оставшуюся часть цены она не передала, и основной договор заключен не был.

Поскольку основой договор они так и не заключили, то обязательства по предварительному договору следует считать прекращенными, а потому проживания ответчик в спорной квартире является незаконным.

С учетом указанных обстоятельств просила суд выселить ФИО4 из <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, без предоставления другого жилого помещения, а также взыскать расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 рублей.

ФИО4, действуя в своих интересах и в интересах несовершеннолетней ФИО2, обратилась со встречным иском, в котором с учетом последующих уточнений в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации просила суд:

O признать ее добросовестным приобретателем спорной квартиры;

O признать договор от ДД.ММ.ГГГГ, поименованный как предварительный, основным договором купли-продажи недвижимого имущества;

O признать существенным условием договора снятие продавцом арестов (ограничений) с квартиры до ДД.ММ.ГГГГ и оплату оставшейся суммы после снятия арестов и регистрации права собственности за покупателем;

O признать необоснованными требования ФИО1 об увеличении стоимости квартиры, возложив на продавца обязанность соблюдать первоначальные условия о цене 6600000 рублей;

O признать за ФИО4 и несовершеннолетней ФИО2 право пользования жилым помещением;

O возложить на ФИО1 обязанность обратиться в ОВМ ОМВД России "Предгорный" с заявлением о регистрации ФИО4 и ФИО2 по месту жительства;

O возложить на ФИО1 обязанность не чинить препятствий в пользовании квартирой;

O признать за ФИО4 и несовершеннолетней ФИО2 право собственности на квартиру (по 1/2 доли за каждой), прекратить право собственности ФИО1 на квартиру;

O указать, что решение суда является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРН.

В обоснование встречного иска указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ФИО1 был заключен договор, поименованный как предварительный договор купли-продажи спорной квартиры. Цена отчуждаемого имущества была согласована сторонами в размере 6600000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ она уплатила истцу денежную сумму в размере 5291000 рублей. Поскольку истцу была передача существенную часть цены, то указанный договор фактически является договором купли-продажи с условием о предварительной оплате.

Более того, в феврале 2025 года она дополнительно передала истцу 100000 и 150000 рублей без составления расписок. С февраля 2025 года она вместе с дочерью вселилась в квартиру и проживает в ней.

Указала, что заключение основного договора не состоялось ввиду уклонения продавца, выразившегося в требовании увеличить цену, а также по причине непринятия истцом мер по снятию арестов с жилого помещения.

Обжалуемым решением Предгорного районного суда Ставропольского края от 25 ноября 2025 года исковые требования ФИО1 удовлетворены: ФИО4 выселена из спорного жилого помещения; в удовлетворении встречных исковых требований ФИО4, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней ФИО2, отказано в полном объеме.

В апелляционной жалобе ФИО4 действуя в своих интересах и в интересах несовершеннолетней ФИО2, повторяя ранее высказанные в суде первой инстанции доводы, просила обжалуемое решение отменить как незаконное и необоснованное и принять по делу новое решение об удовлетворении встречного иска и об отказе в удовлетворении первоначального иска, поскольку судом неправильном определены фактические обстоятельства дела, а также неверно применены нормы материального и процессуального права.

В возражениях на апелляционную жалобу прокурор Предгорного района просил отказать в удовлетворении апелляционной жалобы, поскольку изложенные в ней доводы являются несостоятельными и не влекут отмену постановленного решения.

Возражений на апелляционную жалобу от иных лиц не поступало.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 – ФИО11 просил обставить обжалуемое решение без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, поскольку судебный акт постановлен в строгом соответствии с требованиями закона, а потому основании для его отмене или изменения не имеется.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела, извещены надлежащим образом, причины неявки неизвестны, ходатайств о рассмотрении дела в их отсутствие в суд также не поступало.

Информация о рассмотрении дела в соответствии с положениями Федерального закона от 22 декабря 2008 года N 262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации" размещена на официальном сайте Ставропольского краевого суда в сети Интернет (http://kraevoy.stv.sudrf.ru).

В соответствии со статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации гражданское дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав представителя истца, заключение прокурора, полагавшего обжалуемое решение незаконным, необоснованным, подлежащим отмене с принятием нового решения об удовлетворении встречного иска и об отказе в удовлетворении первоначального иска, исследовав представленные материалы дела, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия пришла к убеждению о том, что обжалуемое решение подлежит отмене по следующим основаниям.

Так, частью 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии со статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Однако указанным выше положениям закона обжалуемое решение не соответствует, поскольку при его принятии судом были допущены нарушения норм материального и процессуального права, повлиявшие на исход дела.

В судебном заседании установлено и следует из материалов дела, что ФИО1 является собственником <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО4 был заключен договор, поименованный как предварительный договор купли-продажи, по которому они согласовали, что ФИО4 приобретает в собственность указанную выше квартиру. Цена договора составила 6600000 рублей. Стороны согласовали, что основой договор должен быть заключен в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

По условиям договора, ФИО4 должна уплатить ФИО1 задаток в размере 5291000 рублей из общей стоимости <адрес> рублей; передача оставшейся суммы была согласована в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Из договора следует, что спорная квартира находится в арестах (запрет на регистрацию перехода права) наложенных постановлениями судебного пристава-исполнителя в рамках исполнительных производств возбужденных в отношении должника ФИО1

Восполнение условий указанного договора ФИО4 уплатила ФИО1 денежную сумму в размере 5291000 рублей, что подтверждается распиской продавца от ДД.ММ.ГГГГ.

Далее суд установил, что с начала февраля 2025 года ФИО4 вселилась в жилое помещение, в котором проживает до настоящего времени.

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу, что договор от ДД.ММ.ГГГГ является предварительным договором купли-продажи; основания для его переквалификации в договор купли-продажи с условием о предварительной оплате отсутствуют, поскольку покупателем внесена не полная стоимость квартиры, а недоплата в размере 1059000 рублей "составляет существенную часть" от общей цены.

Суд отметил, что поскольку основной договор не был заключен в срок до ДД.ММ.ГГГГ, то обязательства по предварительному договору следует считать прекратившимися, а пользование ФИО4 квартирой – незаконным.

Однако с таким решением судебная коллегия согласиться не может, поскольку судом не учтено следующее.

I. Вопросы правовой квалификации договора от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пункт 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор).

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Отношения, связанные с продажей недвижимости, регулируются § 7 гл. 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130, пункт 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 стати 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации и развивающего ее содержание пункту 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование).

Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Существо предварительного договора состоит в возникновении исключительно организационного обязательства –обязанности сторон в будущем совершить действия, направленные на заключение основного договора; имущественное предоставление (передача вещи, уплата цены) по предварительному договору не осуществляется.

Пункт 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации закрепляет, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В пункте 1 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что договор купли-продажи может быть заключен на условиях предварительной оплаты. При использовании такой договорной конструкции покупатель обязан оплатить товар полностью или частично до его передачи продавцом.

В абзаце 3 пункта 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются.

Следовательно, квалифицирующим признаком договора купли-продажи с условием предварительной оплаты является не наименование договора, а фактическая обязательственная связь, возникшая между сторонами, в частности, уплата покупателем цены имущества или ее существенной части до заключения основного договора.

Как было указано выше и установлено судом ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (продавец) и ФИО4 (покупатель) был подписан документ, поименованный как "предварительный договор купли-продажи", в котором стороны:

O определили предмет обязательства – <адрес>, расположенную по адресу: <адрес> (пункт 1.2);

O согласовали цену – 6600000 рублей (пункты 1.3.1, 2.2);

O предусмотрели частичную оплату цены до заключения основного договора, покупателем при подписании договора уплачено 5291000 рублей, что составляет 80,17% согласованной цены (пункт 2.1, расписка продавца от ДД.ММ.ГГГГ);

O согласовали условие о передаче квартиры покупателю до ДД.ММ.ГГГГ (пункт 1.3.6);

O указали перечень лиц, зарегистрированных в квартире, с оговоркой о прекращении их права пользования после перехода права собственности к покупателю (пункт 1.3.4).

Сопоставление условий, закрепленных в пунктах 1.2, 1.3.1, 1.3.4, 1.3.6, 2.1 и 2.2 договора, свидетельствует о том, что сторонами согласованы все существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества (статьи 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации): предмет договора и цена; условие о передаче имущества до ДД.ММ.ГГГГ и условие о прекращении прав пользования третьих лиц после перехода права собственности, а потому указанный договор следует не предварительным, как ошибочно посчитал суд первой инстанции, а как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате.

Кроме того, фактическое поведение сторон по мнению судебной коллегии безусловно подтверждает направленность их воли на исполнение договора купли-продажи, а не на заключение нового (основного) договора в будущем.

В частности, с начала февраля 2025 года ответчик с согласия истца ФИО1 вместе с дочерью вселилась в спорную квартиру, в которой они проживают до настоящего времени.

Передача во владение имущества, являющегося предметом будущей сделки, не характера предварительному договору, имеющему лишь организационную природу, а характерно для договора купли-продажи с условием о предварительной оплате либо для договора купли-продажи, исполнение которого уже началось (статьи 456, 458, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, буквальное содержание договора и последующее поведение сторон (уплата существенной части цены договора, фактическая передача ее во владение покупателю), по мнению судебной коллегии, очевидно свидетельствует о том, что воля сторон была направлена на заключение договора купли-продажи квартиры с условием о предварительной оплате, а не на возникновение между ними организационного обязательства, предусмотренного статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В этой связи суждение суда первой инстанции о невозможности применения к спорному соглашению конструкции договора купли-продажи с условием о предварительной оплате на том лишь основании, что покупатель недоплатил 1059000 рублей, основаны на неправильном толковании норм материального права, а потому являются несостоятельными, поскольку очевидно, что передача покупателем продавцу 5291000 рублей при цене 6600000 рублей образует существенную часть цены (80,17 %); что соответствует разъяснениям, данным в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №.

Более того, судебная коллегия отмечает, что выводы суда в части оплаты цены, внутренне противоречивы, поскольку суд признал недоплату в размере 1059000 рублей (16,05% цены) существенной, при этом уплату в сумме 5291000 рублей (80,17%) несущественной, очевидно, что если 16,05% признаются существенной частью в качестве недоплаты, то тем более существенной частью должны признаваться уплаченные 80,17 %.

В то же время доводы ответчика о том, что ею были уплаченный истцу денежные средства в размере 100000 рублей и 150000 рублей судебная коллегия отклоняет, поскольку письменных доказательств, подтверждающих данные обстоятельства, ответчиком, не представлено.

С учетом изложенного судебная коллегия переквалифицирует заключенный между сторонами договор, поименованный как предварительный в договор купли-продажи с условием о предварительной оплате и удовлетворяет в этой части исковые требования ФИО4

II. Вопросы перехода права собственности.

Согласно статье 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1).

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (пункт 3).

В соответствии с пунктом 61 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Следует также отметить, что если покупатель по причине уклонения продавца от регистрации права собственности предъявил иск о признании права собственности, то такой иск следует квалифицировать как иск о регистрации перехода пава собственности (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем").

В пункте 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

Неполная оплата покупателем цены товара как таковая не препятствует переходу права собственности на переданный товар, а порождает у продавца иные правовые возможности – требование оплаты, процентов, а при существенном нарушении – расторжения договора и возврата переданного имущества (пункт 65 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22).

Поскольку истец после получения от ответчика существенной части цены договора и передачи ей в фактическое владение спорной квартиры в последующим уклонилась от регистрации перехода права собственности и потребовала уплаты большей цены, то требования ответчика о регистрации перехода права собственности судебная коллегия признает обоснованными и подлежащими удовлетворению, а требования истца о выселении необоснованными и подлежащими отклонению, поскольку ответчик на законных основаниях вселена и пользуется спорным помещением.

III. Ипотека в силу закона.

Пункт 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Применительно к недвижимому имуществу данное правило конкретизировано в пункте 1 статьи 1 и пункте 2 статьи 11 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которым ипотека может возникать в силу закона; основанием ее возникновения выступают обстоятельства, с которыми закон связывает возникновение залогового правоотношения.

Согласно части 2 статьи 20 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом.

Поскольку заключенный между сторонами договор ДД.ММ.ГГГГ, квалифицирован судебной коллегией как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате, не содержит положений, исключающих применение правила пункта 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации и учитывая, что квартира передана ответчику ФИО2 во владение и последняя уплатила существенную часть цены истцу, то в силу приведенных выше положении закона с момента государственной регистрации перехода права собственности к ответчикам, возникает ипотека в силу закона в пользу ФИО1 которая будет обеспечивать исполнение обязанности покупателя по уплате оставшейся части цены договора в размере 1309000 рублей.

Судебная коллегия также считает необходимым отметить, что установление настоящим судебным актом ипотеки, не является выходом за пределы заявленных требований, поскольку в данном случае ипотека возникает в силу закона и является следствием переквалификации судом предварительного договора, в договор купли-продажи с условием о предварительной оплате.

IV. Вопросы регистрации перехода права собственности и ипотеки.

Выше было указано и подтверждается материалами дела, что в настоящий момент по долгам истца в отношении спорной квартиры наложены аресты (запреты регистрационных действий).

Поскольку указанный запреты препятствуют внесению в ЕГРН соответствующих записей, судебная коллегия считает необходимым указать, что внесение в ЕГРН записей о регистрации перехода пава собственности и ипотеки возможно только после устранения (снятия) всех действующих запретов на совершение регистрационных действий наложенных компетентными органаами.

IV. Оценка доводов ФИО4 о существенности условийдоговора о снятии арестов до ДД.ММ.ГГГГ и добросовестности приобретения.

Статьей 555 Гражданского кодекса Российской Федерации к существенным условиям договора купли-продажи недвижимости отнесены условие о предмете договора и условие о цене недвижимого имущества.

Условие о снятии продавцом арестов и иных ограничений прав в отношении продаваемой недвижимости само по себе существенным условием договора купли-продажи недвижимости в силу закона не является; таковым оно становится лишь в случае прямого указания в договоре либо очевидной направленности воли сторон на его согласование как существенного (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из содержания договора от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в пункте 1.3.3 стороны зафиксировали перечень ограничений, наложенных должностными лицами УФССП России в отношении предмета договора, однако не включили в договор условия, обязывающего продавца снять такие ограничения к определенной дате и тем более из договора не следует, что стороны обусловило уплату оставшейся части цены таким снятием.

Доводы ФИО4 о том, что условие о снятии арестов в действительности являлось существенным и было согласовано сторонами устно, судебная коллегия отклоняет, поскольку соответствующих доказательств этому не представлено, а потому основанийдля удовлетворения иска в этой части судебная коллегия также не находит.

Статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Таким образом, институт добросовестного приобретателя, рассчитан на защиту владения лица, возмездно приобретшего имущество у неуправомоченного отчуждателя, от виндикационного иска собственника.

В настоящем деле ФИО1 являлась законным собственником квартиры; квартира приобретена ФИО4 у управомоченного собственника, а потому основания для признания ответчиков добросовестным приобретателем не имеется.

Поскольку несовершеннолетняя ФИО2 стороной договора купли-продажи не являлась, то оснований для удовлетворения требования о регистрации за ней права собственности на спорную квартиру не имеется.

Иные исковые требования ФИО4 и ее дочери о признании самостоятельного права пользования жилым помещением, о возложении на ФИО1 обязанности обратиться с заявлением о регистрации ФИО4 и ФИО2 по месту жительства, об устранении препятствий в пользовании квартирой судебная коллегия находит необоснованными и не подлежащими удовлетворению, поскольку в первых двух случаях данные требования не образуют самостоятельного предмета притязания подлежащего судебной защите (статьи 11 и 12 Гражданского кодекса Российской Федерации), а в последнем случае ответчиками не представлено доказательств чинения истцом препятствий в пользовании спорной квартирой.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 327-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Предгорного районного суда Ставропольского края от 05 февраля 2024 года – отменить.

Принять по делу новое решение, которым:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО4 о признании не приобретшим право пользования жилым помещением и выселении – отказать.

Встречные исковые требования ФИО4, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней ФИО2 к ФИО1 о признании договора купли- продажи заключенным, признании существенных условий договора, признании необоснованными требований о повышении цены договора, признании права пользования жилым помещением, возложении обязанности, признании права собственности – удовлетворить в части.

Признать договор от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО3 поименованный как предварительный договор купли-продажи, договором купли-продажи с условием о предварительной оплате.

Произвести государственную регистрацию перехода к ФИО4 права собственности на жилое помещение – <адрес> (кадастровый №), расположенную по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи с условием о предварительной оплате от ДД.ММ.ГГГГ.

Одновременно с государственной регистрацией перехода ФИО4 права собственности внести в ЕГРН запись об ипотеке (залоге недвижимости) в силу закона в пользу ФИО1 на жилое помещение – <адрес> (кадастровый №), расположенную по адресу: <адрес>.

Ипотека (залог недвижимости) обеспечивает исполнение обязанности ФИО4 по уплате ФИО1 оставшейся части цены по договору купли-продажи с условием о предварительной оплате от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1309000 рублей до полной оплаты указанной суммы.

Настоящее апелляционное определение является основанием после снятия арестов (запретов) для внесения в ЕГРН записи о переходе к ФИО3 права собственности и записи об ипотеке (залоге недвижимости) в силу закона в пользу ФИО1.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО4, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней ФИО2 к ФИО1 – отказать.

Апелляционную жалобу ФИО2 – удовлетворить в части.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в срок, не превышающий трех месяцев со дня его вступления в законную силу.

Председательствующий:

Судьи: