Решение № 3А-1403/2017 3А-322/2018 3А-322/2018 (3А-1403/2017;) ~ М-1360/2017 М-1360/2017 от 17 января 2018 г. по делу № 3А-1403/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Самара 18 января 2018 года

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Калинниковой О.А.,

при секретаре судебного заседания Гуриной К.О.,

с участием административного истца ФИО2, представителя административного истца ФИО3, представителя Правительства Самарской области ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-322/2018 по административному исковому заявлению ФИО2 об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в Самарский областной суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства - нежилого здания с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> рублей.

Требования мотивированы тем, что административный истец является собственником указанного нежилого здания, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила <данные изъяты> руб.

Административный истец не согласен с указанной кадастровой стоимостью объекта недвижимости, считает ее завышенной и несоответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика налога на имущество физических лиц, размер которого исчисляется из кадастровой стоимости нежилого помещения.

В обоснование заявления ФИО2 ссылается на Отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ подготовленный ФИО1, которым рыночная стоимость нежилого помещения определена в размере <данные изъяты> рублей.

С учетом изложенного, административный истец полагает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в судебном порядке. Просит требования удовлетворить.

Административный истец ФИО2 и её представитель ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебном заседании поддержали заявленные требования по основаниям, изложенным в административном иске.

Представитель административного ответчика - Правительства Самарской области ФИО4, действующий на основании доверенности, возражал против удовлетворения административного иска, пояснив, что из-за значительного снижения кадастровой стоимости произойдет уменьшение налоговых поступлений в бюджет, тогда как суд при возникновении вопросов требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, вправе по своей инициативе назначить судебную экспертизу.

Представители Управления Росреестра по Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области, администрации м.р. Сызранский в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В письменном отзыве администрация муниципального района Сызранский Самарской области оставила разрешение заявленных требований на усмотрение суда.

Иные участвующие в деле лица письменных возражений в адрес суда не направили.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

В соответствии с положениями части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Установлено, что ФИО2 является собственником объекта капитального строительства - нежилого здания с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ

Постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012 г. № 118 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области.

Кадастровая стоимость спорного объекта капитального строительства составила по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> руб., что подтверждено выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ

ФИО2, будучи собственником спорного нежилого помещения, является плательщиком налога на имущество физических лиц, зачисляемого в бюджет Сызранского района Самарской области. Налоговой базой для исчисления налога на имущество физических лиц является кадастровая стоимость объектов капитального строительства.

Таким образом, административный истец, являясь собственником нежилого здания, имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его действительной рыночной стоимости.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими или физическими лицами в суде или комиссии, в случае если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Ввиду этого, обращение ФИО2 в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 24.12.2012 года, то есть на дату определения его кадастровой стоимости, в полной мере согласуется с положениями пункта 2 статьи 375 и статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, статей 11, 12, 24.15 и 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, одновременно не исключает установление их кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу ст. 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика.

Административным истцом в обоснование своих требований представлен отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ подготовленный ФИО1 которым рыночная стоимость нежилого помещения определена в размере <данные изъяты> рублей.

Общие требования к отчету об оценке установлены в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка выполнена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, то есть на дату определения кадастровой стоимости нежилого здания.

Для определения рыночной стоимости недвижимости оценщиком исследован рынок в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта /п. 10 ФСО №7/.

Анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, содержится на страницах 23-29 отчета.

Оценщиком сделан вывод о том, что объект оценки относится к сегменту рынка производственно-складской недвижимости.

В основе оценок рыночной стоимости недвижимости лежит анализ наиболее эффективного использования /пункт 12 ФСО №7/.

Проанализировав указанный фактор, оценщик пришел к выводу о том, что наиболее эффективным использованием объекта оценки является его текущее использование, что отражено на стр. 30 отчета.

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы.

При оценке нежилого помещения был использован затратный подход.

Отказ от применения доходного и сравнительного подходов оценщиком обоснован на стр. 35 отчета.

Затратный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний (п. 18 ФСО №1). Затратный подход рекомендуется применять в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство, либо замещение объекта оценки (п. 19 ФСО №1).

Согласно п. 24в ФСО №7, затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования.

На первом этапе оценки определяется рыночная стоимость права на земельный участок, на котором располагается оцениваемое здание, при этом участок оценивается как незастроенный. Согласно заданию на оценку, в настоящем отчете определяется рыночная стоимость здания, без учета рыночной стоимости участка.

На втором этапе определяется величина затрат на воспроизводство или замещение объекта капитального строительства.

В зависимости от цели оценки и стоимости закладываемой точности расчета процедур, существует несколько способов определения рыночной стоимости строительства. В данном отчете использовался метод сравнительной единицы, который предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы (1 кв.м., 1 куб.м.) аналогичного здания или сооружения.

В результате расчета, рыночная стоимость объекта оценки без учета НДС составила <данные изъяты> рублей.

Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в Отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости объекта капитального строительства основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к Отчету об оценке документами.

С учетом изложенного, оснований полагать, что представленный административным истцом Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, у суда не имеется.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного нежилого помещения, содержащих сведения об иной его рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Правовых оснований для назначения судебной оценочной экспертизы по инициативе суда не имеется.

Суд считает возможным принять отчет об оценке, подготовленный оценщиком ФИО1 в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости спорного нежилого здания по состоянию на дату оценки и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанного отчета.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, подлежат удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В ЕГРН подлежат внесению сведения о кадастровой стоимости спорного нежилого здания в размере его рыночной стоимости, установленной решением суда.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости /в настоящее время ЕГРН/ и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения ФИО2 в суд является ДД.ММ.ГГГГ что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административный иск ФИО2 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> рублей.

Датой подачи ФИО2 заявления в суд считать ДД.ММ.ГГГГ.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий:

Решение суда в окончательной форме изготовлено 23.01.2018г.